シティテラス小金井公園ってどうですか？

[ビギナーさん [男性]]

シティテラス小金井公園についての情報を希望しています。
マンションにシャトルバスがあるようですね。どうでしょうか。
大規模なので共用部分など充実しているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/koganei/index.html

所在地：東京都小平市花小金井南町1丁目890番17の一部他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「武蔵小金井」駅 バス6分 「小金井公園北」バス停から 徒歩4分
西武新宿線 「花小金井」駅 徒歩7分
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：63.71平米～88.51平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

マンション見聞記　記事
http://www.kenbunki.com/archives/79

[2697: マンション掲示板さん]

ここで非難されている豪華な吹き抜けのエントランスがかなり気に入りました。資産価値もエントランスに左右されると思いますよ、私みたいな人が気にいるので。毎日の事なので私は質素なエントランスよりは素敵なエントランスが好きですね。

[2698: マンション検討中さん]

唐突に、何の脈絡もなくいきなりエントランスの宣伝を始めるのは、やはり、いつもの方でしょうね。。

謳われている敷地面積30000m^2超というのは西側の空き地を含めてでしょうか？含めないででしょうか？

西側の空き地はどのくらいのスペースがあるんでしょうね？

[2699: 匿名さん]

2693さんのような方が大勢いれば、
このマンションは永遠に人気物件ですね。

[2700: マンション検討中さん]

>>2696 匿名さん

坪単価160-180くらいが適正値ですかね。
今のマンションはバブルの最高値です。
マンションバブル崩壊はすでに始まりました。
2022年には元の水準以下まで戻っていることでしょう。

[2701: マンション検討中さん]

>>2699 匿名さん

人口が減り、高齢化がさらに進んでも
皆さんがここに集まってくる可能性も否定はできません

例えば、将来ゴルフが空前の国民的大ブームとなり、老若男女が熱中
さらにカントリークラブが一般開放に舵を切ったら、ここに住みたい人は激増です

小金井公園もゴルフ場になるかもしれません

[2702: 匿名さん]

基本ポジティブなマンマニさんは良い物件と言ってました。マンマニさんの懸念点としては、やはり大規模が２つも花小金井にあって1400ものニーズがあるのかしら？？というところでした。ですので永住目的、リセールは考えない、資産価値の下落は織り込み済み、という人にとっては良い物件だと思います。さほど批難されるようなものではないかと。共用設備は個人の価値感次第です。豪華なエントランスは一般的には資産価値にプラスですしシャトルバスもそうでしょう。平日のみというのは残念過ぎますけど…。でもあった方が良く見えます。
リスクといえばマンマニさんの指摘のとおりもしもニーズがなければ空き部屋が多くなりマンションの管理維持が困難になってくるということですかね。

[2703: 匿名さん]

>>2701 マンション検討中さん

えぇー、無理筋。これは逆に皮肉ですかね？

[2704: 匿名さん]

>>2700 マンション検討中さん

2022年あたりで適正値に戻ったとして、現在4000万円の同物件が5年後に3300万円で買えるとし、5年間賃貸に住めば賃料で600-700万円かかるから、どちらも同じだ、ならばローン返済に回したほうがマシだ、という考えに至る方が多いのだと思う。

[2705: マンション検討中さん]

賃貸と持ち家に経済的な損得はないか
家余りの場合は賃貸の方がむしろ逆に得

圧倒的にローリスクで、転勤、転職はどの変化に対応し易いし
お隣さんが話の通じない、常に何かと戦ってるヤバい荒らしみたいな人だったとしても
引っ越せばそれで解決

持ち家ってのは家を買って自分に賃貸してるだけ
要は大家業をやるかどうかの違いで、金銭的な損得はほとんどない

[2706: 匿名さん]

>>2705 マンション検討中さん
そんなことはないです。たとえば練馬区、駅徒歩10分以内、新築マンション、大手デベの場合、騰落率は竣工10年で90%、15年で80%、30年で60%くらいとします。15年で完済し5000万円を4000万円で売却。この15年にかかる購入諸費用、返済金利、固定資産税、管理費を多めに見積もっても1000万円くらい。つまり15年間の住居費用は2000万円です。同じ物件を新築時から賃貸で入居した場合、月18万円の180ヶ月で3240万円。購入及びリセールしたほうが圧倒的に安いです。わかりやすように大雑把な試算をしましたが、実際はもっと分が良いです。もちろん10年間の住宅ローン控除をフルに利用して金利は1%台の想定です。

ただし、返済に30年以上かかってリセールバリューうんと下がると、賃貸と同等の費用がかかる可能性があります。
今は異常に金利が安く、ローン控除の優遇も大きいため、上記のようなことが可能になります。

[2707: 匿名さん]

ここは永住組が多いのではないですか。リセールならば郊外駅近よりも都心寄りでしょう。竣工販売が基本のすみふの販売期間が長いのは前からですが、最近は回転効率にこだわる野村・三菱も不調ですみふ流（竣工後も販売）ですね。

[2708: マンション掲示板さん]

>>2706 匿名さん

とても勉強になります。賃貸が損は常識ですよね。良かったです。

[2709: 匿名さん]

>>2707 匿名さん
永住なら新築購入ではなく、中古でも賃貸でも良いのでは…と個人的には思います。マンションの資産価値は少なくとも今までは、30-40年も経つと本当に半額以下になってしまいます。賃貸と総費用が変わらなくなってしまうので。

あと、供給過多になってきているので、スミフ流というより単に完売が難しいだけだと思います。

[2710: 匿名さん]

>>2708 マンション掲示板さん

いや、素早く完済して価値が高いうち売却した場合の話ですよ。35年ローンでは、そうはいきません。

[2711: マンコミュファンさん]

中央線の住友わ三井、野村、三菱は供給過多ではなく、価格が高すぎるからですよ。

[2712: マンコミュファンさん]

買うかずっと賃貸の比較。
4200万円の分譲を賃貸して
70平米で17万円だとする。

30年賃貸して6120万円。
35年賃貸して7140万円。
40年賃貸して8160万円。
50年賃貸して1億200万円。
歳をとって途中で12万円の賃貸に夫婦で住んでもかなりな額だよ。

4200万円の分譲買って、利息足して4800万円だとして、仮に普通のマンションで30年後に2000万円で売れました。（人気の中古ならもう少し高いと思う。）
賃貸だと賃料は返ってこないから、賃貸でいるより買うと4120万円得します。

さらに買っておくと住宅ローン残高分の生命保険が勝手についてくる。（健康だと。）

月の生保に換算すると1-4万円になるのでは？ 年間12-50万円くらい生命保険代が賃貸より浮く。30年で300万円は浮きますかね？
賃貸のまま大黒柱が亡くなったら、奥様は一生働き続けるのでしょうか？
買うと家賃無しの管理費などだけの家に住めます。売れば何千万円と入るしね。

さらに、買っておくと住宅ローン減税で10年間で最大400万円返ってくる。まあ借入が少ないと320万円くらいでしょうか？
賃貸だと戻らない税金。

そうして考えると30年で賃貸より
4700万円は安い計算ができます。
生命保険の安心感もある。

さらに買っておくと、ローンを返し終えたら管理費や固定資産税などで賃貸より安い。 年金暮らしになっても賃貸だと、14-15万円のそこそこの賃貸に暮らすのは厳しいのでは？？
賃貸のまま老人ホーム代金を貯金するのは厳しいのでは？？

買っておいて30-40年後に売れば、老後の足しにはなりますよ。

賃貸なんて金持ちのオーナーと不動産仲介が儲かるだけの仕組み。賃貸は若くて買えない20代までだね。早く貯金して買うのが吉。

[2713: マンション検討中さん]

>>2712 マンコミュファンさん

>15年で完済し5000万円を4000万円で売却。

この年間300万円以上のペースで返済するという薔薇色ストーリーは、ここを購入する人の殆どには当てはまらないので、話にならない例ですね。

繰り返しますが、賃貸と購入に経済的な損得はほとんどありません。
自宅購入は、自分が大家として、自分自身という優良な借り手に貸せるその点については、 利があると言えます。
しかし、そのために前述の通りの多種多様なリスクも背負うことになります。

今後の人口減、とくに若い世代の減少による需要減は深刻です。
どんなに楽観的な不動産予測でも、将来的大幅需要減は確定路線とされています。

家が余ると、タダでも良いから（管理費と修繕積立金だけでいいから）住んでくれ、買ってくれという物件が大量に現れます。
すると、当然借りる側が圧倒的に有利となります。
中古市場も圧倒的買い手有利となります。

一方、人口減は食い止められるかもしれませんし、人口減でもハイパーインフレ時には、不動資産が有利になると言われています
家や土地の価値が紙クズになった紙幣よりもずっと堅実に維持という理屈ですが
しかし、これは、部分的に正しくて部分的に正しくありません
戸建の場合はまぁまぁ成り立つ話ですが、マンションは別です
ハイパーインフレが来たらそれまでに積み立てた修繕積立金は須らく紙クズ同然となってしまいます
すると、一瞬にして修繕積立金がまったく積み立てされていない恐るべきマンションの出来上がりです
大規模であればなおさらことは深刻で
ハイパーインフレ時は自分が持っているババが見えている状態でのババ抜きゲームを強いられます

永住目的なら、大丈夫とは言えません。
そういったリスク回避のためにも、永住目的だったら絶対に、人口が減ってもなお全室常に埋まるような優良なマンションを買わないといけません。

[2714: マンション検討中さん]

>>2712 マンコミュファンさん

4000万円の郊外大規模分譲が空室リスクゼロで、未来永劫高値で貸せるという
取らぬ狸の皮算用は無意味です。
胡散臭い不動産投資会社が、個人にマンション投資を勧めるのに、自社では同じマンションに一切投資していない
それと同じ構図ですね

[2715: マンション検討中さん]

>>2713は>>2706さん向けでした。
お手数掛けしますが、読み替えください。

[2717: 匿名さん]

賃貸だと一年で数百万円の損失が出るんですね。だとしたら下手に時間をおかず一刻も早くパークハウスを購入したほうがいいですね。