シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[6681: マンション検討中さん]

シャトルバスの車体はリース？

[6682: マンション検討中さん]

シャトルバスは、昨今のバス運転手の人員不足と人員確保のための賃上げ動向からみると、近い未来に「管理費を値上げして現在と同じ本数を維持する」か、「管理費そのままで本数削減」の総会決議は必ずやることになると思います。
シャトルバス利用状況のデータとかで検討することになると思うので、その時どうなるかですねえ。

[6683: 匿名さん]

某デベの某物件では販売時に数十年分のシャトルバスの費用をプールしておいて将来まで維持できる費用を確保していた。それだけ維持が難しいってこと。

ここのデベ、販売の時のリップサービスだけ立派であとのことは何にも考えてない。

[6684: マンション比較中さん]

ふーん。すみふでシャトルバス廃止になった例は無いらしいよ。

現状、利用者はとても多いようですし、増便はあっても廃止は無いでしょう。
まして初めからシャトルバス物件と理解した上で購入しているのに。
廃止廃止言って不安を煽ってるのは他マンションの業者でしょ。
やり方が陰湿だね。悪口ばかり言うわりに根拠が無い。

そりゃ数十年後はあるかもしれませんけどね。
みんな定年退職したら中央線を日常的に使わなくても良いでしょうし。

[6685: 匿名さん]

>>6684 マンション比較中さん
らしいらしいで何の根拠も出してないのはあんただろ。

[6686: マンション検討中さん]

シャトルバスが継続しようと、廃止になろうと、我々業界人には何も関係ない。完売後にどうなったかなど知る由もなければ、興味もない。
販売時に釣れれば良い。

以上。

[6687: 名無しさん]

>>6678 名無しさん
私もそう言われたのですが、いろいろ考えるとリセール難しそうで購入を迷ってます。。
私は職業柄疑ってかかるタイプなので、どうしても営業マンの言うこと鵜呑みにできなくて。

不動産屋の営業マンって口上手くて営業スマイルが怖いw

[6688: A棟住人]

住人です。
利用者が多いのは事実ですよ。
購入者がシャトルバス案件と知ってて契約しているのも。

花小金井駅利用者はシャトルバス廃止派みたいに書かれてますが、
私はどちらもとても便利に利用させてもらっています。
一年近く住んでいますが廃止なんて意見は聞いた事が無いです。
逆に増便については理事会で費用や条件など今まさに確認検討されています（恐らく厳しいと思いますが）

何故かこちらには廃止意見ばかりですが…
本当の購入検討者の方には書き込みの信憑性を含め、冷静に判断して頂きたいです。

[6689: 匿名さん]

>>6686 マンション検討中さん

ついに業界関係者の本音が出たね。
まぁ、普通はそうか…

家電だって売った後の使い心地なんて知ったこっちゃない。ノルマ達成が優先だし。どこの業界も同じだね。最後は自衛するしかない。
冷静に考えると、これから人口減少・少子化で家余りになるなかで、バス物件の中古を買おうなんて考えないもんね。

平成と令和では、中古物件の買われ方が劇的に変わるということを考えないと、湯沢のリゾートマンションと同じ目に合いますね。

[6690: 匿名さん]

リセールについて客観的な情報を得たいのであれば、近隣の仲介業者、ここの売り主であるすみふの系列を外して、複数に当たるのがいいかな。

高い買い物なんだからそれくらいの労力を惜しんじゃだめでしょ。

[6691: 匿名さん]

>>6689 匿名さん


確かに新築ならまだしも中古でバス便はないな。ここは永住なら購入良し、リセールする可能性が少しでもあるならパスかな。

[6692: 匿名さん]

終の棲家の購入のつもりでも、長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに、オーバーローンになったら身動き取れなくなっちゃう。不動産を所有することはリスクを負うことでもある。

[6693: 匿名さん]

>>6689 匿名さん
「ついに業界関係者の本音が出たね。 」

思わず噴き出したわw こんな掲示板に書き込む業界人の本音ってw

[6694: 匿名さん]

>>6693 匿名さん

家電業界では？

[6695: マンション検討中さん]

>>6686 マンション検討中さん

業界人wwww

そんなにシャトルバスの事ばっかり言ってますが、逆にそこの利点で、客取られちゃてるから否定したいのかな？

[6696: 業界人さん]

>>6695 マンション検討中さん

決算を予算どおりに終えたので、今は焦ってないよ。
バス物件が競合なので、駅近は楽に商売させてもらってるよ。

[6697: マンション検討中さん]

>>6696 業界人さん

？？？
なにいってんだこいつは？

[6698: マンション検討中さん]

>>6687 名無しさん
リセールが好調かどうかは既に入居済みの物件ですし中古の販売状況を確認してみるといいですよ。
例えば今スーモ見ると中古で4件この物件出てるので、どれくらい売れるまでにかかるのかもわかるかと。

[6699: 匿名さん]

>>6698 マンション検討中さん

未入戸が残ってるに、この値段じゃ売れないね。
逆に中古を買うメリットってある？

[6700: 匿名さん]

中古のメリット
もう新規では買えない人気間取が安く買えるかも

[6701: マンション検討中さん]

中古は値下げ交渉が簡単なので、１０００万円値下げしたら買うよ、とかリクエストできるとこですかね。
新築と同じ値段だったら住宅ローン減税も減って200万円分損するし買い手にとってメリット皆無ですね

[6702: 匿名さん]

私も売却した経験があるから判りますが、どの売主も最初は希望価格で広告を出して貰うんです。
ところが問合わせも資料請求も下見も皆無で３ヶ月の契約期間を終えると仲介営業マンから更新時に大幅な値下げを持ちかけられます。
買いたい人は待つのも手だし、これなら即決だと希望価格を伝える事ですね。

[6703: 検討板ユーザーさん]

シャトルバスの運行本数だけど、平日の日中は1時間に1本だと使い物にならない。管理費を20000円までなら値上してもらって構わないので、せめて20分おきには運行して欲しいです。

[6704: 匿名さん]

>>6703 検討板ユーザーさん

ここの管理費はただでさえ高いのに、更に値上したらだれも買わなくなるよ！ 修繕積立金の値上がり時には、毎月4万が固定費としてかかるようになります。
未入戸中古物件にそんなに高い金を払うのはムダ。
だったら花小金井駅前 新築2物件か4000万前半で購入可能なブリリア石神井台の方がいいと思います。

[6705: 匿名さん]

>>6704 匿名さん
花小金井駅前の新築2物件ってパークハウスですか？

[6706: 匿名さん]

>>6704 匿名さん

ブリリア石神井台のC棟は、検討板によると3998なんですね… 23区で4000切る新築はなかなかないですね。

[6707: 住民板ユーザーさん1]

ここの管理費って特別高いんですかね？インターネットも込みで、バスがついてることを考えるとそうでもないのでは、と思ったのですが…

[6708: マンション検討中さん]

花小金井駅前の新築2物件ってどこ？

[6709: マンション検討中さん]

>>6707 住民板ユーザーさん1さん
インターネットやバスを考えたら別に特別高くは無いですよ。

[6710: 評判気になるさん]

バス便のこのマンションを検討の皆様、この記事を読んでから、冷静に判断してください。

https://www.sumu-log.com/archives/6384/

[6711: 匿名さん]

>>6710 評判気になるさん

ご教示ありがとうございました！

バス便はリセールは絶望的ですね…

[6712: 名無しさん]

>>6710 評判気になるさん
この記事でいう「バス便マンション」は、シャトルバスマンションという意味ではなく、駅まで徒歩２０分以上かかるようなマンションの話ですね。
このマンションは武蔵小金井駅までは確かにバスになりますが花小金井駅までは徒歩１０分で
行けるので、この記事の「バス便マンション」にはあてはまらないのでは？

[6713: マンション検討中さん]

西武新宿線最寄りの物件価値は低いので、中央線バス物件となるのでは？

[6714: 入居者さん]

>>6710 評判気になるさん
同じ筆者のブログです。
http://sumitaimansion.blogspot.com/2016/12/no71.html?m=1

ここも参考に購入しました。確かにリセール目的で購入する物件ではないですが、先の長い住環境と考えれば、コストパフォーマンスも良く、選んで良かったと思ってます。
ちなみに、私自身は通勤を西武新宿線、家族がシャトルバスを使っています。ライフスタイルに合わせて選択できるのもメリットだと感じています。

[6715: 匿名さん]

>>6710 評判気になるさん

終の住処にするか、買わないかのどちらかだなー

でも100歳まで生きる時代に、駅までバスって辛くない。シャトルバスにシルバーシートあったっけ？
まぁ、その頃ここの住人は老人だらけで、全席シルバーシートか… 笑
中央線の駅でのバス待ち30分も辛そう。

シャトルバスが廃止なら、買い物難民になっちゃいそう。

[6716: 匿名さん]

>>6714 入居者さん

ブログ拝見しました。デメリットのオンパレードですけど…

▼以下、引用▼


このマンションの最大の問題は、西武新宿線の「花小金井」駅からは徒歩８分と遠くはないものの、中央線からはバスを利用するほかないという立地条件にあります。

マンションの価値を決める要素を大まかに言えば、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、⑤ブランド、⑥管理体制ですが、この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。　

立地条件の不利を建物プランで補うべく、事業主「住友不動産」は知恵を絞ったことでしょう。その結果として、公表されている商品内容となったわけですが、これで922戸をいつまでに売り切るつもりなのか、きっと長い時間がかかるのだろうと、感じる理由がいくつもあります。

売主が西武線を強調せず、中央線からアプローチを広告で訴え、かつ玄関前まで送迎してくれるシャトルバスを運行しようとしていることが苦しい胸の内を語っていますが、加えて敷地のど真ん中を送電線が走り、鉄塔が２本も立っています。危険はないものの、景観を壊しているのは事実です。

また、Ｃ棟の南側には隣接する小金井カントリー倶楽部があり、ゴルフボール飛来防止の為防球ネットがあるようです。

花小金井駅からのアプローチ道路も物件に近づくと急に狭くなってしまうという残念な点も見られます。
70.04～76.37 ㎡住戸９戸が3,998万円～5,298万円で先着順販売中（2016年12月9日現在）とありますが、この価格を高いと見るかと問われれば、微妙な判定になりそうです。ここで、それを明言することは控えますが、新築マンションの供給が細っている中、通勤圏の希少な大型マンションということは確かです。　

[6717: 匿名さん]

>>6715 匿名さん
中古売却は西の700戸建築を考えるとかなり難しいです。また終の住処にも限界があり高齢者は所有している限り管理費と修繕積立金を払い続けなければなりませんし、医療費等もかかります。将来的にはサービス付き高齢者住居になる可能性もあるかもしれません。何れにせよ、余裕のある資金計画を立てておく事が重要です。

[6718: 匿名さん]

>>6716 匿名さん


C棟だと
ファーーー！
って声で驚かされそう

[6719: 匿名さん]

>>6717 匿名さん

売れないマンションを買うのは危険ですね。花小金井駅は再開発の計画もないので、将来的にこれ以上の発展も見込めませんし。
これなら駅前再開発が事業化した上石神井のブリリア石神井台とか武蔵関のブリリア三鷹の方が安心出来そうですね。これから駅前が池袋線沿線の様に開発されますから。

[6720: マンション検討中さん]

同じバス便同価格帯でも即日140戸完売するプラウドシティ吉祥寺と入居後1年経っても完売の目処が立たないこの物件。
どこで差がついたのでしょうか。

[6721: 通りがかりさん]

>>6720 マンション検討中さん
あなたのようなアゲ意見多いプラウドシティ吉祥寺の掲示板見に行ったら、あっちも荒れてて笑った。

[6722: 匿名さん]

最寄り駅が吉祥寺の三鷹市と武蔵小金井の小平市を比べるのは無理がある

[6723: 匿名さん]

地価が違い過ぎるし、土地の風格とか品格が違います

[6724: 匿名さん]

>>6722 匿名さん
吉祥寺は武蔵野市、武蔵小金井は小金井市、花小金井は小平市です。間違えないようにしましょう！

[6725: 匿名さん]

ここは922戸もあるからスミフも竣工後3年くらいでの完売を見込んでいるよ。2021年春まで完売すれば無問題。

[6726: 検討板ユーザーさん]

>>6725 匿名さん

竣工後、未入居で三年も経ったら、間違いなく壁紙が縮んで、壁紙のつなぎ目は隙間だらけですね。

残念。

[6727: マンション検討中さん]

>>6716 匿名さん
鉄塔や高圧電線は嫌悪施設だもんね
こういうのがある土地は元々安いんだよね
ということはリセールの時も安くなってしまうと思うんだよね

[6728: マンション検討中さん]

>>6725 匿名さん
それまでにこのマンションを売らざるをえなくなった人たちは悲惨ですね

[6729: 検討板ユーザーさん]

>>6728 マンション検討中さん

新築売ってるのに、中古は売れねー

[6730: 住民板ユーザーさん1]

金さえあればそりゃ駅近買いますわよ…

[6731: 検討板ユーザーさん]

>>6730 住民板ユーザーさん1さん

まるでここを買う人はお金がないみたいな言い方ですね。、

[6732: 検討板ユーザーさん]

>>6727 マンション検討中さん

4000万で買った3LDK 70ｍ?2は、いったいいくらでリセールできるんだろう？？

[6733: マンション検討中さん]

>>6731 検討板ユーザーさん
駅近がいいけど予算が合わない、住宅ローンの審査がそこまでおりないとか、そんな理由でこちらを購入した人は、多いと思うけど(((・・;)

[6734: マンション検討中さん]

>>6726 検討板ユーザーさん
そんなの引き渡し前の内覧で貼り変えさせればいーじゃん。
住んでも2年もすれば、乾燥で割れてくるし、それ、マンションじゃなくても戸建てでも起きるし、たいしたことではないかと。

[6735: 通りがかりさん]

なんか一時期から同じ人がずーっと荒らしてるねここ…

[6736: 匿名さん]

>>6733 マンション検討中さん

借りられる額＝返せる（買える）ではありません。ローン破産 or 老後破産 しないように気をつけてくださいね。

[6737: 匿名さん]

>>6734 マンション検討中さん

完成住戸は現物販売の為、修繕してくれない。その代わり値引額は大きい。

[6738: マンション検討中さん]

>>6737 匿名さん
え、引き渡し後２年保証もあるし、直せるでしょ。

[6739: 入居者さん]

>>6716 匿名さん
わざわざデメリット部分だけ抜粋しているようですが、不公平なのでメリット部分も転載します。

▼以下引用
将にビッグプロジェクト。スケールメリットを活かした付加価値は、それこそ「もういい」と感じるほど盛り沢山。万全の防災対策、24時間有人管理やトリプルロックなどセキュリティ対策も万全のマンションと言えます。

室内設備は、キッチンのワークトップが人工大理石、トイレに手洗いカウンターが付かない、タンクレスでもない、しかし、ディスポーザーも食器洗浄乾燥機もある、浴室のミストサウナもある、窓ガラスは複層ガラスの一級品が採用され、付加暖房もある、バルコニーにはスロップシンクも防水コンセントも、また、長谷工コーポレーションの設計・施工ではあるが、売主の意向でしょう、ここは二重床構造になっており、中級以上と言えるでしょう。

[6740: 入居者さん]

>>6716 匿名さん
オンパレード？
挙げられた点を要約すると3点。
①立地条件が不利
(花小金井駅徒歩8分だけど、中央線ユーザ向けにはシャトルバスでカバー)
②景観を損ねる要素がある
(損ねる美的景観があってこその話ですし、実際鉄塔は気になりませんよ)
③花小金井駅までの動線が狭い
(これはその通りです。駅北口側は再開発で整備されていますが、南口側は閑散としていて良い点は桜並木があるくらいです。ただ、この筆者は論旨として「武蔵小金井駅利用の中央線物件」と位置付けているのに矛盾してますね)

[6741: 匿名さん]

最初はシティタワー国分寺で検討していました。70平米で8000万円、うちの世帯年収の5倍程度だったので前向きに考えていましたが、アラフォーであることと、子供の教育費や老後の資金に余裕を持たせたかったので、最終的にここに決めました。
私達のような判断をした方々もきっと多いのでは。
住宅は単なるハコですし、ギリギリで買うのではなく、その半分くらいに収めるべきです。今は良い買い物が出来たと思っています。

[6742: 検討板ユーザーさん]

なんでこんなに書き込みが多いのでしょう？
しかも同じ様な事を、、、
同じ人が書いてるのですか？

[6743: 匿名さん]

>6738
竣工後〇ヶ月、〇年の保証なので未入居の中古扱いでは新築とは別の保障になります。

[6744: 匿名さん]

>>6742　検討板ユーザーさん
同じ人でしょう。ある時期からずっと。
他マンションのスレッドのような「ここを検討しているけどここが気になる」という検討者側の書き込みは無く、「ここは止めた方がいい」という外部目線からの書き込みばかり。

まあ、逆に分かりやすいですけど。
健全な検討者の書き込みはほぼ無くなりましたね…

[6745: 匿名さん]

>>6744 匿名さん

ネガの意見は重要。
ある意味、抑止力が、高まりますから。

[6746: マンション検討中さん]

>>6745 匿名さん
何の抑止力ですか？

[6747: 名無しさん]

>>6741 匿名さん
それにしたってなんでここ？
決めてはなに？

[6748: 通りがかりさん]

>>6746 マンション検討中さん

騙されて購入する

[6749: マンション検討中さん]

>>6748 通りがかりさん
騙されて？
誰に？

ちょっとよくわかりません。

[6750: 匿名さん]

>>6743 匿名さん

ここは既に中古扱いなんですか？

[6751: 通りがかりさん]

>>6750 匿名さん
既出。法律上の話。

[6752: 匿名さん]

新築で未入居のまま新品でも
そのまま年月だけが経過したら法令上は中古扱いになります。
税法上の特典とかも期限切れで無くなってきます。

[6753: マンション検討中さん]

未入居でも中古物件ということは、価格交渉の目安は近隣の中古物件相場並みと思った方がいいですか？
高掴みだけはしたくありませんね。

[6754: 匿名さん]

他人が住んだ中古物件と未入居物件の相場が同じな訳無いでしょ…

[6755: 匿名さん]

>6753
交渉上手ならば近隣の同等条件中古物件の価格と未入居の価値が〇万円だと提示して
交渉する価値はあるかもしれませんが住不が応じるとは思えません。

[6756: マンション検討中さん]

>>6755 匿名さん
結論：ここは買わない方が良い!

[6757: 匿名さん]

>>6756 マンション検討中さん

激しく同意

[6758: マンション比較中さん]

一人で会話してる…

[6759: マンション検討中さん]

https://1manken.hatenablog.com/entry/2016/02/12/230000
知らなかった。この物件はすでに竣工一年経っているから新築マンションと名乗れないし、
不動産登記規約上は中古マンションという扱いになってしまうんですね。　

[6760: 匿名さん]

登記上は中古マンションですよ。ただ、未入居なので住宅ローン減税は新築マンションと同等で使えます。
ここはバランスがとれた良いマンションですよ。

[6761: 検討板ユーザーさん]

供給過多過ぎてなんとも

[6762: マンション検討中さん]

ネガコメント含めてコメント多いのは良い物件の証拠。
興味すら持たれない物件にはコメントほぼなし。

ネガコメントする人は逆効果だということを認識したほうがいい

[6763: 匿名さん]

>>6762 マンション検討中さん

ブリリア高野台とかが良い例。
閑古鳥が…

[6764: 通りがかりさん]

>>6762 マンション検討中さん
コメントが多いのは、注目物件だと思いますが、注目物件=良い物件は違うんじゃないかと…。

ポジティブシンキングって素晴らしい！

[6765: eマンションさん]

>>6764 通りがかりさん

確かに 色々な意味で注目ですね
新聞に売れ残りの多さが載りましたし、ミーツもアレですし

[6766: 検討板ユーザーさん]

値引額は800くらいですか？

[6767: 口コミ知りたいさん]

>>6766 検討板ユーザーさん

住友は値引きしないよ

[6768: 匿名さん]

>>6767 口コミ知りたいさん

建前上はね。

[6769: 評判気になるさん]

>>6768 匿名さん
まじだって

[6770: マンション検討中さん]

ここまで売れ残って値引きしないわけがないでしょう

[6771: 評判気になるさん]

>>6770 マンション検討中さん
わかってないなぁー勉強してきなよ

[6772: 名無しさん]

>>6765 eマンションさん

どの新聞にどういう記事で載ったの？

[6773: 口コミ知りたいさん]

>>6771 評判気になるさん

そうなんですよねー。
住友は値引きしないんです！

[6774: マンション検討中さん]

値引きしなかったらこの物件完売しないね

[6775: 匿名さん]

値下げ販売はしないのが住友不動産の基本的営業策
値引き販売も表向きはしない
ＭＲ部屋とか特定の要素がある個別の住戸はまあそれなりに

[6776: 通りがかりさん]

エアコン付けて販売とか、それくらいはあるね。
室外器がたくさん取り付けられてると、入居者がいっぱいいるよっていう偽装工作にもなるし。

[6777: 匿名さん]

すみふの場合、そういった実質値引きってのもやらない。

あと、そういった販売計画ですって開き直ってるから、入居者がいっぱいいるような偽装工作なんてことも眼中にない。

[6778: マンション検討中さん]

2018年秋頃に見に行って、お電話頂いたので2019年4月に見に行きました。値上げしているお部屋もありました(°◇°;) 値下がりしてるかと思ってましたが逆に値上げ、、、それだけ市場価値があるのかと思いましたが、うちは買う気なくなりましたσ(^_^;)

[6779: マンション掲示板さん]

>>6777 匿名さん

住友不動産、晴海のタワマンで値下げ始めましたね。
スミフが値下げしないというのは虚偽です。

[6780: 匿名さん]

リーマンショック後に大量に在庫を抱えていても値下げしなかったのにね。


オリンピック村の大量供給がよほどの逆風なのか。でも予見できてたはずなのに。