シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[4281: ご近所さん]

ちょっと前の話題だけど、私も賃貸のマンションに住んでいて、花小金井の戸建てとマンションで迷いました。家族は子供２人の４人なんですが、決め手のひとつになったのが「トイレ」です。朝の混雑時に２つある戸建てのメリットに惹かれました。上下左右の騒音もマンションより少ないし、老後はまた利便性やセキュリティからマンションに買い替えるかもしれませんが、現状は満足です。

[4282: マンション検討中さん]

>>4281 ご近所さん

花小金井は同じコストレンジで戸建てが狙えますし
戸建ては静かですしトイレが二つあると便利なのは確かですが
マンション vs 戸建バトルは別の専用スレでやれってことになってます
そちらでやりましょう

[4283: マンション検討中さん]

>>4278 匿名さん
休日の朝から、物件を深く思い、考察して頂き、検討の参考になります。
中古相場は、売主メジャー7物件が、東京建物、三菱地所しかないため、中古相場基準が形成されていないと思います。
また、費用対効果の効果をどのように定義するのでしょうか？
出口戦略を考えることは、重要ですよね。
私は、契約を考えてますが、様々な考え方を共有したいです。

[4284: 匿名さん]

>>4278

＞花小金井で生活できる覚悟

↑これって意味不明。
たとえばプライムウエストなどの立地なら喜んで住みたい。

徒歩8分とかそれ以上かかる立地だと覚悟が要るかも知れないが。

[4285: 匿名さん]

>>4284
意味不明なのはあなたが真剣な検討者ではなく、ここであそんでいるただの傍観者だからですよ。
真剣な検討者であればこの意味がよくわかっておられるわけで悩むわけですから。
いっそのこと買って楽になりたい（さっさとマイホームを実現した、買ったったという一時的な満足感、責任感だけを実現したい）か、それとも自分が目指すべき目標の延長線上にはないので見送るのか、っていうことに言い換えることもできます。
ここはそういう物件ですよ。物件のグロス価格自体が23区物件と比べれば圧倒的に安いですからね。23区を目指した人間からすればもうここで手を打ってしまいたいという思いは強烈でしょうね。それほど高騰な価格に絶望と疲弊をしてるでしょから。

[4286: 匿名さん]

>>4283
あらあら、わかっていないようなのでご説明してあげます。
中古相場はすでに形成されています。あなたは中古相場の形成がわかっておられないようです。
そういう状況を含めて、の中相場の形成である、ということをいまいちど認識くださいね。
あと、いまいちあなたの解釈といとがわかりませんね。
仮に、中古相場が形成されていない、と見るならばあなたにとってはどうなんでしょう？
その辺りの説明がほしいですね。

[4287: マンション検討中さん]

>>4286 匿名さん
売主ブランドや規模を考慮した中古相場を考えないと、バイアスがかかりすぎて評価が難しいと感じます。
よって、メジャー7物件が少なかった花小金井において、スミフや三菱地所のマンションは、中古相場比較が難しく出口戦略を立て辛い点がデメリットであるため、売主を信頼できるかがポイントだと思います。
それにしても、なぜ 4286匿名さんは、この物件を検討しているのですか？

[4288: マンション検討中さん]

>>4285
アンタこそ傍観者だろ？
スカイティアラスレなどなど売れてないマンションのスレに現れては
全く同じ内容の長文ポストしまくる、検討者でも傍観者ですらない荒らしじゃねーか。
聖戦士よりもたちが悪いわ。

[4289: 匿名さん]

>>4288
たちがわるいのはあなたですよ。ブーメランです。あなたはこの物件ではなく私の批判しかしていませんが、
私はこの物件のことしかはなしていません。そして批判などしていません。どういう人が買いなのか、という
話しかしていませんよ。くいあたらためてください。ついでに聖戦士とか何を言っているのかわかりません。
現実の話をしてくださいね。

[4290: 匿名さん]

>>4287
中古相場が形成されていないとし、その結果出口戦略がたてづらいという捉え方なんですね。
なるほど、そういう見方をするという人がいるのは面白いですね。
がしかし、中古相場が形成されていないから出口戦略が立てづらくなるのですかね？
もっといえば、それが問題になるとは思えないのですが。

出口戦略ってのはとどのつまり、いついくらで売却することで次の買い替えを行い、またキャッシュフローと
資産形成をどう制御するかにかかりますが、すでに説明したように2300-2500前後にしかなりえませんよ。
逆にいえば最悪でもここに集約されると言えます。
妄想や希望的観測で物を語る人でなければ、この金額をベースにして、脱出戦略などは立てられますし、
すくなくとも、それは「ここを買うかどうかのポイント」にはなりえません。
仮にそんなところがポイントになるんだったらここは検討してませんよ。みなさんなんだかんだいって賢明ですから。

[4291: マンション検討中さん]

マンション偏差値（某マンションサイトより）

■小平市
1位 / 69 東京プライムウエスト 花小金井駅 1分
2位 / 68 ガーデンズバッハ 鷹の台駅 1分
3位 / 66 ルフォン一橋学園 一橋学園 2分
(略)
11位 / 63 ザ・パークハウス花小金井ガーデン 花小金井駅 7分

■西東京市
1位 / 71 パークホームズ田無サウスレジデンス 西武柳沢駅 2分
2位 / 70 パークシティひばりヶ丘 ひばりヶ丘駅 2分
3位 / 70 ハイセレサ田無本町シティタワー 田無駅 4分
(略)
10位 / 65 ヴィーガーデンザレジデンス 田無駅 14分

2017年時点で小平市の1位は東京プライムウエスト。
2004年に195万円/坪で分譲されて、13年後の今は180万円/坪程度で取引されているようです。
TOP3は全て駅近、やはり人気マンションの最低条件は「駅近であること」。
たとえ西武線であろうと、どう転んでもこれは揺るがないでしょう。

一方、お隣の西東京市にはヴィーガーデンという面白い比較対象が存在しています。
こちらは駅から遠いにも関わらず、路線バスをマンション前まで引き込むことに成功、
さらにサミットやビックカメラのような商業施設の誘致にも成功し、高い人気を誇っています。

シティテラス小金井公園はこのままだと小平市内で偏差値60前後のマンションになると思われ
20年後のリセール価格が（インフレや人口減を加味せず）70平米で2500万円前後という>>4278の予測は大きく外していないと考えられます。
しかし、ヴィーガーデンのように商業施設の誘致に成功した場合は一発逆転で資産価値の上昇もあるかもしれません。
そして、逆に、隣の空き地にさらにマンションが建設されてしまった場合は資産価値のさらなる減少は免れないと思われます。

将来の資産価値を予測することはマンションを買う上で絶対に避けては通れない道ですから、慎重に検討したいところですね。

[4292: 匿名さん]

まあ、とにかく最寄り駅は花小金井なんだから、競合するマンションも花小金井のマンションになるのは自明ということで。

[4293: マンション検討中さん]

>>4292

>>4263の価値観だと、パークハウス花小金井は競合にならないらしいけど
あそこが競合にならなかったらどこが競合になるんだろうね

[4294: マンション検討中さん]

駅近好きは放って置きましょう。
駅近好きなんだからここのスレッド覗くなって話し。 ストーカーかよ
ずっと批判してる不動産屋は東京プライムウエスト所有しているみたいだけど、ここで自宅マンション自慢してて本当に気持ち悪い。

[4295: 匿名さん]

ほんとほんと。駅近、駅近うるさいねー。
ここは駅遠物件なんだからアウトオブ眼中でしょうに。
資産性云々っていうけど、売却時に2500万円程度で売れれば十分だと考える人が
それをベースに組み立てればいい。
すると、3800万円程度で買えば少なくとも賃貸マンションで借りるよりかはよほど
良い設備、仕様で、住めることになり費用対効果は高くなる。

注意点は二つだけ。一つはスミフ、とくにスミフの大規模では竣工4年ぐらいまでは完売に時間が
かかるでしょうからその間は市場価格では売れません。
もう一つの注意点は長く住みすぎると費用対効果がここは悪くなるので20年ぐらいで売却しないと
脱出戦略としても機能しなくなる、ってこと。

そこだけ押さえておけば問題ないかと。

[4296: 匿名さん]

>>4293
中央線物件ですよ。何度もそう言ってるじゃないですか。

A: 中央線武蔵小金井徒歩圏物件、ただし高価
B: 中央線バス物件、ただし公的バスのみ、でもAより安価
C: Bに加えてシャトルバス付き、おまけで西武新宿線徒歩利用も可

っていう、カテゴリーのCに該当するのがこの物件であり、ライバルはあくまでAですけど。
Bや、西武新宿線花小金井物件が競合ならですが、なぜシャトルの必要が？そしてなぜシャトルは花小金井に向かわない？（笑）
そんなことは考えなくても自明なのです。

逆にいえば、ここは（駅とかではなく生活として）花小金井で暮らすことを不安を覚えている人をターゲットにしてるわけですよ。
だからみなさんネガが多いのでしょう。その理由は簡単です。「自分はここを買わないための理由づけ」をしてるからですよね。つまりは精神安定ですよ。
私はそういうネガを否定しますよ。前向きな検討に邪魔なだけです。
売り手の意図などこのようにとてもわかりやすく簡単かつ単純です。問題は売り手ではなく買い手でしょ。
なんどもいうように、花小金井駅に近かろうが遠かろうが、ここでは全くもって無意味。主軸はあくまでも中央線物件としての
視野で物事を考えればいいだけの話です。

[4297: マンション検討中さん]

>>4295
20年くらいで売却しないと脱出戦略として機能しないってずっとしつこく言い続けているけど
ココ買う人って、大多数の人が永住目的で買ってるでしょうに。

20年で買い換えろ云々は、殆ど全てのマンションについても全く同じことが言えるでしょう。
仮に、君の言うとおり、ほぼ全世帯が20年後までの脱出戦略を前提に購入しているとして
そんな「脱出しなきゃいけないようなヤバいマンション」が15年後、20年後に
都合よくポンポン売れると思うのかい？
皆が住みたいマンションじゃなきゃ2500万なんかじゃ売れないよ。

[4298: 匿名さん]

>>4292
そうはなりませんよ。花小金井に興味がないのに花小金井しか選べなかった人にとってはガチの花小金井物件と比較すればまるで魅力がないものになります。でもそれは当然です。花小金井「駅」なんて、この物件にとってはただのおまけ。MRに来た人に配ってるクオカードのようなものだと思えばいいと思いますよ。

[4299: マンション検討中さん]

>>4296

>なぜシャルトが必要なのか
デベにとってはコスト0で客を寄せて売れるから

>花小金井にシャトルが向かわない理由
徒歩8分の駅に年間数千万のコストかけてシャトル出すバカがいないから

>花小金井駅に近かろうが遠かろうが、ここでは全くもって無意味。主軸はあくまでも中央線物件
すみふが通勤者の半数が花小金井使うって言ってんのになに頭おかしいこと言ってんの？
・中央線まで徒歩30分
・中央線までのシャトルバスは路線バスの1/10の頻度で、さらに土日祝日運休
これで中央線物件とか冗談キツすぎるでしょう。
認可保育園、市の幼稚園、小学校も中学校もすべて小平市花小金井の学区だよ？（笑）
どう考えてもココは花小金井のマンションにしかなり得ないよ。

[4300: マンション検討中さん]

>>4298

すみふの話によると花小金井ユーザーが半数らしいけど（主婦や児童も含めたら7割以上）その人達はなんなの？
シャトルが運休してる土日の食品の買い出しとかも
路線バス使って頑張って渋滞の小金井街道下って武蔵小金井に行くの？（笑）
あ、1人1台の車持ちって設定だっけ？まずは駐車場の数見てみようね。

単なる煽りなんだろうけど、自分の主張に無理がありすぎるとは思わないかな。

[4301: 匿名さん]

>>4297
本質をなにもついていらっしゃらないようで驚きを覚えます。

まず、この物件に限らず庶民向けマンションのほとんどはみなさん当然実需目的で購入されています。
ええ、決して「転売目的ではない」です。が、転売目的ではない＝「永住目的である」とは決してなりません。
みなさん、ただ、「（自分が住まずに）転売、賃貸等の不動産投資としての側面で買ってはいない」ってだけです。
永住目的、ええ何人かの人は「別に売るつもりはない」っていうことをそう解釈されてる人がいるかもしれませんが、
真に永住するもりである、という気概で持って買ってる人などほぼ皆無です。当たり前ですよ。だってそんなものは
「結果論」だからです。環境が変われば引っ越しせざるを得ない人が必ず出て来ます。その環境ってのはなにも外的要因
だけではなく内的要因も含まれます。どちらも一定でもなければ不変でもなく、あくまでも可変であり不安定であり、そのとき
次第なものだからです。結果的にほぼ全数の人がいずれ売ります。そんなのは今のマンションを見ていれば明らかでは？（笑）
新築当時から購入した人（１期性）のほとんどがずっとそこに住みつづけてますかっていうとそんなことはない。
新築マンションを立てたら買う人はほぼほぼすべてが買い替えではなく一次取得か？っていうともちろんそれも違う。
当たり前です。住まいってのは自分、家族、周りの環境、あらゆるもののバランスの中で最適なものを選ぶ流動性こそが
大事なのであり、「無条件に、また盲目的にただただ住み続ける」なんてことはこれありえないから。そんな非合理的、不合理なことを
なぜする必要がありますかね？だから、あなたみたいな人になんども言ってるのですよ、現実見なさいと。
マンションはその性質上ババ抜きゲームが必ずどのマンションでも付いて回るわけですから脱出戦略なしには語れません。
特に、数千万の消滅が全体的なキャッシュフローにもろにきいてくる普通所得の人にはなおさらです。

あと、15年後、20年後にポンポンと売れるか？なんて愚かで稚拙な話をしていますが売れますよ。実際今も売れてますから問題ありませんよ。何を心配されてるので？ババ抜きゲームといったでしょ。ゲームってのはプレイヤーがいなければ存在しえませんよ。つまり、馬場を捨てたい人がいる一方で馬場を拾う人だっているってことです。だからマンション売買は常にその市場の中で行われてるではありませんか。
それに、20年先なんてすぐですよ。2000年のマンション買った人にとってはもう2017年じゃないですか。所詮はその程度の時間枠です。

[4302: 匿名さん]

>>4299

>>デベにとってはコスト0で客を寄せて売れるから
はい？コスト０ではありませんよ。だったらなぜ全てのマンションがやらないので？　コスト０で釣れるんですよね！（笑）

> 徒歩8分の駅に年間数千万のコストかけてシャトル出すバカがいないから
徒歩８分で駅遠ですよね、すでに。それに徒歩９分なのにそちらの駅にシャトルを向かわせてる物件もありますよ。
なぜなのでしょうか。簡単ですよ、花小金井駅主軸ではないからです。遠いからシャトルを向かわせてるのではありませんよ。
そこがまるでわかっていらっしゃらないところがすでにあなたはこのマンション向きではない、ってことなのです。
ここが中央線徒歩８分出会ってもここはそちらにシャトルを向かわせます。

>すみふが通勤者の半数が花小金井使うって言ってんのになに頭おかしいこと言ってんの？
おいおい、そこまでいくともう爆笑ものですね、まぁ釣りなんでしょうけど。
それはスミフの戦略云々ではなく、「結果」でしょ。スミフとしては違うターゲット層をせめてて半数はそれで釣れてる一方で、
餌を垂らしてないのに勝手に舞い込んでバケツに飛び込んだ魚が半分もいるってことでスミフからしたら漁夫の利ですよね、それって。
それで何が問題で？（笑）　ターゲット層でしっかりと結果がでてるのですからそれでいいわけで、それ以外の層が勝手に
舞い込んでくれるのを売主が拒否する必要などありませんが？　それともなにですか？　狙いとは違う客がきたら「すいませんが、ここは花小金井を愛していらっしゃる方にはお売りできません」とでもいえとでも？（笑）
寝言は本当に寝ておっしゃってくださいね。

[4303: マンション検討中さん]

>>4301
相変わらず構ってちゃんのポイントレスな長文を続けるのでしょうか？
http://suumo.jp/edit/msnews/140528/index.html
永住思考がごくわずかで、ほとんどに人々がリセール前提だというのであれば
上記以上のソースを出していただきましょう。
永住する気がない人々はわざわざこんな場所にローン組んでマンションなんて買わずに
賃貸していますよ。みんな貴方よりは遥かに賢いわけですから。

[4304: 匿名さん]

>>4303
結果論である、と言ったのにまだわからないのですかね（笑）
そんなのは、「住みたい街ランキング」みたいなものですよ。いや、異性がいう「どんな人が好き？」ってのと同じなんでしょうな。
私の話聞いてないようなのでもう一度言って差し上げます。「現実見ましょう」。あなたにはそれだけです。

[4305: マンション検討中さん]

>>4302
>はい？コスト０ではありませんよ。だったらなぜ全てのマンションがやらないので？　コスト０で釣れるんですよね！（笑）
シャトルバス代って誰が払ってるんだい？（笑）
デベがバスを無料で買ってくれて、ボランティアの運転手も用意してくれるとでも思ってんの？
バスに係る金は全部住人の管理費から出ていくってことをまず認識した方がいい。
別に他でも、一戸建てでもやれるんじゃない？ただ、売れないだけで

>ここが中央線徒歩８分出会ってもここはそちらにシャトルを向かわせます。
んじゃ、中央線とほ8分以下でシャトル出してるマンションをまず提示してくれないかな。
逃亡しないで早いところ頼むわ。

>スミフとしては違うターゲット層をせめてて半数はそれで釣れてる（長文）
ん？論点すり替わったよね？（笑）
「花小金井駅に近かろうが遠かろうが、ここでは全くもって無意味」なんだろ？
7割近くの住人が近場の花小金井駅を使ってる事実は認めちゃうの？ｗ
仮にここが花小金井駅からも30分かかるとして（具体的にいうと小金井カントリー倶楽部の西側、日立国際電気の場所に位置していたとして）
本当に922戸のマンションがこの価格で完売できると思うのかな？

君、もう自分自身でも自分の話には無理がありすぎることを認識してきて、支離滅裂になってるよね？

[4306: 匿名さん]

>>4305
はい、だからシャトルはコスト０ではないと言ってます。
デベのコストが０だといったのはあなたですよね。まずそれの説明を。
ん？それはデベではなく購入する住民が負担するコストだから、とでも言いたいのですかね？（笑）
それを言い出したらシャトルに限らず全てが住民がおうコストですよね。だからいってますよ、コストは０じゃないと。
そして、「現実見ましょうよ」とあなたに言っているんですが、どうやら理解できぬようなのでしょうがありません。

[4307: マンション検討中さん]

>>4304 匿名さん

結局、データもなし、理屈もなしで
「僕の脳内の現実ではそうなんだい><」で発狂しちゃいましたか
壊れたおもちゃには興味なくなってしまいますね

[4308: 検討板ユーザーさん]

結局、4000万円以上の価格でここを購入するのはリスクが高いというのがよくわかりました。

[4309: マンション検討中さん]

まぁ、この立地で70平米が4000万円代中盤というのは
ひとえにマンションバブルの影響によるものでしょうからね
それはどこのマンションにも言えることなんですが

[4310: 検討板ユーザーさん]

>>4309 マンション検討中さん

その分、金利が安いですからね。

ただ、今後、金利が上がっても給料が上がらない時代になりそうなので購入には二の足を踏みます

[4311: マンション検討中さん]

とうとう戸建屋が戸建売れなくて経営ヤバくて頭がイカれ始めたぞ、、、
マンション業界批判をわざわざシティテラス小金井のスレッドでやりなさんな。

売れない戸建のダメな所から見つめ直しましょうよ。 木造プレハブだからダメなんだよ。 消費者を考えてないのは木造プレハブを4-6千万円で売る戸建屋でしょうに。

[4312: マンション検討中さん]

やはり売れてる大注目マンションのスレッドは投稿数が凄いですね。
このエリア随一の投稿数ですね。
業者がシティテラスを潰さないと困ってしまう。
それがシティテラス小金井公園の脅威ですね。

[4313: 匿名さん]

>>4311 マンション検討中さん
目くそ鼻くそ。どっちも売れてませんよ〜〜。こちらの物件が竣工前に完売したら前言撤回しまーす。

[4314: 検討板ユーザーさん]

>>4312 マンション検討中さん

売れているのに販売予定戸数9戸はないでしょうね

[4315: 匿名さん]

４３０４さんが言われる通りで買い替えるかどうかは絶対に結果論です。
５年前に永住を考えてこの近くに長谷工マンションを購入しましたが、あまりに建物の品質が低いのが不安になったのと、品質が低いせいか先々のランニングコスト（修繕費用）が掛かりすぎるので、買い換えました。

お蔭で、今は満足度が段違い高い生活を送れています。

また、当初はあった方がいいかな？と思った設備やサービスもほとんどが必要ないと思いました。
少し前に各設備やサービスの必要性を客観的に評価されている方がいらっしゃいましたが、やはり最初にあのようにきっちりと検討をした方が良いと思います。

[4316: 匿名さん]

ちなみに、販売予定戸数5戸になっています。

[4317: 匿名さん]

>>4315 匿名さん

なぜ長谷工マンションが嫌で買い換えた人がここ長谷工マンションのスレッドに現れて批判的な投稿をしているのでしょうか。
また業者の成りすましと捏造投稿ですかね。

私は築3年の長谷工マンション。実家も長谷工マンション。親戚も長谷工マンションですがごくごく普通ですよ。
長谷工マンションに住めない人はマンションに住めない人ですが。
スーパーゼネコンのマンションに住んでいる友人に伺っても長谷工マンションとなんら変わらないと言っていましたが。

[4318: 匿名さん]

>>4313 匿名さん

検討していない荒らし投稿の戸建屋さん黙ってて下さい。

[4319: 匿名さん]

4317さん
そうであればマンション自体が耐震性能と同様に品質が低いものかも知れませんね。
私はそれが許容できませんでした。
品質が低いものに多額のランニングコストを掛けて生活する気にはなれませんでした。

[4320: 購入経験者さん]

特にこだわりを持たずに、多少の不具合や音は気にせずに暮らすのであれば、長谷工マンションも普通である思います。
とことん品質や性能にこだわるのであれば、実力のある建築会社を見つけて、腕のいい大工さんを付けてもらって、全てをご自分で決めるつもりで建築会社と一体となって家を建てることです。

大手のハウスメーカーにすれば良いと思いがちですが、その場合は品質は『中の上』程度です。ただし、お任せしても、バラツキは比較的少ないと思います。
長谷工マンションの私の独断での評価は、私が経験した２つの物件ともに共用部の不具合が多かったので『中の下』です。中には『中の中』のところもあると思います。
ただし、『上以上の品質』を望むのであれば、上記の様に対応するしかありません。
この場合は、実力のある建築会社を見つけられるかどうかというリスクはありおます。

[4321: 名無しさん]

>>4317 聖戦士さん

今日の設定は築3年目のマンションにお住まいですか（滝汗）
築3年のマンションに住んで、なおシティテラスも複数戸契約するなんて
よほどの資産家でマンションコレクターなんでしょうね

[4322: 名無しさん]

>>4320 購入経験者さん

聖戦士もあなたも戸建vsマンションの話は専用スレでやりましょう
エリア的に戸建が競合になるにしてもここはシティテラスのスレッドですから

[4323: 購入経験者さん]

4322さん
長谷工マンションの品質のレベルを理解したうえで買った方が良いと考えています。
良いものを期待して買うのと、分かっていてそれでも良いと思って買うのでは、後々の後悔が全く違いますので。

[4324: マンション検討中さん]

>>4323 購入経験者さん

長谷工マンションって高級ではないけど品質はそこそこでしょ。
まさに、中流ど真ん中って感じ。
そんなクソ品質のマンション建てまくってたら競争に生き残れないよ？

（ここを高級だ高級だ言ってるマヌケと一緒にしないでね）

[4325: 購入経験者さん]

高級か？廉価版か？ということと品質は必ずしもイコールではありませんが、マンションの中では品質は『中の中』かも知れませんね。
でも建物全体という観点では『中の下』だと考えています。
個人的な本音は『下』ですが、これは個人的な経験のみによるものですので、客観的には『中の下』でしょう。

[4326: 検討板ユーザーさん]

ここは何故、無茶な配棟計画なのですか？

[4327: マンション検討中さん]

>>4325 購入経験者さん

金太郎飴みたいな量産型マンションだということは否定できないけど
これまで数十年で500,000世帯近くが長谷工マンションに住んで
それで大きな問題がないというのは、それだけまともな品質だからじゃないの？
少なくとも違法行為やらかしてる他の施工会社よりは信頼に足ると思うし
このマンション作ってる現場を何度かみたけど、かなりしっかりやってたよ。

まぁ、すみふのMRの営業マンは胡散臭かったけど。

>>4326

敷地を東西の二つに分けて、東側に922戸詰め込んだからかと
西側の敷地にはなんらかの建物が立つらしいが未定。マンションの可能性が高そう

[4328: 購入経験者さん]

4327さん
長谷工の施工自体の品質は平均すると普通だと思いますが、設計の品質が低い（耐震性能を含めて、マージンが少ないキリキリの設計では？）のがトータルの品質に影響しているのでは？と考えています。
ただし、壁紙をはじめとする内装の仕上げは明らかにかなり雑です。

[4329: 検討板ユーザーさん]

>>4327 マンション検討中さん

ありがとうございました。

陽当たりなどの住環境を犠牲にして、物件価格の上昇を抑えるんですかね。

[4330: 匿名さん]

4329さん
仮に西側にマンションが建ったら、陽当たりも眺望もほとんど望めなくなりますね。
プライバシーの確保さえも難しくなります。
そこまで住環境を犠牲にするか！になってしまいますよ。
このリスクは計り知れないですね。

今でさえ、この住環境の悪さが武蔵野を極める事なの？？？
都心と違い武蔵野であれば、日当たりや眺望が良くないとお話にならないでしょう！

[4331: マンション検討中さん]

確かに日当たりが悪い部屋が多い、これは事実
でも西側にイオンなんかが出来たら一発逆転ですよ
西側に何ができるのか分からないとちょっと怖いね
すみふの土地だからある程度のプランはあるんだろうけど

[4332: 匿名さん]

4331さん
西側にイオンなんかが出来る計画が有れば、これ以上に良い売り文句はないので大々的に宣伝しているのでは？
あくまで個人的な推測ですが、今は、西側にマンションの計画があるとは口が裂けても言えないので、決まっていないと答えるしか無いのでは？

[4333: マンション検討中さん]

しかし、このランドプランをよく思わない人がこんなに多いんですね
いっそB, D, F棟をなくして、残りの棟を100平米中心の広さにして
5000万〜1億円くらいの値付けで、高級マンションとして販売してたら
カントリークラブの会員なんかに売れたかな？
そらならシャトルの運営費や管理費にちまちまケチつける人もいないだろうし

[4334: 検討板ユーザーさん]

>>4332 匿名さん

スミフならやりかねないですね。

[4335: 匿名さん]

そんなに日当たりの悪い部屋が多いのでしょうか？

[4336: 匿名さん]

>>4326 検討板ユーザーさん

元々土地が不整形で使いずらいのが主因の一つ。
なまじデカイからわからない人がいるけどあれだけ詰め込んだ状態だと1戸の戸建てと見立てて縮小してから見れば厳しい土地の形状だとわかるはず。
もっと余裕を持たせられるけどそうすると1戸あたりのグロスが高くなりこのエリアを狙う層には高すぎてしまうし共用設備の維持費負担額も上がってしまいリッチな設備がかえって裏目に出てネガティブになる。元々中央線物件としての売りなのでシャトルは外せないがシャトル維持費、運営を考えればこれぐらいの戸数が無いとペイしない。
売る側にとっては選択肢を多く提供した方が売りやすく実際売れる。一棟N戸よりもn棟N戸の方が売りやすいし値付けしやすい
複数棟構成の方がリスクもコストも期日も分散でき自由度がある為売り手にとって都合が良い。

[4337: 匿名さん]

>>4332 匿名さん
マンション計画であれば早い段階でわかるので自分で調べればいいかと。
また、本当に決まっていたら教えてくれますよ
今の時代、教えなくてあとからわかったってなったら時期から見れば1発ですからね。不動産開発してるものが近隣の開発計画を全く知らないなんて通用しませんし。レコーダー持って堂々と聞きましょう。
その時点で無ければ無いというはずです。わからない、って聞かれたら調べて下さいと依頼すればいいです。要は聞き方です。単に知ってますか?って言うと(私は)知らないと逃げられますが会社が知らないはずはないので会社として、現時点で計画が申請済みなのかどうかを回答求めるといえばいいです。もちろん、このマンションを前向きに検討するための必要条件だからです、ときっちり言ってね。

[4338: 匿名さん]

>>4335 匿名さん
鉄塔がグランドデザインの枷になってるからね

[4339: 匿名さん]

>>4333 マンション検討中さん
ネガ無しで公平な観点で見てもグランドデザインは歪なのだからしょうがないんじゃない。鉄塔まであるんだし。
気にならない人はいてもこれが良い！なんて人はかなり少ないのでは?
また、エリアの属性を鑑みればこれ以上高い値段なんてつけられないよね。3800でも中古相場だと2800になるのにそれを5000万も6000万にするだけで鈍ってしまう。

そういう意味ではこういう詰め込みしかなかったのは売り手都合では理解できるけど買い手からすれば煽りをくらってもなおこの価格って言うと印象の人が多いんだろうね。俺は3800ならりと思うんだぇど

[4340: マンション検討中さん]

アンチばっかりだがこいつら何のためにいるんだ？

[4341: マンション検討中さん]

これだけスレの多いところ
他には無いですよね、明らかに検討されていない方々で…
不買活動の為に
書き込みも大変でしょうね
本当に毎日ご苦労様。って感じ

[4342: 匿名さん]

4337さん
聞くも何もあの土地はスミフの所有でしょ。
だから、何が建つかはスミフ次第でしょ！

[4343: 匿名さん]

“どうしてこの様な割高でコスパが悪い物件を検討する人がいるのかな？”と疑問に思っていましたが、従来であれば都心に近い物件を買える予算があった方がマンションバブルの煽りを受けて、この辺りまで選択肢を拡げざるを得なくなっているのですね。

都心だと戸建ての場合はここの予算程度だったら極小土地の三階建て、隣との距離50cmという様な建売になってしまうので、それだったらむしろマンションの方がいいでしょうね。

花小金井だと条件が全く違いますので（この辺りまでくるとマンションはコスパが極端に悪くなります）、発想の転換をされてみるものよろしいかと思います。
もっともこの辺りでも、駅近であればマンションのメリットもあると思います。

[4344: 名無しさん]

>>4343 匿名さん

じゃなんでここ見てるの？

[4345: 匿名さん]

この様なコスパが悪い物件を一体どんな人が買うのかが興味があったから。

[4346: マンション検討中さん]

>>4343 匿名さん

3700万じゃ区のはずれの西荻の狭小住宅にも手が届かないと思うよ
花小金井でも中古物件じゃないと3000万円台は見つからない
まぁ、マンションは管理修繕駐車場にお金がかかるからココ狙えるなら4000万円台は出せるか

[4347: 匿名さん]

4346さん
説明が不十分でした。
私がイメージしていたのは、ここに5000万円以上出す人です。

[4348: 匿名さん]

>>4342 匿名さん
建築確認が出てたら、と言う話をしています。出ていないなら内内的に計画してても正式な事業計画ではない以上は言う必要無いでしょう

[4349: 匿名さん]

>>4346 マンション検討中さん
前半部は同意ですが3800万円のこのマンション買えるなら5300万円の戸建て買うのとほぼ同じです

[4350: 匿名さん]

>>4343 匿名さん
そうです。押し出されてここまで退避してきた人をここはメインターゲットにしています。だからこそのシャトルとてんこ盛り共用施設です。
どちらも23区のマンションでは予算上無理ですから。

[4351: 匿名さん]

4348さん
現時点で言う言わないなんてどうでもよくて、最終的にスミフが何を西側に建てるかという事です。
何を立建てるかで、企業としての姿勢が分かると思います。

[4352: 匿名さん]

>>4351 匿名さん
企業の姿勢なんて利益第一ですよ。だから儲かるものを作る、です。

[4353: 匿名さん]

結局、利益が出るマンションが建つのですかね？

[4354: マンション検討中さん]

>>4347さん
ここの最多価格帯は、4000万台のようです。
5000万以上は、最上階、ルーフバルコニー付き、4LDKなど条件のいい物件かと思います。

[4355: 匿名さん]

4354さん
条件が良いと言っても、90㎡以下の長谷工マンションですよ。

[4356: マンション検討中さん]

あの～前から気になっているのですが、長谷工マンションが嫌なら、どこがいいのでしょうか？
納得いく施工会社があれば、教えてください。

[4357: 匿名さん]

やはり大手ゼネコンでしょう。
今は大手ゼネコンはタワマン以外は断っているみたいですが・・・

[4358: マンション検討中さん]

>>4354 マンション検討中さん

C棟G棟H棟あたりはコンスタントに5000万超えて来てたよ。
南東角最上階が6500万円とかそんな価格設定だった。

[4359: 匿名さん]

>>4358 マンション検討中さん

5000万超えるとかなり脱出戦略的にも厳しくなりますね。6700万円相当の戸建を買うのと同じ費用負担になりますし。
３８００－４０００万円であれば逆にこのマンションの方が優位性も利便性も高くなるので良いと思いますよ。あと、もう一つの手としてはあえてここを賃貸に出す人をまって借りてみるのも手かなと思います。地縁が無くても暫く住めば実感もわくし色々わかるでしょう。
これだけ大規模だと完売までに数年ありますから気に入ってから買うのも手かなと思います。流石に一旦買ったとにすぐ売るのはリスク大きすぎますし

[4360: 職人さん]

3800万～4000万くらいの部屋もあるんですか？

[4361: 匿名さん]

>>4354 マンション検討中さん

二年前は西武線の区内なら4000万円代で楽勝で買えたのに。小平市では高杉〜〜

[4362: 職人さん]

3800万～4000万くらいの部屋もあるんですか？

[4363: 匿名さん]

ここの生活環境であれば、80㎡で3700～3800万円がリーズナブルな線でしょうね。

[4364: マンション検討中さん]

>>4345 匿名さん

最低な野郎だな

[4365: 匿名さん]

戸建屋が何ヶ月も凄まじい。笑
4-6千万円の木造ペラペラ戸建屋の荒らし投稿がウザいですね。
詐欺まがいな4-6千万円の戸建。。。

[4366: マンション検討中さん]

戸建屋の理屈だと、戸建はずっと修繕工事が不要らしい、、、へー。
そんな売り方って、、、
売ればいいって奴ですね。、

[4367: マンション検討中さん]

このスレはなぜこんなに批判とかが多いのですか？
良くないから買わないようにとアドバイスされてる方が多いのか、良いから買ったほうがよいとアドバイスされてるのからどちらなんですかね？

[4368: 匿名さん]

割高なうえに生活環境が良くない部屋が多い。（駅から遠い、日当り悪い、眺望が望めない、高圧線、半地下部屋、部屋が丸見え）
しかも長谷工マンション。

[4369: 匿名さん]

>>4367 マンション検討中さん

良くも悪くも注目されているということでしょう。
客観的な情報として、長所も短所も嫌というほど指摘されています。

個人的には、竣工して現物見てから考えれば良いと思ってます。その前に別の出会いがあればそれも選択肢の一つ。竣工してからでは良い部屋が無いなら、それも良し。

[4370: マンション検討中さん]

ここも４０００万円以下であれば出口戦略も見えてくるというご意見が有りましたが同感です。

客観的に今、小平で取引されている中古マンションの価格を見ると８０㎡の部屋では４０００万円を超えるものは有りません。
４０００万円を超えるものは築浅で９０㎡程度はある物件です。

今はマンションバブルの恩恵を受けて、この辺りでも売却するには非常に条件が良い時です。
この先は今の条件を超えることは無いでしょう。
既に売り出し物件が過剰な状況になりつつあるようです。
１０年後くらいを考えると、マンションバブルの崩壊に加えて人口減少もあり今よりは１０００万円程度相場が下がっていると考えておくのがリスクヘッジとしては必要でしょう。

一方、このマンションにおいては生活条件が悪い部屋が多いので、条件が良い部屋は相対的に非常に高い価格設定となっています。
これを中古で売る時の評価で考えてみます。
①駅から遠い物件である。花小金井でも電車に乗るまでは１５分は見る必要がある。
②ここの中では条件は良い（日当り、眺望など）であっても小平（郊外、駅遠）のマンションとしてはあたりまえのこと。
③鉄塔や高圧電線が敷地内にドオ～ンと見える。（ごまかしようがなくなる）
ここでは高い部屋であっても、中古市場では駅遠の普通の生活条件の部屋という評価にしかなりません。
鉄塔や高圧電線という明らかなマイナス要因もある。
したがって、中古で売却するときの価格の下落率は非常に大きくなると考えられます。

[4371: 名無しさん]

>>4370 マンション検討中さん

花小金井で４０００万以下の徒歩10分以内の物件なんてねーよ。

[4372: マンション検討中さん]

4371さん
80㎡程度の広さで、徒歩10分以上で4000万円を超える場合は、出口戦略の観点では買うのは得策ではないという事です。
勿論、個々の価値観に基づいて判断すべきですが。

[4373: マンション検討中さん]

ガーデンズスォート（2006） ひばりヶ丘 11分
78m2 3,990万円

ルネサンスフォルム（1996）田無 8分
85m2 4099万円

日神パレステージ（1994）花小金井 10分
74m2 3180万円

パークハウス保谷（2004）西部柳沢 8分
94m2 4580万円

近場はまぁこんなもんだな。マンションバブルでどこも高いね。

[4374: マンション検討中さん]

竣工三年目でまだ売れ残ってるシティテラス国立で
早くも地下住戸が中古で売りに出されたそうです
あちらは角度的に陽は当たりますが、それでもやはり湿気やカビ、日照不足の問題は大きいのでしょう

みなさま、地下住戸だけはお気をつけください
デベは売るためならどんなことでもしますが
売った後は何もしてくれません
日が当たらず、年中湿気てカビが生えても
すべて自己責任です
売りに出してもすみふが売っている以上
まともに売れないし、売れても莫大なコストがかかります

部屋選びだけは慎重に

[4375: 名無しさん]

>>4374 マンション検討中さん
国立は完成2年1ヶ月で、もともと3年の販売計画、残り8戸なので、住友としてはそこまで悪くはないかも。
立川で5年かかったようです。

[4376: マンコミュファンさん]

>>4375 名無しさん

残り8戸ていうのはどこ情報？
もしかして販売中の戸数？
するとこちら花小金井も残り8戸ってことになるけど

[4377: 匿名さん]

国立は景観のために市が高さ20メートル以上を許可せず（隣が景観訴訟になったマンション）、半地下は止むなしという判断がスレでもなされていました。
小平も高さ制限があるのでしょうか。

[4378: 匿名さん]

>>4376 マンコミュファンさん
物件概要見てください。期にも分けていないので、最終です。確か、30→16→10→8くらいで減っていっています。
suumoにも残った部屋の間取り全部乗っています。
駐車場・駐輪場の残り戸数も書いてありますよ。

[4379: 匿名さん]

>>4378 匿名さん
残った部屋の番号と価格も掲載されていますね。

[4380: 匿名さん]

（笑）スミフが最終期を謳わない限りは、現在の先着順住戸が完売しても、未だ販売していない（売り出していない？売り出せない？）住戸がかなりの数あるのでご心配なく。しかも竣工後販売用にとっている部屋さえある。但し、スミフの場合、期毎に価格調整（今までは値上げすることがが多かった）するのででご注意を。