なかもずALLZってどうよ？

[マンコミュファンさん [男性 30代]]

公式URL：http://www.allz531.com/index.html
売主：
・オリックス不動産株式会社
・関電不動産開発株式会社
・名鉄不動産株式会社
・南海電気鉄道株式会社
・株式会社長谷工コーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社 大京アステージ
所在地（地番）：大阪府堺市北区金岡町1423番3、1423番14、1423番15、1438番4
交通：南海高野線「白鷺」駅徒歩4分
　　　地下鉄御堂筋線「なかもず」駅徒歩8分

なかもずALLZについて語りましょう。

[322: 匿名さん]

カーサとの距離を考えれば南向きは日当たりは十分確保できると思いますよ。
眺望がいいかと言われればカーサがあるので気にする人には向いてませんが。

[323: 匿名さん]

カーサ

[324: 購入検討中さん]

>>317 購入検討中さん

えっ 同じデベで似たようなつくりの所ならみにいきません？
ライオンズマンションで考えてたら、築年数の近いライオンズマンションの中古探して、内覧したら、だいたい雰囲気よめますよね。

[325: 購入検討中さん]

>>318 匿名さん

うちは2期の物件でいいのがあったけども、1期だったので、申し込めずパスしました
割りと振り分けてる感じでした

[326: 匿名さん]

カーサも同じデペだし参考にはなりますよ。
中古の売り出し値段と様子みてきたけど以外と高くて正直驚いた。
高階層で展望は抜群で平米数も広い物件でしたけど。
やはり景色は値段に反映するという事でしょうね。

あ、カーサの話はいらんという人はここはスルーでお願いします。

[327: マンション検討中さん]

そうそう去年カーサのC棟出てた時に買っとけば良かった
前にマンションできるって話がもうだいぶかたまってたので
カーサよりも安いって話もあったから
スルーしたけども、けっこう後悔
南向きの棟か、カーサみたいに最終値引きがはいったら考えようかな
カーサの時は400万値引きはいってました

[328: 匿名さん]

４００は大きいですよね。
カーサの本当の最後あたりの売り出しみにいきました。住民の人も入居後の実際の様子もみれました。
正確な値引き額は忘れてしまったが値引きはしてた記憶が。
売れ残りでてましたよ。販売の人も少数しかいなく二年以上？たっていたので熱心ではなかったので気軽にみれました。
あまりいい間取りは残っていなくてやめましたが。
ここも５３１戸もだすのだから最後の値下げを待っても損ではないかもしれませんね。

[329: 購入経験者さん]

ここの売主のひとつの南海だが最近マンション業に入ってきている。
以前は駅周囲の戸建て中心に開発してたのに。
バブル期の和歌山の林間田園都市駅周囲の土地はガラガラです。
特に小峯台、城山台周辺は区画整理してある土地が草伸び放題で売れない。
あやの台とかもあまり埋まってないですし。
最近は河内長野のヴェリテとか光明池のウェリスとかにも売主にあがっている。

マンションは継続的に修繕費など談合でとれるので方向かえたのかもしれない。
ここは駐車場や共用施設が多いので関係者などに高く見積もりされたりするので組合などは目を光らせて意見したほうがいい。

[330: 匿名さん]

向き、間取り、眺望、室内カラーなどに、こだわりがない場合は、最終値下げを待つのが賢明かもしれませんが、リビング拡張や和室を洋室に変更できるプランを利用するなら、早い段階の申込みが有利ですよね。
印象がかなり違うので、私はカラーメニューも気になります。

[331: マンション検討中さん]

値下げ待って2000万円台で買うのも手ですね

[332: マンション検討中さん]

営業さんに値下げの件を聞いたのですが、カーサの時に失敗した(購入者からのクレームが多かったそうです)ので、基本的には価格の値下げはしないとおっしゃってました。
余りにも売れ行きが悪い場合はオプションや家具のサービスは付くかもとも。
まぁ嘘も方便かもしれませんが…

[333: 匿名さん]

現時点で値下げするなんて宣言するアホな営業マンはおらんだろ
売れなければ100%値下げする
売れるなら100%値下げしない
これだけが事実
8割売れればペイ
残りの2割を
200万値下げしてサッサと終わらすか
人気だからと値下げせず営業マンが200万抜くかは売主次第

[334: 匿名さん]

商売の法則として需要があるうちはいくらでも高く買ってもらいたいので値下げは現段階ではしないのでは。
売れ残ってきたらモデルルームごと家具付とかで若干安くするんではないかな。
希望の間取りや方角にこだわるなら早いうち、とにかく安く！なら後がいいんではないでしょうか。
確かカーサの終わりってモデルルームの売りだしだったよ。

[335: 匿名さん]

これだけの世帯数ならいずれキャンセル住戸とかもでてくるから連絡を頼んでおいてもいいかも。

[336: マンション検討中さん]

>>334 匿名さん

未入居、中古扱いの前や、モデルルーム以外で
けっこうな値引きでてましたよ

入居者の手前あまりオープンにできないって事で
モデルルームの話で来た人に、モデルルームになってないものを売却って感じで

[337: 匿名さん]

新築未入居、家具付きモデルルームも含め、6期、7期で販売しているような物件で買いたいと思える部屋なんてほぼ無いのが現実ですよ。
たとえば200万の値引きをされても、月々の支払いが5000円程度安くなるだけでは？
3000万で納得のいく部屋を手に入れるか、2800万で日当りや使い勝手の悪い部屋を手に入れるか…
購入者になるか、延々と検討中を続けるかの分岐点なのかもしれませんね。

[338: マンション検討中さん]

>>337 匿名さん

カーサはそれがあったんですよね
特にマンション市況が下降線向いてたじきだったので

大規模のはけっこう読み間違えるとでますよ
中、高層階でもけっこう残ってましたしね
カーサって1階あがるごとに20万高くなる設定でしたが、下層階より全然安い値段になってたりしてましたよ

[339: マンション検討中さん]

>>337 匿名さん

分割で月々これくらいの差って考え方はまずいですよ
200万は200万ですよ

3000万くらいの物件なら、前倒しでガンガンかえしていくか
最初から20年くらいで組むかで考えていかないと

[340: 匿名さん]

338さん、条件の良い部屋が安くなっていたのを知っていて、絶好のチャンスを見送ってまで、今もオールズを検討中ってことですか？
カーサがそんなに良かったのなら、逆に買わなかった理由が知りたいです。

[341: 名無しさん]

私はカーサのモデルルームが販売されていた時に、
新築未入居とモデルルームの家具付きor家具撤去で値引き という条件の２つを内覧させてもらいましたが、
やはり妥協しないといけない点が多く、素敵な物件ではありましたが見送りました。


それぞれ重点を置く部分は異なると思いますが、
やはり売れ残って値引きも入っている物件というのは何かしら理由があるのではないかなと思います。

ただ、値段が安ければ妥協点があっても我慢できる方にとっては良いかもしれませんね。

[342: マンション検討中さん]

当時マンション市況がまだまだ悪くなるんじゃないのかと考えていました。
民主政権でしたしね。
それと今住んでいる賃貸が会社から近距離なので、わざわざ条件を悪くするのをためらってしまいました。

[343: 匿名さん]

340です
342=338さんでしょうか？
お答え頂きありがとうございます。
ここ数年で大きな値崩れもなかったため、また同じエリアで再検討されているということなんですね。
カーサ、オールズ、どちらも自分の予算と価格が合えば、問題点はないようなので安心しました。

341さん
当時の事を教えて頂きありがとうございます。
確かに家具付き相当の値引きは魅力でも、難点の多い部屋に妥協してまで住みたくはないですよね。
私も間取りに妥協できない条件があるので、値引を期待して最終期まで待つのは得策ではないと思っています。

御二方とも、それぞれのご希望に合うお部屋が見つかるといいですね。

[344: 匿名さん]

＞342

マンション市況はまだまだこれから悪くなる可能性はありますよ。

でもそんなことばかり考えていたらいつまでたっても買えませんよ。

評論家にならず、家族の幸せを考えてあげましょうよ。

[345: 匿名さん]

>>339 検討中さん
『200万は200万』と考えてもいいのは、全額キャッシュで払える人だけではないですか？
年数に関わらずローンを組んで支払いをするのであれば、金利を含めた月々の支払いで、どれだけの差額になるのかを比較するのが現実的なのでは？

また、3000万位の手頃なファミリーマンションを検討している私のような世帯の場合、20年ローンを組んで、菅理・修繕含め毎月17〜18万円もの返済をする余裕なんてありません。
20〜30代のうちに35年で組んで、毎月10万前後の支払いをしつつ、繰上げ返済で年数を短くしてゆくのが一般的だと思います。

[346: 匿名さん]

二期抽選はずれてしまいました…
残念です
希望の棟で低層階に住むのもなんだし、他を探してみようかな

[347: マンション検討中さん]

月々増えた支払いを貯めれば200万以上になるんですよね。
支払い終えた時に200万の資産がマンションとともに現金資産として
計上されるんですよ。

20代で35年ローンはいいですが、30歳で35年ローンはどうなんでしょう
数十年前にはやった一般的なステップアップローンがありましたが
今はあれのせいで家を手放す事になった家庭が多く発生しました。
長期の不況で35年ローンとか一般化していますが
それは本当に計算が成り立つのか、リスク的に問題がないのか
みんながやってるからだいじょうぶは、時代、経済の変わり目には
基本的に通用しない言葉です。

家はタイミングとか、結婚したら家を買うとか、子供が生まれたら家を買うとか
契機にするのはわかるが、それに引っ張られていないか

周りの話を聞いていて、失敗している人の多くは
そういった言葉に引きづられてよく考えずに買った人たちです。
よく考えずでも、成功する人ももちろんいますが
市場の波の底で拾って、上昇したところで売却とか
タイミングよかったねってのがほとんどです。

allzはそういった観点だと、会社が近いとか実家に近いなど
個人的な特定条件がつけばありだが
関西一円を視野にいれると、標準的かなと思います。
市況としてはバブル状態なので、マンション自体が待ちかなとは
思いますが、
ローンを組める年齢や、色々な要素があるので
条件によってはとは思います。

[348: 匿名さん]

>>347検討中さん
ちょっと論点がズレてます。
そもそも私がここで意見交換したかったことは、あるかどうかもわからない値引きを当てにして、オールズの最終期まで待つのが得策かどうか…ということです。

全く別の内容でご心配を頂いたようなのでお返事しますが、ローンを組む以上、返済額が借入額より上回るのは当たり前です。
でも考え過ぎて購入に至らず、検討中を何年も続けていれば、手狭な賃貸に延々と数百万円の家賃を払い続けることになってしまいます。
その間の損失のほうが、私は馬鹿馬鹿しいと感じます。

ステップ償還を引き合いに出されていらっしゃいますが…もはや死語ですよね。
今とは比較にならないほど高金利の時代の話で、ローン破綻される人が多かったようですが、この低金利時代にフラットなどの長期固定で組んでしまえば、充分に計算が成り立ちます。

また決断を先送りすることによって、消費税アップだけでなく、景気が上向き出して金利が1%上がるだけで、総返済額が何百万も高くなるリスクのほうが、よほど危険だと思います。

200万円の現金資産、支払い完了後の20〜30年後の時代に、どれ程の価値があるのでしょうかね。

[349: マンション検討中さん]

完成するまでの2年間手狭な賃貸の家賃を払い続けるっていうのもね…

[350: 匿名さん]

テレビＣＭやりだしたね。

[351: マンション検討中さん]

>>348
買うという前提に疑義があるのかなと
カーサは中古の成約ベースでみると2年で1千万下落して
4年で元に戻したという実績があります。

個人的条件で買わざるを得ないという前提になるならば
ALLZに関しては一般的な先行メリットくらいしかなく
今回の坪単価からも値引きは十分にあると考えていいかなと思います。
世帯数の多いマンションはここ最近軒並み苦戦してますし。
小規模マンション2棟にあとは戸建分譲くらいなら良かったのにと
思ってしまうところです。

マンションは昔ならいざしらず、基本的には償却していく資産なので
賃貸の支払額と、下落した価格で損得がわかれるので
賃貸が損とはいいきれないです。
賃貸が得か購入が得かはいろんなところで議論されていますが
答えがでないですからね。
賃貸払ってるお金が勿体無いでしょうから、買いましょう。
物が残りますよは売り手の暴論ですからね。

ステップ償還は当時の常識で、今の35年ローンもいずれは
死語になるんじゃないかな。

今の標準の35年ローンも単純にこれだけ長いローンを組んで教育資金、老後資金 本当にちゃんと貯めれるの？って

金利に関しては、20年以上右肩下がりなんですよね。。。

200万円の現金資産、支払い完了後の20〜30年後の時代に、どれ程の価値があるって
インフレ率ベースで、日本は94年からプラス、マイナスありつつで全然価値は変わってないんですよね
金利分の成長もできていないんですよ
この20年の実績で言えば200万は200万でかわらずで、金利分余分にとられるってだけでした。

基本的には人口ボーナス経済成長時の考え方がベースにあるのではないでしょうか。

今後人口が減少していく中で、昔ってそんなに家って高かったん？って言われたりしたら、35年ローンって。。。ってなる世界があるのではと
年金もわれわれの受給時には相当低い計算になっていますし

近い将来、夫婦正社員でフルタイムがベースの世の中になるのは
ほぼ既定路線ですし、購入層でそうでない人達は、色々今思案しないと
厳しい状況に追い込まれそう

私の家の計算では、35歳 世帯年収1000万 子供二人だと
物件的には4000万くらいが限界ではという計算です。

みなさんそのあたり、どれくらいの計算式でやっているのかは
興味があります。

[352: 匿名さん]

今が買い時ではないと意気揚々と語ってますが、自身の個人的な特定条件も無いような物件の検討スレで、憂さ晴らしでもしてるんですか？
確かに夫婦共働きで1000万では、大阪市内、北摂エリアの高額物件を検討しても買えないでしょうからね。
オールズ辺りの若い購入検討者相手にダメ出しするのがちょうど良いのでしょう。
国連からも2100年に日本の人口が8300万人に減少するとの予想があるので、いったい何年生きるのかわかりませんが、どうぞじっくり検討を続けて下さい。

[353: 匿名さん]

スレの勢い落ちてきたね。
手付金の話辺りからかな。

[354: 通りがかりさん]

第1期で120件と、
成約の勢いはすごそうですけどね。

抽選にかかった部屋も30戸以上あったみたいだし、なんだかんだで人気物件なのかな。

なかもず駅まで10分ほどかかるとはいえ、周辺の生活環境も含め、やはり魅力的。

[355: 匿名さん]

Ⅰ工区274戸のうち４割強が成約済みとは、やはり勢いがありますね。
御堂筋線利用者なら、駅前から続く幅広い舗道を４〜５分歩けば大型ショッピングモールに着き、買い物を済ませればエントランスはすぐ目の前、マンション内にカート置場もあり、暮らしやすそうな好条件が揃っています。
学校や病院、公園も近く、都会過ぎず田舎過ぎず生活環境バランスも程良い感じ。

販売サイドの準備不足感は否めませんが、物件力の評価がこの成約数に表れたのでしょう。

[356: 周辺住民さん]

けど車はますます混みますね～ただでさえ週末はとくにグルメシテイ、コーナン前はダダ混み。
あの道西に出るも東に出るも地獄です。

[357: 購入経験者さん]

久々に来たら以外と盛り上がってるじゃないですか～。
351さんは非常に堅実ですよ。購入の上限を知るのも大切です。
安く買えるに超したことはないんですから。

マンションや戸建てはこれからというかすでに余りだしているんです。
今まで手に届かなかった市内の駅近いタワマンなども１０年経過しているのもでてきて販売額からは安くなっているものもでてきています。案外そちらの方も検討してみるのもいいかも。修繕費・管理費は若干高くはなりますけど。
さすがに駅直結など資産価値の高いマンはそれほど安くなっていないものもありますが。

ここの中百舌鳥周囲の立地が気にいっていて永住するのであればいいと思いますよ。
でも売却などを視野に入れての購入となればどうかな～？という物件かな。
カーサとオールズで中古物件は豊富になる分値段が安くなるんだろうなと。

[358: マンション検討中さん]

堅実www

[359: マンション検討中さん]

板状とタワマンでは、管理・修積・P併せて毎月2〜3万円位の差
仮に20年住んでも500〜700万円のアップ
ローン完済して住み続けるにも毎月4〜5万の支払いアリ
200万、400万の値引き、将来の人口減少による値崩れを待つような堅実な人はタワマンなど買わない

[360: 匿名さん]

マンション建設数が全国的に少ない。売り惜しみですかね。

[361: マンコミュファンさん]

北摂の別のマンションに住む予定だけど、南大坂ではこの物件よいと思いますよ。
中百舌鳥がどのような地域かはあまり知らないですが、大仙古墳に行ったときは、静かなところという印象です。

[362: 評判気になるさん]

なかもずって、大阪北区民には遠いイメージあったんですが、たまにいく長居まで10分ほどなんですね。
セレッソの試合とか見に行きやすそうです。

[363: ご近所さん]

確かに大阪市内には近いし環境もいい。
唯一近隣住民から言うと車は大通りまで出るのに一苦労。
どちらに出るのも渋滞必死です。逃げ道ないのが難点。

[364: 名無しさん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[365: 匿名さん]

テレビCM開始ということは、販売が予定より伸び悩んでいる可能性がありますね。売れているんだったら、わざわざ余計なお金をかける必要性はないですから。必要のない出費はしないのがビジネスの基本ですから。私の経験からいうと、人気のあったマンションはあまり広告費をかけなくても売れてましたね。

[366: 匿名さん]

金かけまくってますね。CMってなんぼかかるんやろ〜

[367: 匿名さん]

ビジネスの基本ですから....
私の経験から....ですか。




ビジネスの基本は集客の為の費用は惜しまない事。

集客し続ける事は売出し中のマンションであれば必要な事だと思いますよ。

各種サービス業でも、最初の集客の為のアクションによりお客さんが増えたからといって集客をやめると必ず衰退していきます。

ビジネスの基本は常に集客し続ける事。
販売系ならなおさら。

業績の良い企業や店舗で集客の費用を惜しんでいるところなど、ほぼありません。

[368: 匿名さん]

永住目的なら有り
資産価値は厳しいでしょうから、転勤や家族形態の変化する可能性がある方には向かないでしょう

[369: 匿名さん]

>>364 名無しさん

私も説明会に伺いましたが、上から目線どころか、丁寧で腰の低い対応だったように感じましたが...。(・・？））

[370: 匿名さん]

販売員さんも色々なんでしょう。

私もとても丁寧な応対をしていただきました。

>>364さんの担当はもしかしたらはずれの人だったのかも？

またの機会には良い販売員さんにめぐり会えて
素敵な物件を購入できるといいですね。

[371: 匿名さん]

>>368 匿名さん

資産価値が厳しい理由は何？
なかもず近辺のマンションの価値って昨今下がらないしむしろ高いんだけど