シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[4190: マンション検討中さん]

>>4184 匿名さん

残念ながら花小金井は道路が少なくて車が通れないんだな〜
荻窪は青梅街道に環八があるけど
そこも利便性の違いとも言える

[4191: 匿名さん]

誰も戸建にもっていってるわけではないですよ。
このマンションを前向きに検討するにあたり、このマンションにすることの決め手を掘り下げてるだけです。
穂下げれば掘り下げるほど、どういった人に向いており、逆に向いていないのかが明らかになりますから
前向きに検討してる人にとって有益になろうかと思います。少なくとも、シャトルがどうだだの、花小金井がどうだの
といったディスりや無理ポジなんかを繰り返しているよりもよほど有益だと考えます。
戸建を例に出したのは、この土地を気に入っており骨を埋める覚悟ができておられるような２０台、３０台の購入層であれば
戸建の方が適しているであろうといってるだけです。逆にいえば、もう何十年も前から戸建でこの土地に引っ越し子育て時代を
終え、子供が社会人になり巣立ち戸建である必要性も広さも必要なくなった定年を迎えた老夫婦にとっては良いのではないですか？
なぜなら既に十分な地縁もあり慣れ親しんだ環境でもあり友人知人だっているでしょうから、今更よその土地なんかにいくこと
自体がリスクでしょう。であればここはいいんではありませんか？夫婦二人で住むには十分な広さが得られるし、子供達が
遊びに来てもゲストルームを含め十分な共用施設があるわけですから自分たちの部屋が狭くても問題ないでしょう。
管理費はそれなりにするでしょうが、老人にしてみたら費用対効果は大きいですよね。手間が省けますしシャトルだって
有効利用できそうですよ。

[4192: 匿名さん]

>>4190
花小金井の道路おかしいよね（笑）
なんだろ、道路っていうかトラクター跡みたいに狭いんだけど。
もしかして生活区画整理されずにたんに農道が舗装されただけ？
道もへんな状態だし。

[4193: 匿名さん]

花小金井も青梅街道通ってるし住宅地に入り込んだところで狭い道路になるのは荻窪も同じ

[4194: 匿名さん]

花小金井の野村プラウドシーズンが中古だけど4880万だって。
床面積96m2に土地120m2か。車もおけて自転車家族分4台おけるし子育て最適なきがするなぁ
子供が社会人になって独立するまでの20年ぐらい住んだとして、はてさて、マンションの場合の
維持費と費用対効果を考えたらどうなるんでそ。
てんこ盛り共用設備はべつにいいんだけど、みんなどれぐらい使うのかな？
あと、戸数がこれだけあるのに使いたいと思った時に使える？そんな時間ある？
どないでっしゃろ？

[4195: 匿名さん]

左　ここのマンション　右プラウドシーズン戸建で概算を算出してみました。

固定資産税/都市計画税（土地、建物含む）　24万円/年 13万円/年
管理費　　　　　　　　　　　　　　　　　　2万円　0円
修繕費　　　　　　　　　　　　　　　　　1.5万円 0円
駐車場 1.5万円 0円
駐輪場（2台）　　　　　　　　　　　　　　300円　０円
修繕費一括金 40万円 0円
----------------------------------------------------------------
20年間総額　　　　　　　　　　　　　　　約1700万円 260万円

1500万円の差額！でかい。
さて、ここで必ず出てくるのが「戸建だって管理費・修繕費は０じゃないだろ！」的論争なわけだけど、
20年間程度であれば修繕費なんてたかだかしれてる。。。外壁等、上下水等は300万あれば十分事足りる。
それを引いても1200万！まだ高い。

いやいや、給湯器とか風呂とかーー！って言い出す人がいるけど、それマンションも同じですからーーー！
マンションの修繕費、管理費は共用部分だけの話であって専有部分関係ありませんからーーー！

そう考えるとやはり20年でも結構な額になりますな、これ。

[4196: マンション検討中さん]

>>4195 匿名さん

修繕費って5万円もするんですね。

[4197: マンション検討中さん]

マンションか戸建の話は別の掲示板でお願いします。どちらも良し悪しなので、結論はでません。
私は現在、国分寺の注文住宅(セキスイハイム)に住んでいますが、土地価格が下がりだし、近所に空き家も増えてきたため、今のうち売却してマンションを検討してます。

[4198: 匿名さん]

>>4196
数字読めませんか？1.5万円としておりますけど

[4199: マンション検討中さん]

>>4194 匿名さん

見たけど、小金井街道沿いで駅遠環境良くない方のプラウドシーズンじゃん？
駅10分以内の駅近閑静なプラウドシーズンは5980で売られてたよ。
やっぱ花小金井で駅10分以内だと、土地だけで4000は行くでしょ。

[4200: 匿名さん]

>>4197
マンションか戸建か、なんて一般論、漠然とした抽象論やイメージ論など誰もしていません。
この物件を主軸に添えて具体的な他物件のマンションや戸建を比較検討することは意味があることだと思いますけど。
なぜならば、マンションはただの住宅であり唯一無二、絶対的なものではないからです。
当然シティテラス小金井公園も同じですよね。世の中マンションはこれしかなく、住居としてもここしかないなら
誰も比較検討などしません。現実には色々あるから迷うし、こういう検討版ってのがあるわけです。
検討って何を検討するんでしょうか？当然それはすべて、「比較すること」によってなされます。
広さがどう、デベがどう、立地がどう、間取りがどう、設備がどう、価格がどう、すべて比較ありきですよね。
それとも比較自体をあなたは否定するおつもりか？
であればここを絶対基準で検討できる論拠をお出しください。

[4201: マンション検討中さん]

>>4195 匿名さん

比較対象は駅徒歩17分ですよ？
こちらはエレベータを加味しても駅まで13分以内だと思います。
戸建ても10年毎に100万円程度のメンテは必要ですよ。

[4202: マンション検討中さん]

戸建屋の戸建に持って行きたい自作自演やめましょう。 何ヶ月ここでマンション批判するよ。
管理費、修繕積立金がない分、自分で貯金して修繕工事していきましょう。

その見積もりとれば結果マンションと支出が変わらない事が分かります。

[4203: マンション検討中さん]

>>4198 匿名さん
失礼しました。
ちょっと高すぎるなと思って驚いてしまいまして。
でも確かにこの差は大きいですね。
マンション検討してましたが、戸建ても考えてみます。

[4204: 匿名さん]

>>4199

駅遠とか環境よくないっていうけど一体何基準？
西武新宿沿線にした時点でもはや利便性はかなぐり捨ててるじゃん。都心からも遠いし。
それでも西武新宿線の駅なんかに近いことにどれだけの価値が？しかもここだって別に近くない。
自分の部屋でてここの敷地をでて駅にむかったらゆうに徒歩10分超える。マンションでこれは致命的。
だがそれがどうした？このマンションの売りって大規模てんこ盛り共用設備で、優雅にシャトルで中央線バス便でしょ。
だったら条件は同じだよ。それに何かを得れば何かを失うのはあたりまえ。
都心や23区、利便性は諦めて環境、自由、安さにふったのであればそれを満喫できる住宅のほうがはるかに
合理的かつ現実的。豊かな街並みに自転車、車がおける。バイクや原付だっておける。それに追加料金など不要。
足はそれで確保したらいい。バス便上等、もともと利便性は捨ててるから。

それに駅前プラウドやFCも中古だと定期的に5200-5600前後でよく売りに出てる。別にそれでもいい。
このマンションを4500万円ほどの安い部屋をかったとして、20年すんだら+1700万円合計6200万だ。
やはりそれでも十分お釣りがくるよねー。
さて、そのあと20年後中古売却になった時に果たしてどちらが優位に売れるだろうか？ここなら間違いなく
戸建のほうが容易に、そして高く売れる。それに戸建なら最悪うれなくてもいい。1000万円程度で簡単に
リフォームできちゃうし。その頃には固定資産税はもう激安になっているであろう。
今後花小金井を離れる前提の人であれば戸建を進めること話ないが、その場合はここもおすすめはできないな。
売るのに苦労するだけ。

ようは何を重要視するのか、ってところだろ。数字を語るのはそれからだよ

[4205: 匿名さん]

>>4201

>>4204ご覧くださいな。二兎追うものは一兎もえず、です。
地元で花小金井を愛しそこを狙ってる人ならともかく、断念してここに漂流してきたのであれば
もはやここで見栄を張っても完全に無味無臭で無意味。例にあげたプラウドシーズンはたまたま出てたから
あげただけだが、ここだってバス便でここと同じ。ここは実質的には花小金井ではなく、未練がましく
シャトルをだしてまで中央線と言い張ってるのだからバス物件だよ。それに＋5分前後の差がいったいなにかな？
どうせここに落ちてきたんだから何を重視するかってところじゃないの？

あと、10年で100万円もいらない。今の外壁メンテはそんなに必要じゃない。
あと、重要なことを忘れてる。「メンテするかどうかは所有者の自由」マンションでは、「おーーい、まだ全然外壁とか汚れてないし補修も必要なさそうなのにそんなにおかねかけてやるのーーー？　おーーい、そうなんども高圧洗浄ってやる必要あんのーーー？
おーーーい、毎月1万7千円x全住戸の管理費はらってるけど、いったいそんな巨額のお金でなにしてくれてるの？あーそっか、管理会社とコンシェルジュさんのお金〜か。なんか割合わないなー」っていうこともありますよ。捉え方は人それぞれだけど。

一応私の試算では20年間で総額300万を積み立てました。これをどう配分するかは家主の自由ですがこれだけあれば外壁等（マンションでいうところの共用部）の補修・メンテ費用としては十分事足ります。ましてや、たかだか土地120m2、建物95m2前後の普通２F建木造建築ならね。　安いんだよ、今。それに戸建は業者もその範囲（程度）まで「選べる」の。
マンションって業者選べます？内容どこまで選べます？選べないよね。　ちょっとA棟の目で見える部分の1Fから4Fまでやってもらえますか？あとはどうせ見えないしいいや！ってできますか？できませんねー。
戸建はできるんです。範囲も業者選択も。

あとさらに言うならば、戸建の管理費修繕費の積み立ては自分でできます。運用ができます。他の用途に転用もできます。
売却したところで売却先に渡す必要もございません。
一方でマンションの管理費は当然毎月償却されます。当然ですね、共用部の管理費なんですから。一月に１戸あたり1万７千円相当も
払ってるのに一体何をやってるのか正直わかりませんけど。
が、修繕費は管理組合に入金されますから当然もうこの時点であなたのものではありませんね。
新築で買ったけど、ちょっと合わなくて5年後あたりに引っ越したとしましょうか。でも最初に払い込んだ一括金と5年間文の
修繕費、これもうあなたのものではありません。ひとつも修繕されてないしする必要もなかったけどだけど返却もされません。
そういうこともあります。

[4206: 匿名さん]

>>4203

差は大きいですよ。
マンションのほうが管理、修繕費が相当高くなりますから購入予算はマンションが４０００万なら５５００万円の戸建を買うのと
同じだと言われています。逆にいえば４０００万円程度の戸建しか買えないならマンションでは-１５００万円ほど下げないと
ダメだってことです。
がしかし、東京23区ではマンションvs戸建っていうことにはなりえません。これは土地がべらぼうに高い上に、戸建に適した
土地自体がとても少ないからです。だれだって３F建のペンシル戸建なんて住みたくはないでしょう。でも普通の人が手に入る
戸建ってのはそういうものばかりなのではなから割が合いません。また、ペンシル戸建なんて買っても資産性はありません。
もともと資産価値があった土地を細分化して（＝土地の利用が大幅に制限をうける＝価値を著しく下げる）立てるわけだから
当然です。だからマンション一択になるのです。実際日当たり、風通り、接道状況、資産性、全てマンションのほうが優れてます。
そしてなにより、本来とても資産価値が高い利便性の良い、でも高価な土地を全員で共有して持つことによって負担分を
下げることができる合理性を最大限に恩恵を受けられます。都心で戸建など普通はありえません。論外です。

が、ここにいたっては話は別です。西武新宿線徒歩一分、なんてのは何の価値もありません。西武新宿線沿線自体が
大したことがないのですから。たとえば、花小金井駅直結タワー！なんてできたとして、坪300,400もかけて欲しがる人が
かりにいますかね？いませんよ。ブリリア目黒だからこそあの価格なのは皆さんもご存知の通り。

だったらいいじゃないですか。ゴミゴミしてない、がちゃがちゃしてない、ゆったりな空が広い田舎郊外にでてきたのです。
いちいち徒歩5分の駅近志向になぜ囚われる必要がありますか？ここって都会でしたか？利便性を重視するところでしょうか？
ちがうでしょ？　べつにいいんじゃないですか？ゆったりバスにのって駅にいけばいい。そう言うエリア何ですから。
休日は電車なんてのりませんもん。マイカーでお出かけでしょ。小金井公園でBBQとかいいじゃないですか。
近場でも自転車なんてのらない。マイカーでおでかけ。それがここの基本だし醍醐味かとおもいますよ。
それとも西武新宿線つかってどこかありました？13分もつかって駅にいって？子供いたら大変ですよ。
ベビーカーとかそこまで押すんですか？子供抱っこ紐でそこまでいきます？それだけでもう疲れてしまいません？
当然シャトルバス乗りますでしょ。そういうことですよ。

[4207: マンション検討中さん]

住みたい人が住めば良いと思いますし、住みたくなければ住まなければ良いだけですよね？

このマンションに対する批判は気にせずに、有意義な意見交換をしたいもんです。

[4208: 匿名さん]

余談だけど、マンションは簡単に試算したとおり20年ぐらいで1500万円ほどの差額になるのでこれ以上長くなればなるほど
差が開いていきとんでもないぐらいの金額になる。

が、ではマンションってのはやはり不利で高いのか？っていうと実はそうではない。
マンション最大の売りはその資産性にある。資産性といっても、「高く売れる（価値が高い）」のではなく、
「流動性が高い（買い手が見つけやすく売りやすい）」ってことになる。
マンションは戸建みたいに一本釣りではないので買う側にとっては比較材料もあり、また実際に住んでいる
住民がすでに他にもいるってことで安心度が高い。だいたい、築年数、立地、広さだけで安定した価格を叩き出す。
また、新築は買った瞬間に2割下がるということがあるがそれは完全に迷信。マンションでは立地がよいところであれば
価格はあまり下がらないし人気ノエリアであれば当然上がる場合だって多々ある。
逆をいえば人気がない、だめな立地は2割減ではすまないが。

この特性をうまくつかって大抵の人は立地が良いところにマンションを買い、10年−15年ぐらいしたら売る。
すると大抵買った時の金額相当そのまま売れることになる。するとこの期間で住宅費としてかかったのは、
その期間の金利分、管理費、修繕費、固定資産税になる。が、金利分は今10年減税があるため無料どころか
むしろプラスになる。固定資産税は5年間の1/2恩恵がもらえる。修繕費は当初の7年間はどこでも安く設定してある。
ってことで安い維持費の実費分だけが「住宅費」として消費されていくので、実際の資産が減らない。減らないどころか増える。
このスパイラルをうまくつかって住み替えていくのが東京でのマンションライフです。

ここを住まわれる人はその辺りを考えて計画すれば自ずと見えてくるんだと思いますよ。
個人的にはこの近辺に住んでいた隠居世帯が最も適してると思います。共用施設も彼らにとってちょうどいいでしょう。
部屋に篭るよりも、ライブラリースペースで本をよみ、フィットネスで汗を流し、天気の良い日は屋上テラスで日向ぼっこ。
お買い物はシャトルバスでゆったりとお買い物。ちょっとしたお買い物でしたらマンションミニショップもある。
たまに子供と戯れたければキッズスペースにいけば誰か入るでしょう。名物おじいちゃん、おばあちゃんとして
ママさんたちとのコミュニティも作れます。いいことづくめな気がします。今持ってる戸建資産を売却してここにするってのが
一番ありかなっておもいますね。

次の候補は子供が生まれたばかりのファミリーでしょうか。環境依存度が高い子供（特に乳幼児から小学校まで）には小金井公園は
とても役に立つ存在ですし、ここの共用設備はコミュニティ作りも含めて使えます。雨の日とかめんどくさい日はキッズスペースで
遊ばせておけばいいだけなのですから楽ですよね。自室にいたらかかるエアコン代もかかりません。（使う使わないに関わらずどうせ管理費で払う）
これぐらいの世帯であればまぁ兄弟がいたと仮定しても10−15年ぐらいはここを利用できるかなっておもいますね。そのあと売ればいいでしょう。

問題はもう子供が小学校４−5年ぐらいになってしまっている35歳-ぐらいのファミリーでしょうかね。これぐらいのファミリーが
もっとも割に合わない、逆にいえばマンション民からしたら「ATM」ですかね。共用施設はほとんどつかうことがないうえに、
教育費でお金がかかる年代になります。公立にしようにも近隣にまともな学校はないですから外に出ていかねばなりません。
塾にいきたくてもまともな塾が花小金井にはないのでこれまた中央線にいかねばなりません。何をするにもお金がかかるこの年代は
この管理費共益費は厳しいでしょうし、それよりも「ここである必要あんの？」っていうことを最も痛切に感じる可能性が
高い。もはや、子育てといっても、公園とか環境とかそういう環境に依存する年代ではありませんから。それぞれ独立して動くから
車とかも必要なくなってくるでしょうし、あっても非効率。家族全員で一括行動をすることがなくなる年代です。そういう時に
最もきいてくるのが、「鉄道利便性」です。排他的独立行動ができるかんきょうかどうかは鉄道利便性や街の利便性に関わってきますから。

[4209: マンション検討中さん]

なんかごちゃごちゃ長文書いてる人達は、買いたくても買えないからやってるの？

タメになる相談がしたい。