ジオ深川住吉ってどうですか？

[物件比較中さん [ 30代]]

ジオ深川住吉についての情報を希望しています。
大手町など都心へのアクセスも良い立地ですね。
眺望や部屋の明るさなど気になりますが、いかがでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など周辺の利便性やお買い物のスポットなど教えて下さい。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.geohankyu.com/sumiyoshifukagawa/

所在地：東京都江東区扇橋2丁目23番2号他（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩5分 、都営新宿線 「住吉」駅 徒歩5分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.54平米～91.31平米
売主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売、丸紅不動産販売
施工会社：不二建設
管理会社：阪急ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[423: 匿名さん]

全然検討してないんですか、たしかに万が一の補償は大事。
大手が慰謝料込みで満額補償して建て替えに向かっている一方、体力がなく十分な補償がてきない中小デベの案件などをみると、まあ、多少の保険料を払って大手に任せたい気も分かる。
あえてその議論をこのスレでする必要はないのだご、このあたりは、中小デベのリスクの一つかと。

[424: マンション検討中さん]

名鉄よりはマシですよね！

[425: 匿名さん]

>>423 匿名さん

同意。
その意味では阪急は中小かというと、東京ではあまり馴染みはないものの、関西では強いブランドと聞く。親会社もしっかりしていてむしろ不動産専業よりも安定感があり十分な信用力を有していると言え、「阪急は十分に補償してくれないリスク高い」、という意見には首を傾げたくなる。
別に阪急信者でもなんでもないが。

[426: 匿名さん]

総括すると、
・何があった時の補償は非常に大事。
・その補償は大手だと安心
・阪急不動産は三井不動産ほど大手ではないので、程度は劣るかもしれない
・でも中小とも言い切れないので、ブランド価値としては可もなく不可もなく
・上記内容に対して、購入にどう影響を与えるかはそれぞれの価値観

以上。

[427: 匿名さん]

可もなく不可もなくではなく実例から言うとイマイチ。

欠陥発生の確率と保険料を天秤にかけた上で、私はメジャー7でなくともいいや。

[428: 匿名さん]

大手の高い値段はブランド信用性への保険料みたいなもんと思ってたけど、メジャー7でなく補償内容も良くないのにここの値段は近辺大手と同等かそれ以上。

[429: マンション検討中さん]

>>428 匿名さん

同じ立地に野村が建設してたら間違いなくここよりも高い金額だったと思いますよ。そういう意味で私は阪急不動産でよかったと思います。

[430: 匿名さん]

>>429 マンション検討中さん

そうかな？木場公園タワーは、木場公園隣接初のタワーという売りがあって、平均坪単価311万円、坪279万円位からだったようだけど。こことあまり変わらなくないですか？
野村が間違いなくここより高い値付けをしたか疑問。
ここはあまり売りがないし、よく知られてないデベだったからもう少し優しい価格だと期待してただけに残念…

[431: 匿名さん]

430さんと同じ意見です。
清澄白河門前仲町で、300-330で、
こちらが280-300なら、納得です。駅距離は近いけど住吉というエリアとデベのブランドが弱い点がディスカウントされていないのが残念です。
木場のタワーは分譲時期が早いので単純に比較するとかわいそうですが。

[432: 口コミ知りたいさん]

>>430 匿名さん
全くジオを推すわけではないですが、平均311は言い過ぎかな。木場公園の板みましたが、別の期は330近くでしたよ。総じて320くらいでは？

あと、431さんも言うように、竣工が一年違うと資材価格高騰下の今の一年はそれなりに影響が出ると思います。

[433: 匿名さん]

>>432 口コミ知りたいさん

別の期が330近くなのは、27階プレミアムの17000万円程の坪500越えの部屋も入ってるからですよ。

[434: 口コミ知りたいさん]

>>433 匿名さん
なるほど、納得です。

[435: マンション検討中さん]

「東京都マンション環境性能表示」の「建物の長寿命化」の星が一つしかないのが気になります。他のマンションは大体2つ星です。これはあまり気にする必要ないのでしょうか？

[436: 匿名さん]

まさにこれですね
http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/08/26/223000

[437: マンション検討中さん]

今日から登録開始ですね。

[438: マンション検討中さん]

一生ここに住むわけではないなら問題ないです。
40年くらいの耐久性はありますよ。

そんなことより、ここは立地が全てなんです。こんな素晴らしい立地はなかなかありません。立地は変えられませんからね。
この立地なら価格が高くなるのは当たり前、そのための構造躯体のコスト削減も致し方ない。

構造躯体もそうそう変えられませんけど。。。

[439: マンション検討中さん]

価格や長寿命について話題に上がってますが、私個人としては立地で決めました。
価格なんて初期段階で割り切ってましたし、今買うなら仕方なし。長寿命なんてあまり気にしません。というのも長期修繕計画そんなに気づくことありませんでしたので。

[440: マンション検討中さん]

駅から五分というが、B1出口だし、改札から距離はあるし、橋を渡る必要があるしそんなに良い立地かなあ

[441: 匿名さん]

40年ですか…定借物件でも50年とかなのに。構造躯体をそんなにもコストカットして、しかも住吉なのに高い高い値段、、、
440さんにも同意。立地立地っそこまで良いですかね？
星一つって不安。やっぱり躯体はしっかりしてる方が良い。

[442: マンション検討中さん]

不安なら、営業担当になぜ1つ星か聞くのがいいと思います。ここで批判し合っても人それぞれ価値観は違うと思いますし。

[443: 匿名さん]

営業さんは都合の悪い事は言いませんからね。聞いても上手く誤魔化されるのでは。
低い天井高・ボイドスラブでもかなりのコストカット感があったのに、更に躯体仕様まで低いとなると、そこまで低仕様で何故この高価格？と疑問です。

[444: マンション検討中さん]

東京都の環境性能表示で、長寿命化項目が☆1つの背景について調べていて、疑問に思ったことがあるのですが。
地図を見ると、マンションの南東角をかすめるように半蔵門線が走ってるようなのですが、騒音等の障害についてMRで聞かれた方はいらっしゃいますか？

低周波(？)の振動で寝ていても目が覚めるといった口コミが質問掲示板などである一方で、地下鉄の深さや構造にも拠るため竣工しないと分からないとの意見もありました。
金曜日にMR再訪問予定なので確認はしますが、既に質問された方がいれば、回答を共有いただけると参考になります。

[445: 周辺住民さん]

今更ですが小名木川、年に数日においますよ。特に風のない夏場の夜ですね。
保育園はマンションが増えてきているのもあり加点がないと認可０歳でも厳しいです。
認証保育園は少ないため生まれる前から予約必須です。
保育ママも少ないです。
それに比べ幼稚園は充実しておりバディ幼稚園のバスも見かけます。
グローリオの価格にも驚かされましたがこちらもかなり高いようですね。

[446: 口コミ知りたいさん]

>>445 周辺住民さん
驚くのは知識不足では？相場だと思います。

[447: マンション検討中さん]

>>445 周辺住民さん
笑
登録直前になるとこういうの多くなるんですよね、わかります。

[448: マンション検討中さん]

>>444 マンション検討中さん

参考になるかは分かりませんが、半蔵門線直上通り沿いに住んでいます。個人差にもなるのでしょうが、電車の音で目覚めたり、振動を感じたことはありません。賃貸マンションです。
一方で、有楽町線近に住んでいた知人が、音や振動を時々感じることがあるとおっしゃっていました。ただ、睡眠妨害になるほどではなかったようです。

[449: マンション検討中さん]

>>448 マンション検討中さん

実体験含めたご意見で、とても参考になります。ありがとうございます。
このマンションは建物の直下を走っているわけではないようなので、お住いの環境に近いかもしれませんね。
感じ方には個人差が出るので、環境音などの問題同様一概に言えることではなさそうですが、MRでも再確認してみます。

[450: 匿名さん]

日本で一番深いところにある駅「住吉駅」だそうです。海抜マイナス約33メートルだそうです。
これは振動などに影響するのでしょうか。

[451: 匿名さん]

445です。
10年ほど住んでおり率直な意見を申し上げただけです。
騒音に関する情報はたくさんあると思いますが臭いは意外と盲点だと思います。数日程度なので「またか」で我慢できるかできないかですが。
価格に関してもこれくらいの価格になると共働きの方はローン減税なども考慮し奥さまも負担される方が出てくると思われます。
保育園は大型マンションができた影響で比較的入りやすかった住吉周辺も認可0歳児がほぼ兄弟で埋まることもあります。認証、認可外は2駅くらい先まで数10箇所探しても時期によっては見学どころか話すらお断りされています。
学童に関してもきっずクラブが充実している江東区は入れないと聞いたことはありませんがイーストゲートに続き、ジオ、今後名鉄跡にも大型マンションができたら扇橋小学校もどうなるかと心配になります。
価格に関してはここ数年の上昇の仕方は異常だなと思っただけでここに限ったことではないのでそれぞれ購入される方の価値観で判断していただければ問題ないのですが、ただ、奥さまの収入も見越して購入検討されている小さいお子さまがいる、これからの予定という方に保育園状況をお伝えしました。都内どこでも同じだと思いますが。
せっかく頑張っててに入れたマイホームを1年で手放すことにならないようにと老婆心です。
イーストゲートも居住後1年前後で4、5部屋でてましたね。
長文お邪魔しました。

[452: マンション検討中さん]

>>451 匿名さん
ありがとうございます。
ネガティヴ情報も参考になります。

あと、一つだけ思うのですが、すぐ出て行かれる方は本当に生活環境が悪くてでしょうかね？私の周りを見ると、海外勤務が決まるといった理由が圧倒的多数ですので。
江東区で家探しをしている方は保育園事情は嫌という程分かっているように思えます。今は江東区以外でも顕著ですからね、何処かへ引っ越せば保育園が保証されるっていいきるのはないのでは？
蛇足ですが、住吉駅付近に認可が来年4月より2つできるようです。

[453: 通りがかりさん]

イーストに住んでいましたが、主に保育園事情で売却を決めました。ジオがあまりにも高い価格だったお陰で上手く売却できました。ジオを売却する時、悲惨な事になるのは確実です。
初めて買われる若いご夫婦には止めた方が良いと声を大にして伝えたい。中古をいくつか回ると本当の相場観や現在の不動産状況がよく分かりますよ。一駅違うだけで売れ行きも価値も大幅に変わります。

[454: マンション検討中さん]

保育園事情はともかくとして、イーストは徒歩距離が…駅近重視の人はその時点で切りそうですが…

[455: マンション検討中さん]

リセールは駅近命だと思います。

[456: 投稿者]

>>453 通りがかりさん

私事で申し訳ないですが、物件を選ぶにあたって、都内の駅近5分以内を絶対条件としていました。ですので、住吉という街自体へのこだわりはあまり高くないですし、ジオの近隣物件についても私の条件に当てはまらないのでもちろん候補外です。
もし仮にイーストゲートが同時期に新築販売し、ジオより1000万円安かったとしても、比較対象にならないので、購入検討にも至らなかった、、、というのが本音です。
せっかく体験談を話していただいたのに申し訳ないです。

[457: 匿名さん]

どこのスレでもそうですが、営業さんも投稿しますから、気をつけましょうね。

一生の買い物ですから、売り主や管理会社の評判、同じブランドの他の物件の契約者居住者板などもよく調べましょうね。

[458: マンション検討中さん]

>>457 匿名さん
営業さん、おっしゃる通り。
ネガポジ含め、営業の恣意的な意見であるリスクあるのであくまでも参考程度にします。決めるのは自身ですからね。

[459: 匿名さん]

>>452 マンション検討中さん

海外勤務の場合は手当てが十分に出るので普通は定借で貸すはず。売らなくてはいけない事情は、やはり住環境とかでしょうな、あとは離婚。

[460: マンション検討中さん]

>>459 匿名さん

そうでしょうね、私の会社の人は知っている限り売却と賃貸5分5分でしたね、その時の相場観にもよるのでしょう。
あとは住民間のトラブルとかも稀でしょうが聞いたことがあります。

[461: 匿名さん]

共働き子育て世代の方へ

駅近、魅力的ですね。
しかし保育園、小学校の場所を考えていますか？
保育園はもちろん毎日の送迎はご存じと思いますが、小学校も学童は遅くなればお迎えは必要、さらに春夏冬休み中は送迎ともに必要となります。
朝は分担できたとしても迎えは奥さまでしょうか。
ジオから扇橋小までどれくらいかかりますか？
長期休み中毎日お弁当をつくって送って駅まで行って。
もし下の子が保育園にいたらジオ周辺は保育園がありませんね。
お迎えは奥さまにとってかなりの負担になるのは容易に想像がつくと思います。
それならまだイーストゲートの方が小学校も近く、いくつかの保育園経由の駅のルートも考えられます。
決して駅近だからいいとは言えないと思いますよ。
何年、何十年か先のリセールなんかより10年近く続く送迎という現実問題を考えてますか？
子育て共働き家族にはジオは決して優しい環境とはいえないと思います。
決してグローリオの回し者ではありませんがもし同等価格ならグローリオの方が駅、小学校(保育園も)、駅のルートを考えると無駄が少ないですね。

ちなみにですが住吉駅の駐輪場は何年空きを待ってもまわってきません。
一時利用も早くいかないと埋まります。
駅近だから駐輪場を利用しないと思っていませんか？
保育園遠くなると自転車は必須になります。

[462: マンション検討中さん]

>>461 匿名さん

住吉駅の駐輪場の件について反論します。

何年も待ちません。２、３ヶ月で回ってきます。
一時利用は遅く行っても奥の方は空いています。

[463: マンション検討中さん]

>>461 匿名さん
ただのネガなのか、営業なのか、親切心からなのかよく分かりませんが、ありがとうございます。
懸念されていることよく分かります。が、それ言っちゃうと買える物件なくなっちゃいますよね？なんかどの物件でも言えちゃう気が…そこまでしてジオを買わせたくないのですか？と思えてしまう。自転車使っちゃったらグローリオもイーストもジオもさほど変わらない気もしますし。

[464: 通りがかりさん]

ジオを待てずにグローリオ買ってしまった方、ジオが高くて買えない方のやっかみがすごい(笑)

[465: 匿名さん]

橋渡ってすぐのところに認可保育園があると思いますよ。競争率は高いかもしれませんが。

[466: 匿名さん]

ここへきてネガとポジの議論がすごい。ちょっと安心感を覚えました。

[467: マンション検討中さん]

有楽町線延伸実現して欲しいなぁ。

以下、江東区議員さんの10/5ツイッター引用です。
【地下鉄８号線】江東区の目標年次は、①30年事業計画認可、②32年着工（東京パラリンピック後）、③39年開業（リニア新幹線開業年）です！

[468: マンコミュファンさん]

江東区でマンション建設の際には、保育園を敷地内に設置することを要請されるはずです。設置しない場合、一戸辺り125万円寄付を事業者が、区にすることを要請されます。
周辺に保育園はありますが、申込者に対する数が圧倒的に、足りていません。（区のホームぺージに、入園のボーダー表があるのでそれをみればどれだけは入りづらいかわかります。）上で別の方が近隣の保育園事情をかかれてますが、寄付金を負担したあげく、保育園に入れない状況は十分あり得ます。寄付金を販売価格にのせているかはわからないですが、聞けば教えてくれるでしょう。

[469: マンション検討中さん]

マンション敷地の公園に保育園つくって賃料などを修繕積立てや管理費などにまわせば、住人以外も使える公園に無駄な維持管理費使うよりよっぽどメリットはあると思うのですが。

[470: マンション検討中さん]

なるほど。そう考えるとすみふ東陽町の物件の方が住民のメリットがありますね。
こちらは、デベ力・駅力弱く、建物長寿命化評価低く、天井高低く、敷地内下に地下鉄が通っており、駅近というメリットよりデメリットばかり目立ってきましたね。

[471: マンション検討中さん]

>>470 マンション検討中さん

すみふ東陽町とか、論外ですよ。
駅のエレベーターは逆側。スーパーもマンションと反対側。しかも、激混み東西線…さらにすみふならではの価格付…

[472: マンション検討中さん]

>>471 マンション検討中さん
でも東陽町は改札口までは近かったですよ。
こちらは川を渡り更にB1から改札口まで延々と歩き駅徒歩7分位のイメージでしたね。
駅近最重視する方は東陽町でしょう。
すみふならではといいますが、すみふならありでも阪急でこの価格は強気過ぎる。