シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[4381: マンション検討中さん]

シティテラス国立って、まぁ結構お買い得なんですよね
マンション相場が30%上昇してるのに、2014年の値付け据え置きなんですから

[4382: eマンションさん]

>>4380 匿名さん
実際、見学で見る限り入居済みの部屋が多かったですよ。見学されていますか。home pageでも2棟は完売と書いてありました。

[4383: 匿名さん]

>>4374 マンション検討中さん

闇雲に地下住戸を非難しないように。

都内の大手デベの新築地下住戸に住んでます。陽当たり抜群にあります。カビや湿気などは全く発生しませんが住んでいる者の感想として、陽当たりではなく24時間換気システムが優れているからです。換気システム自体に物件によって優劣があるかどうかはわかりませんが、最近の新築地下住戸なら湿気やカビ発生全く気にしなくて良いのではないかと思ってます。

[4384: eマンションさん]

>>4374 マンション検討中さん
そもそも国立の地下住居が中古に出ているのが、居住性の問題なのか転居なのか分からないのですが、、、

[4385: 匿名さん]

4383さん
それは誤解を与える危険性があります。
ここの半地下部屋は日当たりがほとんど望めない部屋ですので、日当たりの良い半地下部屋とは別物と考えるべきだと思います。
24時間換気の効果はその通りだと思います。

[4386: 匿名さん]

>>4385 匿名さん

もういいのでは?
誰も好んで半地下に住みたい人はいないのはわかってる。予算都合のお話なんだから。立地がどうしても気にいった、でも地下しか買えないって場合に妥協するだけの話であって。

ちなみにカビの話だけどカビは結局の所風の流れだよ。２４時間換気システムは今は法律で必須だからどこもついてるけど、問題はそれがついているかどうかではなく、それがきちんと設計的に機能するような箇所に設置されてるか、だよ。
マンションはいろんな部屋タイプがあるけどそれごとにきちんと設計されてなかったり、安い換気システムで循環力が不足してたり箇所が駄目だと結局カビる。
半地下特有では無くマンションならどこでもそうだよ。日当たりは全く関係ない。問題は部屋内の湿気がちゃんと逃げられる場所が全域にわたってあるかどうかの話なので。

[4387: 匿名さん]

半地下は難しいね。
採光・通風・換気の面でね。
好き好んで住みたい人はいないけど地上に比べて値段が割安だからと妥協して住む人もいる。
それだけの話だね。

[4388: eマンションさん]

>>4372 マンション検討中さん

嘘つき野郎、おまえはネガばっかだな、きどってるのが恥ずかしいわw

[4389: 匿名さん]

>>4387 匿名さん

そゆこと。採光は最低限取れれば問題ないしね。ずっと家にいないし。換気はマンションならどこも同じ。玄関側も開けないと風は通り抜けられない。

マンションではサーキュレーター回さないと湿気はたまるのはもうしょうがないのでエアコンで除湿しとけばいいだけ。地下がどうこうでは無くコンクリの宿命よ

[4390: 匿名さん]

住み続けるには住環境や建物の性能が悪い。
売るには買った時の価格差が大きすぎる。
間違いなくこの様になりそうです。

[4391: 匿名さん]

2014年の価格が据え置かれている国立でさえ大苦戦なんだから、ここが不人気なのは当たり前と言えば当たり前だね。

[4392: 通りがかりさん]

>>4391 匿名さん

まぁ、エリア属性の前に立地が悪いんだよね。
小金井公園は皆車で来るし。逆に言えば車でしか来られないエリアって事なので。定年組の人向けかと

[4393: eマンションさん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[4394: 通りがかりさん]

シティと悩みますね 今年は豊作です

[4395: 匿名さん]

さーて、いよいよ住宅ローン金利上がりましたね！しかも0.5と大幅増。これから買う人は悲惨ですね（笑）早く買わないとまたしばらく上がりますよ

[4400: 評判気になるさん]

駆け込み需要が増えそうですね。

[4402: マンション検討中さん]

[No.4396～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4403: 名無しさん]

>>4395 匿名さん
>>4400 評判気になるさん
>>4402 マンション検討中さん

どうしてそうなるのでしょう？

まだ完成してないのに？？？？

[4404: 購入者さん]

>>4393 eマンションさん
4388と同一人物だと思いますが、管理者から削除されました。擁護派の品性を疑われるし、逆効果になっていますのでもう絶対書かないで下さい。

[4405: 匿名さん]

パークハウスと比べると専有部分の設備がかなりの低グレードです。
逆に共用部分はこちらが圧倒。管理費はもちろん高くなるけど。

立地はパークハウスかな。でも価格はこちらに部がある。
そのあたりが判断の分岐点ですかね

[4406: 口コミ知りたいさん]

>>4405 匿名さん
具体的にどういうところですか？

専有部分も、シティの方がハイグレードでは？

[4407: 匿名さん]

>>4406 口コミ知りたいさん
サニタリーとキッチン、トイレにフローリング

[4408: マンコミュファンさん]

>>4407 匿名さん
いや、一緒じゃない？
むしろ、パークの方がスロップシンクなかったり直床だから、劣ってると客観的にはみられるのでは？

[4409: 匿名さん]

どっちのパークかな

[4410: マンション検討中さん]

>>4409 匿名さん
スロップシンクがない、直床のパークです。

[4411: eマンションさん]

一時期と比較するとスレッドも静かになりましたね。

[4412: 匿名さん]

2020年に向けたマンション価格の動向で以下の様に予測されています。
大規模マンションは2割以上の価格の下落が予測されています。
大規模マンションは価格の下降局面では下がりやすい様です。

さらには、「戸数」も重要なキーワードだ。
「'00年代には数百～1000戸を超える大規模マンションが多く作られましたが、こうした物件は地価の上昇局面では上がりやすく、下降局面では下がりやすい。港区の『東京ツインパークス』や世田谷区の『東京テラス』が2割以上の下落予想になっているのは、1000戸以上という大所帯なのが理由でしょう。逆に言えば、こうしたマンションを狙っている人にとっては、今後は安値で買える好機到来ともいえます」

[4413: マンション検討中さん]

榊淳司 氏

＞＞首都圏のマンション市場分析については、
＞＞私が第一人者だと自負しております。

最新のブログでこのように自己紹介されたうえで、

＞＞現状で売りだされている新築マンションの
＞＞半分以上は10年後には半額で売れるかどうか分からない物件です。
＞＞特に郊外のファミリーマンションは確実に半額以下です。
＞＞だって、現実にそういった郊外型ファミリーマンションの
＞＞近隣エリアで流通している築10年中古は新築の半額ですから。

とコメントしております。
これって「シティテラス小金井公園」も該当しますよね。

[4414: マンション検討中さん]

高値すぎますよね。

[4415: マンション検討中さん]

>>4413 マンション検討中さん

郊外は知りませんが、花小金井辺りの中古はまだ高いですよ。

10年落ちで半額あるならかいますよ。

そもそも、値段落ちるの待って10年賃貸で暮らすコストの方が無駄だと思いますけどね。

[4416: マンション検討中さん]

20年近く残債を気にしながらローンに縛られるほうが無駄だと思いませんか？

[4417: 匿名さん]

賃貸もローンもどちらも無駄とかそういう議論は成り立たないことぐらいはもう気が付きましょうよ。
この論理が成り立つのであれば、例えば20年ぐらい前のPHS、10年ぐらい前のガラケー、使ってた人って
無駄だったんですか？無意味だったんですか？今のスマホ、後さらに10年、20年経過すればまた変わってるでしょうけど
今使ってる人は10年、20年後は無駄だったなーってなるですかね？
それと同じ話ですよ。

[4418: 匿名さん]

携帯電話と家を同じ土俵で語るとはすごい論理ですね・・・

[4419: マンション検討中さん]

－巨大マンションから値崩れ－

「今回は2020年の東京五輪といった経済イベントの影響も含めて試算を行いましたが、上昇と予測されたのはわずか9物件で、多くが下落という結果が出ました。日本のマンション市況は、ここから5年後に向けて下降基調に入っていくことがまざまざと確認された形です。

今後はそれぞれの土地、物件ごとの『格差』が大きく広がっていくこともわかりました。エリアで見ると首都圏、宮城、福岡などが大きく下げ、京都や広島との差が如実に出ている。同じエリア内でも物件の『格差』が鮮明化しており、番地ひとつ違うだけで上がる物件、下がる物件に分かれるという結果が見て取れます」

そう語るのは、不動産価格予測サービス『GEEO』を用いて今回の予測を行ってくれた、株式会社おたに代表の小谷祐一朗氏である。

『マンション格差』著者で住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、「まず、大きいマンションほど値崩れするリスクが高い」と指摘する。

「1000戸を超える大規模マンションともなれば、常に10戸程度は売りに出されているものです。しかし、マンションの価値が下がってくると、じっくり待って売ろうとしても、隣が安く売り始めたらなかなか売れない。早く売りたい人が安値で売る傾向が強まり、一度値が崩れ始めると一挙に暴落するリスクが高まる。

[4420: マンション検討中さん]

下落率が大きくなるリスクが高い物件
①販売当初に高い設定で売られた物件
②最近マンションが大量に供給された地域、複数の同じようなマンションが同じ時期に一斉に開発された物件
③戸数がやたらと多い物件

大手企業から中小企業、全国企業から地場企業までさまざまな業者がマンション開発には参入しているが、「どのデベロッパーが作った物件か」によっても将来の価格は左右されやすい。
「業界内では、住友不動産が比較的強気の値段設定をするうえ、割引にも積極的ではないと言われています。東急不動産も同様に強気で知られています。当然、販売当初に高い設定で売られた物件ほど、下げる時には下落率が大きくなるリスクが高い。

1割以上下落すると予想されている物件は、『(1)駅近でも最近マンションが大量に供給された地域にある』『(2)複数の同じようなマンションが同じ時期に一斉に開発された』『(3)戸数がやたらと多い』の条件のうち、2つ以上に該当しています。どんな一等地でも駅近のエリアでも『供給過剰』になれば、将来的な下落リスクが高まるということが言えます」

[4421: 検討板ユーザーさん]

>>4420 マンション検討中さん
オリンピック後に下がるかどうかなんで誰にも確約できないが、2020年に1割下がったとしてもそれまで賃貸で払うならローン減らした方が得なのでは？

また、その専門家？
1人の意見を全面的に信じるなら、その上でどうするかは個人次第でしょうね。

[4422: マンション検討中さん]

＞＞－巨大マンションから値崩れ－

確かに面白い記事ではあるが、
2016年10月時点の内容なので
やや古いかなと。

ただ半年たってマンション市況は
一段と悪化しているので参考には
なります。

[4423: マンション検討中さん]

4421さん
2020年までに1割下がるというのは現在既に中古市場に出ている物件の話であって、マンションバブルによって高値になっている新築物件の場合はその比ではないでしょう。
新築時の価格からその市場の相場まで下がると考えるのが妥当でしょう。

例えば、この周辺の築3年の80㎡の部屋の相場が3700～3800万円だったとすると、2020年には3300～3400万円。

[4424: 匿名さん]

ここゴミステーション遠いわ

[4425: マンション検討さん]

>>4423 マンション検討中さん
シテイーテラスで5000万の物件は、3割以上も下落する→投げ売りで下落が加速化すれば半値になる可能性も否定できませんね。

[4426: マンション検討中さん]

4425さん
それが専門家が警鐘を鳴らしている本質だと思います。

中古も売れ行きが鈍って供給過剰となっていますので、これからは隣が安く売り始めるという事が頻繁に起こるでしょうね。
最近の小平市の中古物件の売出価格にもその傾向が現れてきています。（実際の成約価格ではもっと鮮明なのでは？　少なくともここに来て査定価格は下がっていると思われます。）

[4427: 匿名さん]

>>4420 マンション検討中さん

（1）、（2）は花小金井の2物件に、（1）、（3）はザ・パークハウス国分寺四季の森に該当しますね。

[4428: 匿名さん]

巨大マンションは値崩れってのは別に今に始まったことじゃないかとおもいます。
ただ、重要なのは郊外x駅遠x巨大マンションの場合の話です。これは単純な話で
たんに希少性の側面がまるでないからなのと、マンションという住居形態である事の
必然性、必要性、有益性がないからです。
逆に、東京23区x駅近x巨大マンションはその逆になります。

ここはそういう意味では前者に当てはまる可能性はあるのでそこはリスクになりますが、
そこをリスクだと思う人はもう避けておけば済む話ですし、またリスクの軽減措置として、
あえてしばらく待って価格がよりこなれた中古を買うっていう方法だってあるかとおもいますよ。

将来の話は誰にもわからないですが個人的には確かにここ最近のこのエリアの住宅供給量は
マンションだけではなく分譲建売戸建て（FCやPS等）も含めてかなりありましたし、今後中古が
だぶつく可能性はありますね。
が、一方で中古にすると買う時期と部屋は選べなくなるのでその時、その時の出目次第ってことになります。
そういう運次第なギャンブル的アプローチをつかってでも、なおこのエリアに固執するぐらいの覚悟が
決まってるって人にとっては個人的には素直に買ってしまうのもありだと思いますけどね。

[4429: マンション検討中さん]

>>4428 匿名さん

23区って大雑把すぎでしょ
杉並区でも、荻窪の価値と方南町の価値はまるで違うし
葛飾区とか足立区だったら下手すると小平よりも悲惨なことになる

[4430: マンション検討中さん]

設備についてのリスクです。

今回の試算結果では、充実した「設備」を売りにする人気のタワマン系の凋落も目立つが、これにも明確な理由がある。不動産コンサルタント会社・さくら事務所会長の長嶋修氏が言う。

「今後のマンションの価格を考える上で重要な指標になっていくのは、マンションの『管理条件』です。同じ時期に建った同価格帯のマンションでも、かたや管理組合が機能しているため修繕を繰り返していてキレイな物件、かたや管理状況が悪くボロボロで修繕積立金も貯まっていない物件となると、大きな差が出てきます。実際、フィットネスクラブなどがついていることを売りにするタワマンなどの中には、住民にあまり使われず、施設が老朽化してしまっている物件は少なくない。これはむしろ物件価格にはマイナス要因となる」