シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[2448: マンション検討中さん]

>>2444 契約者さん
冷静にご回答頂きまして有難うございます。スーパーコンビニは花小金井駅周辺にはありますが、大型商業施設が西側に建設されればいいですね。日常の新鮮な野菜や肉雑貨品等の買い物は花小金井駅で、後はシャトルバスか自転車で武蔵小金井駅と言うことになりますね。まあこの地区は文教地区で有名ですから、教育の観点からは申し分ないと思います。

[2449: マンション検討中さん]

>>2448 マンション検討中さん
確かに文教地区ですが、通学校の小学校が徒歩19分の小平第八小学校、選択校が徒歩10分の花小金井小学校ですから、遠いですね。シャトルバスは利用できるのでしょうか。出来ないとなればお母様方が、交代で送り迎えする事になるのかやや気ががりです。中学校は目の前だから問題はなさそうですが、逆に近すぎますね。

[2450: 購入経験者]

視点を変えればかなり違ったものが見えて来ます。

武蔵小金井駅からバスで同じくらいの時間の場所で、土地を買って注文住宅を建てると土地で110㎡～120㎡程度で建物90㎡程度（第一種低層地域、さらに大き目のロフトを造ると105㎡程度）の品質も住宅性能も良い戸建てが5000万程度あれば十分建てられます。
・土地は自分のものになるし、庭もある。
・間取りや仕様も希望通りにカスタマイズできる。
・音の問題も気にならない。
・無駄な管理費や共有部の修繕積立金も必要ない。
・将来的な建て替えも自由にできる。
・約20年後の資産価値は間違いなく段違い。
ただし、大手のハウスメ－カーではこの価格では厳しいので（それでもプラス1000万円はいかないでしょう）、実力のある地元の工務店を探すことが必要になります。そのような工務店は確実に複数存在します。

狭くて割高なマンションから戸建てに移って大正解でした。

[2451: マンション検討中さん]

>>2443 マンション検討中さん

契約者ではないですが、自分がMRでそれを質問した時には
「まだ完全に未定。住友のマンションが立つ可能性もあるし、売却もあれば、商業施設が入ることもあり得る。
価値のあるエリアなので何も建たずに空き地のままの可能性は低い」
結論、何かは出来るが未定と伝えられました。
また、戸建エリアになることはないのか？と質問したところ
「用途地域が一種低層ではないので、その可能性も薄い」とのこと。

もしも聖戦士のおっしゃる通り、ここが大人気であっという間に飛ぶように売れた場合は
西側にもシティテラス小金井公園IIとして6棟以上のマンションがギッチリと建設されるかもです
それほどの需要があるなら、資産価値も担保されてますし、間違いなく買いなマンションでしょうね

[2452: マンション検討中さん]

>>2450 購入経験者さん

私もこのエリアであれば競合は戸建になると思います。
土地が都心部に比べればだいぶ安いですから、都心部と違って立地やコストにおけるマンションのアドバンテージがほとんどありません。
しかし、この話をすると聖戦がはじまりますので…

[2453: マンション検討中さん]

>>2450 購入経験者さん

生活音に関しては、戸建の場合、この辺りは建ぺい率40%なので家同士は少なくとも4-5m以上は離れてて、間に壁が2枚はありますため遮音性はかなりのものでしょう。
しかし、聖戦士の世界ではシティテラスのスラブ圧18-20cmの壁一枚の方が戸建よりもはるかに遮音性が高いらしいです。
戸建は隣の声が丸聞こえですが、シティテラスであれば完全シャットアウト
らしいです。
また二重床なので子供が飛び跳ねても上下には音が伝わらないとか…
私にはよく理解できませんでしたが

下記をご参考ください
>>517
>>861
>>931
>>1576

[2454: マンション住民]

2453さん
音で一番問題になるのは、子供が飛び跳ねるような重衝撃音でしょう。
重衝撃音については、マンションで採用されている乾式二重床の場合は下の階に大きく響きます。
重衝撃音については、むしろ直床の方がほんのわずかではありますがマシなくらいです。
これはについては、中学校程度の理科の知識（バネの原理）とそれを応用して考える力が有れば、簡単に原理を解明することが出来ます。

[2455: 契約済みさん]

それでもマンションがいいのであれば、上に部屋がないところを選べばいいかと・・・

[2456: マンション検討中さん]

上に部屋がないところは、他の部屋に比べて夏は暑い、冬は寒いのがね・・・

[2457: 匿名さん]

最上階を購入すれば、上からの騒音は
気になりませんが、下に迷惑をかけないように
配慮する必要がありますね。
マンションである以上、仕方がないことですが。

[2458: マンション検討中さん]

聖戦士ではないですが、結局悪口をたくさん投稿して、最後は戸建がいいよ。との宣伝ですね。
宣伝はスレッドで禁止されていますよ。

[2459: マンション検討中さん]

>>2456 マンション検討中さん

外断熱構造であれば、それも防げます
ここがコスト高になる外断熱を採用しているかどうかは不明ですが

[2460: マンション検討中さん]

外断熱構造にしても、上に部屋があるのと比べたら断熱性能は比較になりません。

[2461: マンション検討中さん]

>>2456 マンション検討中さん

サラリーマンで買えるくらいの戸建はそもそも夏めちゃんこ暑い、冬はめちゃんこ寒い。ですよ。

[2462: マンション検討中さん]

>>2453 マンション検討中さん

建ぺい率40パーセントでも左右にくる隣の家は2-3メートルなど良く見ますが。都合の良い建ぺい率の解釈です。
ここのスレッドでいうと戸建の聖戦士と言うやつ？？

戸建とマンションで窓を開けてテレビを見る、ステレオの音、ピアノの音があった場合、構造上、窓の開放方位上、戸建の方がうるさく聞こえるのは一般常識かと。
窓の開放方位。 壁の防音性能含め。

マンションの二重床と直床の足音の違いが殆ど変わらないのは常識かと。

[2463: 契約済みさん]

夏は暑くて、冬は寒い。
それなりの断熱対策はありますし、それほどでもないですよ。
エアコンという文明の利器も使いましょうよ・・・ｗｗ

二重床のメリットは、音がどうとか言うより、リフォームなどを行いやすいというところかと・・・

[2464: 購入経験者]

注文住宅であれば100万円程度プラスすれば、断熱性能は大幅にアップ（窓と断熱材の厚さを含めたグレードアップ。勿論、複層Low-eは標準仕様でも当たり前。）できますよ。まあ、建売であれば大部分はその通りだと思います。
耐震性能も建物の耐久性も同様にアップできます。
ちなみにうちは東側は10数メートル、西側は30メートル以上離れています。

これらを全部合わせても建物が106㎡で5000万円程度です。

前にマンションに住んでいたのが本当にばかばかしいです。
マンション価格高騰のお蔭で、築５年の物件を購入時よりも高く売却できたのは幸いでしたが・・・

[2465: マンション検討中さん]

二重床のメリットがリフォームのしやすさといっても、水回りが段差スラブになっていればそのメリットはほとんどありません。
専門家でも段差スラブのことは触れずに二重床のメリットがリフォームのしやすさといっている人がいるのが疑問です。

[2466: 匿名さん]

ほとんど無いけど、スケルトンインフィルの物件ならリフォームフリー。
ただし、下階の居室の上に水回りを配置して、水を流す音でトラブルになった事例があるので要注意！

[2467: 通りがかりさん]

ここのスレッドの伸びが早いですね。聖戦士が1人だとは思えません。本家の（バス便ではない）武蔵小金井や中央線の物件よりも反響があるとは皮肉ですね。
花小金井と武蔵小金井ユーザーの比率はどれ位なのでしょうか。

[2468: 匿名さん]

最近でも中央線10分以内でもここと価格帯がさほど変わらない物件がありました。ファインスクエア武蔵小金井（7分）、クリオ西国分寺（9分）
（いずれも完売。価格表は残っています）、リリーゼ東小金井（10分・1軒のみ残っています）。中小デベだと中央線5-10分圏は射程圏内ですが、
財閥大規模の駅遠と中小小規模の駅近、どちらがよいのでしょうか。

[2469: 匿名さん]

リセールスではデベはあまり大きな要件ではないケースが多いです。
断然、駅近の方が有利では？

[2470: マンション検討中さん]

>>2462 マンション検討中さん

シティテラス周辺で5000〜6000万円出したらそれなりの設備グレードと広さの家が手に入るので隣家との距離は2〜3メートルにはなりません。
もちろん、防音壁や防音が防音が複層ガラスも導入できます。
何か間違って狭小地を選び、2-3メートルだったとしても
それでも、遮音性は圧倒的に
戸建>>>>>>>>>マンション
ですよ。
遮音性でマンションが戸建より優れていると主張しているのは
日本広しと言えども貴女くらいでは？

壁 + 2〜3mの空間 + 壁
VS
20cmの壁一枚

どちらの音がより減衰するかはハッキリ言って小学生でも分かります。

まぁ、隣家同士窓を全開にしたらマンションだろうが戸建だろうが音が聞こえるでしょうね。
それでも隣とだった20cmしか離れていない集合住宅は不利です。
煩ければ窓を閉めれば話は終了でが、壁から伝わってくる音は対策のしようがありません。

ピアノの話も、マンションではよほどの防音がうたわれていない限り
ピアノを弾くのはマナー違反のため、プレイする人は少ないです。
窓を開けて弾くのははらに論外です。
マンションでピアノが聴こえないのは、弾く人がいないからですよ。

[2471: マンション検討中さん]

>>2469 匿名さん
そうですよね。立地が全てですからね。
ただ今住んでいる地域の大手仲介業者の広告には、①駅5分以内、②大手旧分譲マンション、③200戸以上の大規模マンションのカテゴリーがあって、地域によっては大手・大規模も資産価値があるのかな、と思った次第です。
花小金井の中古市場はいかがでしょうか。

[2472: 匿名さん]

東京都も2020年から人口減少に転じて、その後、世帯数も減少に転じます。
そのような状況の中で、駅から遠いバス便の大規模物件の将来的なバリューがどうなるかは明らかなような気がします。

[2473: 匿名さん]

>>2472 匿名さん
そうなると都心からの距離や駅力も大事になりますね。

[2474: 契約済みさん]

ちょっと気になったので書いてみます。

検討されている方、契約された方、みなさん、売るつもりで検討されているんでしょうか？？
立地とか気になさっているので。
私は、駅近物件は、予算と見合わず、ここを選びました。

私は、長く住むつもりで選びましたが、ここまでの流れを見ていると、売った場合の検討が多い気がするのは、気のせいでしょうか。

モデルルームは確かに、世代が少し上の方もいれば、２０代であろう方もお見かけしました。
大規模だから仕方がないかもしれませんが、そんなにすぐに売ってしまうような方々が多いものなのでしょうか。
ここで検討されている方のご意見を伺えればと思い、書かせていただきました。
失礼いたしました。

[2475: 匿名さん]

2473さん
その通りですね。
郊外で駅から離れるのであれば、戸建ての方が広さや将来的な資産価値や可変対応が断然勝る。
マンションであれば、都心にも駅近にも近い物件が利便性も資産価値も断然勝るという感じでしょうね。

[2476: マンション検討中さん]

>>2475 匿名さん
>>2473さん

資産価値的には

武蔵小金井駅徒歩10分 >> 花小金井駅徒歩10分 >>>>>壁>>>>> 武蔵小金井駅徒歩30分（バス便）

といった感じでしょうね。
花小金井では勝負できても武蔵小金井駅では勝負できませんよ。
中古になったらね。

[2477: eマンションさん]

>>2474 契約済みさん
基本、永住派です。ただ過去物件を見ると、ここを購入できる方はデベさえ妥協すれば新築・中央線10分以内も買えると思いました。なので、財閥・大規模という要素が決め手になったのか知りたいです。

[2478: 通りがかりさん]

>>2469 匿名さん
でも、中小は倒産とか不安じゃないですか。

[2479: マンション検討中さん]

>>2474 契約済みさん

>>2338さんの意見を読んで貴方はどうお考えになりますか？
私は2338さんに同意です

[2480: 評判気になるさん]

>>2479 マンション検討中さん
ただ市部の中央線物件はこのマンションより不人気ですよね。価格が高騰し過ぎて、区部に流れていると思います。

[2481: マンション検討中さん]

>>2474 契約済みさん

そんなに直ぐに売る方はいませんよ。
周辺業者がここを買わせまいと、資産価値で悪口をたくさん書き込んでいるので、それは違うよ。価値もあるよ。との書込みがあるだけだと思います。
4千万円以下のみのマンションと、4-7千万円のマンションの購入層は異なりますから、価格帯が広いとリセール時はバラけるのが一般的です。
永住目的の人は基本永住しやすいかかどうか、最後にいつか売るかもしれない、貸すかもしれないので、資産価値があるに越したことはないと思いますよ。

[2482: マンション検討中さん]

戸建屋さんが悪口の後にいつもの宣伝を始めているけど、中古の戸建の寝落ち具合は、シティテラスのリセール時を語る以前に弱すぎますよ。
戸建は基本新築だからなんぼで売れてますよね。 すみふや三菱や野村など大手のマンションはリセール時も良くなる工夫がなされています。そもそもマンションの方が価値が戸建より落ちないのは誰でも知っている話し。 本当に戸建屋は都合がいい投稿を、、、、

[2483: 検討板ユーザーさん]

>>2482 マンション検討中さん
確かに、旧大手分譲の場合、中古の広告でもマンション名よりもずっと大きく旧分譲先が記載されるのが常です。中途半端な駅近の中小よりは需要はあるのではないでしょうか。

[2484: 契約済みさん]

>>2477さん
デベは、基本気にしていませんでした。大規模・財閥だからって要素で決める方は、ほとんどいないかと思います。
ただ世帯数多いと、補修費用や管理費用が莫大な金額になるかと思いますが、世帯数が多いと管理。修繕積立費用の財源は、安定するのではないのかなと思いました。
（こんな甘い考え出すと、また指摘されそうですが・・・）

>>2479さん
貴重な項目教えていただきいありがとうございます。
たしかに正論かと思います。
そのリスクを承知で購入に至りましたので、予算に余裕のある人は、そういう考えもありかと思います。
でも一つ気になること、このマンション不人気なんでしょうか・・・

[2485: マンション検討中さん]

>>2482 マンション検討中さん

聖戦士さん、逃げずに遮音性についてコメント頂けますか？
二重床とスラブ圧20cmの壁で本当に戸建よりも高い遮音性能が得られると思っているのですか？

また、売りやすさに関しては激しく疑問です。
同じマンションの中古が大量に売りに出され、売れていないすみふの未入居在庫とも闘わねばなりません。
同じようなコンセプトのパークハウスからも大量に売りが出るでしょう。
貴女が描いている薔薇色のリセールは、絵に描いた餅ですよ。
郊外大規模のリセールは、人口減により今よりも加速度的に厳しくなるでしょう。

[2486: マンション掲示板さん]

>>2484 契約済みさん
私は「マンションは管理を買え」という言葉があるように、大手の方が心理的に安心感があるので、中小は駅近でも決め手に欠け続けていました。ここは中央線物件と比較しても、人気があると思います。

[2487: 検討板ユーザーさん]

>>2484 契約済みさん
ここは住友だから何も指摘されず、デベについて考えないで済むだけで、中小分譲だと必ずデベに対する難癖が付いてきます。なので、気にされるかたは多いのではないでしょうか。

[2488: マンション検討中さん]

一つ気になること、このマンション不人気なんでしょうか・・・

いいえ、そんなことはないかと。
普通ですよ。
特にC棟、駅やゴミステーションから遠くて少し不便なところを除けば
とても素敵なマンションだと思います。

ただ、聖戦士が粘着主張する「大人気！超高級！MR大盛況で抽選！
ランドマーク！バスは乗った瞬間出発！
武蔵小金井駅まで朝も渋滞なし常に6分！バス降車場から改札まで30秒！」
などが否定されているだけに過ぎません。
聖戦士が炎上マーケティングしているだけです。

[2489: 購入経験者]

明らかな投資目的でない限りは誰でも最初は永住のつもりで買うんですよ。
でも住んでみるといろいろ不都合な点も出てくるし、良いものも次々に出てくるし、家族の構成なども変わってくるし、（大規模）マンション特有の煩わしさもあるし、そんなこんなでマンションで最初から最後まで永住というケースはそう多くはないと思います。

管理費や修繕積立金のことを考えると、マンションは周辺の同程度の戸建てよりも1000万円程度価格が安い、（以前の様に）どんなに古くなっても1000万円程度の価値は付く状況ではないとマンションのメリットは薄いと思います。

今のこの周辺の客観的な状況は、マンションの方が同じ程度の広さであれば戸建てよりも1000万円程度は高い。さらに、駅遠の場合は将来的には売るに売れない貸すに貸せなくなるリスクが高い。または、先々は安い中古物件を求めた購入層により住民層が変わってくる。これは古いマンションで良く発生する意外と重要なことですが、このことがさらに加速されるでしょう。

永住する場合でも、最悪は数10年後にはゴーストマンション化のリスクもあります。そこまでならなくても住民が減れば、建物や設備の維持にも大きな支障が生じて、だんだん負のスパイラルに入っていきます。
戸建ても世帯数の減少により土地価格が下がるリスクは十分有りますが、それでも土地を所有する限りは、将来的な資産価値は駅遠のマンションの比ではないでしょう。（数十年のスパンで考えるべきです。）
何と言っても自分の意思で自由にリニューアルすることが出来ます。

足元の（過去の）マンションの置かれた状況と先々の状況を切り分けて、客観的な判断をされた方が良いと思います。
とにかく、今までとは違って世帯数が減少に転じる。その結果として、大幅な物件余りになることをよくよく考えなければなりません。
まあ、マーケティングを少しでもカジッたことが有れば、ご理解いただけると思います。

[2490: 検討板ユーザーさん]

ここは結構魅力的ですが、パークハウスフロントも発売されると知り、戸建も含め花小金井の住宅市場が供給過剰である点を危惧しています。
モモレジさんも指摘されていました。
その点は皆様どのように感じられていますか。

[2491: マンション検討中さん]

>>2489さん
>>2490さん

未言及の大きな問題があります。
ここのメインの購入層が共働きの子育て世代だと予想されますが

周囲に保育園が全く足りてないんですよ。

MRでも保育園事情を聞いたら完全に沈黙されてました。
MRでは 分からない の一点張りでしたので、自分で周辺の保育園を調べてみたところ
竣工済みのパークハウスの影響もあるのでしょう、0-2歳は既にどこも満杯。
2018年の4月もしくはそこから数年保育園に入れる保証は全くありませんよ。
そこで、922戸も同時供給となれば周辺保育園に入れる確率は限りなく低くく
高確率で遠くの保育園まで子供を連れて行くか、待機児童になってしまいます。
そんな中で、共働きの中流家庭が高額なローン組むことを全体に契約できるでしょうか……

一部の人しか使えないような共用施設やシャトルバスなんかより、保育園を増やせば…

[2492: eマンションさん]

比較的幅広い年齢層を集めているようですが、共働き・専業世帯と未就学児・就学児の割合はどんな感じなのでしょうか。中央線から離れているので専業比率も高いのでしょうか。
保育園・学校の対応は分からないですね。元NTTの大社宅なので、そのまま契約されている方も少なくなければ、保育園児がいないご家庭も結構いらっしゃると思いますが。保育園はどこも激戦なので、延長保育を行っている幼稚園もあるのでしょうか。

[2493: マンション検討中さん]

>>2489 購入経験者さん
良く整理されていて非常に参考になります。将来的に売れない貸せない状況になっても、区分所有権が有る限り、管理費積立金を支払い続けなければいけないというリスクがあることをあらかじめ認識しておく事が大事だと思います。戸建ても修繕する事になりますが、リフォームは自由にできます。今デベはオリンピックを控え堅調な時には大量のマンションを一斉に供給しています。その供給戸数全国1位がこの住友不動産です。系列管理会社の力量が問われることになるでしょう。

[2494: 匿名さん]

>>2491 マンション検討中さん
花小金井のパークハウスは竣工していませんよ。

[2495: マンション検討中さん]

>>2493 マンション検討中さん
下は一例ですが、管理会社ランキングでは住友は軒並み上位ですよ。
https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_8.php

[2496: マンション検討中さん]

花小金井が保育園足りていなかったら、23区なんて比較にならないくらい不足してますよ。さらに小平市全体ではなく、花小金井。の視点でみましょう。23区も同じです。自宅から遠い同じ行政区内は検討の対象外だからです。
沈黙の営業マンは残念ながらダメな営業マンだったのですね。私を担当した方は自転車でならココまでの範囲で行けますね。など、保育園のパンフレットまで下さいましたよ。ちなみに3歳からは何箇所か空きがありました。4-5歳はかなり空きがあり。奥様が仕事を辞めたり、幼稚園も考えるからだそうです。

[2497: 検討版ユーザーさん]

>>2485 マンション検討中さん

>>2485 マンション検討中さん
戸建屋さんクレーマーみたくシツコすぎます。人口減だなんだ、たかだか900世帯に対して何度同じ批判を繰り返すの？ 花小金井、小平の新築戸建だけで400くらいあるのでは？？
戸建は新築しか売れず中古は厳しいのだから、戸建のほうが将来厳しすぎるじゃないですか。
土地の土地神話は50-100坪ある祖父母世代の土地ね。困ったら土地を売れば5千万円、1億入りましたよ。半分だけ売る等も良くありました。
いまのサラリーマンが買える15坪20坪の土地を買っても将来分割して売れないですから、買い手がつきにくく、買い叩かれます。 わざわざ20坪の土地を買い、建物を解体し、建物を建てる素人はどれだけいるのでしょうか？
それが大変だから新築戸建は建売が多いのです。
そんな土地は25-30年後の将来、買い手がなかなかつかず、新築の建売戸建を選ぶ人が殆どで1000万円1500万円程で不動産業者に買い取られるのではないでしょうか。
人気のマンションなら25-30年後でも
2000-2500万円くらいで売れますよ。
ですから将来の価値はサラリーマンが買える戸建ではなく、マンションであるのは常識です。