ジオ深川住吉ってどうですか？

[物件比較中さん [ 30代]]

ジオ深川住吉についての情報を希望しています。
大手町など都心へのアクセスも良い立地ですね。
眺望や部屋の明るさなど気になりますが、いかがでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など周辺の利便性やお買い物のスポットなど教えて下さい。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.geohankyu.com/sumiyoshifukagawa/

所在地：東京都江東区扇橋2丁目23番2号他（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩5分 、都営新宿線 「住吉」駅 徒歩5分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.54平米～91.31平米
売主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売、丸紅不動産販売
施工会社：不二建設
管理会社：阪急ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[383: マンション検討中さん]

>>380 マンション検討中さん

そうですよね、私も坪320くらいなら野村に惹かれます。木場公園徒歩7分で恐ろしい坪330、門前仲町徒歩9分で坪340の設定してましたよね…

[384: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん

こちらのEタイプ高層階を検討してましたが、およそ@325位になりますよね。
門仲物件は高級路線だそうで、リバーサイドは少し下げてくるらしいので、@340位であれば
検討余地があるかなと思ってます。
こちらと入居時期も再来年春で同じですし、迷います。

[385: マンション検討中さん]

>>384 マンション検討中さん

なるほど、そうなんですね！私は角部屋ではない坪300程度の南向き物件希望ですので、ジオが限界ですね。狭くするのは嫌ですし。
人によって価値観は違いますし、お互い納得できる決断ができるといいですね。

[386: マンション検討中さん]

>>379 マンション検討中さん

消費税がいつ上がるかどうかは安倍総理に聞かないと分かりませんが、ジオは8%です。住宅ローン減税も適用可能です。

[387: 匿名さん]

>>385 マンション検討中さん

南向き坪300の部屋は少なくないですか？
中部屋約70㎡中層階で坪310〜になってしまいます。

[388: マンション検討中さん]

>>387 匿名さん

私は公園前であれば低層で十分ですので。2階から8階くらいまでは坪298から坪306くらいでは？

[389: 匿名さん]

>>388 マンション検討中さん

8階中住戸6600万円台と聞きましたが。なので坪大体310だと思ってました。
そういえば、昨日から正式価格出てるんですよね？少し下がったのかな？
2階坪298で6370万円〜8階坪306で6540万円位になったんですかね？

[390: マンション検討中さん]

>>389 匿名さん

の手元の価格表によると、8階までは以下の通りです。
B2 6390から6540 3F〜8F
C 6410から6560 3F〜8F
D 6170から6350 2F〜8F

価格が落ちたかどうかはよく分かりません。自分の部屋ばかり見ていたので。

[391: 匿名さん]

>>390 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
また色々検討してみたいと思います。

[392: 匿名さん]

ここは７０平米くらいのプランが良いですね。
無駄なく、収納たっぷりといった感じです。

バルコニーもしっかりあるし、敷地にゆとりがあるからこそなんでしょうね。

[393: 匿名さん]

関西の不動産ブランドを選ぶ理由って何でしょうか。

[394: 匿名]

>>393 匿名さん

？？
欲しいと思った不動産があって、買うかどうかを判断する上で考慮するうちの一つ。阪急によほど思い入れがない限りは、ジオだから買うって人はいないでしょう。他の大手デベもそうなのでは？

[395: マンション検討中さん]

ブランドブランドって(笑)
マンションは立地じゃないの？

私は立地で選びました！

[396: 投稿者]

>>393 匿名さん

ブランドが関西であろうが関東であろうが関係ないでしょう。
むしろブランド価値を謳っている野村であっても、消費者の感覚とかけ離れた価格設定により、売れ残りが多く発生しているので、このご時世、不動産会社のブランド価値だけでマンションを選択する傾向が減ってきているのは明白です。

[397: 匿名さん]

確かにブランドは資産価値を支える一つの要素ではありますがね。私は、中堅以上であれば問題ないと考えているくらいです。

[398: 匿名さん]

実際ブランドがあるからって中古で高く売れるって事もないけどね。以前、三菱のマンション売った時に値引き要求されましたし…結局立地と相場でしょ？

[399: 匿名さん]

横浜の欠陥ブランドマンションはデベが威信を懸けて補償していますよね。このような対応は中小デベには不可能です。という程度の価値はあると思いますよ。

[400: 匿名さん]

阪急が無理というのなら明確に差が出るのは三井、三菱、住友、野村くらいになると思いますよ。
確かに横浜の杭問題のような大きな話になれば対応に差が出てくると思いますが、そこまでのリスクを想定してブランドを取りたいならという感じですかね。

一般の人が聞いたことの無いようなブランド、デベでなければ売却の時の影響はたかが知れてますよ。
何よりも大事なのはやはり立地、他と差別化できるような特徴があるかですね(地域唯一のタワマンとかパークフロントとか花火ビューとか)。

[401: 投稿者]

>>399 匿名さん

威信を掛けてまで補償、と言えるのかはわかりません。実際あれだけメディアに報道されてしまうと、自社ブランドの価値低下や他物件への風量被害を招くリスクに繋がりますからね。
一方で全面的に補償対応したことにより、多大な費用をかけてしまいますが、間接効果として消費者の信頼性やブランド価値を上げる効果をもたらします。
400さんのおっしゃるように、ある程度の企業体力や知名度があることを前提としたとき、これからは立地条件や物件の特徴などによる差別化ができる否かが、顧客に選ばれるための条件になるかと考えています。

[402: 匿名さん]

阪急には、横浜杭打ち物件程の補償が出来る企業体力があるのでしょうか？
以前、南茨木の欠陥物件でしっかりした補償ができず訴訟になりましたよね。
その対応を見ると不信感があります。

[403: 匿名さん]

>>402 匿名さん

そんなに不信感があるなら買わなければ良いじゃないですか。
阪急不動産の営業がこのスレにきて、大丈夫です、万が一の時は間違いなく補償します、とか言ってもらいたいのですか？

[404: マンション検討中さん]

イーストゲートも阪急ですよね
10年後、20年後に中古でバッティングしても
駅5分の勝ちですよね？

[405: 投稿者]

>>402 匿名さん

ちなみにですが、横浜の釘打物件の補償はいくらほど掛かるかご存知ですか？もしかして三井不動産が全額負担すると考えていませんか？
もしそうであればしっかりとその辺りの情報も調べた上で、自らの見解を述べた方がよいかと思います。

[406: 匿名]

>>405 投稿者さん

まさに今日の日経新聞に載ってましたね！

2016/9/27日経電子版朝刊より以下引用
マンションの管理組合は19日、傾いていない3棟を含む全4棟の建て替えを正式に決めた。住民向けの慰謝料や仮住まいの家賃を含む費用は約400億円に上る見通し。販売した三井不動産レジデンシャルと元請けの三井住友建設、下請けとなった旭化成建材、日立ハイテクノロジーズの話し合いは進んでいない。
費用をどう配分するかは今後の交渉次第。

[407: マンション検討中さん]

日銀新政策で長短金利差は開くのか。あと1年半、しっかり見極めて10年固定金利が固定金利か見極めたいですね。

[408: マンコミュファンさん]

>>404 マンション検討中さん

イーストゲートとここって元値が1000万くらい差がありませんか？
同額なら負けはしないでしょうが。。

[409: 匿名さん]

>>407 マンション検討中さん

10年で0%ってことだから10年以上の固定はこれまでより上がるのではないでしょうか？
代わりに変動はこのままか、マイナス金利深堀りとか、場合によっては短プラ下がって変動が下がる可能性はあるのではないでしょうか。

[410: 匿名さん]

>>405 投稿者さん

三井不動産がどれだけの負担額になるかはまだ分かりませんが、住民への補償は406さんの記載にあるように全棟建替え費用300億、慰謝料100億で400億円以上、かなり手厚いものだと思います。住民の99.7%が賛成してるそうですね。
それに対して、モンセーヌ南茨木の対応は、建替えはせず、
１）補修
床を現状（たわんだままの状態）で固定し、コンクリートを補強する。
補修工事の期間約１年半の仮住まいに対する迷惑料200万円(月々約11万円)、工事後の補償として時価の６％を払うというもの。コンクリートは沈んだまま、内装をやり変えて床は水平になる。でも天井高は低くなる。躯体がゆがんでるところに住み続けることになる。
２）買取
時価で買い取り、迷惑料といて100万円＋引越し費用30万円を払うというもの。
ちなみに時価は販売価格の約65％、5000万円なら3250万円。
ということでした。
販売価格買取で良いのでは。

対応の差は明らかだと思いますが、いかがでしょう？

[411: 匿名さん]

イーストゲートは阪急は出資だけで中身はオリックスですよ。ただ日建設計と大成なので上物はこちらの負けですね。築浅のうちは駅距離と築年数でこちらに値がつくけど将来的には同程度かな。

[412: 匿名さん]

その程度の差ならかわいいものですね。欠陥マンションといえば福岡県久留米市のアレかと。
どなたかが言ってたように無名デベでなければブランドに固執することはないというのが私の考えです。

[413: マンション検討中さん]

>>411 匿名さん

徒歩9分ですよ？絶対ジオでしょう。

[414: 匿名さん]

>>410 匿名さん

では三井のマンションを買ってください。

この話題、他の皆さんも興味あるんですかね？

[415: 匿名さん]

ないです。
ブランド価値評価は人それぞれ。
実際に買った後にどんなリスクを想定して、どれくらいの重要性を感じているのか。
全部人それぞれです。

私は、阪急不動産であればマイナス評価ではない。以上。

[416: マンション検討中さん]

>>414 匿名さん

三井は管理費が高いんですよ。それと比べるとここは安い。

[417: 匿名さん]

>>416 マンション検討中さん

安い悪いでなければ良いのですが。

[418: マンション検討中さん]

>>417 匿名さん

おっしゃる通り。こればかりは運用してみないとわかりませんよね。

[419: 匿名さん]

>>410
なんだか一生懸命説明してますけどこの物件が欠陥なのですか？
そのモンセーヌという物件はマンションが倒れるかもしれない欠陥と同等な欠陥なのですか？
そんなにその物件の対応が不満なら直接阪急に言えばいいのでは？

[420: マンション検討中さん]

>>419 匿名さん

そういう事ではないでしょう。
欠陥物件が出た時のアフターフォローが、三井は良かったが阪急が酷かったって事でしょ。

[421: マンション検討中さん]

>>420 マンション検討中さん

何もできずに潰れてしまう中小よりは良くないですか？

[422: マンション検討中さん]

>>419さん >>421さん
ただの荒らしか近隣物件の営業さんだから相手にしないでスルーがいいですよ(´∀｀*)
私は先日見学しましたが場所が特にいいので前向きに検討中です。

[423: 匿名さん]

全然検討してないんですか、たしかに万が一の補償は大事。
大手が慰謝料込みで満額補償して建て替えに向かっている一方、体力がなく十分な補償がてきない中小デベの案件などをみると、まあ、多少の保険料を払って大手に任せたい気も分かる。
あえてその議論をこのスレでする必要はないのだご、このあたりは、中小デベのリスクの一つかと。

[424: マンション検討中さん]

名鉄よりはマシですよね！

[425: 匿名さん]

>>423 匿名さん

同意。
その意味では阪急は中小かというと、東京ではあまり馴染みはないものの、関西では強いブランドと聞く。親会社もしっかりしていてむしろ不動産専業よりも安定感があり十分な信用力を有していると言え、「阪急は十分に補償してくれないリスク高い」、という意見には首を傾げたくなる。
別に阪急信者でもなんでもないが。

[426: 匿名さん]

総括すると、
・何があった時の補償は非常に大事。
・その補償は大手だと安心
・阪急不動産は三井不動産ほど大手ではないので、程度は劣るかもしれない
・でも中小とも言い切れないので、ブランド価値としては可もなく不可もなく
・上記内容に対して、購入にどう影響を与えるかはそれぞれの価値観

以上。

[427: 匿名さん]

可もなく不可もなくではなく実例から言うとイマイチ。

欠陥発生の確率と保険料を天秤にかけた上で、私はメジャー7でなくともいいや。

[428: 匿名さん]

大手の高い値段はブランド信用性への保険料みたいなもんと思ってたけど、メジャー7でなく補償内容も良くないのにここの値段は近辺大手と同等かそれ以上。

[429: マンション検討中さん]

>>428 匿名さん

同じ立地に野村が建設してたら間違いなくここよりも高い金額だったと思いますよ。そういう意味で私は阪急不動産でよかったと思います。

[430: 匿名さん]

>>429 マンション検討中さん

そうかな？木場公園タワーは、木場公園隣接初のタワーという売りがあって、平均坪単価311万円、坪279万円位からだったようだけど。こことあまり変わらなくないですか？
野村が間違いなくここより高い値付けをしたか疑問。
ここはあまり売りがないし、よく知られてないデベだったからもう少し優しい価格だと期待してただけに残念…

[431: 匿名さん]

430さんと同じ意見です。
清澄白河門前仲町で、300-330で、
こちらが280-300なら、納得です。駅距離は近いけど住吉というエリアとデベのブランドが弱い点がディスカウントされていないのが残念です。
木場のタワーは分譲時期が早いので単純に比較するとかわいそうですが。

[432: 口コミ知りたいさん]

>>430 匿名さん
全くジオを推すわけではないですが、平均311は言い過ぎかな。木場公園の板みましたが、別の期は330近くでしたよ。総じて320くらいでは？

あと、431さんも言うように、竣工が一年違うと資材価格高騰下の今の一年はそれなりに影響が出ると思います。