シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[2701: マンション検討中さん]

>>2699 匿名さん

人口が減り、高齢化がさらに進んでも
皆さんがここに集まってくる可能性も否定はできません

例えば、将来ゴルフが空前の国民的大ブームとなり、老若男女が熱中
さらにカントリークラブが一般開放に舵を切ったら、ここに住みたい人は激増です

小金井公園もゴルフ場になるかもしれません

[2702: 匿名さん]

基本ポジティブなマンマニさんは良い物件と言ってました。マンマニさんの懸念点としては、やはり大規模が２つも花小金井にあって1400ものニーズがあるのかしら？？というところでした。ですので永住目的、リセールは考えない、資産価値の下落は織り込み済み、という人にとっては良い物件だと思います。さほど批難されるようなものではないかと。共用設備は個人の価値感次第です。豪華なエントランスは一般的には資産価値にプラスですしシャトルバスもそうでしょう。平日のみというのは残念過ぎますけど…。でもあった方が良く見えます。
リスクといえばマンマニさんの指摘のとおりもしもニーズがなければ空き部屋が多くなりマンションの管理維持が困難になってくるということですかね。

[2703: 匿名さん]

>>2701 マンション検討中さん

えぇー、無理筋。これは逆に皮肉ですかね？

[2704: 匿名さん]

>>2700 マンション検討中さん

2022年あたりで適正値に戻ったとして、現在4000万円の同物件が5年後に3300万円で買えるとし、5年間賃貸に住めば賃料で600-700万円かかるから、どちらも同じだ、ならばローン返済に回したほうがマシだ、という考えに至る方が多いのだと思う。

[2705: マンション検討中さん]

賃貸と持ち家に経済的な損得はないか
家余りの場合は賃貸の方がむしろ逆に得

圧倒的にローリスクで、転勤、転職はどの変化に対応し易いし
お隣さんが話の通じない、常に何かと戦ってるヤバい荒らしみたいな人だったとしても
引っ越せばそれで解決

持ち家ってのは家を買って自分に賃貸してるだけ
要は大家業をやるかどうかの違いで、金銭的な損得はほとんどない

[2706: 匿名さん]

>>2705 マンション検討中さん
そんなことはないです。たとえば練馬区、駅徒歩10分以内、新築マンション、大手デベの場合、騰落率は竣工10年で90%、15年で80%、30年で60%くらいとします。15年で完済し5000万円を4000万円で売却。この15年にかかる購入諸費用、返済金利、固定資産税、管理費を多めに見積もっても1000万円くらい。つまり15年間の住居費用は2000万円です。同じ物件を新築時から賃貸で入居した場合、月18万円の180ヶ月で3240万円。購入及びリセールしたほうが圧倒的に安いです。わかりやすように大雑把な試算をしましたが、実際はもっと分が良いです。もちろん10年間の住宅ローン控除をフルに利用して金利は1%台の想定です。

ただし、返済に30年以上かかってリセールバリューうんと下がると、賃貸と同等の費用がかかる可能性があります。
今は異常に金利が安く、ローン控除の優遇も大きいため、上記のようなことが可能になります。

[2707: 匿名さん]

ここは永住組が多いのではないですか。リセールならば郊外駅近よりも都心寄りでしょう。竣工販売が基本のすみふの販売期間が長いのは前からですが、最近は回転効率にこだわる野村・三菱も不調ですみふ流（竣工後も販売）ですね。

[2708: マンション掲示板さん]

>>2706 匿名さん

とても勉強になります。賃貸が損は常識ですよね。良かったです。

[2709: 匿名さん]

>>2707 匿名さん
永住なら新築購入ではなく、中古でも賃貸でも良いのでは…と個人的には思います。マンションの資産価値は少なくとも今までは、30-40年も経つと本当に半額以下になってしまいます。賃貸と総費用が変わらなくなってしまうので。

あと、供給過多になってきているので、スミフ流というより単に完売が難しいだけだと思います。

[2710: 匿名さん]

>>2708 マンション掲示板さん

いや、素早く完済して価値が高いうち売却した場合の話ですよ。35年ローンでは、そうはいきません。

[2711: マンコミュファンさん]

中央線の住友わ三井、野村、三菱は供給過多ではなく、価格が高すぎるからですよ。

[2712: マンコミュファンさん]

買うかずっと賃貸の比較。
4200万円の分譲を賃貸して
70平米で17万円だとする。

30年賃貸して6120万円。
35年賃貸して7140万円。
40年賃貸して8160万円。
50年賃貸して1億200万円。
歳をとって途中で12万円の賃貸に夫婦で住んでもかなりな額だよ。

4200万円の分譲買って、利息足して4800万円だとして、仮に普通のマンションで30年後に2000万円で売れました。（人気の中古ならもう少し高いと思う。）
賃貸だと賃料は返ってこないから、賃貸でいるより買うと4120万円得します。

さらに買っておくと住宅ローン残高分の生命保険が勝手についてくる。（健康だと。）

月の生保に換算すると1-4万円になるのでは？ 年間12-50万円くらい生命保険代が賃貸より浮く。30年で300万円は浮きますかね？
賃貸のまま大黒柱が亡くなったら、奥様は一生働き続けるのでしょうか？
買うと家賃無しの管理費などだけの家に住めます。売れば何千万円と入るしね。

さらに、買っておくと住宅ローン減税で10年間で最大400万円返ってくる。まあ借入が少ないと320万円くらいでしょうか？
賃貸だと戻らない税金。

そうして考えると30年で賃貸より
4700万円は安い計算ができます。
生命保険の安心感もある。

さらに買っておくと、ローンを返し終えたら管理費や固定資産税などで賃貸より安い。 年金暮らしになっても賃貸だと、14-15万円のそこそこの賃貸に暮らすのは厳しいのでは？？
賃貸のまま老人ホーム代金を貯金するのは厳しいのでは？？

買っておいて30-40年後に売れば、老後の足しにはなりますよ。

賃貸なんて金持ちのオーナーと不動産仲介が儲かるだけの仕組み。賃貸は若くて買えない20代までだね。早く貯金して買うのが吉。

[2713: マンション検討中さん]

>>2712 マンコミュファンさん

>15年で完済し5000万円を4000万円で売却。

この年間300万円以上のペースで返済するという薔薇色ストーリーは、ここを購入する人の殆どには当てはまらないので、話にならない例ですね。

繰り返しますが、賃貸と購入に経済的な損得はほとんどありません。
自宅購入は、自分が大家として、自分自身という優良な借り手に貸せるその点については、 利があると言えます。
しかし、そのために前述の通りの多種多様なリスクも背負うことになります。

今後の人口減、とくに若い世代の減少による需要減は深刻です。
どんなに楽観的な不動産予測でも、将来的大幅需要減は確定路線とされています。

家が余ると、タダでも良いから（管理費と修繕積立金だけでいいから）住んでくれ、買ってくれという物件が大量に現れます。
すると、当然借りる側が圧倒的に有利となります。
中古市場も圧倒的買い手有利となります。

一方、人口減は食い止められるかもしれませんし、人口減でもハイパーインフレ時には、不動資産が有利になると言われています
家や土地の価値が紙クズになった紙幣よりもずっと堅実に維持という理屈ですが
しかし、これは、部分的に正しくて部分的に正しくありません
戸建の場合はまぁまぁ成り立つ話ですが、マンションは別です
ハイパーインフレが来たらそれまでに積み立てた修繕積立金は須らく紙クズ同然となってしまいます
すると、一瞬にして修繕積立金がまったく積み立てされていない恐るべきマンションの出来上がりです
大規模であればなおさらことは深刻で
ハイパーインフレ時は自分が持っているババが見えている状態でのババ抜きゲームを強いられます

永住目的なら、大丈夫とは言えません。
そういったリスク回避のためにも、永住目的だったら絶対に、人口が減ってもなお全室常に埋まるような優良なマンションを買わないといけません。

[2714: マンション検討中さん]

>>2712 マンコミュファンさん

4000万円の郊外大規模分譲が空室リスクゼロで、未来永劫高値で貸せるという
取らぬ狸の皮算用は無意味です。
胡散臭い不動産投資会社が、個人にマンション投資を勧めるのに、自社では同じマンションに一切投資していない
それと同じ構図ですね

[2715: マンション検討中さん]

>>2713は>>2706さん向けでした。
お手数掛けしますが、読み替えください。

[2717: 匿名さん]

賃貸だと一年で数百万円の損失が出るんですね。だとしたら下手に時間をおかず一刻も早くパークハウスを購入したほうがいいですね。

[2718: 口コミ知りたいさん]

>>2713 マンション検討中さん
ハイパーインフレならマンションの価格も非常に上昇すると思うけどね
インフレならマンション担保にお金を借りてもいい それで修繕して 返す頃にはインフレだからすごく返しお金を返しやすくなってるでしょう
経済学の基本がよく分かっていないよね

[2719: 匿名さん]

>>2713 マンション検討中さん
すいません、当方、薔薇色のストーリーで行けるものですから、購入が賃貸よりもずっと安いという話をしてしまいました、失礼しました。

[2720: 匿名さん]

>>2712 マンコミュファンさん
30年間に対して管理費、固定資産税が計算に入っていないのはいただけません。駐車場代などもあるでしょう。1500万円は上乗せでしょう。
それでも購入のほうがトータルコストは下がりますけど。

[2722: 匿名さん]

>>2713 マンション検討中さん

インフレもハイパーインフレも、残念ながら日本では起きません。通貨暴落も起きません。これらは説明したところであなたには理解できないと思われますので解説しません。おそらく、何故、残念ながら、なのかすらわからないでしょう。
残念です。

[2723: マンション掲示板さん]

シティテラスを絶対に買わない様な人のマンション批判投稿が多すぎて困ります。笑
他のスレッドでそんなマンション批判してないのに、何でこのスレッドでは現れるのですかね。

[2724: 匿名さん]

通称聖戦士 連投荒らしやめようぜ。
もうあんたこそ検討してないんだろ？
こんなに販促されても迷惑なんだよ。
契約者専用スレに行きなよ。
それともまだ検討してんの？

[2725: 評判気になるさん]

[No.2716～本レスまで、当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[2726: マンコミュファンさん]

プラス情報があると荒れる人の気が分かりません(･_･; シティテラス検討掲示板なのに

[2727: 通りがかりさん]

マンションコミュニティのスレッドは、営業マンを言わないマンションの 欠点を気付かせてくるということに、その存在意義があると思います。
他のマンションのスレッドも、ほぼ同じようなもの、 ここだけがおかしいわけじゃない。
内容は、確かに 玉石混合ですが 根拠はある指摘は検討に、有効と思います
これからも参考になる根拠ある意見や欠点は聞きたいです

それがこのスレッドの存在だと思いますよ

[2728: マンション比較中さん]

2727さんの言われる通りです。
営業さんが飽きるほど聞かせてくれる美辞麗句ばかりをここで並べていても、このスレの存在価値はないと思います。
どうしてもそうしたければ、「契約者・住民スレ」でやればいいと思います。

[2729: 匿名さん]

日当たり悪い住戸が多いのとゴミステーションが遠い住戸が多い。
自転車置き場がややこしい。

[2730: eマンションさん]

ゴミステーションはディスポーザーあればそんなに 回数 行かないんじゃないかと思います
できたらメインのエントランスの理由にもう一つ欲しいところですけれど、、
ただの近くに 共用施設集まっていますし、その中からゴミステーションに一つぐらい変更してもいいんじゃないかと思う

それより c 棟以外の後ろの棟が、すごく環境が悪そうで、きちんと 売れるのかが一番の心配。検討を躊躇してしまう

自転車置き場についても、何か問題あるんですか？

[2731: マンコミュファンさん]

>>2727 通りがかりさん

花小金井の他のマンションはこんなに指摘？悪口？の投稿ないですから、指摘も必要だと正当化して、批判の荒らしをしたい人がいるんじゃない？
営業の話しも何時間も話さないから、プラス情報も漏れがあるでしょ。

[2732: マンコミュファンさん]

>>2728 マンション比較中さん

批判を正当化してから、次のコメントで◯◯さんの通り。◯◯に同意。
その仕組み飽き飽きです。

[2733: マンション検討中さん]

>>2714 マンション検討中さん

あの。賃貸に貸すのではなく、分譲マンション並みの賃貸に住んだ場合の支出を想定したのですが、、、
少しでも買うこと、分譲マンションにプラスの事書くと批判するんですね。

[2734: 買い替え検討中さん]

C棟は、ネットの批判のみでよい眺望と陽当たりということになっているけど・・・・
C棟の下の階は、ゴルフ場の木で、かえって眺望もないし、陽が当たらない
窓際に樹木もよいと思ったけど、針葉樹で冬も同じみたい、落葉樹なら考えたけれどね・・・

陽当たりや眺望は、すみふの営業さんに言えば、見せてくれる。
ただ、C棟も本当に、あまり期待しないほうが良い。
このマンションで一番良いのは、東側の前面のH棟、駅にも、最も近い棟。

西側の「未利用地」あることについては、聞いてもいないのに、スミフは、説明会で突然、「この西側の土地は、利用は未定で、スミフの土地。今後はなにが建つか、わからないと」と説明してきた
今、思うと、不自然で、購入前に事前にアリバイ作りで説明した気もする
そして、このスレみていると、ほとぼり覚めた後、この未利用地に、マンション建てる気がする
その公算が強いなら、そう知らせるのが大手企業としてのモラルと思うけど・・・・
他の方で、この「未利用地」の情報あればお教えくださいませ

[2735: 匿名さん]

>>2730 eマンションさん

A棟やB棟は上層階であれば眺望は期待できないものの、室内から空は見えるし日当たりも確保できるので、買い手がつきやすいと思います。
ただ、階層が低くなると年間を通して前の棟の日陰になり、空も見えなくなります
特に地下住戸はじめじめしていてほんの少し油断するとすぐにカビだらけになることが予想されます。
完成してから2年くらい梅雨の季節を経過してみないとなんとも結論は出来ませんが
環境的にはカビが大変繁殖しやすいことだけは念頭に入れないといけません。
カビは一度生えたら終わりです。
建て替えるか引っ越さない限り再発ばかりで、将来もずっとカビを吸いながら生活しなければなりません。
よって、買った後に気づいても遅いです。
地下を検討するなら、竣工2年以上経ってから、周りの様子を見てカビ関連の不具合を確認してから購入することをお勧めします。

[2736: マンション検討中さん]

>>2732 マンコミュファンさん

わたしも>>2727さんの言う通りだと思います。
貴女の業者認定やレッテル貼り、人格攻撃は検討の邪魔にしかなっていません。
貴女は契約したんですよね？
だったら、もう検討されてませんよね？
でしたら、ここに張り付いて検討の妨害をしたり、買い煽りするのはスレ違いかと。
契約者専用スレに行きましょうよ。

[2737: 匿名さん]

>>2734 買い替え検討中さん

参考になります。
木の高さってマンション全体30mをカバーするほど高くないですよね？
実際は何階からが木の影響を受けないのでしょうか。
Hは確かに将来西側に何かが出来ても影響を受けにくく、眺望が確保されてますね。
しかし、午後の日当たりはほとんど期待できないのが…
どちらにせよ花小金井駅を使うならCは大変そうです。

[2738: マンション比較中さん]

2726さん
ありがとうございます。
2727さんの言われる通りだと思って同意したら、いきなり変に決めつけられて戸惑っておりました。
もっと自由に検討したいですね。

[2739: マンション比較中さん]

失礼しました。2738は、2726さん⇒2736さんの間違いです。

[2740: マンション検討中さん]

>>2734
西側の用地については、予告広告にも記載ありますよ。それを営業の方が離されただけじゃないですかね。
私も言われましたよ。体育館が新しくなる話などは、事前に見ていたのでこちらから話しましたが・・・
マンションの可能性が高いが、何とも言えないそうです。
一般的に考えれば、マンションでしょうけどね・・・

そこまで勘ぐるならのであれば、決まるまで待たれたほうがよろしいかもしれませんね。

[2741: 買い替え検討中さん]

この頃のマンションは、二重ガラスですし、二十四時間換気ですから、カビは大丈夫じゃないかと思っていたのですが
私の知り合いのところも、この組み合わせのマンションに移ってからは、結露ほとんどしないとのことでしたので、実際、二十四時間換気でも、カビ生えますか?

陽当たりがないことや棟間の間隔が狭いことの方が、住み心地的には結構マイナスと思います。先日、ここと同じような並び方のマンションに見学に行ったのですが、通路からバルコニーなどは、特に下の階は、よく見えてしまっていまい気になりました。
ここは、そのマンションより間隔が、もっと狭くはずで・・・・

５階くらいであれば、値段は、このマンションもお手頃と思うのですが・・・・
実際に、できる前に、バルコニーからの眺望のように、見ることできるCGソフトやこのマンションと同じくらいの間隔の既存の団地とか無いでしょうかね。
体験してみたいのですが・・・

[2742: マンション検討中さん]

>>2740

×離された→○話された

失礼しました。

[2743: マンション比較中さん]

2741さん
中古で販売されている物件がある喜平町の物件がここと比較的近い建物の間隔だと思いました。
実際に見に行きましたが、通路から向かい側の部屋が丸見えという感じでした。

[2744: 買い替え検討中さん]

>>2734
すみふの関係者の方ですよね。「西側の用地」とか、言われているし、
やっぱり、あの隣の「未利用地」のところは、マンションになりそうなのですね

それを参考に、再検討してみます

貴重な情報、ありがとうございました

[2745: 買い替え検討中さん]

すみません

>>2734　でなく　

→>>2740　の間違いでした

[2746: マンション比較中さん]

2744さん
「西側の用地」という表現もそうですが、“勘ぐる”という言い方も引っかかていました。
マンションの検討者なら、横の空き地に何が出来るかは気になって当たり前ですからね。

どんな立場の方かまでは断定はできませんが、一般的な検討者ではない視点を感じていました。

[2747: 買い替え検討中さん]

>>2737
私が聞いた時には、C棟は、四階くらいまでが駄目だったような気がします
H棟は、東側が空いているので、朝方は良いと思います。
午後の陽当たりは、これからの温暖化だと、却って当たらないほうが、よいのではないでしょうか
木からも、程よく離れていてます

小金井公園からは、大分離れてしまう難点ですが・・・
ここからだと小金井公園まで、20分以上はかかるでしょうね?

[2748: 匿名さん]

>>2741 買い替え検討中さん

カビに関して

二重窓: 窓周りの結露を減らすのに非常に高い効果があります
24時間換気: 全体的に高い効果があります

しかし、地下住戸で問題になるカビの多くは壁面の結露です。
壁に接した家具、時にはクロスの裏側、コンクリートの内部です。
家具の裏、各種クローゼット内部など24時間換気しても空気の流れないところで気づかない間にカビが生えます。

これは地下にある部屋は、地面に接しているコンクリートが
1. 地面から吸湿しやすい
2. 地面により冷やされるため部屋との温度差が大きくなりやすい
これらにより、結露が非常に発生しやすいからです。
これは24時間換気や二重窓では対策できない部分のカビです。
根本的な対策のしようもなく、一度発症したら改善は見込めません。

[2749: 匿名さん]

>>2747 買い替え検討中さん

小金井公園って、だだっ広いのですが 目的地はどこを目指していますか？
バーベキューや子供向けの施設、スポーツ施設はほとんど東側に集中してます。
西側はたてもの園や、木々、散歩コースが大半でこれはこれで素敵ですが、東側に利用者が集中します。

東側に行くなら北側の小平口を使うことになるでしょう。
そこまでは徒歩で15分弱。公園内でまたさらに歩く感じでしょう。

[2750: 買い替え検討中さん]

>>2748
貴重な情報、ありがとうございます

半地下の住居であれば、基本そうなのですか
地域差とかあるのでしょうか

都内にも半地下の物件が出ていますが、特に都心では、割と多いような気がします
もし、事前にチェックできるリスクファクターなどありましたらお教えください