シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[4415: マンション検討中さん]

>>4413 マンション検討中さん

郊外は知りませんが、花小金井辺りの中古はまだ高いですよ。

10年落ちで半額あるならかいますよ。

そもそも、値段落ちるの待って10年賃貸で暮らすコストの方が無駄だと思いますけどね。

[4416: マンション検討中さん]

20年近く残債を気にしながらローンに縛られるほうが無駄だと思いませんか？

[4417: 匿名さん]

賃貸もローンもどちらも無駄とかそういう議論は成り立たないことぐらいはもう気が付きましょうよ。
この論理が成り立つのであれば、例えば20年ぐらい前のPHS、10年ぐらい前のガラケー、使ってた人って
無駄だったんですか？無意味だったんですか？今のスマホ、後さらに10年、20年経過すればまた変わってるでしょうけど
今使ってる人は10年、20年後は無駄だったなーってなるですかね？
それと同じ話ですよ。

[4418: 匿名さん]

携帯電話と家を同じ土俵で語るとはすごい論理ですね・・・

[4419: マンション検討中さん]

－巨大マンションから値崩れ－

「今回は2020年の東京五輪といった経済イベントの影響も含めて試算を行いましたが、上昇と予測されたのはわずか9物件で、多くが下落という結果が出ました。日本のマンション市況は、ここから5年後に向けて下降基調に入っていくことがまざまざと確認された形です。

今後はそれぞれの土地、物件ごとの『格差』が大きく広がっていくこともわかりました。エリアで見ると首都圏、宮城、福岡などが大きく下げ、京都や広島との差が如実に出ている。同じエリア内でも物件の『格差』が鮮明化しており、番地ひとつ違うだけで上がる物件、下がる物件に分かれるという結果が見て取れます」

そう語るのは、不動産価格予測サービス『GEEO』を用いて今回の予測を行ってくれた、株式会社おたに代表の小谷祐一朗氏である。

『マンション格差』著者で住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、「まず、大きいマンションほど値崩れするリスクが高い」と指摘する。

「1000戸を超える大規模マンションともなれば、常に10戸程度は売りに出されているものです。しかし、マンションの価値が下がってくると、じっくり待って売ろうとしても、隣が安く売り始めたらなかなか売れない。早く売りたい人が安値で売る傾向が強まり、一度値が崩れ始めると一挙に暴落するリスクが高まる。

[4420: マンション検討中さん]

下落率が大きくなるリスクが高い物件
①販売当初に高い設定で売られた物件
②最近マンションが大量に供給された地域、複数の同じようなマンションが同じ時期に一斉に開発された物件
③戸数がやたらと多い物件

大手企業から中小企業、全国企業から地場企業までさまざまな業者がマンション開発には参入しているが、「どのデベロッパーが作った物件か」によっても将来の価格は左右されやすい。
「業界内では、住友不動産が比較的強気の値段設定をするうえ、割引にも積極的ではないと言われています。東急不動産も同様に強気で知られています。当然、販売当初に高い設定で売られた物件ほど、下げる時には下落率が大きくなるリスクが高い。

1割以上下落すると予想されている物件は、『(1)駅近でも最近マンションが大量に供給された地域にある』『(2)複数の同じようなマンションが同じ時期に一斉に開発された』『(3)戸数がやたらと多い』の条件のうち、2つ以上に該当しています。どんな一等地でも駅近のエリアでも『供給過剰』になれば、将来的な下落リスクが高まるということが言えます」

[4421: 検討板ユーザーさん]

>>4420 マンション検討中さん
オリンピック後に下がるかどうかなんで誰にも確約できないが、2020年に1割下がったとしてもそれまで賃貸で払うならローン減らした方が得なのでは？

また、その専門家？
1人の意見を全面的に信じるなら、その上でどうするかは個人次第でしょうね。

[4422: マンション検討中さん]

＞＞－巨大マンションから値崩れ－

確かに面白い記事ではあるが、
2016年10月時点の内容なので
やや古いかなと。

ただ半年たってマンション市況は
一段と悪化しているので参考には
なります。

[4423: マンション検討中さん]

4421さん
2020年までに1割下がるというのは現在既に中古市場に出ている物件の話であって、マンションバブルによって高値になっている新築物件の場合はその比ではないでしょう。
新築時の価格からその市場の相場まで下がると考えるのが妥当でしょう。

例えば、この周辺の築3年の80㎡の部屋の相場が3700～3800万円だったとすると、2020年には3300～3400万円。

[4424: 匿名さん]

ここゴミステーション遠いわ

[4425: マンション検討さん]

>>4423 マンション検討中さん
シテイーテラスで5000万の物件は、3割以上も下落する→投げ売りで下落が加速化すれば半値になる可能性も否定できませんね。

[4426: マンション検討中さん]

4425さん
それが専門家が警鐘を鳴らしている本質だと思います。

中古も売れ行きが鈍って供給過剰となっていますので、これからは隣が安く売り始めるという事が頻繁に起こるでしょうね。
最近の小平市の中古物件の売出価格にもその傾向が現れてきています。（実際の成約価格ではもっと鮮明なのでは？　少なくともここに来て査定価格は下がっていると思われます。）

[4427: 匿名さん]

>>4420 マンション検討中さん

（1）、（2）は花小金井の2物件に、（1）、（3）はザ・パークハウス国分寺四季の森に該当しますね。

[4428: 匿名さん]

巨大マンションは値崩れってのは別に今に始まったことじゃないかとおもいます。
ただ、重要なのは郊外x駅遠x巨大マンションの場合の話です。これは単純な話で
たんに希少性の側面がまるでないからなのと、マンションという住居形態である事の
必然性、必要性、有益性がないからです。
逆に、東京23区x駅近x巨大マンションはその逆になります。

ここはそういう意味では前者に当てはまる可能性はあるのでそこはリスクになりますが、
そこをリスクだと思う人はもう避けておけば済む話ですし、またリスクの軽減措置として、
あえてしばらく待って価格がよりこなれた中古を買うっていう方法だってあるかとおもいますよ。

将来の話は誰にもわからないですが個人的には確かにここ最近のこのエリアの住宅供給量は
マンションだけではなく分譲建売戸建て（FCやPS等）も含めてかなりありましたし、今後中古が
だぶつく可能性はありますね。
が、一方で中古にすると買う時期と部屋は選べなくなるのでその時、その時の出目次第ってことになります。
そういう運次第なギャンブル的アプローチをつかってでも、なおこのエリアに固執するぐらいの覚悟が
決まってるって人にとっては個人的には素直に買ってしまうのもありだと思いますけどね。

[4429: マンション検討中さん]

>>4428 匿名さん

23区って大雑把すぎでしょ
杉並区でも、荻窪の価値と方南町の価値はまるで違うし
葛飾区とか足立区だったら下手すると小平よりも悲惨なことになる

[4430: マンション検討中さん]

設備についてのリスクです。

今回の試算結果では、充実した「設備」を売りにする人気のタワマン系の凋落も目立つが、これにも明確な理由がある。不動産コンサルタント会社・さくら事務所会長の長嶋修氏が言う。

「今後のマンションの価格を考える上で重要な指標になっていくのは、マンションの『管理条件』です。同じ時期に建った同価格帯のマンションでも、かたや管理組合が機能しているため修繕を繰り返していてキレイな物件、かたや管理状況が悪くボロボロで修繕積立金も貯まっていない物件となると、大きな差が出てきます。実際、フィットネスクラブなどがついていることを売りにするタワマンなどの中には、住民にあまり使われず、施設が老朽化してしまっている物件は少なくない。これはむしろ物件価格にはマイナス要因となる」

[4431: 匿名さん]

ここに来て、中古を含めて一段とマンションが売れなくなっていますね。
自分が住んでいるマンションでも、ここ最近で売りに出す部屋が急増して、半面、強気の売出価格のものは無くなっています。

以前から感じているのですが、条件が悪い部屋が多い物件は一部の条件が良い部屋が極端な割高な価格設定になりますね。
その価格差分だけ部屋が広い等の実際のプレミアム性があればまだいいのですが、部屋の広さは少ししか違わない（10㎡程度）のに極端に価格設定が高い部屋などは要注意です。
その物件では条件の良さがプレミアムかもしれませんが、周辺の物件であればごく普通の条件（日当り、眺望など）の場合は一層注意が必要です。

この辺りであれば80㎡南向き（日当りが良く、一定の眺望も望める）で4000万円程度がいいところでしょう。

[4432: マンション検討中さん]

4428さん
重要なのは郊外x駅遠x巨大マンションが持つリスクをちゃんと理解したうえで判断をすることだと思います。
特に一次購入者はこのことを良く理解する必要があると思います。

[4433: 検討板ユーザーさん]

以前見たことのある論調が再開しましたね。
明らかに検討外の物件にご丁寧に批判を繰り広げられるのであれば、他の類似物件（例えば三菱の花小金井・国分寺）でも警鐘を鳴らされてはいかがでしょうか。なぜここだけがターゲットなのでしょうか。

[4434: マンコミュファンさん]

物件のマイナス点やマンション市場の行く末に警鐘を鳴らす（いい言い方をすれば）書き込みは、
ここだけではなく、売れ行きが伸び悩んでいる（と見られている）物件や、
目立つ競合のある物件では、よく見られるものみたいですよ。

私も初めは、シティテラス小金井が殊更にターゲットにされているようにも思えましたが、
他の物件の掲示板を見てみると、そっくりな記述をよく目にします。
警鐘を鳴らさずにはいられないマンション専門家が、ご丁寧にも書きこんでくれているのでしょう。

ここもそういった警鐘を鳴らされる要素のある、一長一短ある物件ではあるのでしょうから、
自分の狙い・目標をしっかり定めたうえで、なるべくそれに近い物件に決められたらと思います。