ジオ深川住吉ってどうですか？

[物件比較中さん [ 30代]]

ジオ深川住吉についての情報を希望しています。
大手町など都心へのアクセスも良い立地ですね。
眺望や部屋の明るさなど気になりますが、いかがでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など周辺の利便性やお買い物のスポットなど教えて下さい。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.geohankyu.com/sumiyoshifukagawa/

所在地：東京都江東区扇橋2丁目23番2号他（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩5分 、都営新宿線 「住吉」駅 徒歩5分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.54平米～91.31平米
売主：阪急不動産
販売代理：住友不動産販売、丸紅不動産販売
施工会社：不二建設
管理会社：阪急ハウジングサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[363: マンション検討中さん]

名鉄跡地はやはり気になります。
イーストゲートより大規模で、施工会社もスーゼネになりそう。
やはりこちらと比較対象になりそうなので、どの位の値段になってくるか知りたいです。
354さんは販売まで2年とおっしゃってますが、もう少し早い可能性は？
土地も名鉄の所有ですから、JVになるとは言っても少しはお安くなりますかね。

[364: 匿名さん]

個人的な印象ですが・・

名鉄よりも、阪急/ジオの方が都心的なブランドイメージがあります。名鉄のマンションは郊外ファミリー物件が多い一方で、ジオは、元麻布や四谷など、都心で多数物件を供給されています。

将来的なブランド価値という観点では、ジオを選ぶべきだと思いますが、皆さんいかがでしょうか？

[365: マンション検討中さん]

>>364 匿名さん

だからこそ安いのかもしれませんね！でも、徒歩5分と徒歩7、8分の差と、早めの竣工という点で私はジオですね。

[366: 匿名さん]

名鉄跡地は長谷工が解体してるみたいだから長谷工の低仕様マンションになるのでは？ジオにブランド力があるとは思いませんが長谷工よりはよいかと、、

[367: マンション検討中さん]

ジオのモデルルームの跡地とその隣の駐車場がマンションになったりしないかな。
住吉も本当にマンション増えましたね。保育園大変そう。

[368: 名無しさん]

>>366 匿名さん

ここも施工は長谷工グループですよ！

[369: 匿名さん]

>>364 匿名さん

私も個人的な印象ですが、阪急不動産はメジャーセブンじゃないし、ジオはブランドとしては弱いと思います。
大阪の方ではどうか分かりませんが、こちらでは、プラウド/野村、パーク〜/三井、シティ〜/住友、ザ・パークハウス/三菱等のように、大多数の人がマンション名でデベが分かるほどには、ジオは浸透してないです。

名鉄がどのように売るかは分かりませんが、ブランド力が無くてもあれだけ大規模ならこの辺のランドマーク的マンションになってくるでしょう。
こちらの強味は「駅5分」ですが、名鉄がお安くしてきたら、苦戦しそう。

[370: マンション検討中さん]

大阪では、東京でいうブリリア、プランツみたいなイメージです。
メジャーセブンはどうしても首都圏中心でのシェア基準になってしまいますからね、入らないのは仕方ないかと。ジオの首都圏シェア拡大はこれから。

[371: マンション検討中さん]

たしか今日が正式な価格発表ですよね？
予約がとれず行けなかったのですが…。
行かれた方いらっしゃいますか？やはり価格の大きな変更はなかったのでしょうか？

[372: マンション検討中さん]

>>371 マンション検討中さん

全て見たわけではないですが、なさそうですね。数十万円変わるくらいでしょうか。

[373: マンション検討中さん]

>>372 マンション検討中さん

ありがとうございます。
そうですか…
金額面で迷っているので少しでもお安くなればと思っていたのですが。残念。

[374: マンション検討中さん]

残念。
価格が下がるようなら検討しようとおもったんですがさすがに6000は予算が厳しいかもと思ってしまいました
あきらめます

[375: マンション検討中さん]

予算面で厳しければ名鉄不動産を待てば叶うかもしれません。

[376: 通りがかりさん]

私はこの市況下では妥当な価格かと思います。
確かに注目されていないエリアかもしれませんが、年々マンションが多くなってきており、若い世代も多いです。子供も増えています。名鉄不動産だって、この街の価値を上げる要素です。
生活利便性も問題なく、都心アクセス10分。駅入口まで5分。なのに大型公園あり、子供にとって庭のような管理公園あり。
私は買います。

[377: マンション検討中さん]

自分は立地重視なので名鉄よりジオですね。
金額メインであれば名鉄よりもグローリオの方が良かった気がします。
まぁグローリオは適当な物件はもう残ってないと思いますけど。
名鉄はいつ販売開始になるか分からないですけど、消費税増税前であれば駆け込み需要で人気になるかもしれないですし、先のことは分からないですね。

[378: 匿名さん]

私たちも名鉄は気にはなりましたがジオに決める予定です。やっぱり場所はジオがいいですし物件も気に入りましたしね。何となく淡〜い期待をして待ってみようかなとは考えましたけど期待するのは価格ぐらいで、そのためにもいつ出来るかもわからないマンションを待つのはどうかと・・・。家賃もあるしローンの年数もあるのでリスクの方が大きいと判断しました。
せっかく決めようと思ってるので無事買えることと上下左右の方がいい人であることを願うのみです。

[379: マンション検討中さん]

なるほどー
名鉄の方が安い保証があれば良いですが、ないですしねー。
名鉄待ってがっかりだった時は奥さんに怒られそうですし。
ところで消費税はいつ上がる予定ですか？
ジオは8%ですか？

あと名鉄と阪急はどっちが安心できますか？

[380: マンション検討中さん]

そろそろ清澄白河リバーサイドも出てきそうですね。
清澄白河駅7分で水天宮まで歩けますし。いくら位になってくるか気になります。
正直、住吉でこの価格帯ならもう少し予算上げてリバーサイドかと迷います。

[381: 匿名さん]

名鉄、阪急、野村なら間違いなく野村だな。
場所もブランドも格上。

[382: 匿名さん]

名鉄は自身単独で開発できる規模ではないでしょう。JVか転売の二択。野村あげの意見は何を言いたいのか理解できません。

[383: マンション検討中さん]

>>380 マンション検討中さん

そうですよね、私も坪320くらいなら野村に惹かれます。木場公園徒歩7分で恐ろしい坪330、門前仲町徒歩9分で坪340の設定してましたよね…

[384: マンション検討中さん]

>>383 マンション検討中さん

こちらのEタイプ高層階を検討してましたが、およそ@325位になりますよね。
門仲物件は高級路線だそうで、リバーサイドは少し下げてくるらしいので、@340位であれば
検討余地があるかなと思ってます。
こちらと入居時期も再来年春で同じですし、迷います。

[385: マンション検討中さん]

>>384 マンション検討中さん

なるほど、そうなんですね！私は角部屋ではない坪300程度の南向き物件希望ですので、ジオが限界ですね。狭くするのは嫌ですし。
人によって価値観は違いますし、お互い納得できる決断ができるといいですね。

[386: マンション検討中さん]

>>379 マンション検討中さん

消費税がいつ上がるかどうかは安倍総理に聞かないと分かりませんが、ジオは8%です。住宅ローン減税も適用可能です。

[387: 匿名さん]

>>385 マンション検討中さん

南向き坪300の部屋は少なくないですか？
中部屋約70㎡中層階で坪310〜になってしまいます。

[388: マンション検討中さん]

>>387 匿名さん

私は公園前であれば低層で十分ですので。2階から8階くらいまでは坪298から坪306くらいでは？

[389: 匿名さん]

>>388 マンション検討中さん

8階中住戸6600万円台と聞きましたが。なので坪大体310だと思ってました。
そういえば、昨日から正式価格出てるんですよね？少し下がったのかな？
2階坪298で6370万円〜8階坪306で6540万円位になったんですかね？

[390: マンション検討中さん]

>>389 匿名さん

の手元の価格表によると、8階までは以下の通りです。
B2 6390から6540 3F〜8F
C 6410から6560 3F〜8F
D 6170から6350 2F〜8F

価格が落ちたかどうかはよく分かりません。自分の部屋ばかり見ていたので。

[391: 匿名さん]

>>390 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
また色々検討してみたいと思います。

[392: 匿名さん]

ここは７０平米くらいのプランが良いですね。
無駄なく、収納たっぷりといった感じです。

バルコニーもしっかりあるし、敷地にゆとりがあるからこそなんでしょうね。

[393: 匿名さん]

関西の不動産ブランドを選ぶ理由って何でしょうか。

[394: 匿名]

>>393 匿名さん

？？
欲しいと思った不動産があって、買うかどうかを判断する上で考慮するうちの一つ。阪急によほど思い入れがない限りは、ジオだから買うって人はいないでしょう。他の大手デベもそうなのでは？

[395: マンション検討中さん]

ブランドブランドって(笑)
マンションは立地じゃないの？

私は立地で選びました！

[396: 投稿者]

>>393 匿名さん

ブランドが関西であろうが関東であろうが関係ないでしょう。
むしろブランド価値を謳っている野村であっても、消費者の感覚とかけ離れた価格設定により、売れ残りが多く発生しているので、このご時世、不動産会社のブランド価値だけでマンションを選択する傾向が減ってきているのは明白です。

[397: 匿名さん]

確かにブランドは資産価値を支える一つの要素ではありますがね。私は、中堅以上であれば問題ないと考えているくらいです。

[398: 匿名さん]

実際ブランドがあるからって中古で高く売れるって事もないけどね。以前、三菱のマンション売った時に値引き要求されましたし…結局立地と相場でしょ？

[399: 匿名さん]

横浜の欠陥ブランドマンションはデベが威信を懸けて補償していますよね。このような対応は中小デベには不可能です。という程度の価値はあると思いますよ。

[400: 匿名さん]

阪急が無理というのなら明確に差が出るのは三井、三菱、住友、野村くらいになると思いますよ。
確かに横浜の杭問題のような大きな話になれば対応に差が出てくると思いますが、そこまでのリスクを想定してブランドを取りたいならという感じですかね。

一般の人が聞いたことの無いようなブランド、デベでなければ売却の時の影響はたかが知れてますよ。
何よりも大事なのはやはり立地、他と差別化できるような特徴があるかですね(地域唯一のタワマンとかパークフロントとか花火ビューとか)。

[401: 投稿者]

>>399 匿名さん

威信を掛けてまで補償、と言えるのかはわかりません。実際あれだけメディアに報道されてしまうと、自社ブランドの価値低下や他物件への風量被害を招くリスクに繋がりますからね。
一方で全面的に補償対応したことにより、多大な費用をかけてしまいますが、間接効果として消費者の信頼性やブランド価値を上げる効果をもたらします。
400さんのおっしゃるように、ある程度の企業体力や知名度があることを前提としたとき、これからは立地条件や物件の特徴などによる差別化ができる否かが、顧客に選ばれるための条件になるかと考えています。

[402: 匿名さん]

阪急には、横浜杭打ち物件程の補償が出来る企業体力があるのでしょうか？
以前、南茨木の欠陥物件でしっかりした補償ができず訴訟になりましたよね。
その対応を見ると不信感があります。

[403: 匿名さん]

>>402 匿名さん

そんなに不信感があるなら買わなければ良いじゃないですか。
阪急不動産の営業がこのスレにきて、大丈夫です、万が一の時は間違いなく補償します、とか言ってもらいたいのですか？

[404: マンション検討中さん]

イーストゲートも阪急ですよね
10年後、20年後に中古でバッティングしても
駅5分の勝ちですよね？

[405: 投稿者]

>>402 匿名さん

ちなみにですが、横浜の釘打物件の補償はいくらほど掛かるかご存知ですか？もしかして三井不動産が全額負担すると考えていませんか？
もしそうであればしっかりとその辺りの情報も調べた上で、自らの見解を述べた方がよいかと思います。

[406: 匿名]

>>405 投稿者さん

まさに今日の日経新聞に載ってましたね！

2016/9/27日経電子版朝刊より以下引用
マンションの管理組合は19日、傾いていない3棟を含む全4棟の建て替えを正式に決めた。住民向けの慰謝料や仮住まいの家賃を含む費用は約400億円に上る見通し。販売した三井不動産レジデンシャルと元請けの三井住友建設、下請けとなった旭化成建材、日立ハイテクノロジーズの話し合いは進んでいない。
費用をどう配分するかは今後の交渉次第。

[407: マンション検討中さん]

日銀新政策で長短金利差は開くのか。あと1年半、しっかり見極めて10年固定金利が固定金利か見極めたいですね。

[408: マンコミュファンさん]

>>404 マンション検討中さん

イーストゲートとここって元値が1000万くらい差がありませんか？
同額なら負けはしないでしょうが。。

[409: 匿名さん]

>>407 マンション検討中さん

10年で0%ってことだから10年以上の固定はこれまでより上がるのではないでしょうか？
代わりに変動はこのままか、マイナス金利深堀りとか、場合によっては短プラ下がって変動が下がる可能性はあるのではないでしょうか。

[410: 匿名さん]

>>405 投稿者さん

三井不動産がどれだけの負担額になるかはまだ分かりませんが、住民への補償は406さんの記載にあるように全棟建替え費用300億、慰謝料100億で400億円以上、かなり手厚いものだと思います。住民の99.7%が賛成してるそうですね。
それに対して、モンセーヌ南茨木の対応は、建替えはせず、
１）補修
床を現状（たわんだままの状態）で固定し、コンクリートを補強する。
補修工事の期間約１年半の仮住まいに対する迷惑料200万円(月々約11万円)、工事後の補償として時価の６％を払うというもの。コンクリートは沈んだまま、内装をやり変えて床は水平になる。でも天井高は低くなる。躯体がゆがんでるところに住み続けることになる。
２）買取
時価で買い取り、迷惑料といて100万円＋引越し費用30万円を払うというもの。
ちなみに時価は販売価格の約65％、5000万円なら3250万円。
ということでした。
販売価格買取で良いのでは。

対応の差は明らかだと思いますが、いかがでしょう？

[411: 匿名さん]

イーストゲートは阪急は出資だけで中身はオリックスですよ。ただ日建設計と大成なので上物はこちらの負けですね。築浅のうちは駅距離と築年数でこちらに値がつくけど将来的には同程度かな。

[412: 匿名さん]

その程度の差ならかわいいものですね。欠陥マンションといえば福岡県久留米市のアレかと。
どなたかが言ってたように無名デベでなければブランドに固執することはないというのが私の考えです。