ルピアコート川口戸塚

[匿名さん]

埼玉スタジアム線戸塚安行駅徒歩2分の場所に200戸の大規模マンションです！

所在地：埼玉県川口市石神西立野土地区画整理事業63BL街区1区他（地番）
交通：埼玉高速鉄道「戸塚安行」駅　徒歩２分
公式URL：http://www.polus-lepiacourt.jp/kawaguchi-tozuka/
売主：中央住宅
施工会社：川村工営
管理会社：中央ビル管理

[422: 現場の人]

>>421 匿名さん

[423: 匿名さん]

段々何戸売れたのか分からなくなってきました。122戸とみていますが。
1期70、2期52、3期1次9で、残りが9戸なので。

[424: 匿名さん]

上の売れ行きが本当であれば戸塚安行には不釣り合いな戸数だったのかもしれないなと思ってしまいます。今まで小規模賃貸、戸建てが中心で徐々に人が増えてきていたと思いますが、さすがに200戸は学校や人口の循環の観点で良いことではないなと。5年ごとにこれぐらいの規模のマンションができるわけではなさそうですし。

[425: 匿名さん]

希望物件の選択肢は少なくなる分、販売が緩やかになるのは致し方無いかと。
でも、全戸売れてくれないと、修繕費等の計画がずれるので困るかも。

土地柄、戸建需要の方が有りそうですが、200戸のスケールメリットで価格やら修繕費やら安くはなっているはずなので、見守るしかありませんね。

TCTさん頑張って。

[426: 匿名さん]

ポラスさん駅から徒歩四分あたりのところに戸建これから作るみたいですけど、あそこら辺は戸建とても高いように感じますね。
ここのマンションとてもお手頃で良いと思うんですけどね。私は戸建を検討してましたが高いので諦めて、ここを買いました。十分満足してます。
引き続き東京中央建物さん頑張ってください！

[427: 周辺住民さん]

　≪ご参考≫

　戸塚安行駅から1～1.5キロ、徒歩12分から18分程度で、95～110㎡の土地、2階建て90～100㎡、
マイカー2台の駐車可、庭はなしか、あっても猫の額ほどの３LDKないし４DKがよく建売で出ています。
　その場合、3800万円前後。周辺環境でプラスマイナス400万円というのが、昨今の相場です。
　駅から徒歩4分の戸建てならば、それより20％、値段が高くなるか、物件が狭く小さくなるかと思います。

[428: マンション検討中さん]

徒歩4分の戸建ては、ルピアのちょっと奥手にあるようです。

3棟うりで敷地130㎡〜で価格4680万円～5680万円。

ただ、4分は土地の端ではかっているみたいなので
号棟によっては、実際もう少しかかりそう。それでも5〜6分？


ポラスなので間取りとか良さそうですが、5680万円は高い。

HPを見る限り、建物はそこまでのグレードではない気がします。

人それぞれだと思いますが、ルピアの方がお得感を感じます。

もうすぐ完成するので、気になる人は見比べてみてはいかがでしょうか？

※3500万円〜とかだったら、すぐに完売しそう。無理ですが、、、。

[429: マンション検討中さん]

道幅も広い駅近の整形角地は希少なのでまあ妥当な範囲かなと思います。
この価格に手を出せる買い手を見つけるのは大変かもしれませんが。

[430: 匿名さん]

ポラスさんの建ててるさらに奥に二棟既に完成してる四角い建物も5280万といい値段ですよね。こちらは別業者みたいですが。
ルピアｺｰﾄはまとめて土地を買えたってのも安さの一因ですかね？

[431: 匿名さん]

あくまで私の理解ですが、もともと病院の予定で、地代が高くなって断念しポラスが買ったわけですが、半分地下階を作り、8階建てにし、東、南、西と目一杯戸数を増やしたので比較的割安に出来たのではと思います。南は大丈夫だと思いますが、ここまで売れていないと将来的に心配になってしまいます。新築としては高くはないと思うのでね。

[432: 匿名さん]

4分の戸建ては土地だけでも2500万から3000万はすると思うので金額的には妥当かもしれません。5600万の所は3500万ぐらいするのでは。戸塚安行近辺で多い3000万から4000万円いかないぐらいの戸建ては建物代1000万から1500万円のリーズナブルなものです。パワービルダーの。それに比べたらポラスは少し高めですよね。建物は。

[433: 周辺住民さん]

　
　上記の土地152㎡、建物110㎡5680万円の妥当性を考えてみました。
　
　駅歩4分なら土地価格は㎡24万～27万。152㎡なら3648万円から4104万円になります。建物は新興パワービルダーの場合、㎡10万円でもつくりますが、ポラスなら信用問題になるので15万円はかけていそうです。
　従って、110㎡の場合、1650万円になり、合計の最大は5754万円です。
　つまり、決して安くはないが、高いとも言えない価格設定です。
　何故、高いとも言えないのかは、余程、品質に自信があるか、この街の発展に確信があるのでしょう。さらに、万一売れ残った場合に備え、やや高めに値段設定し、値引き分を見込んでおくのもよくあることです。
　結局、一戸建て物件の場合は土地の広さが肝になります。つまり資産価値です。
　仮に、年に約20万円近い固定資産税と都市計画税を払い続け、20年後、売却せざるを得なくなっても、地価は少なくも20％の上昇が見込めるという判断です。
　この場合、上物の評価は当然０になりますが総額4920万円で差損760万円、支払い済み税金計400万円弱のトータル支払いは1160万円。それでも20年、240か月で割れば、毎月5万円以下の家賃で住んでいたことになります。勿論、これは現金で買った場合の計算です。
　住宅ローンを組んでいれば、金利は別にかかりますが、ローン総額、ローン期間により支払額が違うので計算できません。しかし、現在のような低金利時代では、どう計算しても、家賃10万円の賃貸物件に住んでいるより、安くなるでしょう。
　そう考えれば、このマンションよりお得かもしれません。
　かもしれないというのは、あくまで住居に何を求めるかは人生観や価値観によるものですから。

[434: 匿名さん]

>>433 周辺住民さん
〉地価は少なくも20％の上昇が見込めるという判断です。

読んでいてなるほどと思ったのですが地価上がりますか？私は20%下がるほうが確率的にはありえるかなと思っています。
20年後は人口がかなり縮小しているので、駅近とは言え、現状より高くなることは考えにくいです。
15分以上駅から離れている所は目も当てられない状況になっていると思います。

[435: 周辺住民さん]

434さん、なるほど、仰る通りです。

　将来のことは誰にも分りません。ましてや、10年20年先のことは神のみぞ知ることです。
　特に最近の天変地異、国際情勢など、そもそも安心や安全を脅かす要素すら際限ありません。
　しかし、諸般の傾向や情勢を冷静に見つめれば、ある程度まで予測可能かと思います。
　以下、私見ですが、この地に資産価値が高いとする根拠を列挙します。

　①人口減少に歯止めがかからないのは自然の流れだが、その大半は地方の過疎化である。
　②首都圏ではほ横ばいであり、山手線内を穴としたドーナツ現象化が一層進む。
　③都心より20キロ圏、駅から1キロ以内、現在一坪100万円以下が絶好の狙い目になる。
　④自然の猛威に弱い（水が出る、地盤が脆い、道が狭い）場所は対象であっても敬遠される。
　④三多摩や神奈川では候補地がなくなり、千葉、埼玉の新興都市、区画整理地が人気になる。
　⑤駅から至近であっても、マイカーの複数所有が一段と進み日常生活では必須となる。
　（このサイトでも、駐車場の件は関心が高い）
　⑥街づくりは、舗装されレーン分けされた明るく広い道路がまず優先される。
　⑦旅行産業が一層活発になり、高速道路入り口への近さも大きなメリットになる。

　このように考えると、運賃が高いことのみ喧伝され、利便性が忘れられた感がある、この地の評価は上がることこそあれ、20％も下がることなどはまず有り得ないと判断します。
　なお、私は埼玉高速鉄道線開通の2001年にこの地に転居した者で、誰にも利害関係はありません。

[436: 匿名さん]

435さん（ありがとうございます。）
この場でやり取りする内容か分かりませんが。（マンションに興味のある方、申し訳ありません。）

私の見解ですが、
　①人口減少に歯止めがかからないのは自然の流れだが、その大半は地方の過疎化である。
　　　→今はそうですが。20年後は東京も減少に入っています。埼玉も大宮までのJR駅周辺に人口が集中していくのではないかと思います。
　②首都圏ではほ横ばいであり、山手線内を穴としたドーナツ現象化が一層進む。
　　　→現在もそうだと思いますが、逆ドーナツ化現象が加速すると思っています。
　③都心より20キロ圏、駅から1キロ以内、現在一坪100万円以下が絶好の狙い目になる。
　　　→駅から1キロは遠いですね。場所によりますが、駅から徒歩5分以内がベースになるかと思います。
　④自然の猛威に弱い（水が出る、地盤が脆い、道が狭い）場所は対象であっても敬遠される。
　　　→戸塚安行駅周辺はそれ程強くはないかと思います。議論の戸建て部分は少し高いところにあるかと思います。ただ地盤改良はしているようですね。ただここは適切な地盤改良していれば問題なさそうですね。
　④三多摩や神奈川では候補地がなくなり、千葉、埼玉の新興都市、区画整理地が人気になる。
　　　→ここは分かりません。区画整理地は人気になりそうですが、20年後には当てはまらないかなと思っています。
　⑤駅から至近であっても、マイカーの複数所有が一段と進み日常生活では必須となる。
　（このサイトでも、駐車場の件は関心が高い）
　　　→マイカーが必須地域は20年後は辛いですね。駅近辺がが栄えていることがより重要になっていくかと思います。完全自動運転化が達成されれば変わるかもしれませんが。戸塚安行は良いところですが、普通の人が考える魅力高い地域かというとかなり厳しいと思います。
　⑥街づくりは、舗装されレーン分けされた明るく広い道路がまず優先される。
　　　→ここは良いでしょうね。
　⑦旅行産業が一層活発になり、高速道路入り口への近さも大きなメリットになる。
　　　→ここは判断がつきません。

[437: 周辺住民さん]

　436さん、丁寧なご意見を書いてくださって恐縮しています。
　見解が違っても真面目に考えられていることは良くわかりました。世の評論家でも、異なる見方をしているのですから、それはそれで仕方ありません。
　もうひとつ、「マンションに興味ある方申し訳ありません」と書かれていますが、決してそんなことはないと思います。

　住宅購入とは何千万円ものお金を出し、あるいは何十年ものローンを組み、膨大な選択肢から一つだけ選ぶという大変困難な決断が要求されるのです。この地の未来を想像し、自分や家族の生活スタイルを熟考し、難しい結論を出すのです。
　ですから、この話題はこのルピアコート川口戸塚を購入した方、もしくは検討中の方に対し、貴重な判断材料を提供したものと思っています。
　
　自分の思うこの街の魅力は何か？価値は？将来は？世の中はどうなるのか？
　もう一度考えてみるテーマになったのではないかと、私は思います。

[438: 通りがかりさん]

ここを購入した者ですが、上記のやりとりはとても興味深い内容でためになります。

[439: 匿名さん]

目の前の公園が本格的に工事が始まったようですね。遊具はどんなのが設置されるか気になります。

[440: 匿名さん]

ワクワク

[441: マンション検討中さん]

隣の公園ですが、中高生が変にたむろっていると迷惑ですが、

小さな子供達が、元気に遊んでいると見ていてほのぼのしますし癒やされます。

駅前に交番があるので、変なたまり場にはならないことを願います。