シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[4321: 名無しさん]

>>4317 聖戦士さん

今日の設定は築3年目のマンションにお住まいですか（滝汗）
築3年のマンションに住んで、なおシティテラスも複数戸契約するなんて
よほどの資産家でマンションコレクターなんでしょうね

[4322: 名無しさん]

>>4320 購入経験者さん

聖戦士もあなたも戸建vsマンションの話は専用スレでやりましょう
エリア的に戸建が競合になるにしてもここはシティテラスのスレッドですから

[4323: 購入経験者さん]

4322さん
長谷工マンションの品質のレベルを理解したうえで買った方が良いと考えています。
良いものを期待して買うのと、分かっていてそれでも良いと思って買うのでは、後々の後悔が全く違いますので。

[4324: マンション検討中さん]

>>4323 購入経験者さん

長谷工マンションって高級ではないけど品質はそこそこでしょ。
まさに、中流ど真ん中って感じ。
そんなクソ品質のマンション建てまくってたら競争に生き残れないよ？

（ここを高級だ高級だ言ってるマヌケと一緒にしないでね）

[4325: 購入経験者さん]

高級か？廉価版か？ということと品質は必ずしもイコールではありませんが、マンションの中では品質は『中の中』かも知れませんね。
でも建物全体という観点では『中の下』だと考えています。
個人的な本音は『下』ですが、これは個人的な経験のみによるものですので、客観的には『中の下』でしょう。

[4326: 検討板ユーザーさん]

ここは何故、無茶な配棟計画なのですか？

[4327: マンション検討中さん]

>>4325 購入経験者さん

金太郎飴みたいな量産型マンションだということは否定できないけど
これまで数十年で500,000世帯近くが長谷工マンションに住んで
それで大きな問題がないというのは、それだけまともな品質だからじゃないの？
少なくとも違法行為やらかしてる他の施工会社よりは信頼に足ると思うし
このマンション作ってる現場を何度かみたけど、かなりしっかりやってたよ。

まぁ、すみふのMRの営業マンは胡散臭かったけど。

>>4326

敷地を東西の二つに分けて、東側に922戸詰め込んだからかと
西側の敷地にはなんらかの建物が立つらしいが未定。マンションの可能性が高そう

[4328: 購入経験者さん]

4327さん
長谷工の施工自体の品質は平均すると普通だと思いますが、設計の品質が低い（耐震性能を含めて、マージンが少ないキリキリの設計では？）のがトータルの品質に影響しているのでは？と考えています。
ただし、壁紙をはじめとする内装の仕上げは明らかにかなり雑です。

[4329: 検討板ユーザーさん]

>>4327 マンション検討中さん

ありがとうございました。

陽当たりなどの住環境を犠牲にして、物件価格の上昇を抑えるんですかね。

[4330: 匿名さん]

4329さん
仮に西側にマンションが建ったら、陽当たりも眺望もほとんど望めなくなりますね。
プライバシーの確保さえも難しくなります。
そこまで住環境を犠牲にするか！になってしまいますよ。
このリスクは計り知れないですね。

今でさえ、この住環境の悪さが武蔵野を極める事なの？？？
都心と違い武蔵野であれば、日当たりや眺望が良くないとお話にならないでしょう！

[4331: マンション検討中さん]

確かに日当たりが悪い部屋が多い、これは事実
でも西側にイオンなんかが出来たら一発逆転ですよ
西側に何ができるのか分からないとちょっと怖いね
すみふの土地だからある程度のプランはあるんだろうけど

[4332: 匿名さん]

4331さん
西側にイオンなんかが出来る計画が有れば、これ以上に良い売り文句はないので大々的に宣伝しているのでは？
あくまで個人的な推測ですが、今は、西側にマンションの計画があるとは口が裂けても言えないので、決まっていないと答えるしか無いのでは？

[4333: マンション検討中さん]

しかし、このランドプランをよく思わない人がこんなに多いんですね
いっそB, D, F棟をなくして、残りの棟を100平米中心の広さにして
5000万〜1億円くらいの値付けで、高級マンションとして販売してたら
カントリークラブの会員なんかに売れたかな？
そらならシャトルの運営費や管理費にちまちまケチつける人もいないだろうし

[4334: 検討板ユーザーさん]

>>4332 匿名さん

スミフならやりかねないですね。

[4335: 匿名さん]

そんなに日当たりの悪い部屋が多いのでしょうか？

[4336: 匿名さん]

>>4326 検討板ユーザーさん

元々土地が不整形で使いずらいのが主因の一つ。
なまじデカイからわからない人がいるけどあれだけ詰め込んだ状態だと1戸の戸建てと見立てて縮小してから見れば厳しい土地の形状だとわかるはず。
もっと余裕を持たせられるけどそうすると1戸あたりのグロスが高くなりこのエリアを狙う層には高すぎてしまうし共用設備の維持費負担額も上がってしまいリッチな設備がかえって裏目に出てネガティブになる。元々中央線物件としての売りなのでシャトルは外せないがシャトル維持費、運営を考えればこれぐらいの戸数が無いとペイしない。
売る側にとっては選択肢を多く提供した方が売りやすく実際売れる。一棟N戸よりもn棟N戸の方が売りやすいし値付けしやすい
複数棟構成の方がリスクもコストも期日も分散でき自由度がある為売り手にとって都合が良い。

[4337: 匿名さん]

>>4332 匿名さん
マンション計画であれば早い段階でわかるので自分で調べればいいかと。
また、本当に決まっていたら教えてくれますよ
今の時代、教えなくてあとからわかったってなったら時期から見れば1発ですからね。不動産開発してるものが近隣の開発計画を全く知らないなんて通用しませんし。レコーダー持って堂々と聞きましょう。
その時点で無ければ無いというはずです。わからない、って聞かれたら調べて下さいと依頼すればいいです。要は聞き方です。単に知ってますか?って言うと(私は)知らないと逃げられますが会社が知らないはずはないので会社として、現時点で計画が申請済みなのかどうかを回答求めるといえばいいです。もちろん、このマンションを前向きに検討するための必要条件だからです、ときっちり言ってね。

[4338: 匿名さん]

>>4335 匿名さん
鉄塔がグランドデザインの枷になってるからね

[4339: 匿名さん]

>>4333 マンション検討中さん
ネガ無しで公平な観点で見てもグランドデザインは歪なのだからしょうがないんじゃない。鉄塔まであるんだし。
気にならない人はいてもこれが良い！なんて人はかなり少ないのでは?
また、エリアの属性を鑑みればこれ以上高い値段なんてつけられないよね。3800でも中古相場だと2800になるのにそれを5000万も6000万にするだけで鈍ってしまう。

そういう意味ではこういう詰め込みしかなかったのは売り手都合では理解できるけど買い手からすれば煽りをくらってもなおこの価格って言うと印象の人が多いんだろうね。俺は3800ならりと思うんだぇど

[4340: マンション検討中さん]

アンチばっかりだがこいつら何のためにいるんだ？

[4341: マンション検討中さん]

これだけスレの多いところ
他には無いですよね、明らかに検討されていない方々で…
不買活動の為に
書き込みも大変でしょうね
本当に毎日ご苦労様。って感じ

[4342: 匿名さん]

4337さん
聞くも何もあの土地はスミフの所有でしょ。
だから、何が建つかはスミフ次第でしょ！

[4343: 匿名さん]

“どうしてこの様な割高でコスパが悪い物件を検討する人がいるのかな？”と疑問に思っていましたが、従来であれば都心に近い物件を買える予算があった方がマンションバブルの煽りを受けて、この辺りまで選択肢を拡げざるを得なくなっているのですね。

都心だと戸建ての場合はここの予算程度だったら極小土地の三階建て、隣との距離50cmという様な建売になってしまうので、それだったらむしろマンションの方がいいでしょうね。

花小金井だと条件が全く違いますので（この辺りまでくるとマンションはコスパが極端に悪くなります）、発想の転換をされてみるものよろしいかと思います。
もっともこの辺りでも、駅近であればマンションのメリットもあると思います。

[4344: 名無しさん]

>>4343 匿名さん

じゃなんでここ見てるの？

[4345: 匿名さん]

この様なコスパが悪い物件を一体どんな人が買うのかが興味があったから。

[4346: マンション検討中さん]

>>4343 匿名さん

3700万じゃ区のはずれの西荻の狭小住宅にも手が届かないと思うよ
花小金井でも中古物件じゃないと3000万円台は見つからない
まぁ、マンションは管理修繕駐車場にお金がかかるからココ狙えるなら4000万円台は出せるか

[4347: 匿名さん]

4346さん
説明が不十分でした。
私がイメージしていたのは、ここに5000万円以上出す人です。

[4348: 匿名さん]

>>4342 匿名さん
建築確認が出てたら、と言う話をしています。出ていないなら内内的に計画してても正式な事業計画ではない以上は言う必要無いでしょう

[4349: 匿名さん]

>>4346 マンション検討中さん
前半部は同意ですが3800万円のこのマンション買えるなら5300万円の戸建て買うのとほぼ同じです

[4350: 匿名さん]

>>4343 匿名さん
そうです。押し出されてここまで退避してきた人をここはメインターゲットにしています。だからこそのシャトルとてんこ盛り共用施設です。
どちらも23区のマンションでは予算上無理ですから。

[4351: 匿名さん]

4348さん
現時点で言う言わないなんてどうでもよくて、最終的にスミフが何を西側に建てるかという事です。
何を立建てるかで、企業としての姿勢が分かると思います。

[4352: 匿名さん]

>>4351 匿名さん
企業の姿勢なんて利益第一ですよ。だから儲かるものを作る、です。

[4353: 匿名さん]

結局、利益が出るマンションが建つのですかね？

[4354: マンション検討中さん]

>>4347さん
ここの最多価格帯は、4000万台のようです。
5000万以上は、最上階、ルーフバルコニー付き、4LDKなど条件のいい物件かと思います。

[4355: 匿名さん]

4354さん
条件が良いと言っても、90㎡以下の長谷工マンションですよ。

[4356: マンション検討中さん]

あの～前から気になっているのですが、長谷工マンションが嫌なら、どこがいいのでしょうか？
納得いく施工会社があれば、教えてください。

[4357: 匿名さん]

やはり大手ゼネコンでしょう。
今は大手ゼネコンはタワマン以外は断っているみたいですが・・・

[4358: マンション検討中さん]

>>4354 マンション検討中さん

C棟G棟H棟あたりはコンスタントに5000万超えて来てたよ。
南東角最上階が6500万円とかそんな価格設定だった。

[4359: 匿名さん]

>>4358 マンション検討中さん

5000万超えるとかなり脱出戦略的にも厳しくなりますね。6700万円相当の戸建を買うのと同じ費用負担になりますし。
３８００－４０００万円であれば逆にこのマンションの方が優位性も利便性も高くなるので良いと思いますよ。あと、もう一つの手としてはあえてここを賃貸に出す人をまって借りてみるのも手かなと思います。地縁が無くても暫く住めば実感もわくし色々わかるでしょう。
これだけ大規模だと完売までに数年ありますから気に入ってから買うのも手かなと思います。流石に一旦買ったとにすぐ売るのはリスク大きすぎますし

[4360: 職人さん]

3800万～4000万くらいの部屋もあるんですか？

[4361: 匿名さん]

>>4354 マンション検討中さん

二年前は西武線の区内なら4000万円代で楽勝で買えたのに。小平市では高杉〜〜

[4362: 職人さん]

3800万～4000万くらいの部屋もあるんですか？

[4363: 匿名さん]

ここの生活環境であれば、80㎡で3700～3800万円がリーズナブルな線でしょうね。

[4364: マンション検討中さん]

>>4345 匿名さん

最低な野郎だな

[4365: 匿名さん]

戸建屋が何ヶ月も凄まじい。笑
4-6千万円の木造ペラペラ戸建屋の荒らし投稿がウザいですね。
詐欺まがいな4-6千万円の戸建。。。

[4366: マンション検討中さん]

戸建屋の理屈だと、戸建はずっと修繕工事が不要らしい、、、へー。
そんな売り方って、、、
売ればいいって奴ですね。、

[4367: マンション検討中さん]

このスレはなぜこんなに批判とかが多いのですか？
良くないから買わないようにとアドバイスされてる方が多いのか、良いから買ったほうがよいとアドバイスされてるのからどちらなんですかね？

[4368: 匿名さん]

割高なうえに生活環境が良くない部屋が多い。（駅から遠い、日当り悪い、眺望が望めない、高圧線、半地下部屋、部屋が丸見え）
しかも長谷工マンション。

[4369: 匿名さん]

>>4367 マンション検討中さん

良くも悪くも注目されているということでしょう。
客観的な情報として、長所も短所も嫌というほど指摘されています。

個人的には、竣工して現物見てから考えれば良いと思ってます。その前に別の出会いがあればそれも選択肢の一つ。竣工してからでは良い部屋が無いなら、それも良し。

[4370: マンション検討中さん]

ここも４０００万円以下であれば出口戦略も見えてくるというご意見が有りましたが同感です。

客観的に今、小平で取引されている中古マンションの価格を見ると８０㎡の部屋では４０００万円を超えるものは有りません。
４０００万円を超えるものは築浅で９０㎡程度はある物件です。

今はマンションバブルの恩恵を受けて、この辺りでも売却するには非常に条件が良い時です。
この先は今の条件を超えることは無いでしょう。
既に売り出し物件が過剰な状況になりつつあるようです。
１０年後くらいを考えると、マンションバブルの崩壊に加えて人口減少もあり今よりは１０００万円程度相場が下がっていると考えておくのがリスクヘッジとしては必要でしょう。

一方、このマンションにおいては生活条件が悪い部屋が多いので、条件が良い部屋は相対的に非常に高い価格設定となっています。
これを中古で売る時の評価で考えてみます。
①駅から遠い物件である。花小金井でも電車に乗るまでは１５分は見る必要がある。
②ここの中では条件は良い（日当り、眺望など）であっても小平（郊外、駅遠）のマンションとしてはあたりまえのこと。
③鉄塔や高圧電線が敷地内にドオ～ンと見える。（ごまかしようがなくなる）
ここでは高い部屋であっても、中古市場では駅遠の普通の生活条件の部屋という評価にしかなりません。
鉄塔や高圧電線という明らかなマイナス要因もある。
したがって、中古で売却するときの価格の下落率は非常に大きくなると考えられます。