シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[4170: マンション検討中さん]

[No.4167～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4171: マンション検討中さん]

4LDKを検討中です。
建築現場行くとスケール感いいですね。目の前の中学校が小さく見えます。
竣工後に部屋決めたいのですが、価格表にバラが多くて、そわそわします。住友さんは、値下げしない、値上げしますスタイルですしね。
みなさんの契約に至った、決めては何でしたか？できれば、教えて下さい。

[4172: マンション検討中さん]

>>4171 マンション検討中さん
契約に至らない決め手なら沢山ありますが。

[4173: マンション検討中さん]

マンション市場の状況は下記の様ですね。

ここのところ、新築中古を含めてマンション市場の不調が
かなり鮮明になってきました。売り物がじわじわ増えています。
そのわりには需要層の動きが鈍いわけです。
純粋に「需要と供給の関係」で価格が決まるのなら
すでに暴落が始まっていてもいい状態。

[4174: 匿名さん]

>>4171
契約に至った人の決め手はいわずもがな価格です。ここのコスパがよいから、という理由ではなく
23区を探していた、そして現在の高騰価格ではなく従来の平時価格であえたら買えたであろう層が
押し出されてきた人たちにとってはこういうところしか買えないからです。
ここであれば高層階や角部屋など条件が良い部屋を予算内で十分選べることになるため、それが
決め手になったはずです。これが23区であればパンダ物件か1F（でも半地下）しか選べず購入時の
満足感自体はえられないでしょうから。

契約に至らなかった人の決め手は花小金井というところに実感がわかなかったからです。
やはり23区を目指していた人にとっては辛い選択になります。花小金井自体が良い、悪いとか
ではなく、単純に都心から遠すぎるからです。いくら予算内で十分購入可能だとはいえ、
それでも数千万は払うわけで捨て金でもいいや、っと無視できるほどの安い金額ではありません。
すると「マイホームを買った夢を叶えてとりあえず落ち着きたい」っていう強烈な誘惑がここで
冷静になり消し飛びます。逆に「今どうしてもここを買う必要があるのか？」というごく真っ当な疑問が、
が、しかしマイホームを買うには邪魔になるこの疑念が湯水のように溢れてきます。
今買ってしまえばとりあえずのマイホームを買ったという願望と満足感はえられるでしょうが、そんなのは
ごく一瞬のこと。その後は現実が待ってます。知らない場所に、都心から遠い場所。駅近でもなければ
西武新宿線沿線で利便性も厳しい。普段の生活も大変になりますが、それ以上に「このままここなのか？」
っていう不安が付きまとうでしょうね。そしてなにより、「住み替えによるステップアップ」に望みが
続けられなくなります。つまりは２次所得者として賢く選択すれば、今持っている手持ちの資金を極力減らさず＋住んでいる間の
費用対効果を最大化する、という目的に切り替えた場合、合理的に考えれば気がつきます。
それは「今の時点で23区の良い条件マンションでは部屋も選べないが、逆にそこを我慢して良いリセール結果が
望めるマンションを買って次に繋げる」という話になります。それを考える場合、花小金井やここみたいな駅遠になると
どうしても不利になります。リセールが厳しい結果になるのは可能性として容易に高いと想定でき、また維持費が高いここでは
費用対効果の最大化が厳しい。それよりも、たとえパンダ物件や1Fの物件でもあくまでもステップアップの投資として
23区の利便性の良い立地を中心に考えておけば、10年後あたりに選択できますね。

よって契約に至るか否かの分岐点は、どちらの決断に至るか、です。
花小金井で将来にわたって落ち着くことを決断できるか否か、これだけです。
誤解なきよういっておきますが、花小金井の良し悪しをいってるわけではないです。
花小金井を目指してきていない人にとって花小金井にずっと住まうことを決断するってのは
これはとても大きな決断が必要であると言ってるだけの話です。

[4175: マンション検討中さん]

>>4174 匿名さん

貴重なコメントを下さりありがとうございます。ご指摘通り、メリットは割安な価格。デメリットは西武新宿線ですね。そして、問題本質は花小金井に済むという事実ですね。
10年後のリセールバリュを目指すには、新宿15分範囲、または中央線直結タワーと思いますが、厳しい価格です…私の予算では、65m2を下回る物件検討が必要です。私は4人家族なので、どうしても広さを求めてしまいます。
一方、広さを求めて小金井や小平近郊の戸建を見ても、ここ数ヶ月で1000万近く値引きした物件をいくつか目撃し…逆に不安です。

[4176: マンション検討中さん]

4175さん
メリットは割安な価格と言うのは少し疑問です。
正しくは、“都心のマンションと比較すると価格が安い”だと思います。

この地に生活をすることを考えると、住居としては割安というのは甚だ疑問です。
コスパは決して良くないと思います。
ランニングコストも含めると尚更だと思います。

[4177: 匿名さん]

>>4175さん

4174で書かせていただきましたが、「割安（コスパが良い）」ではないですよ。よく読んでください。
あくまでも、グロス価格が「東京23区の物件と比較すれば」相対的に低くなる、というだけのことを
申しています。
ゆえに、それは「メリット」にはなりません。
あくまでも説明のためのたとえですが、偏差値68相当の学校に入ることを「目指していた人」にとって、
偏差値50の学校に合格することは、確かに「合格しやすい」でしょうが、それは「メリット」って思いますかね？
普通は思わないはずです。それはメリットではありません。なぜならそれでは「目標に到達すらしてない」からです。
マンションだって同じでしょ？　それこそ東京都を抜け出して、どこか他府県の郊外にいけばそれこそもっと安くて
もっと広いところがあるでしょうが、それを「メリット」ってとらえますか？捉えられるはずがありません。
「（場所、環境、利便性一切問わず）単に安くて広い家を買う」っていうことが目的であれば別ですが普通は
そんな人はいませんし、逆に本当にそれが目的でしたら花小金井にこだわる必要すらありません。田舎に行けば2500万
ほどで80m2のマンション普通に手に入りますし、150m2超える戸建だって買えてしまいますから。

あと、4人家族で広さが必要ってことですがそれこそが「先入観」じゃないでしょうかね？
家族といっても24時間365日四六時中ずっと一緒に、しかもずっと家にいるわけではないでしょう。
そして子供たちも環境、そして年齢をおうに従って住宅に必要な要件も変わってきます。
その辺りをもう一度よく考えてみてはどうでしょうかね？
例えばですが花小金井で骨を埋める覚悟があるのでしたら、それこそ下手にマンションなどかわず
元々のこのあたりの地勢の特性を鑑みれば戸建のほうがよほど合理的です。西武新宿線沿線ってのは
西武鉄道が駅周辺の不動産開発を積極的に行っていないが故に一種低層専用が多く戸建に適してますし、
花小金井なんてまだいくらでも空き地が残っていますよ。マンションってのはどのみち、23区内だろうが
なかろうが、脱出戦略必須の代物で遅かれ早かれ売ってすみかえる必要が出てくるわけですから今すでに６０歳とかなら
まだしも、まだ３０代とかそんなものでしたら最低でもあと１度は売却して次のステップに進む、いわゆる二次取得者
にはなりますよ。

その時の問題は二つです。一つはそれまでの住環境がどうであるのかってこと、もう一つはその時のリセールするにあたって
（今の住居がいくらでうれるか、ではなく）次の新居をかうにあたりどういう次元に進めるのかです。
どうでしょ？そのあたりを自分の中でストーリーを描けますか？　正確に予想があたる、あたらない、みたいなくだらない論議ではなく、
「現実を見据えて論理的に考えれられるか、それともそれを放棄してしまうか」ってのが実はとても大きな分岐点です。

たとえばリセールに関してですが、よく出てきますよね、ここは高く売れるとか売れないとか。
売れるかどうかっていう話であれば価格を下げてれば不動産ですし、まだ一応都内ですから売れるはずです。
が、問題の本質はそこじゃないです。中古の場合は、売り出したらすぐに買い手がつくなんて代物じゃないわけでね、
ましてや、「最悪放棄する（捨てる）」ってことも不動産ではできません。
さて、ちょっと想像をめぐらせてみてください。今ここ、新築ですから「みなさん夢なり憧れなり」ってのがあります。
なので買うでしょう、検討対象に入るでしょう。
が、ここが20年たった物件だったら実際どうなんでしょ？　いまあなたは築20年とか30年の物件をここで同時に調べてます？
それらの物件が、この新築物件とかとおなじ土台に乗ってきますかね？？
10年後、20年後、あなたが売ろうとした場合に、さてちょうどその時に今のあなたのように新居を買おうっておもっている
人たちが、さて、あなたがSUUMOにのっけた（その時にSUUMOがあるかどうか知らないけどｗ）あなたの中古物件を
魅力的だっといって、その人の検討台に乗るんでしょうか。

ええ、確実なところはそれは誰にもわかりません。が、同時に今の自分を振り、自分が何をどう判断してるのか、ってことを
おもえば100%ではないにしても今の現実はわかりますよ。あとはそれをどう扱うかってだけの話だと思います。
結局賃貸にしようが分譲にしようが、そして戸建にしようがマンションにしようが、住宅費としては生きてる限りは一生費用は
必要であり、また、「これでもうおわり」とかそういう、「開始と終了」ってないんですよ。ずっと必要なんだけど、
その時間の連なりの中で高いコスパを上げるためにはどういう選択をするのがもっともよいかってのを少しかんがえてみたら
よろしいかと思います。最初から花小金井を目指した人にとってはここを選ぶことになんら問題はないとおもいます。
逆に、そうではない人にとっては「とりあえずの着地点」がここでいいのかどうかは考えないといけないですね。
だって、その先のゴールの延長線上にここがあるかどうかが大事なのであって、大きく外れてるところに住まうってのは
これはもう２パターンしかのこりません。一つはゴール自体をもう花小金井に据えての手仕舞い（つまり目標自体の変更）、
もしくはゴールを変えない場合は、大幅な軌道修正を余儀なくされる（＝住んでいる間の苦痛と、修正のためのコスト増大）です。

ゆえに、「そこが大きな決断ポイントである」と説明させていただきました。結構単純な話ですよね、それって。
もっとわかりやすくいうと、鉄道路線で考えてみたらいいと思います。　例えばもともと「中央線沿線の荻窪、西荻窪周辺」を狙っていた。（目標）
でもそれだと今は厳しいから、同じ沿線、周辺なんだけどグレードは落とした（それなら理解できる。延長線上）
が、それをここにした、ってなった瞬間、もはや「延長線上」にはいません。西武新宿線と中央線ではまるでちがうし、
西荻、荻窪エリアと、花小金井では、これまたまるで違う。もはや完全な別物であって次元が違う話になりますから。

[4178: マンション検討中さん]

>>4177 匿名さん

考えを深める貴重なコメントを下さりまして
ありがとうございました。
今後の検討課題にさせて頂きます。
もし宜しかったら、おすすめの物件(6000万以下) を教えていただけたら、とても助かります。

[4179: 匿名さん]

4178さん
6000万円あれば花小金井周辺でもよければ、注文住宅にすれば、土地が35坪以上、建物が30坪以上で建物の性能（耐震性能、断熱性能）も内装や風呂やキッチンなども長谷工マンションとは格が格段に違う家が手に入りますよ。

5000万円でも、実力のある工務店に頼めばすごくいい注文住宅が建てられますよ。

[4180: 匿名さん]

>>4178 マンション検討中さん

ハナコに住むなら戸建てでいいんじゃないの?ここみたいに西武新宿線花小金井駅徒歩８分とか９分圏内なら6000も出せば立派な注文戸建て建つよ
広くてグレード高い設備も自分で選べる。

[4181: 匿名さん]

>>4179 匿名さん

だね。もしくは中古戸建てを買い叩いて部分リフォームありかな。なんだかんだ言って自由度高いのが戸建ての良さでしょ

[4182: マンション検討中さん]

>>4177 匿名さん

上の方でも言及された通り、マンションバブルで価格がつり上がってしまっただけで、バブル前基準の実力値は2980万円〜がいいとこでしょうからね。仰る通り明らかにコスパはよくない。
新築というカードを失い築30年ともなったら、駅力の低い花小金井からさらに駅遠、大規模ゆえの希少価値の低さそして人口減、リセールに関しては推して知るべしといった感じです。

まぁ、個人的には荻窪の狭苦しくて排気ガスで淀んだ空気より、小金井公園周辺の住環境の方がよほど素敵だと思いますけどね。
西荻窪にいたっては休日は中央線が止まらないし、平日だっていつ止まらなくなるか分からない不安要素満載なエリアですよ。

[4183: マンション検討中さん]

>>4180 匿名さん

この辺りは建蔽率容積率が40/80ですから、30坪の家を建てるためには土地で40坪弱が必要になります。
40坪となると、場所によりますがかなり値切れたとしても手数料込みで3500〜4000万円はかかります。
すると、上物には税込で2000〜2500万円しか使えない。
坪単価50万程度ではタマホームくらいしか建たない気がしますけど。

[4184: 匿名さん]

>>4182 マンション検討中さん
すいません、誤解を招いたらあれですけど荻窪や西荻を出したのはただの例ですからお気になさらず。
排ガス、空気云々と言ってもそれは場所に拠るわけで花小金井ならそれらが一切ないわけでもないですよね。むしろ車社会な花小金井の方が空気は悪そうです、ナーンて見方もできますし。

[4185: 匿名さん]

ちなみに私はこの地域で5000万円以下で下記の注文住宅を実現しました。
以前住んでいた長谷工マンションとは生活の満足度も自由度も段違いです。まったく別次元です。

・土地が35坪で、建物は32坪（階段式のロフトを含む）
・耐震性能は耐震等級３のさらに約1.25倍の耐力壁を確保して、制震ダンパー組み込み。理路的には約40%の揺れの低減。でもダンパーは保険と考えています。昨年の熊本みたいな大きな揺れの繰り返しには確実に有効でしょう。
☆震度７が２回連続して襲ってきても、破損しない家を目指しました
また、耐震性能の数字には直接は現れませんが、剛床も２Ｆの骨組みのピッチを半分にしたり（木材を倍使用）、１Ｆ、２Ｆともに構造材の二重張りなどプラスαの仕様（剪断力に対する耐力の向上）としています。
・省エネは次世代省エネ仕様＋α（断熱材の厚さ増、アルミ・樹脂複合Low－ｅ過熱断熱仕様サッシを３層ガラスの樹脂サッシにしても、5000万円以下でいける）
・外壁や屋根や雨樋は30年で色落ちを含めてほとんど劣化しない部材を採用。
　グレードの高い外壁を採用していますので、耐久性とともに外観の質感も一般的な（以前住んでいた）マンションのタイルとは段違いです。
・防水・通気シートの施工も建設会社に依頼・チェックをして、他では見たことがいくらいの精度の高い仕上がりにしてもらいました。構造部分の施工も同様。
自分で直にチェック・指示ができますからね。
・防水で重要なシーリング材も、通常のマンションで使われているものとは耐久性が比較にならないくらい高いものを採用しました。
☆徹底的に耐久性にこだわって、将来的なメンテナンスコストの大幅な削減を目指しました。

[4186: 匿名さん]

>>4183 マンション検討中さん
上物にそれだけ使えれば十分な家が建てられます。
やったことがない人が既製品のマンションや建売にしてるだけで注文にしても何をどう選ぶかだけ。
ちなみに三井や野村の建売の上物ですら1500切ってます

[4187: 匿名さん]

>>4185 匿名さん
良いですよね、注文って。既製品買ってあとから文句や欠陥だーなんて言うよりよほど楽しいし家がよくわかる。知識なんて注文住宅作れば嫌ってほど疑問出てくるのでそこを勉強しながら揃えていくのは本当に楽しい。なんせ、自分の家のためにやることですから。そのための投資です。税金のように管理費、修繕費取られてなんもできない、自分の部屋自体は何もしてくれないからね

[4188: 匿名さん]

4186さん
4185ですが、うちは4185の内容の注文住宅を2000万円を少し切って実現しています。

[4189: マンション検討中さん]

>>4161 匿名さん

いや、好みでしょう。
そうやって戸建てに持ってきたい自演が凄いなw