ザ・パークハウス 山吹神楽坂

[ご近所さん]

神楽坂近辺にこの規模の新築はしばらくでないのではないかな？
しばらく盛り上がりましょう！

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-yamabuki-kagurazaka/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社熊谷組首都圏支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤管理）
所在地：東京都新宿区山吹町298番6他10筆（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋駅」駅2番出口より徒歩4分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅2番出口より徒歩7分

[201: 通りがかりさん]

>>199 匿名さん
よく見つけましたね！ヴィアインなんですね。
ビジネスホテルですね。

[202: 匿名さん]

テラス付きプランが素敵だと思いましたが、他のプランに比べて占有面積が狭めですね。
3LDKでもそのように書かれていますが、テラスの分は占有面積に加えられないで表記されているのでしょうか。
まさか、テラスは他の家庭との共有部分にあたるというわけではないですよね。

[203: 匿名さん]

テラスもバルコニーも共有部です。
部屋の占有面積には入らないよ。
図面に占有面積とテラス面積別々に書かれてない？
私有地は玄関から掃き出し窓まで。
でも自分の部屋のテラスはほぼ自分だけのスペースとして使える。
ただし、極端に汚したり避難の障害となる物を置いてはだめ。
バーベキューとかもだめ。

[204: 匿名さん]

分譲マンションの自分の家の壁やバルコニーが共用部分に当たるとは、
考えてみると不思議な規約ですよね。
マンションの宣伝広告ではバルコニーにテーブルセットを置いて
ブランチやお酒を楽しむイメージ画像が使われていますが、
本当はNGなんですね(^^)

[205: 匿名さん]

204さん、違います。解釈の仕方を間違えてます。
自分の家の中の壁は自分の物だから好きに穴開けたり汚したって構わない。
壁掛けテレビにしたって全く問題ないです。
壁紙も好みの物に変えても良いです。

バルコニー(共用部)は自分の物として使っても問題ないんですよ。イスやテーブルだって置いても構わない。でも共用部の床とか壁を損傷を与えてはダメですって事です。みんなの物だから。
またバルコニーは避難のためにあるので、避難ハッチが付いているでしょう。
上から下に人がハシゴを使って避難する時に避難ハッチの上に物を置いてはダメです。
マンションというのはそういうものです。

[206: 匿名さん]

ゴルフ用品、掃除機等々　置き場所に困りバルコニーに小型の物置を（イナバ等）置いてはいけませんよ！
我が高級マンションのルーフバルコニーに物干し、物置、庭園用の椅子やテーブルを置いている家族がいますが・・・（最上階なので分かりにくいため）

[207: 匿名さん]

最上階のバルコニーなら避難時に上から人が降りてこないので他人に迷惑を掛けることがないから私は避難階段を使って降りるとして、バルコニーは全部スペースを使ってデッキ敷いたり、植物をたくさん置いてますよ。
消防車が長いはしごを使ってもまず届かないところに住んでますからね笑

イナバの物置は建築物として建築確認申請がいるから普通に買って置いたらダメです。延焼のおそれのあるラインの影響で建物の仕様を変えたりしなければいけなくなります。建物自体が行政指導されますよ。

建築的な合法性と居住者のモラルとのバランスが難しいところですが、周りの事を考えて自分の理想に近づく住まいにしていきたいですよね。

[208: マンション検討中さん]

なんで素敵なエントランスが細い路地側なんすか。大通り側から見たい。

[209: マンション検討中さん]

およ、久々に見たら最終期になってる。売れてないって言われてたけど順調に戸数は減らしてたのかな？？？

[210: 匿名さん]

契約者スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624641/

[211: 検討板ユーザーさん]

>>209 マンション検討中さん

投資家が大量にかったようですよ

[212: 匿名さん]

嘘はいけませんよ～

[213: マンコミュファンさん]

投資家がこの利回りで買うわけがない
役員社宅用に法人が買うなら分からなくもないけど

[214: マンション検討中さん]

正直このマンション買いですか？

[215: マンション検討中さん]

>>214 マンション検討中さん
そんな漠然とした聞き方されても答えられるわけないでしょ。

[216: 匿名さん]

買い！

[217: マンション掲示板さん]

買いだったらもうなくなってるよ

[218: マンション巡り中]

先日、モデルルームに行ってきました。間取りは微妙な点もありましたが、天井高が高く部屋が広く見えるところがよかったです。江戸川橋周辺の雰囲気も。
ただ、完成間近なのにざっと見たところ残りが２０戸ちょっとあったのが気になるのですが、空き部屋が多いマンションのデメリットって何でしょうか？

[219: 匿名さん]

天井が高いだけで、解放感は全然違いますよね。
ホームページの間取りだけでは、広さだけで天井の高さは分かりませんので、貴重な情報だと思います。
江戸川橋駅はあんまり使用したことのない駅ですが、朝の混雑具合はどうでしょうか。

[220: マンコミュファンさん]

上りは混んでるけど下りは江戸川橋で座れるくらいにはすきます。池袋お勤めならオススメです。
ただ、2番出口は改札までちょっと距離があるのが気になる。

[221: マンション検討中さん]

道路沿いの竹？笹？なんか安っぽく見えちゃいました。

[222: 匿名さん]

ここがそうだとは言わないですが、最近の地所レジの物件って都心でもコストカットが目に見えて安っぽそうな物件が増えましたよね。

[223: 匿名さん]

エントランスやホールのあつらえはきれいで高級感がありますね。
ただ引きで見た全体像は郊外の団地っぽいのが惜しいかな。
公式サイトではみれないですね。

[224: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[225: 評判気になるさん]

まだ売れ残ってるの？
完売まで苦労しそう。

[226: マンション検討中さん]

このマンション、気になっているのですが二つの棟に分かれているのですね。長く住むにはどちらがよいのでしょうか。
あと、この位のマンション規模のメリットデメリットて何でしょうか？管理費、修繕費はそんなに変わりますか？
正直、HP見てもあまり分かりませんでした^^;分かる方いらしたら教えてください。

[227: マンション検討中さん]

江戸川橋付近で物件を探しています。この物件では最上階はまだ残っているのでしょうか。
現在の住まいがこの物件までかなり遠いため、教えて頂けましたら幸いです。
ここはスーパーまでは結構、距離もありそうで、その点も気になっています。

[228: 匿名さん]

遠くて行けなくても電話くらいできるのでは？
「最上階、残ってますか？」と聞けば喜んで教えてくれると思いますよ。

スーパーまでの距離も感じ方は人それぞれ。

[229: 匿名さん]

ここから丸正やコモディを遠いというのなら、
もはや1階にスーパーが入居してる物件しか買えないよね。

[230: 匿名さん]

早く完売すると良いですね。
ところで、地権者住戸はほとんど賃貸に出すのでしょうか？
即転売もありえますかね？等価交換だから分譲価格もないし、近隣相場で売り出すなら検討したいんですけど。

[231: マンション検討中さん]

最上階、数週間前にはあったような気がします。間取りは分かりませんが。
スーパー帰りに寄れるなら問題ない気もしますが、価値観は様々ですね。
地権者が売りに出す時って、売り出し時より安く？高くなるんでしょうか？自分もそこが気になっています。

[232: 評判気になるさん]

>>231 マンション検討中さん
地権者用は一般と仕様が違うはずなので単純に比べられないけど、中央区の物件（八丁堀）は売り出し時より高かったね。値段はその時の相場次第だよ。

[233: マンション検討中さん]

>>232 評判気になるさん

ご返信ありがとうございます。
仕様が異なるのですね！欲しい階がない場合、地権者の売出しを待っていれば同水準位で購入できるのかと考えておりました。

[234: 匿名さん]

残り１０戸まできたね

[235: マンション検討中さん]

>>233 マンション検討中さん
あっ、ちょっと補足。
仕様は一般用より低いので、一般用の新古価格よりは安いと思うよ。

[236: マンション検討中さん]

>>235 マンション検討中さん

補足ありがとうございました。
そうすると、仕様（素材や風呂機能等）を気に入っているため、現販売で検討した方がいい気がしてきました。
残り戸数が少ないので悩むところですが。
大変勉強になりました。

[237: 匿名さん]

この辺りの立地をよく知らないのですが、スーパーまでは感覚的にどれくらいの距離でしょうか。
遠いような意見も見られますが、その通りに本当に遠いとなると、
配達をお願いするような事も考えなければなりませんかね。

[238: デベにお勤めさん]

他人の感覚なんかわかりません

[239: 匿名さん]

別にこのあたりだったら普通にコモディとか丸正で買い物をすればいいだけなのではないかなと思いました。
歩くのが嫌だったら自転車で良いと思います。
それすら負担だったら、いまどきは生協の個配とかネットスーパーもあります。
ただ、この生活圏だったら2軒使うことができるスーパーが少なくともある、ということになりますよ。

[240: 匿名さん]

ここは駅も近いですし、街も暮らしやすいです。
江戸川橋駅って、正直地味な駅かもしれないですが、でも周辺にスーパーも商店街も揃っているから、
暮らしやすさで言ったらかなり良い方なのではないかなと考えています。
もちろん、人によって暮らしやすさの基準は違うかもしれないですが、
少なくてもクリニックがあったり、商店があったりという点は揃っています、

[241: 匿名さん]

残り９戸まで販売が進みましたね。

[242: 匿名さん]

それってただの物件概要の数字では？本当にそうならいいですけど。
(物件概要は広告の対象になってるものの数字なので、実際の残り戸数を必ずしも正確に反映したものとは限らないですよね。)

[243: 匿名さん]

ＨＰを見ると、「3LDK、71m2、7,610万円～」と出ていますね。
坪353万円ですから、今のマンション市況を考えると割安だと思います。
これって、値下げしたのでしょうか？

[244: マンション検討中さん]

>>243 匿名さん
値下げしたのかわかんないけどお買い得だね。マニーがあったら買いたい。

[245: 匿名さん]

ここって、何故こんなに長い間売れ残っているのですか？
事情知ってらっしゃる方いたら教えてください。

[246: 匿名さん]

単純に広告にあまりお金かけてないからというのと売り急いでないからかなぁと思ってます。最近の三菱地所の都心物件は開発できる土地も少なくなってきてるのもあり、下手に安売りしない方向に販売方針をシフトしてきてるような印象を受けます。本当のところは分かりませんが汗

[247: マンション検討中さん]

>>246 匿名さん
おそらくそういうことかと思います。開発に使う銀行からの借り入れも金利低いので焦ってないって言ってました。

[248: マンション検討中さん]

>>243 匿名さん
値下げではなく、二階のパンダ部屋だと思います。

期を分けて、要望見ながら、売り出す住戸決めてました。

2ldkの二階も同じような値つけでしたよ。

[249: マンション検討中さん]

特に値下げはしていないかと記憶しています。
場所的に神楽坂ではないですし、立地もハザードマップに入っていますし、外観を見てもお金をかけているマンションではないので妥当かと思います。今の相場がかなり高いので割安には見えますが。。。

[250: 匿名さん]

以前通っていましたが、ここは印刷の町って感じですね。

[251: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん
最近、どこのマンションもこんなもんすよ。日本橋界隈のファミリー向マンションをウォッチしてますが同様。

[252: マンション検討中さん]

賃貸で早速物件出てますが、2LDKで34万〜35万円。。
このエリアでこんな金額で借りる人いるんですかね？

[253: マンション検討中さん]

>>252 マンション検討中さん
築地の新築3LDKがこのくらいの賃料。山手線の内側だからこんなもんでは。

[254: 匿名さん]

「賃貸で早速物件出てますが、2LDKで34万〜35万円。このエリアでこんな金額で借りる人いるんですかね？」

オーナー企業の社長なら、節税のために会社の経費として落とすことにメリットがあるため、借りる人がいるんですよ。もしくは、企業が借り上げ社宅として家賃補助してくれる会社の社員の場合。

[255: 周辺住民さん]

このマンションに住むとスーパーはやはり遠いですよ。
商店街の近くのマンションのほうがいいでしょうね。

[256: 名無しさん]

>>255 周辺住民さん
例えばどちらのマンションなら商店街の近くで良いのでしょうか？
仕事で毎日買い物するわけでもないので、徒歩圏内にコンビニかスーパーがあれば別に構わないのですが気になりました。

[257: 匿名さん]

何か賃貸がたくさん出てますね。誰かにまとめ売りされたんでしょうか。。

[258: 匿名さん]

まずは物件概要の地権者住戸の数を見ましょうね

[259: マンション検討中さん]

>>254 匿名さん
不動産屋が同じ事言ってた。

[260: 匿名さん]

賃貸が複数出ていたとしても、社宅としての大量需要があるなら
問題がないと思います。
例え空き部屋になったままでもオーナー不在ではないので、
マンションに管理費や修繕積立金が入らない事はないでしょうし、
マンション住人にとって不利益はないように思います。

[261: 匿名さん]

問題は賃貸で居住者する方々の意識の違いでしょうね。
どうしても共用部などを荒く扱う傾向があるし。

賃貸オーナーが多いとこれまた意識の違いで将来の修繕で揉めそうですね。

[262: マンション検討中さん]

やっぱり地権者関係ですかね。仕方ないにせよ。

[263: 匿名さん]

地権者は等価交換とはいえ、用地不足もあってデベとの力関係も強そう。
ここまで多いと外部購入者にしわ寄せが相当行って割高価格になってるか、設計仕様の相当なコストダウンで調整されてるイメージが。
だから価格のわりに外廊下の郊外マンション仕様なのか、と思ってしまう。

なるべきは地権者だなー

[264: マンション検討中さん]

>>263 匿名さん

利権がほすぃー

[265: 匿名さん]

ここ買ったらあなたも地権者の仲間入りじゃないですか。



(…100分の1くらいの土地共有持分ですけど…)

[266: マンション検討中さん]

>>265 匿名さん

親がくれる利権がほすぃー

[267: 匿名さん]

賃貸オーナーが多いと将来の修繕で揉めるという発言を目にしましたが、
これはどのような意味ですか？
マンションは定期的に大規模修繕がありますが、その際協力的でないと
言う意味でしょうか？

[268: 匿名さん]

先日入居しました。
今のところとても満足しています。
個人的には、住んでいて気分の良いマンションです。
スーパーのマルショウも近いし、私は不便には感じません。

[269: 匿名さん]

江戸川橋駅の方向に歩いてすぐのところにある、ケーキ屋の「エリタージュ」はレベル高いですよ。

[270: マンション検討中さん]

>>269 匿名さん

神楽坂方面もいろいろあっていいよね。うらやまし。

[271: 匿名さん]

株式会社熊谷組首都圏支店というのは普通の熊谷組とは違うんですか？

[272: 住民板ユーザーさん1]

まだ売れてないのか、、、

[273: マンション検討中さん]

>>272 住民板ユーザーさん1さん

いいマンションなのにね。（非購入者）

[274: 匿名さん]

賃貸部屋もたくさん残ってますね。
3月に入ったら動き出しますかね。
賃料を相対比較すると違和感ある部屋がいくつかあるものの、立地や上物を考えると全体的にリーズナブルな賃料でだしてるとは思いますが。

[275: 匿名さん]

このエリアは築10年の物件でも、賃料単価12,000円は取れるからね。坪14,000円くらいは妥当な気がする。
もっと高いやつは経営者需要がどうとか言ってたけど、この価格だったら違うエリアに行くんじゃないかなー

[276: 検討板ユーザーさん]

>>275 匿名さん

神楽坂好きが借りるかもよ。江戸川橋のマンションだって気付かずに。

[277: 匿名さん]

実態は、ザ・パークハウス山吹江戸川橋　
ということですね。

[278: 匿名さん]

江戸川橋は駅名を変えたらいいよね。「奥神楽坂」とでもしたら、マンション価格が１０％はアップするだろう。

[279: マンション検討中さん]

物件概要を見ると、駐車場は空き無しとなっていますが未入居分は確保されていないのでしょうか？

スミフや野村だと未入居分は確保している感じですがどうなのでしょう。

でも、もし本当に空き無しなら駐車場稼働率が100%なのはスゴいですね。

[280: 住民板ユーザーさん1]

完成在庫乙
不動産屋にモデルルームで騙されなくて良かった。内見したらシャビーだったから。
価格に見合ってない。

[281: 検討板ユーザーさん]

>>280 住民板ユーザーさん1さん

シャビーって日本語で言うと何？田舎もんなんでわからまそん。

[282: マンション検討中さん]

見すぼらしい、ボロボロで要はショボかったということでしょうかね。
新築なのでボロボロとは思いませんでしたが、外廊下なのはちょっとなーと思いました。
内装はとても素敵だったと思いますよ。

[283: 匿名さん]

奥神楽坂、って地元民からしたら恥ずかしさしかない。山吹神楽坂もないよね。笑

[284: 匿名さん]

賃貸もなかなか埋まりませんね。

敬遠されがちな1階2LDKが高い賃料で出てるのは、何か優位点があるんですか？

[285: 検討板ユーザーさん]

>>284 匿名さん

投稿がループしてますな

[286: 匿名さん]

分譲も賃貸も、さくっと埋まればこんな疑問も出ませんよ、賃貸の方は一階以外は適正価格かとも思ったから。

結局、どっちも値段の問題ってことなのかな？
良い物件だとは思いますけどねー

[287: 匿名さん]

内廊下だと、もしかしたら暖房もかかるのかもと思ったりしました。住民全体で割るから、そこまで負担には思わないものの、月々の経費って思ったよりも高くなってしまいがちなんですよね。

神楽坂マンションということで、期待が高い人が多かったのかなと思います。ラウンジも風よけ室も私はそれなりに好きですけどね。そこまで悪いとは思っていないです。いい物件と思います。

[288: 匿名さん]

287匿名さんは、本物件を購入された方ですか？

[289: 匿名さん]

敷地内の樹木に、竹が植えられているのですね。和な感じでとても素敵です。
よく戸建てだと、竹は庭に植えてはいけない、というのですが、マンションの場合はそこまで心配しなくても良いのでしょうか。地下まで掘り下げられて基礎がありますから。
結構、竹はにょきにょきと生えていくみたいなのでどうなのかしらと思いました。

[290: 匿名さん]

スーモに新築未入居が4件でてますね。

[291: マンション検討中さん]

値引き販売開始したっぽいね、現地で大幅値引き提案された。最近のパークハウスにしては良いと思うのにな。建設会社もいいところだし。立地かなー。

[292: 匿名さん]

大幅値引きっていくらくらいですか？

[293: 匿名さん]

スーモの中古検索で出てくる未入居住戸と
同じくスーモの新築検索で出てくる住戸とがあります。

中古検索で出て来る方は
地権者住戸の売り出し分なのでしょうかね？

[294: 匿名さん]

あと何戸くらい残ってそうですか？

[295: 通りすがりさん]

大幅値引っておいくら位でしょうか？

[296: 匿名さん]

なんだ、嘘だったのかな。

[297: 匿名さん]

３月末までの契約なら決算前特別値引きやってくれたのに、残念だったな

[298: 名無しさん]

ここから売り切るのは大変そうだなぁ
残っている部屋には残っているそれなりの理由もあるわけだし

[299: 匿名さん]

間取りが悪い
見た目安っぽい
高い
最近の地所レジってこんなんばっかしだし。
どれかひとつならまだしも、これが3つセットになるからね。立地も微妙なの増えたし。
クオリティ的には積水とかモリモトとか伊藤忠とかの非財閥系中堅デベの方が断然良いのが増えた。
地所レジのパークハウスだから売れるっていう時代は終わったんだなぁ～と、残念ですね。

[300: 匿名さん]

地所は会社に余裕があるから、３末決算対策のバーゲンなんて期待しちゃいけない。