ジオ深川住吉ってどうですか？

[物件比較中さん [ 30代]]

ジオ深川住吉についての情報を希望しています。
大手町など都心へのアクセスも良い立地ですね。
眺望や部屋の明るさなど気になりますが、いかがでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など周辺の利便性やお買い物のスポットなど教えて下さい。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.geohankyu.com/sumiyoshifukagawa/

所在地：東京都江東区扇橋2丁目23番2号他（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩5分 、都営新宿線 「住吉」駅 徒歩5分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.54平米～91.31平米
売主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売、丸紅不動産販売
施工会社：不二建設
管理会社：阪急ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[443: 匿名さん]

営業さんは都合の悪い事は言いませんからね。聞いても上手く誤魔化されるのでは。
低い天井高・ボイドスラブでもかなりのコストカット感があったのに、更に躯体仕様まで低いとなると、そこまで低仕様で何故この高価格？と疑問です。

[444: マンション検討中さん]

東京都の環境性能表示で、長寿命化項目が☆1つの背景について調べていて、疑問に思ったことがあるのですが。
地図を見ると、マンションの南東角をかすめるように半蔵門線が走ってるようなのですが、騒音等の障害についてMRで聞かれた方はいらっしゃいますか？

低周波(？)の振動で寝ていても目が覚めるといった口コミが質問掲示板などである一方で、地下鉄の深さや構造にも拠るため竣工しないと分からないとの意見もありました。
金曜日にMR再訪問予定なので確認はしますが、既に質問された方がいれば、回答を共有いただけると参考になります。

[445: 周辺住民さん]

今更ですが小名木川、年に数日においますよ。特に風のない夏場の夜ですね。
保育園はマンションが増えてきているのもあり加点がないと認可０歳でも厳しいです。
認証保育園は少ないため生まれる前から予約必須です。
保育ママも少ないです。
それに比べ幼稚園は充実しておりバディ幼稚園のバスも見かけます。
グローリオの価格にも驚かされましたがこちらもかなり高いようですね。

[446: 口コミ知りたいさん]

>>445 周辺住民さん
驚くのは知識不足では？相場だと思います。

[447: マンション検討中さん]

>>445 周辺住民さん
笑
登録直前になるとこういうの多くなるんですよね、わかります。

[448: マンション検討中さん]

>>444 マンション検討中さん

参考になるかは分かりませんが、半蔵門線直上通り沿いに住んでいます。個人差にもなるのでしょうが、電車の音で目覚めたり、振動を感じたことはありません。賃貸マンションです。
一方で、有楽町線近に住んでいた知人が、音や振動を時々感じることがあるとおっしゃっていました。ただ、睡眠妨害になるほどではなかったようです。

[449: マンション検討中さん]

>>448 マンション検討中さん

実体験含めたご意見で、とても参考になります。ありがとうございます。
このマンションは建物の直下を走っているわけではないようなので、お住いの環境に近いかもしれませんね。
感じ方には個人差が出るので、環境音などの問題同様一概に言えることではなさそうですが、MRでも再確認してみます。

[450: 匿名さん]

日本で一番深いところにある駅「住吉駅」だそうです。海抜マイナス約33メートルだそうです。
これは振動などに影響するのでしょうか。

[451: 匿名さん]

445です。
10年ほど住んでおり率直な意見を申し上げただけです。
騒音に関する情報はたくさんあると思いますが臭いは意外と盲点だと思います。数日程度なので「またか」で我慢できるかできないかですが。
価格に関してもこれくらいの価格になると共働きの方はローン減税なども考慮し奥さまも負担される方が出てくると思われます。
保育園は大型マンションができた影響で比較的入りやすかった住吉周辺も認可0歳児がほぼ兄弟で埋まることもあります。認証、認可外は2駅くらい先まで数10箇所探しても時期によっては見学どころか話すらお断りされています。
学童に関してもきっずクラブが充実している江東区は入れないと聞いたことはありませんがイーストゲートに続き、ジオ、今後名鉄跡にも大型マンションができたら扇橋小学校もどうなるかと心配になります。
価格に関してはここ数年の上昇の仕方は異常だなと思っただけでここに限ったことではないのでそれぞれ購入される方の価値観で判断していただければ問題ないのですが、ただ、奥さまの収入も見越して購入検討されている小さいお子さまがいる、これからの予定という方に保育園状況をお伝えしました。都内どこでも同じだと思いますが。
せっかく頑張っててに入れたマイホームを1年で手放すことにならないようにと老婆心です。
イーストゲートも居住後1年前後で4、5部屋でてましたね。
長文お邪魔しました。

[452: マンション検討中さん]

>>451 匿名さん
ありがとうございます。
ネガティヴ情報も参考になります。

あと、一つだけ思うのですが、すぐ出て行かれる方は本当に生活環境が悪くてでしょうかね？私の周りを見ると、海外勤務が決まるといった理由が圧倒的多数ですので。
江東区で家探しをしている方は保育園事情は嫌という程分かっているように思えます。今は江東区以外でも顕著ですからね、何処かへ引っ越せば保育園が保証されるっていいきるのはないのでは？
蛇足ですが、住吉駅付近に認可が来年4月より2つできるようです。

[453: 通りがかりさん]

イーストに住んでいましたが、主に保育園事情で売却を決めました。ジオがあまりにも高い価格だったお陰で上手く売却できました。ジオを売却する時、悲惨な事になるのは確実です。
初めて買われる若いご夫婦には止めた方が良いと声を大にして伝えたい。中古をいくつか回ると本当の相場観や現在の不動産状況がよく分かりますよ。一駅違うだけで売れ行きも価値も大幅に変わります。

[454: マンション検討中さん]

保育園事情はともかくとして、イーストは徒歩距離が…駅近重視の人はその時点で切りそうですが…

[455: マンション検討中さん]

リセールは駅近命だと思います。

[456: 投稿者]

>>453 通りがかりさん

私事で申し訳ないですが、物件を選ぶにあたって、都内の駅近5分以内を絶対条件としていました。ですので、住吉という街自体へのこだわりはあまり高くないですし、ジオの近隣物件についても私の条件に当てはまらないのでもちろん候補外です。
もし仮にイーストゲートが同時期に新築販売し、ジオより1000万円安かったとしても、比較対象にならないので、購入検討にも至らなかった、、、というのが本音です。
せっかく体験談を話していただいたのに申し訳ないです。

[457: 匿名さん]

どこのスレでもそうですが、営業さんも投稿しますから、気をつけましょうね。

一生の買い物ですから、売り主や管理会社の評判、同じブランドの他の物件の契約者居住者板などもよく調べましょうね。

[458: マンション検討中さん]

>>457 匿名さん
営業さん、おっしゃる通り。
ネガポジ含め、営業の恣意的な意見であるリスクあるのであくまでも参考程度にします。決めるのは自身ですからね。

[459: 匿名さん]

>>452 マンション検討中さん

海外勤務の場合は手当てが十分に出るので普通は定借で貸すはず。売らなくてはいけない事情は、やはり住環境とかでしょうな、あとは離婚。

[460: マンション検討中さん]

>>459 匿名さん

そうでしょうね、私の会社の人は知っている限り売却と賃貸5分5分でしたね、その時の相場観にもよるのでしょう。
あとは住民間のトラブルとかも稀でしょうが聞いたことがあります。

[461: 匿名さん]

共働き子育て世代の方へ

駅近、魅力的ですね。
しかし保育園、小学校の場所を考えていますか？
保育園はもちろん毎日の送迎はご存じと思いますが、小学校も学童は遅くなればお迎えは必要、さらに春夏冬休み中は送迎ともに必要となります。
朝は分担できたとしても迎えは奥さまでしょうか。
ジオから扇橋小までどれくらいかかりますか？
長期休み中毎日お弁当をつくって送って駅まで行って。
もし下の子が保育園にいたらジオ周辺は保育園がありませんね。
お迎えは奥さまにとってかなりの負担になるのは容易に想像がつくと思います。
それならまだイーストゲートの方が小学校も近く、いくつかの保育園経由の駅のルートも考えられます。
決して駅近だからいいとは言えないと思いますよ。
何年、何十年か先のリセールなんかより10年近く続く送迎という現実問題を考えてますか？
子育て共働き家族にはジオは決して優しい環境とはいえないと思います。
決してグローリオの回し者ではありませんがもし同等価格ならグローリオの方が駅、小学校(保育園も)、駅のルートを考えると無駄が少ないですね。

ちなみにですが住吉駅の駐輪場は何年空きを待ってもまわってきません。
一時利用も早くいかないと埋まります。
駅近だから駐輪場を利用しないと思っていませんか？
保育園遠くなると自転車は必須になります。

[462: マンション検討中さん]

>>461 匿名さん

住吉駅の駐輪場の件について反論します。

何年も待ちません。２、３ヶ月で回ってきます。
一時利用は遅く行っても奥の方は空いています。

[463: マンション検討中さん]

>>461 匿名さん
ただのネガなのか、営業なのか、親切心からなのかよく分かりませんが、ありがとうございます。
懸念されていることよく分かります。が、それ言っちゃうと買える物件なくなっちゃいますよね？なんかどの物件でも言えちゃう気が…そこまでしてジオを買わせたくないのですか？と思えてしまう。自転車使っちゃったらグローリオもイーストもジオもさほど変わらない気もしますし。

[464: 通りがかりさん]

ジオを待てずにグローリオ買ってしまった方、ジオが高くて買えない方のやっかみがすごい(笑)

[465: 匿名さん]

橋渡ってすぐのところに認可保育園があると思いますよ。競争率は高いかもしれませんが。

[466: 匿名さん]

ここへきてネガとポジの議論がすごい。ちょっと安心感を覚えました。

[467: マンション検討中さん]

有楽町線延伸実現して欲しいなぁ。

以下、江東区議員さんの10/5ツイッター引用です。
【地下鉄８号線】江東区の目標年次は、①30年事業計画認可、②32年着工（東京パラリンピック後）、③39年開業（リニア新幹線開業年）です！

[468: マンコミュファンさん]

江東区でマンション建設の際には、保育園を敷地内に設置することを要請されるはずです。設置しない場合、一戸辺り125万円寄付を事業者が、区にすることを要請されます。
周辺に保育園はありますが、申込者に対する数が圧倒的に、足りていません。（区のホームぺージに、入園のボーダー表があるのでそれをみればどれだけは入りづらいかわかります。）上で別の方が近隣の保育園事情をかかれてますが、寄付金を負担したあげく、保育園に入れない状況は十分あり得ます。寄付金を販売価格にのせているかはわからないですが、聞けば教えてくれるでしょう。

[469: マンション検討中さん]

マンション敷地の公園に保育園つくって賃料などを修繕積立てや管理費などにまわせば、住人以外も使える公園に無駄な維持管理費使うよりよっぽどメリットはあると思うのですが。

[470: マンション検討中さん]

なるほど。そう考えるとすみふ東陽町の物件の方が住民のメリットがありますね。
こちらは、デベ力・駅力弱く、建物長寿命化評価低く、天井高低く、敷地内下に地下鉄が通っており、駅近というメリットよりデメリットばかり目立ってきましたね。

[471: マンション検討中さん]

>>470 マンション検討中さん

すみふ東陽町とか、論外ですよ。
駅のエレベーターは逆側。スーパーもマンションと反対側。しかも、激混み東西線…さらにすみふならではの価格付…

[472: マンション検討中さん]

>>471 マンション検討中さん
でも東陽町は改札口までは近かったですよ。
こちらは川を渡り更にB1から改札口まで延々と歩き駅徒歩7分位のイメージでしたね。
駅近最重視する方は東陽町でしょう。
すみふならではといいますが、すみふならありでも阪急でこの価格は強気過ぎる。

[473: マンション検討中さん]

駐輪場2. 3ヶ月って言ってる方、嘘はやめた方がいいですよ。そんな早く回ってくるわけないじゃないですか。私は一年近く順番待ちです。一時利用も雨の日以外は、7時に行っても空き無いこと多いですよ。
私はネガでは無く、さすがに嘘過ぎるだろと思い書き込みます。そこまで嘘つかないと売れない物件なんですか？ネガ意見に対する反応も他より酷くて印象悪いです。ネガ意見はこのような場でしか得られないことが多いので私はもっと聞きたいです。

[474: マンション検討中さん]

>>472 マンション検討中さん

すみふならさらに上乗せしてきそうですが…

[475: マンション検討中さん]

長文書いてるような方とは同じマンションに住みたくない

[476: 匿名さん]

だから公園じやなくてあれは公開空地。公開空地を作って管理コストを負担してはじめて容積率緩和が受けれるんです。あそこに保育園を立てて云々とか自己中だと思われますよ。
個人的にすみふはないな。

[477: マンション検討中さん]

デベの格を気にする方々の気持ちもよく分かるのですが、デベが施工をしてるわけでもなくて下請けが細かいことをやってる以上、新築〜10年くらいまでその威光があっても、20年・30年後に同様にバリュー評価されるのでしょうか。。建物の評価という意味では、耐用性や経年後の価値は下請けの仕事の良し悪しや、管理会社・住人の管理レベルによる割合が増していくとおもいます。
杭打ち問題等の補償の話に限れば、デベ云々の差異に議論が及ぶのも納得ですが、あれがダメこれが良いといった水掛け論は、あまり建設的ではないかと。ましてや、デベ論議の場ではなく、特定のマンションの板ですから。

もちろん、過去の対応に問題があったなどの例示であれば、比較・評価要因にもなるので、記事等を参照してたたき台にするのは良いことだと思います。

[478: 通りがかりさん]

>>473 マンション検討中さん

嘘ではありません。本当です。

私は住吉駅の駐輪場を7年ほど利用してます。
1年半の育休後、4月に申し込んで6月には定期で停めてます。
一時利用していた時は、9時過ぎに行っても停められなかったことはありません。

[479: マンション検討中さん]

>>474 マンション検討中さん

東陽町より住吉に上乗せする理由が分かりませんが。
家賃相場も東陽町の方が上ですし。上乗せする要素はなんですか？

[480: 匿名さん]

>>479 マンション検討中さん
そういう意味ではなくて、すみふが同じ場所に開発した場合には、阪急価格よりも上乗せするのでは？ということだと思います。

[481: マンション検討中さん]

>>478 通りがかりさん


最近の話でしょうか。
実際昨年1年近く待っても空かなかったという知り合いが2名私の回りにはいます。
片方は一時利用で利用中、片方の方はあきらめ歩きやバス利用してます。
あまりに連絡がないから利用申し込み継続されているか確認していましたよ。

[482: マンション検討中さん]

>>480 匿名さん

474さんの言いたい事は分かりますが、すみふ東陽町は坪平均314万となってましたから、こちらと同様の価格ですよね。
すみふが住吉で販売したとしたら東陽町より安くするだろうから、474さんの言われるすみふならジオの価格より上乗せしたであろう、とは必ずしもいえないと言いたかったのです。

[483: 匿名さん]

なぜ住吉が東陽町より安い前提なのですかね。最近の相場を見ると住吉の方が高いと言えますよ。この物件もその状況に一役買っていますが。

[484: マンション検討中さん]

>>483 匿名さん
駅の知名度、家賃相場、東西線のアクセスの良さ等判断すると、やはり東陽町の方が上でしょう。区役所もありますし。
この物件は、相場を無視して高過ぎ。
すみふの値付けと変わりませんね。

[485: マンション検討中さん]

駐輪場がどうこうだとか、東陽町がどうこうだとか比較的どうでもいい会話が続いてますねー。そろそろ販売締切間近ですし、もう少し前向きになれる話題に変えませんか？

[486: マンション検討中さん]

>>485 マンション検討中さん
なぜどうでもいい会話なんですか？
駐輪場や近隣駅との比較は購入にあたってかなり重要なポイントでは？
どうでもいいと言うのは検討者目線とは思えませんね。営業さん。

[487: 通りがかりさん]

>>481 マンション検討中さん

今年の話です。
そんなに駐輪場で苦労するとは思ってもいませんでした。
頑張って下さい。

[488: 匿名さん]

知名度はどうでもいいし、混雑率の高い東西線は使いたくないし一路線だし、交通量の多い道路に分断された街区に団地が並ぶ東陽町の何がいいのか全くわからない。。

[489: 匿名さん]

知名度とか上とか下とかよりも私は住吉の方が便利で気に入ってます。人それぞれの話ではないですか。

[490: 匿名さん]

好き嫌いは個人的な価値観であって、実際の相場は東陽町の方が高いのだから、高い高いと言われていたすみふ東陽町と同様の値付けのここは、やっぱり高い。

[491: マンション検討中さん]

周辺相場については、中古価格を見れば現在と将来のおおよその価格は分かりますし、単純に路線価で見ても住吉の方が価格は控えめなのは事実ではないでしょうか。
一方で市場が客観的に付けている価値以上の付加価値があると判断するのは、前出のご意見にもある通り各購入者の方々なので、いちいち否定することでないと思います。人から聞いたとか、自分はこう思うからきっとこっちの方が優れてるといった話で議論するくらいなら、数字で見た方が誤解もないですし。。

[492: 匿名さん]

高い高いと言われたイーストゲートで、それでも売れる地域だと阪急も理解したのでしょう