グランドヒルズ目黒一丁目［旧：（仮称）目黒1丁目計画 ］住友不動産

[匿名さん]

計画名：グランドヒルズ目黒一丁目
所在地：東京都目黒区目黒一丁目５番３６
建築主：住友不動産
施工者：村本建設

フジマンション跡地の住友不動産による分譲マンション計画。
目黒駅徒歩５分ほどの由緒正しい高台に立地。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gh_meguro/

所在地：東京都目黒区目黒一丁目5番30（地番）
交通：山手線 「目黒」駅 徒歩6分 、都営三田線 「目黒」駅 徒歩6分
東京メトロ南北線 「目黒」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「目黒」駅 徒歩6分
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上6　階建地下1階建　
（建築確認申請上は鉄筋コンクリート造　地上６階、地下２階建）　
間取：2LDK、3LDK
面積：62.46平米～140.11平米
売主：住友不動産
施工会社：村本建設株式会社　東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

【正式物件名称に変更し、物件情報を追加しました　2016.12.2　管理担当】

[88: 匿名さん]

まだ公式サイトでは、細かい情報は出してきていない段階なんですね〜。
平成30年3月下旬販売開始予定　
というアナウンスが出ているので、来月後半ぐらいになったら、ぐっと上方が出てくる可能性があるのかな…と思いますが、どうなんでしょう？
まだ、モデルルームも公開されている段階じゃないんですものねぇ。

[89: 匿名さん]

隣のマンションに刺さった柱、どうするんでしょうね...。

[90: 匿名さん]

こちらのマンションはルーバルプランはあるのでしようか？

[91: マンション検討中さん]

全く盛り上がっていませんがどうした？

[92: 匿名さん]

情報が制限されてるからではないでしょんか。

[93: 通りがかりさん]

ここの建設会社は、この近辺で白金とここのダブルで建築を住友不動産から請け負って、白金が中止で、ここが隣接地問題で全く工事がストップって、大変ですね。

住友不動産は目黒で作りまくってるから、手が足りないんでしょうか？

[94: 匿名さん]

隣地問題って何処が問題ですか

[95: 通りがかりさん]

>>94 匿名さん

47をご参照下さい

[96: 匿名さん]

>>47
こんなことがあったのですね、、

[97: マンション検討中さん]

現地へ行ってきましたが工事は完全にストップしていました。

事故物件に成りそうです。

[98: マンション検討中さん]

自分の勘違いかもしれませんが、以前に見たときは、一番小さい部屋がもっと大きかった気がしたのですが、62.46㎡からなんですね。

[99: マンション検討中さん]

suumoとＭＡＪＯＲ7から消えてしまいましたが、建築中止？

[100: マンション検討中さん]

延期ですね。
設計からやり直しだと、その分が価格に上乗せか？
ディアナに流れる人もいるかも。

[101: 匿名さん]

[102: 匿名さん]

徒歩15分圏内に6駅が揃う立地は本当に移動する際に便利であると思います。
通勤や通学の際に多くの時間をかける必要がなくなるのはノーストレスですね。
都心各エリアからタクシーも利用できると載っているのも心強いですね。
タクシーの利用者が多くなる時期や時間帯ではやっぱり待ち時間も多くなるのでしょうか。

[103: 通りがかりさん]

工事再開しました。デザインがいいモリモトと石造りの高級マンションのスミフと2連続。目黒１丁目の坂の雰囲気がより良くなるのを期待してます。
ちなみに近くの某イタリアンは某関根さんもご愛用です。

[104: マンション検討中さん]

工事再開したんですね！

[105: マンション検討中さん]

まだ動きがありませんね
いつになったら販売されるんでしょうか

[106: 匿名さん]

まだできないの？

[107: 匿名さん]

写真だと石の感じとか見栄え良いけど実物はどうなんだろうね？

[108: 匿名さん]

販売開始予定時期が何度も後ろ倒しになって5月下旬予定
現実的な販売開始予定時期を書いてほしい
いい加減にしてくれ

[109: 匿名さん]

>>107 匿名さん

期待できる。見栄え悪くするほうが難しいデザイン。

[110: マンション検討中さん]

資料申し込みしているのですが、本日HPを見たら、販売がまた伸びて10月になっていました。
何か問題があるのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？

[111: 匿名さん]

販売開始が遅れるパターン

１）資料請求が集まっていない
２）すみふお得意の売り渋り（価格上昇期に販売を先送りして高い価格で販売する。ただ、今の状況では考えづらい）
３）工事の遅れ（入居時期が遅れてないので、なさそう）

[112: マンション検討中さん]

>>110 マンション検討中さん

本当ですね。
何度目の延期でしょうか。
何の説明もなくて、本当に感じが悪い。

[113: 近所の人]

隣地とのトラブル受けて設計見直しかな。
戸数が26から25に減って、専有面積が90~120㎡台から100~170㎡台へ。
専有面積広くして、坪単価上げる気だね。
高くなりそう。

[114: マンション検討中さん]

お前ら貧乏人がいくら騒いでも無駄。高値買いになるのは必至。これまでに資本の積み上げができなかった者は物件について語る意味ないよね。この掲示板で騒いでいるおっさん達は2000年代前半までに買っておけば資本の積立、与信の積立ができて今頃は資産を築けたかもね、残念。

[115: 通りがかりさん]

建物の鉄筋が見えてますね。それを見ると道路から大分セットバックしてますね。アットホームな外観だったフジマンションがスミフによってどのように様変わりするか楽しみです。

[116: 匿名さん]

間取り

[117: 匿名さん]

間取りっていつどこで見られるでしょうか？

[118: 匿名さん]

間取りはまだ見られませんよ。

[119: マンション検討中さん]

日当たりの良い部屋は無さそうなのが残念。

[120: 匿名さん]

間取り見たいんじゃけど…？

[121: 匿名さん]

優先案内会に行けば、間取りって見せてもらえるのでしょうか。
それとも、なんとなくコンセプトとかイメージ的なものを教えてもらって行く感じなのでしょうか。

駅まで6分という好立地なので、注目度は高いと思います。
本当に検討している人ならば
早めに動かれるのかな。
ただ、もう少し情報がでないと、判断できかねますので難しい。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん

そのような一般的質問ならば、モデルルームまたはコンセプトルームに電話で聞けば、名乗らなくても教えてくれると思いますが。

坪単価は500を軽く越えて、部屋も広めだから、2億を切る位でしょうか？

[123: 匿名さん]

価格は122さんがおっしゃられているくらいかな…と思います。
駅に近い上に低層なので、坪単価はどうしてもそれくらいになってしまいそうです。
資料請求した人から、事前案内会に呼んでもらえるそうですよ。
資料自体は、まだ出来上がっていないようなのでしばらく待たないと発送してもらえないと
公式トップページを下の方にスクロールすると書かれております

[124: マンション検討中さん]

坪単価600万は覚悟です。

[125: 匿名さん]

…その可能性は高いかも、ですね

２月下旬に一応、販売開始ということになっています。
ただ予定なので
動く可能性もあるかと思われます。
モデルルームに関しては
年明けしばらくしたら案内が出てくるのではないでしょうか。

[126: 通りがかりさん]

お隣のディアナコートでも条件の良い部屋は600オーバーでしたし、ここは700は覚悟した方がよいのでは？グランドヒルズですから。

[127: 匿名さん]

場所も場所なので、それくらいになってしまうっていうのは
現実的にあるでしょうね。。。
もしそこまでいかなかったらラッキー。

マンションとしてもグレードを高く作ってくるでしょうから
かなり見栄えもするし、
資産としてもとても扱いやすくなってくるのではないか、と思いました。

[128: マンション検討中さん]

山手線外側でも目黒アドレスは高級住宅街です。
700万でも驚かない。

[129: 匿名さん]

デザインも凝っていて、駅から6分という近さなのに100㎡超の部屋が中心、すごい物件だなと思いました。タワーマンションより低層でこういう感じの物件の人気が高くなっていくのではと漠然と思います。買える層は限られているのでしょうけど。
イメージ画像を見た感じではけっこう坂の勾配がきつそうに見えたのが気になりましたが、こちらに住まわれる方々は車移動とかタクシー利用も多いのだろうなと思うので気にならないかもしれませんね。

[130: マンション検討中さん]

高くなりそうですね。

[131: 匿名さん]

ただ、坪700万になると同じグランドヒルズの南青山アドレスと変わらない坪単価なんだよね。
目黒区と港区ではアドレスバリューの違いはあるだろうし。

[132: マンション検討中さん]

そうなると南青山の正式価格が影響する感じ？

気になるのはフラット法改正。
現住居を賃貸に出すと新住居の借入時に現住居の残債を足した返済比率を見られてしまう。
今までみたいに甘い審査では無くなるため不動産市況を冷やすと思われる。

[133: 匿名さん]

地盤はいかがでしょうか。ご存知の方いらっしゃいましたらご教示下さい。

[134: 通りがかりさん]

>>133 匿名さん

坂下に広がる目黒区目黒1丁目は後背湿地、坂上の品川区上大崎2丁目はローム台地です。
本物件はローム台地寄りで地盤は悪くないみたいですね。

[135: 匿名さん]

ご回答くださりありがとうございます。後背湿地ではあるがローム台地に近い、と解釈致しましたが間違っていないでしょうか。そしてその場合は、後背湿地であっても地盤はしっかりとしているということでしょうか。

[136: 匿名さん]

最寄り駅が複数あり、マンションから徒歩６分なんて、とても好立地。
価格は高めになって当然でしょうね。
予算的に合うのであれば、住みたいと思う人はかなり多いでしょう。
デザイン画ではありますが、エントランスも素敵ですね。
どんな間取りがあるのかいつ頃公表されるのでしょうか。

[137: 匿名さん]

トップページのデザイン画を見て判断するに、坂道の途中にマンションがあるのでしょうか。
駐車場っぽい入り口が坂の下の部分にあるようなので、
住戸に関しては地下扱いになるところはない…のかな？高台にあるということですが、なんとなくイメージしているものとは違うかもしれないです。
もうだいぶ高さはある位置にできるようですけれど。

[138: マンション検討中さん]

>>137 匿名さん

地下部屋が存在しそうな傾斜です

[139: 匿名さん]

資料見る限りでは、地下部屋ができないように工夫しているのはすごく伝わってくるカモ。
でも138さんが書かれているように、
してもおかしくないくらいの坂道の角度です。
変に削ったりとかではなく、
うまく駐車場の配置がされている。
これが完全に高台に当たる場所にあったら、それはそれでお値段がすごくなっていってしまうかもしれないですね。

[140: マンション検討中さん]

完成済み販売？
メニュープランとか選べないのか

[141: 匿名さん]

完成済み物件ですね。メニュープラン等、大胆な間取り変更などは難しいのではないでしょうか。
そういう場合、
設備や仕様が充実していることが多いように思いますが
こちらの場合はまだ詳細が出てきていないので
なんとも言えないのです、、、

[142: 匿名さん]

総戸数25戸で、駐車場は21台分。
公式サイトには、駐車場100％みたいに書かれていたのですが、
今のところは希望する人すべてに対して駐車場つけられますよー、ということ？
ハイルーフ車対応らしいので、殆どの自家用車は止められると思います。
地権者さんに車を使わない人がいるのですか？

[143: 口コミ知りたいさん]

賃貸に出ている部屋がありますね。
もう販売開始したのでしょうか？それとも、賃貸に出ているのは地権者住協でしょうか？

[144: 買い替え検討中さん]

62㎡の2LDKは地権者住居だったんですね・・・

[145: 匿名さん]

非分譲住戸7戸含むと記載されておりますから、賃貸分は地権者住戸になってくるんでしょう
もう賃貸が開始されているようですから早いですね。
非分譲が25戸中7戸分あるというところは少し気になるかな。

総戸数が25総戸数しかありませんから小戸数のこじんまりしたマンションになってくるでしょう。

[146: 通りがかりさん]

焼肉屋のまち目黒で焼肉食べたい。焼肉食べたいの。

[147: 買い替え検討中さん]

スーモの賃貸のページに62㎡の2LDKの物件が2階、3階、４階の３戸出てますね。
地権者が手放すときにほしいな・・

[148: 買い替え検討中さん]

80㎡の2LDKも月60万円で賃貸に出てますね。

[149: 匿名さん]

総戸数25戸と小規模マンションなので、
大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが
将来の修繕積立は徐々に上がっていくでしょうね。
また、便利ではあるかもしれませんが、
この規模のマンションでディスポーザーがついているため、
メンテ代とか諸々経費は高くつきそうだなと思いました。

[150: 匿名さん]

ここはもともとあったマンションの建て替え事業っぽい意味合いがあるので、
地権者さんの住戸もあるのですよね。
地権者さんのところが賃貸で出ているのだろうか？
ここの場合は、立地も建物そのもののグレードも高いので、賃料はそれくらいになっちゃいますか。

[151: 匿名さん]

地権者住戸は賃貸かもしれないですね。
検索をかけると、賃貸で何戸が出てきます。
おそらく、コレが地権者住戸じゃないかと考えています。

分譲で購入した人がここをすぐに賃貸にするっていうのは
あまりないのかなとも思います。
賃料では、地権者のところと競合してしまいます。
当初は少なくても実需の方が多くなりそうです。

[152: マンション検討中さん]

いくら？

[153: 匿名さん]

既に完成しているのに、どうしてホームページに間取りを載せないのかしら。

戸数も少ないマンションなので、角住戸など人気物件はサッと売れてしまって

他の間取りはなかなか厳しかったりするような気がします。

いくら目黒駅に近いとはいえ、それだけ高価格では売れないと思います。

[154: 匿名さん]

間取り、今は掲載されていますね。
153さんの投稿のあと、掲載されたのでしょうか。ごく最近のことみたいですね。

100平米と120平米以上という
とても広い間取りが紹介されています。
これだけの広さがあれば、居室自体もゆったり使え、
収納にも困ることはないでしょう。

[155: 匿名さん]

大型駐車場100％完備とあります。
物件概要を見ていると、
戸数の方が駐車場数よりも多いように思うのだけど、
今の所、契約者で駐車場を使わない人がいらっしゃるので、
今から契約の人は皆さん、駐車場を使うことができますよ、ということなのかもしれないです。

[156: 匿名さん]

ここの場合は、駅までかなり近いので、車がなくても生活が成立するので
それで車を持たない人も多いでしょうね。

どうしても敷地内に駐車場を持ちたいという人に関しては
希望は叶う、というような状態。ただ、ここの場合って、駐車場料金もそれなりにしてきてしまうんでしょう？
いくらぐらいなんでしょう。

[157: 匿名さん]

駐車場の料金確かに書いていない^^;　安くはないだろうなぁ。おそらく周辺の駐車場料金を参考に決められると思います。
100％だとしたら、そこまで配慮しないでもっと安くする場合もあるとは思うが、
管理費収入になるので、あまり安くはしないんじゃないかなぁ。

[158: 匿名さん]

もうすでに駐車場が埋まってしまっているから、
駐車場料金が書かれていない…っていうことはありますか？
そうだとすれば、
料金を載せていないのは当然だろうなと思います。
まだ販売期ってそんなに進んでいないように見えるが
一体どうなんだろう？

[159: 匿名さん]

駐車場利用料金、物件概要の下の方に記載がありましたよ。

駐車場使用料（月額）
40000円～45000円　

ということでした。
ちなみに駐輪場が月々1000円?1500円とのことです。
他のエリアのマンションと比べると
駐輪場料金もやはり高めの価格設定になります。

[160: 匿名さん]

販売実績　平均2億6千万
https://news.real-net.jp/pickup/123814

●現在売り出し中　1戸（2階）100.48㎡　2億1千万
（月額管理費53,565円・修繕積立金14,280円）
2020年2月10日完成済／即入居可（本広告開始後、諸手続き完了次第） 　

●2020年10月上旬販売開始予定
　販売戸数　未定　
　販売価格　未定
　間取り　2LDK・3LDK　（100.12m2～174.14m2）
　（月額管理費53,375円～92,105円・修繕積立金14,230円～24,750円）
　入居（引渡）予定日／2021年4月上旬 　

　
私は元営業マン～現自営ですが、出来るだけ手離れ良く商売したい方なので
普段からこういう個人客相手に高額で長期に渡るビジネスを理解するのは難しいな、と思ってますが、住友さんのこの長期に渡る販売の仕事っぷりはホント私レベルの凡人の常識では分かりにくいです。

[161: 評判気になるさん]

デメリット
部屋がほとんど北向きなので日当たりが悪い。駅からマンションまでの道にラブホが2件。駐車場料金は駐車場がいらない人も払う必要あり。

[162: マンション検討中さん]

>>161 評判気になるさん

御指摘のとおりかと存じます。
しかしながら、最近のマンションの中ではグレードは非常に高いマンションだと思いました。

[163: 匿名さん]

駐車場料金は、使わない人も支払わないといけないのでしょうか。
全戸分、駐車場が用意されているわけではないでしょうけれどどういうことなのですか？

ここの場合、南向きだったら
もっとこんな値段では済まないんじゃないんじゃないでしょうか。
北向きだからということでしょうね。

[164: 評判気になるさん]

>>163 匿名さん
駐車場を使わない場合であっても、全戸に１台駐車場が付いてくるので、駐車場料金を支払う必要があるようです。駐車場が複数台必要な入居者もいるようなので、そういう人に貸し出すことができれば、プラマイゼロですが、貸し出せない場合は、使わなくても駐車場料金を支払う必要があります。現地でそのような説明を受けました。管理費、修繕費は当然別にかかりますので、固定費が増えますね。

[165: 匿名さん]

駐車場料金、全員が掛かるのですか。
というか車を絶対に持ちたい！という人だったら
むしろ願ったり叶ったりですね。
数年ごとの入れ替え抽選もなく、安定して停めていくことが可能なのだから。
車ない人が
どうされるのか程度ですか。

[166: 匿名さん]

公式サイトに、特に駐車場についての特記事項がなかったのでわかりませんでした。
車を持たれている方だと
むしろいい話なのだろうけれど、すべての方がお持ちではないだろうからなぁ。
ここを検討される方だと車持つ人は2台持たれることも
ままあるのではないかとは思いますが。

[167: 匿名さん]

我が家もこちら100の部屋を検討しましたが、ハイルーフ対応の駐車場は120以上の部屋限定とのこと。車まで買い替えるつもりが無かった為見送りました。

[168: 匿名さん]

車、みなさんが確実に停められるわけではないのですね。
というか、種別がいろいろとあって
購入した部屋によって、条件が良くなってくというようなかんじ。
確かに車まで買い替えたくないですね。。

[169: 匿名さん]

ハイルーフ車停められるのでは？と思っていたんですが、条件があったんですね…
ハイルーフ対応の駐車場って、機械式駐車場だとあまりないしなぁ。
広い部屋の人は逆に言うとハイルーフ車じゃなくても、ノーマルタイプの車を停めることが可能ということなんでしょうか。
うまくやりとりしていければいいのに。

[170: 匿名さん]

ここは駅まで近いし、駅の周りにカーシェアとかもあるから、
何がななんでもマイカーっていうふうにこだわらなくてもいいのではないかというふうにも
感じてしまったりします。

マイカーだと、すぐに乗れるから楽だけど
停められる車に限りがあったりするのならば
もう割り切ってカーシェアでもいいように思う。

[171: 匿名さん]

>>170 匿名さん

子供持ちの場合は車があるとめちゃくちゃ便利ですよ。一度味わったら抜けられないw

[172: 匿名さん]

子供がいる場合は、チャイルドシートつけなくちゃいけないから
自分ちの車の方が圧倒的に楽だと思いますよ！
借りた車だったら、
いちいちチャイルドシートを毎回付け替えたりしないといけないから
ものすごく不便です。

[173: 匿名さん]

2階と3階を内見してきましたが、内廊下の絨毯の色が真っ青で驚きました。
引越し業者が使うブルーシートかと思いましたよ。　景観もイマイチ、管理費高いため諦めました。

[174: 匿名さん]

青い絨毯って珍しいですね。
割と地味な色というか、落ち着いた色のところが多いだろうに。
まあ、絨毯が買うかどうかの決め手になるか？と言われれば違うでしょうけれど。
駅までの距離とかその辺り自体は悪くはないと思いますが。

[175: 匿名さん]

内廊下の絨毯、別に真っ青っていうわけではないと思いますよ。ブルー・グレーっていう感じの色合いで、とても落ち着いている。色の感じ方は人それぞれだと思うし、好みというものもあるとは思うけれど、すごく刺激的な色合いというわけではないかと思われます。少し模様も入っている程度です。

[176: 匿名さん]

現状の販売状況としては、
第1期3次・第2期の先着順が3戸となっています。値段も値段ですので、下げたからといってすぐに動くわけではなさそう。
どのような人々をターゲットにしているのか
正直わかりにくいところはある。
1戸1戸が広いので、やはり実需なのか。

[177: 匿名さん]

2.4億とか3億弱の部屋なので、そうそうバンバン売れるわけではないかと。
目黒駅に近い場所なので
ものすごく強気で販売している。おそらくゆっくりでもいいから販売していこうという感じなんだと思いますよ。
今後の状況次第では
また方向性も変わるかも。ただ取得価格というものもありますしね。

[178: 匿名さん]

マンションの価格の割には、修繕積立金が安いように思う。
段階的にさすがにあげていくようにはなっているのでしょうか？
管理費もそれなりにしてくるけれど
管理費と比べても、修繕積立金相当、抑えてあるように見えますよ。
もう住民もいるマンションなので、
長期修繕計画自体は正式なものがあるだろうから、それを見て判断ですね。

[179: 匿名さん]

こことパークハウス南平台で迷ってます。
周りの環境はこちらの方が上ですが、バレーパーキングはあった方がいい気もします。

[180: 名無しさん]

この街で生まれ育って、すでにリタイアした者です。
このマンションは、建設中から散歩で見ています。高層マンションと違ったドッシリとした落ち着きが素敵です。
非常に便利な賑わいのある目黒駅周辺の店舗も利用でき、徒歩数分で三田通りから坂を少々入ると非常に静かな
高級感のある住宅地になります。
このギャップが最大の魅力だと思います。また、一時反対運動も起こった羽田空港への進入路騒音問題も飛行が
始まってみたら、毎回同じルートではなく東西にその都度大きく飛行ルートをずらしているので私には全く問題
ありませんでした。

[181: 名無しさん]

先程、HP拝見しましたが、120㎡が42000からですか…
値上がりましたね。売れてるんですね。

[182: 匿名さん]

都心で駅からも近いということであれば確かにマイカーにこだわる必要はないと思います。
維持費もかかるし毎日使わないなら車はカーシェアで十分ですよ
この立地ならほとんど電車移動で十分ですし、逆に出先で駐車場を探す方が大変です
都内はコインパーキング料金が高いですからね。

[183: 匿名さん]

ここだと駐車場の価格はあまり気にされる人は入らないじゃないかなぁ。
そもそもの物件価格…ですしね。
あまり電車に乗らずに、車移動という方もおられるのでは。
敷地内が無理ならやはり近隣で見つけたいところです。

あと1戸となっていますが
それで完売になるのですかね？

[184: マンション掲示板さん]

>>181 名無しさん
今は3階120㎡44000になっているみたいなんですけど、もしかしてこの短期間で更に値上げされたんですかね・・・？

[185: 匿名さん]

値上げとかも有り得そうな感じはしますが…^^;
なにか誤りがあったのか、
それともホントに値上げされたのか。

あと1戸で売り切る場合は、
値下げする場合も多いのに、ここはかなり強気だなぁと思いました。

[186: 匿名さん]

コレくらいの価格帯ともなると、管理費もすごいですね。
ただ、修繕積立金は思っていたよりもずっと安い。
戸数自体、そんなにないマンションですから早い段階から結構するのではないかと思っておりましたのでかなり意外だなと感じる。
長期修繕計画に基づいて、段階的には上がっていくのでしょうけれど。

[187: マンション検討中さん]

>>185 匿名さん
この前、投稿しましたリタイアした者です。この4億4千万の部屋の入居は、なんと来年の10月です。高価な良い部屋を作って一部屋ずつゆっくり販売するのが
会社の戦略のように見えます。なので、ほとんどが、在庫のように私には見えます。なので、値上げもするようですね。会社の体力がもの凄いように
私には見えます。