シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[4415: マンション検討中さん]

>>4413 マンション検討中さん

郊外は知りませんが、花小金井辺りの中古はまだ高いですよ。

10年落ちで半額あるならかいますよ。

そもそも、値段落ちるの待って10年賃貸で暮らすコストの方が無駄だと思いますけどね。

[4416: マンション検討中さん]

20年近く残債を気にしながらローンに縛られるほうが無駄だと思いませんか？

[4417: 匿名さん]

賃貸もローンもどちらも無駄とかそういう議論は成り立たないことぐらいはもう気が付きましょうよ。
この論理が成り立つのであれば、例えば20年ぐらい前のPHS、10年ぐらい前のガラケー、使ってた人って
無駄だったんですか？無意味だったんですか？今のスマホ、後さらに10年、20年経過すればまた変わってるでしょうけど
今使ってる人は10年、20年後は無駄だったなーってなるですかね？
それと同じ話ですよ。

[4418: 匿名さん]

携帯電話と家を同じ土俵で語るとはすごい論理ですね・・・

[4419: マンション検討中さん]

－巨大マンションから値崩れ－

「今回は2020年の東京五輪といった経済イベントの影響も含めて試算を行いましたが、上昇と予測されたのはわずか9物件で、多くが下落という結果が出ました。日本のマンション市況は、ここから5年後に向けて下降基調に入っていくことがまざまざと確認された形です。

今後はそれぞれの土地、物件ごとの『格差』が大きく広がっていくこともわかりました。エリアで見ると首都圏、宮城、福岡などが大きく下げ、京都や広島との差が如実に出ている。同じエリア内でも物件の『格差』が鮮明化しており、番地ひとつ違うだけで上がる物件、下がる物件に分かれるという結果が見て取れます」

そう語るのは、不動産価格予測サービス『GEEO』を用いて今回の予測を行ってくれた、株式会社おたに代表の小谷祐一朗氏である。

『マンション格差』著者で住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、「まず、大きいマンションほど値崩れするリスクが高い」と指摘する。

「1000戸を超える大規模マンションともなれば、常に10戸程度は売りに出されているものです。しかし、マンションの価値が下がってくると、じっくり待って売ろうとしても、隣が安く売り始めたらなかなか売れない。早く売りたい人が安値で売る傾向が強まり、一度値が崩れ始めると一挙に暴落するリスクが高まる。

[4420: マンション検討中さん]

下落率が大きくなるリスクが高い物件
①販売当初に高い設定で売られた物件
②最近マンションが大量に供給された地域、複数の同じようなマンションが同じ時期に一斉に開発された物件
③戸数がやたらと多い物件

大手企業から中小企業、全国企業から地場企業までさまざまな業者がマンション開発には参入しているが、「どのデベロッパーが作った物件か」によっても将来の価格は左右されやすい。
「業界内では、住友不動産が比較的強気の値段設定をするうえ、割引にも積極的ではないと言われています。東急不動産も同様に強気で知られています。当然、販売当初に高い設定で売られた物件ほど、下げる時には下落率が大きくなるリスクが高い。

1割以上下落すると予想されている物件は、『(1)駅近でも最近マンションが大量に供給された地域にある』『(2)複数の同じようなマンションが同じ時期に一斉に開発された』『(3)戸数がやたらと多い』の条件のうち、2つ以上に該当しています。どんな一等地でも駅近のエリアでも『供給過剰』になれば、将来的な下落リスクが高まるということが言えます」

[4421: 検討板ユーザーさん]

>>4420 マンション検討中さん
オリンピック後に下がるかどうかなんで誰にも確約できないが、2020年に1割下がったとしてもそれまで賃貸で払うならローン減らした方が得なのでは？

また、その専門家？
1人の意見を全面的に信じるなら、その上でどうするかは個人次第でしょうね。

[4422: マンション検討中さん]

＞＞－巨大マンションから値崩れ－

確かに面白い記事ではあるが、
2016年10月時点の内容なので
やや古いかなと。

ただ半年たってマンション市況は
一段と悪化しているので参考には
なります。

[4423: マンション検討中さん]

4421さん
2020年までに1割下がるというのは現在既に中古市場に出ている物件の話であって、マンションバブルによって高値になっている新築物件の場合はその比ではないでしょう。
新築時の価格からその市場の相場まで下がると考えるのが妥当でしょう。

例えば、この周辺の築3年の80㎡の部屋の相場が3700～3800万円だったとすると、2020年には3300～3400万円。

[4424: 匿名さん]

ここゴミステーション遠いわ

[4425: マンション検討さん]

>>4423 マンション検討中さん
シテイーテラスで5000万の物件は、3割以上も下落する→投げ売りで下落が加速化すれば半値になる可能性も否定できませんね。

[4426: マンション検討中さん]

4425さん
それが専門家が警鐘を鳴らしている本質だと思います。

中古も売れ行きが鈍って供給過剰となっていますので、これからは隣が安く売り始めるという事が頻繁に起こるでしょうね。
最近の小平市の中古物件の売出価格にもその傾向が現れてきています。（実際の成約価格ではもっと鮮明なのでは？　少なくともここに来て査定価格は下がっていると思われます。）

[4427: 匿名さん]

>>4420 マンション検討中さん

（1）、（2）は花小金井の2物件に、（1）、（3）はザ・パークハウス国分寺四季の森に該当しますね。

[4428: 匿名さん]

巨大マンションは値崩れってのは別に今に始まったことじゃないかとおもいます。
ただ、重要なのは郊外x駅遠x巨大マンションの場合の話です。これは単純な話で
たんに希少性の側面がまるでないからなのと、マンションという住居形態である事の
必然性、必要性、有益性がないからです。
逆に、東京23区x駅近x巨大マンションはその逆になります。

ここはそういう意味では前者に当てはまる可能性はあるのでそこはリスクになりますが、
そこをリスクだと思う人はもう避けておけば済む話ですし、またリスクの軽減措置として、
あえてしばらく待って価格がよりこなれた中古を買うっていう方法だってあるかとおもいますよ。

将来の話は誰にもわからないですが個人的には確かにここ最近のこのエリアの住宅供給量は
マンションだけではなく分譲建売戸建て（FCやPS等）も含めてかなりありましたし、今後中古が
だぶつく可能性はありますね。
が、一方で中古にすると買う時期と部屋は選べなくなるのでその時、その時の出目次第ってことになります。
そういう運次第なギャンブル的アプローチをつかってでも、なおこのエリアに固執するぐらいの覚悟が
決まってるって人にとっては個人的には素直に買ってしまうのもありだと思いますけどね。

[4429: マンション検討中さん]

>>4428 匿名さん

23区って大雑把すぎでしょ
杉並区でも、荻窪の価値と方南町の価値はまるで違うし
葛飾区とか足立区だったら下手すると小平よりも悲惨なことになる

[4430: マンション検討中さん]

設備についてのリスクです。

今回の試算結果では、充実した「設備」を売りにする人気のタワマン系の凋落も目立つが、これにも明確な理由がある。不動産コンサルタント会社・さくら事務所会長の長嶋修氏が言う。

「今後のマンションの価格を考える上で重要な指標になっていくのは、マンションの『管理条件』です。同じ時期に建った同価格帯のマンションでも、かたや管理組合が機能しているため修繕を繰り返していてキレイな物件、かたや管理状況が悪くボロボロで修繕積立金も貯まっていない物件となると、大きな差が出てきます。実際、フィットネスクラブなどがついていることを売りにするタワマンなどの中には、住民にあまり使われず、施設が老朽化してしまっている物件は少なくない。これはむしろ物件価格にはマイナス要因となる」

[4431: 匿名さん]

ここに来て、中古を含めて一段とマンションが売れなくなっていますね。
自分が住んでいるマンションでも、ここ最近で売りに出す部屋が急増して、半面、強気の売出価格のものは無くなっています。

以前から感じているのですが、条件が悪い部屋が多い物件は一部の条件が良い部屋が極端な割高な価格設定になりますね。
その価格差分だけ部屋が広い等の実際のプレミアム性があればまだいいのですが、部屋の広さは少ししか違わない（10㎡程度）のに極端に価格設定が高い部屋などは要注意です。
その物件では条件の良さがプレミアムかもしれませんが、周辺の物件であればごく普通の条件（日当り、眺望など）の場合は一層注意が必要です。

この辺りであれば80㎡南向き（日当りが良く、一定の眺望も望める）で4000万円程度がいいところでしょう。

[4432: マンション検討中さん]

4428さん
重要なのは郊外x駅遠x巨大マンションが持つリスクをちゃんと理解したうえで判断をすることだと思います。
特に一次購入者はこのことを良く理解する必要があると思います。

[4433: 検討板ユーザーさん]

以前見たことのある論調が再開しましたね。
明らかに検討外の物件にご丁寧に批判を繰り広げられるのであれば、他の類似物件（例えば三菱の花小金井・国分寺）でも警鐘を鳴らされてはいかがでしょうか。なぜここだけがターゲットなのでしょうか。

[4434: マンコミュファンさん]

物件のマイナス点やマンション市場の行く末に警鐘を鳴らす（いい言い方をすれば）書き込みは、
ここだけではなく、売れ行きが伸び悩んでいる（と見られている）物件や、
目立つ競合のある物件では、よく見られるものみたいですよ。

私も初めは、シティテラス小金井が殊更にターゲットにされているようにも思えましたが、
他の物件の掲示板を見てみると、そっくりな記述をよく目にします。
警鐘を鳴らさずにはいられないマンション専門家が、ご丁寧にも書きこんでくれているのでしょう。

ここもそういった警鐘を鳴らされる要素のある、一長一短ある物件ではあるのでしょうから、
自分の狙い・目標をしっかり定めたうえで、なるべくそれに近い物件に決められたらと思います。

[4435: 通りすがりさん]

>>4434 マンコミュファンさん
その自称マンション専門家さんは予算はどの位でどこを購入されるのでしょうか。。。

[4436: 匿名さん]

>>4429 マンション検討中さん

そりゃそうだが、ここを見ている人にとっては23区といえば練馬、杉並、板橋くらいでしょ。その場合、小平よりは良いと思うがその23区が予算的に難しい方がここを検討しているわけで。

[4437: 匿名さん]

色々いう人もいますけど、3800-4000万の範囲で買うには費用対効果、リセール等を考えても普通にペイする程度で問題ないかとおもいます。それ以上は買う事のリスクの方が高くなるので私はおすすめはしませんがそのリスクを取ってでも欲しいって人にとってはそれもまたありだとおもいますし。

[4438: eマンションさん]

>>4437 匿名さん
ここは3000万円代のお部屋は基本パンダ部屋ではないでしょうか。

[4439: 匿名さん]

>>4438

パンダ部屋や1Fになるでしょうけどそれぐらいがちょうどいいと思います。

[4440: 匿名さん]

板橋区ならパークハウス蓮根が4000万円で買えますよね。
最多4500万円程度です。
北区ではザ・ガーデンズ東京が駅近大規模で5000万円。しかも東京駅10km圏内で
東京駅、新宿、池袋に30分以内

都心方面に向かう人が多い人はそういう物件も参考になるかと思います。
一方、ここを検討してる人はたまに遊びで都心にいくことはあっても生活の中心が
西東京エリアに限定してる人かと思いますよ。そういう人にとってはごくたまにしか行かない
都心エリアの利便性よりも普段の生活中心の小平市、西東京市、東久留米市、武蔵小金井
あたりの利便性で考えたいですね。ここは近くに商業施設も教育施設も充実してるのでとても良いと思います。
エナメルフィティです。

[4441: 匿名さん]

板橋区や北区に住むならこっちのほうがいいな。
緑が多いほうが健康にいいもの。

[4442: 匿名さん]

板橋区や北区は緑は多いですよ。一方、花小金井エリアって緑化率非常に低いですよね。小金井公園があるのでこのあたりは特別ですけど。
緑が多いのは良いとして同時に虫も増えてしまいますから特に夏の蚊はこの辺りはものすごく多いですから好き嫌いは分かれそうな気がしますね。

[4443: 匿名さん]

板橋や北区が緑が多い？
一体どこのことを言っているのかな？
板橋本町、蓮根あたりって幹線道路もあったりして空気悪そうじゃない？
志村三丁目の高台あたりならまだマシかな？低地は都営アパートだらけだったような・・。
北区は赤羽や浮間あたりはあまり空気も環境も良くなかったような気がするけど‥？

[4444: 匿名さん]

>>4443 匿名さん

>>4443 匿名さん
それはあなたの狭い見識によるイメージなだけでしょ。緑化率見てみたら板橋区も北区も小平よりも高いです。空気云々も場所に寄ります。青梅街道沿いだったら終わってるでしょ。それと同じです

[4445: 匿名さん]

>>4444
駅から遠い場所の緑化率が良くても関係ないでしょう。
便利な場所は建物や道路が多かったりして緑は少ないのが普通です。
板橋や北区の駅前、駅近に緑が多いイメージはありません。

[4446: 匿名さん]

>>4445
イメージの話はもういいのでは？
イメージだけで自分の住まいを決める人はいないので。
緑はあるに越したことはないですが利便性が高いならそれでいいですね。
緑があっても駅遠ｘ郊外ｘ利便性悪い所よりかはマシかなとおもいます。

[4447: 検討板ユーザーさん]

>>4440 匿名さん

そんなことないでしょう、都心に通勤する人もかうでしょう。

[4448: 匿名さん]

>>4447
いるかいないかっていえばそれはいるでしょうね。900世帯超えですからね。でもごく一部でしょう。
仕事も含めて生活圏は皆さんこの周辺ですよ。我が家は職場も花小金井なので通勤に電車はいらないですし。

[4449: 匿名さん]

>>4446
緑があってなお且つ利便性もそこそこ良い物件が理想です。
23区内で利便性がそこそこあっても緑がほとんどない場所は嫌ですね。

[4450: 匿名さん]

>>4448
都心に通う人が少ないのならばわざわざ居住者に負担を強いてまでムサコまで直通のシャトルバスは出しませんよ。

[4451: 匿名さん]

>>4450
シャトルバスをそこに出してるのは、ムサコと中央線西東京エリアにアクセスするためですよ。
もしかして新宿言ってさらに都心に出る人のためだとおもっているんですか？（笑）そんな人ごくわずかでしょ。
だいたい生活圏がそちらにある人がどうしてここを検討する必要があるのですかね？考えてみたらどうなんでしょう。

[4452: マンション検討さん]

>>4451 匿名さん
西東京方面よりは新宿東京方面の方が需要が高いと思います。そうでなければ、早朝から、シャトルバスを出す必要はありません。

[4453: 匿名さん]

>>4452
ええ、だから新宿”方面”の人はいますよ。吉祥寺ね。それより以東に行く人はほとんどいませんよって話です。

[4454: 匿名さん]

吉祥寺駅周辺はよい私立小中高があるから通わせる人も多いでしょうね。

[4455: 匿名さん]

しつこく都心に向かう人が多いとかいう人ってどういうつもりなのか意味不明。
大金持ちやたいそうな貧乏人ならともかく、普通所得の家庭なら家選びはバランスを
考えるわけで当然通勤や利便性だって考慮に入れる。
東京駅だったら、中央線、京浜東北線、東西線、東海道線、丸の内、総武線快速、この辺りの沿線で探す人が多く
物理的な距離と費用対効果を考えたら北や東側を選ぶ人がほとんど。
新宿駅の場合は北側か西側になるが新宿駅10km圏内でも十分安いエリアはたくさんあるのでここである必然性がない。

ここである必然性とバランスを考えれば西東京エリア、東久留米、吉祥寺・三鷹、小平を生活圏中心にする人でしょう。
逆に都心に行く人がここを選ぶ必要性ってなんでしょうかね。西武新宿線でわざわざ高田馬場までいってお乗り換えですか？
そこから南に下るにしろ、東側にいくにしろ、何れにしても遠回り、時間の無駄、ありがたみ０ですね。

[4456: 匿名さん]

>>4455 匿名さん

都心に向かう人は一定数いますよ、地縁者だけど職場が都心っていう人。私そうです。両親に近くと思うと西武新宿線になります、それも都下。でもさすがに買うなら区内って考えると上石神井より都心寄り。悩んでます。収入的にはありがたいことに都心の新築マンションでもいけるんですが、資産価値よりも家族の近くを優先します。通勤時間もある程度は犠牲にします。

[4457: 匿名さん]

>>4456

はい、都心に向かう人は０人とかそういう極論をもうしてはおりません。いるかいないかで言えばいるって言ってます。
そしてそれはあなたのようないわゆる地縁者（地元民）や、住んでる間に諸事情で勤務先が変わった人とかです。
私がいってるのは、そういう人の話をしてはいません。
このエリア限定（っていうかそれが最低の絶対条件）で探してる人以外、つまりは大多数がそうですがそういう人にとっては
バランスで選ぶわけですよ。そういう人にとって生活の中心が都心部であればここを選ぶ理由がないんですね。
逆にここを選ばない理由が生まれてきます。ましてや特段人気があったり何かに秀でてるエリアでもない。
逆にあれば教えていただきたいぐらいですね。でも実際にはないわけで、要は予算的に止むを得ず流れてくる人が
いるだけの消極的理由です。消極的理由で流れてきた人も理由は色々ですが、じゃあここから都心部に通いたいか
っていうとそんな人はいないのですよ。それでも通う人がいるのは「我慢してる」わけです。だって「通いにくい」
のが事前にわかってるんで。

で、あなたのように地縁者の人ってのは、通勤とか資産性とかそういうのが基本「度外視」できる人ですから
別にいいのです。不動産会社もだから最初に周辺にビラまくんですから。地縁者の場合はもうエリア限定の人が
多いですからね。あとは買う時期だけの話であって。

[4458: マンション検討さん]

>>4456 匿名さん
私の息子は会社の通勤や出張の関係で新宿東京羽田成田にアクセスが良い武蔵小金井駅近中古に決めました。実家か会社か教育環境か人それぞれではないでしょうか?武蔵小金井は再開発もあるので正直期待しています。ただシャトルバスは如何と思います。

[4459: 匿名さん]

ここは武蔵小金井物件ですから西武新宿線を使う人はレアかとおもいますよ。

[4460: 匿名さん]

>>4457 匿名さん

どちらにご通勤でしょうか。人様の通勤の心配はよいのではないでしょうか。
購入者は環境・利便性・価格のバランスに納得または妥協して買うのでしょうし、小金井公園や花小金井ののどかな雰囲気に惹かれている人であれば交通利便の優先順位が4457さんよりは低いのかもしれません。
花小金井からの都心勤務は普通にいらっしゃいますよ。
定時勤務の公務員や裁量労働制など時間面で恵まれている人もいますので、これ以上の議論はプライベートな領域になると思います。

[4461: 名無しさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4462: 匿名さん]

確かに通勤の事、生活のことを考えながらバランスをとるのがなかなか難しいですよね。
嫁と常に議論になります。

>4461
>通勤時間だけを一番に考えてる自分の価値観しか、納得できないのがキモいですね。
逆でしょ。通勤時間だけを考えてる人はいないっておっしゃってますよ。
読み違いしてさらにその発言ってひどすぎませんか？

[4463: 口コミ知りたいさん]

>>4459 匿名さん
えっ

[4464: マンション検討中さん]

こいつパースハウスの方も
「西東京に職場がある人しか住んでない」って連呼して荒らしてたな
だったら西武線上りがあんだけ混雑する理由が一つもないだろうに