シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン［旧：住友不動産戸部計画 横浜市西区］

[ご近所さん]

シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン
【工事名】（仮称）戸部計画新築工事
【建設地】神奈川県横浜市西区伊勢町３－１３３－１
【建築主】住友不動産
【用途】共同住宅,保育施設
【規模】ＲＣ造１３階建て１５棟延べ２万５０７１㎡
【設計】長谷工コーポレーション
【施工】長谷工コーポレーション
【工事着手】２０１７年１月
【完成時期】２０１９年３月

交通：京浜急行電鉄本線「戸部」駅から徒歩5分
JR京浜東北線「桜木町」駅から徒歩16分、JR京浜東北線「横浜」駅から徒歩19分
総戸数：294戸　
管理会社：住友不動産建物サービス
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tobe/

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.3.2 管理担当】

[1527: 匿名さん]

ズレた非難の執拗な連投はやめましょうよ。
「敷地が住民専用になれば良い」「知らない人の通り抜け道路に不安」と思うのは
このスレに投稿できないほどの問題発言なんですか。

[1528: 匿名さん]

>>1526
>>1527
そう、その通り。

>>1524
おつかれ。

[1529: マンション比較中さん]

1515、1526ですが、ズレた非難の執拗な連投とは何のことですか？
ちなみに、「敷地が…」とか「知らない人の…」は自由に発言されたらいいと思いますよ。
緩和措置のことを知らないレベルの人が、果たしてここを検討中なのか？と疑問を抱いたまでです。検討スレなのでねここは。

[1530: 匿名さん]

話が脱線しているようなので、以下のような検討をしてみる。

1)D棟70m^2　6500万の部屋を35年フルローン(1%)を組んで10年すんで売却する
2)同じような賃貸に10年住む

1)、2)のケースで収支の差額を計算する。

1)
ローン返済18.3万/月
管理修繕約3万/月
固定資産税約1万/月
売買諸経費3.3万/月(月割にした)
ローン控除―3.3万/月(月割にした)
計、22.3万/月

2)
賃料相場8500円/坪
(ほぼ同じ周辺環境の平沼橋駅前タワーリングスクエアの相場)
家賃　70m^2、18万/月
諸経費 　 　2万/月（敷金礼金更新料を月割にした）
計、20万/月

つまり賃貸の方が月あたり2.3万安いので10年では276万安い。
>>1501で計算したように10年売却だと300万残債割れする可能性が高いので
トータル収支では-576万

576万を10年の月割にすると、5万/月。
つまり5万/月をエクストラに出資してでもこのマンションが
欲しいという人は買ってもいい。
グロスであと500万くらい安ければ賃貸と同じくらいになる。
これからみるとデベは生かさず微妙に殺すような値付けをしている。
実需エリアなんだから、もっと庶民の側に立って値付けをしてほしい。
とんでもない値付けはみなとみらいや都心の3Aだけにしてくれ、
それでもあっちなら収支は悪くならないんだから。

[1531: 匿名さん]

否定を連投する人が「自由な発言」を主張しつつ、他人にレベル呼ばわりですか。
煽り発言で、明らかな検討阻害ですよ。管理人さん、よく見てね。

[1532: 評判気になるさん]

A棟の売れ行きが気になりますね

[1533: 匿名さん]

ここは間も無く完売しますよ。外観も整い、素晴らしさがよく伝わります。
南側の公園も毎日賑やかで、環境の良さも解かります。
立地も良好で値段も安い。今日でも完売していない方が不思議です。

[1534: 評判気になるさん]

私もとても良いマンションだと思います。
資産価値というよりも住環境として優れていると思います。
方便かもしれませんがＡ棟も売れ行き良いと営業さんは言ってましたよ。

[1535: 匿名さん]

やたらとA棟の売れ残りををご心配かと存じますが
大丈夫です。何の不安もありません。
ここは優れたマンションなんですから。

[1536: 匿名さん]

南側の「伊勢町もくせい公園」は人気も高く、毎日お子様連れママで盛況です。
週末になると公園西側の道路に路上駐車が連なり、はるばる車で来る人もいるようです。
こんなに素敵な公園も、このマンションを買った人からの市への提供公園です。
これだけでも立派な地域貢献です。ここは素晴らしいマンションなんです。
「10年後の売却を前提に損得計算する」などセコい事考えている場合じゃありませんよ。

[1537: 周辺住民さん]

ここが牢屋敷跡じゃなきゃ売れるんじゃないかな。

[1538: 評判気になるさん]

>>1536 匿名さん

もくせい公園は提供公園ではありませんよ。C棟の南側が提供公園です。

[1539: 評判気になるさん]

現地を見に行った際に立ち寄りましたが、もくせい公園は天気が良いと気持ち良いですね！子供も遊ばせましたが喜んでいました。
私は江戸時代に周辺がなんだったとか気にしないですね。

[1540: 評判気になるさん]

>>1537 周辺住民さん
くだらん

[1541: 匿名さん]

「伊勢町もくせい公園」は、売主が土地購入後に「市」に「提供」して
その予算で作られた公園ですよ。
もちろん「西側」に「売主の提供公園」もありますが
公園のレベルは全然違います。
つまり「伊勢町もくせい公園」は、このマンションがあってこその公園なんです。
ご理解いただけましたか。

[1542: マンション検討中さん]

市に提供して公園だと、土地購入の負担はマンション購入者なのかと思うと、公園以外のとても広い公開空地を含めて近隣の人のためにマンション購入者が負担してるのは虚しい感じがします。居住者専用ならわかるけど。。公園も出来たので隣に建物が出来る不安が消えて資産価値を押し上げてるんだけど、それ以上にかなり割高すぎて、前レスにあったようにリセールは気にするなと言われても不安なので。。西区内にもスーパーや駅にも近いマンションは沢山あるので。

[1543: 匿名さん]

牢屋敷なんかより、この場所に坪単３００つけるスミフの方がよっぽど怖いですｗ

[1544: 評判気になるさん]

>>1541 匿名さん
初耳です。ソースを教えてください。

[1545: 買い替え検討中さん]

江戸時代に何が？

[1546: 通りがかりさん]

久しぶりスレ拝見
近隣の人達に公開空地が荒らされるとか、心配事もある様ですが…
解体工事から始まって毎日地震の連続。
ここまで来るのにどれだけ近隣住民は泣かされたか。
お年寄りの多い古い街
新しい息吹を入れてくれるのは嬉しいですが、逆にマナー違反は程々に。

[1547: 評判気になるさん]

>>1546 通りがかりさん
まぁ近隣住民の方も一軒家を建てるときには多少周辺に迷惑もかけているでしょう。
その300倍の世帯が住むマンションですし、規模の大小に関わらずですがある程度は仕方ないですよね。望まれていなかったり不必要な施設ならまだしも、住居の建設ですから。
もちろん「当然だ！」なんて思ってないですし、私も自宅周辺の解体・建設で最近悩まされてました。

このマンションは落ち着いた住みやすい環境を求める人が購入しそうですし、価格帯的にもマナーの良い落ち着きのある人達が多く住むことを期待しています。
ついでに子供が嫌いな人は保育園が入ってるマンションは避けるでしょうし、ガラの悪い人達はこの価格の緑の豊かさが推しのマンションに惹かれるでしょうか。
モデルルームに来ている人達も穏やかな人が多く感じました。

[1548: 通りがかりさん]

>>1512 通りがかりさん
静かな街にマナーの悪い人達が引っ越してくる方が困ります

[1549: 匿名さん]

もうとっくに工事も終わったようですが、入居は始まらず空き家状態が続いてますね。

[1550: 評判気になるさん]

>>1549 匿名さん
入荷は始まってますよ

[1551: 匿名さん]

入荷？　現地モデルルームの販売資料の事かな。

[1552: 通りがかりさん]

今週の火曜日辺りから、入居は始まってますね。
週末は引っ越される方も多いのではないでしょうか。

[1553: マンション検討中さん]

>>1552 通りがかりさん
土日とも朝から晩まで、引越し業者のトラックが３、４台ずつ交代で停まってました！たくさん引っ越したみたいですね。

[1554: マンション検討中さん]

ここを検討中のものですが、駐車場が足りてないみたいですね。
それさえクリアできればそこそこ良い物件なのですが、、

[1555: 通りがかりさん]

>>1554 マンション検討中さん
どのくらい足りないのですか？

[1556: マンション検討中さん]

マンションの真ん中を通る公開通路に禁止のはずの自転車に乗ったまま通ったり、犬の散歩で通路の植栽にそそうやマーキングしている人がいました。。エントランスもあるので注意してくれないと。。駐車場はレスにあるほど不足してないかもしれませんが、この辺では珍しい外にむき出しの巨大な機械式立体なので、一番上の四段目に車があると、なんとなく圧迫感があるかも。

[1557: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1558: マンコミュファンさん]

>>1557 名無しさん
どこの箇所かよくわからないですが、書き込みを見る限り路上駐車してるようですし、警察に相談したら来てくれると思いますよ。
戸部警察署も近いですしね。

[1559: 匿名さん]

公開公園とは提供公園のことですか。

[1560: 匿名さん]

もくせい公園の事でしょ。路上駐車よくいますよね。
多くの人が車ではるばる来る陽当たりの良い素敵な公園です。
このマンションに住めばすぐに徒歩で訪れる事ができます。
まあ、なんて素晴らしい環境なんでしょう！

[1561: 通りがかりさん]

一言。
ベランダがスケルトンなので、洗濯物が丸見えですね
団地の様です
何とかなりませんかね

[1562: 匿名さん]

ベランダがガラスなのは素敵ポイントです。
眺望も良くなり居住環境の向上に効果があります。
団地ではありえない施設です。
洗濯物を隠すならガラスを目隠しにするシートも市販されているので
文句ばかり言わず少しはご自身で工夫されてはいかがですか。

[1563: 匿名さん]

バルコニーは共用部分（専用部分）なので外観を変更するようなことはNGのはず。ピンクのシートとか貼られちゃったらラブホでしょ。

せめて低層階は半透明にするとか配慮すればいいものを。

[1564: 通りがかりさん]

>>1562 匿名さん
1563さんの配慮すれば良いのに、と言う言葉が欲しかったのです

1562さんの文句ばかり言わず…
私はマンション住民ではなく、近隣の地元住民です
見た目の事を言ってるのです

[1565: マンション検討中さん]

昔のレスであったけどマンション隣のとても広い公園は売主が土地購入後に市に提供しているようなので、この公園及び公園以外のマンションを取り囲む広い公開空地も含めて近隣住民は無償で恩恵を受けられるけど、マンション購入者からすると、結果的に売主から公園や公開空地の土地代が上乗せされた高めの金額で購入するとなるとちょっと虚しい気がします。。マンション居住者専用ならわかるけど。。

[1566: 匿名さん]

>>1564
マンション住民ではないのによくこのスレを見つけたのね。

[1567: 匿名さん]

何でベランダに「ピンクのシートを貼るという非常識」を前提に文句言うのかね。
どうしてそれがラブホに見えると主張するのかね。この規模のマンションだよ。

目隠しシートは固着しない一時的なものなのでカーテンと同じ。
だから外観変更などに抵触しません。浅知恵で絡まないでね。

[1568: 匿名さん]

>1565

ここが具体的にどんな恩恵を受けているかわからないけど、公開空地を設定すると見返りに高さ制限や容積率の緩和処置を受けられる。住民も恩恵を受けていることは確か。

[1569: 匿名さん]

>1567


カーテンは専用部分。共用部分を勝手に変更してはいけない。

[1570: 検討板ユーザーさん]

確かに完成した物件を見ると、公園や公開空地側は見晴らしが最高だけど、ベランダがガラスみたいで洗濯物や部屋の生活感が丸見えです。。最近あまり見かけない巨大な屋外の機械式駐車場や昔風の屋外自転車置場を見ても、かなり高い金額の割には言われる通り団地的に見えてしまいます。。横浜中心部には珍しい、ゆとりある広い土地が、逆に公園を含む土地代にお金がかかりすぎてしまったのかなと。。

[1571: 匿名さん]

都市計画道路、工事中の騒音とか注意してるけど、既存不適格リスクは説明してないね。そっちの方が問題なんだけど。

[1572: 匿名さん]

ここは安い良心的物件です。建物も相応もしくは価格以上の物です。
土地の値段は場所によって様々ですが、西区のこの場所にしては
安いと思いますよ。
ガラス張りは高級感があって良いですね。
アルミ手摺などだと、それこそ団地です。
上層階に住むと、ガラスで良かったと思えます。

[1573: 匿名さん]

外から洗濯物丸見えの低層の透明ガラスパネルは団地感漂わしちゃってるけど。

[1574: マンション検討中さん]

近所に他人の家の洗濯物を覗いている人がいるみたいで、気持ち悪いですね

[1575: 匿名さん]

別に気持ち悪くはありません。
団地感もまったくありません。
住民でもないのに「洗濯物が見える」と連投する人の方が気持ち悪いですね。

[1576: 通りがかりさん]

透明ベランダ、見方ひとつで随分ご意見が違うのですね
良くも悪くも関心問題なのですね

[1577: 匿名さん]

別にこんな事が関心ある問題などではない。
ガラスなのは事前に知ったうえでの契約であり
いまこれに不満を書いているのは住民でもない近隣住民を名乗る人だ。
何が問題なのでしょうね。

[1578: 匿名さん]

>>1577 匿名さん
公園に遊びにきた時なんかに「ベランダに洗濯物干してあるのが丸見えなのは生活感あって嫌だ！」って言ってるんですかね？
生活するために購入してるマンションですし、そういうことを言ってる人は自分の家の洗濯物は外部から見えないようにしてるんですかね。
不思議です。

[1579: 名無しさん]

住む方としてはベランダからの景色を遮ることが無いので良いと思います。

[1580: マンション検討中さん]

透明ベランダ、露出な部屋着で出られないですね…下着干すのもちょっと…

[1581: 匿名さん]

大丈夫です。近隣の人はそれほどベランダを注視していません。
それよりも、リビングで座ったまま富士山が見える透明ベランダは最高ですね。

[1582: マンコミュファンさん]

個人的には透明ベランダ悪くないと思います。ただ、海沿いとか景観が良く、視線のない場所なら最高だけど、住宅街のど真ん中なので。。公園に囲まれて視線を遮るものが無いのが逆にデメリットになって、丸見えみたいなのはちょっと。公園側が坂なので余計マンションへの視線が水平に見えてしまいます。普通に曇りガラスで良かったと思うけど。。あと、車があると便利な場所なんだけど、車所有者からすると、大規模マンションなのに車寄せ的な屋根のあるスロープがなく、雨の日が辛い屋外機械式駐車場は厳しい。。使える店が近くに少ないのを除けば良い場所なんどけど。。

[1583: 周辺住民さん]

近隣住民ですが、毎日このマンションの近くを通りますが、公園側の坂道から洗濯物など見えますが、特に気になりません。ベランダで椅子に座って、景色を見ている人がいるなあと思うくらいです。

[1584: 匿名さん]

近隣住民ですが、べつに人様のマンションを監視などしません。
ベランダで何しようと居住者さんの勝手ですし、自己の価値観による批評などしません。
人様の生活居住空間を覗くのは卑しい行為ですし、意見するなど大きなお世話です。
近隣住民が「覗き」「批評」な変人ばかりと思われる投稿は迷惑です。

[1585: マンション検討中さん]

透明ベランダは完成して数ヶ月経っている物件なので実際に現物を見て納得して購入すれば問題無いと思うよ。住む人の考え方次第だからね。それより早くも賃貸が出ていたけど紅葉坂のマンションより狭い部屋で、こちらが新築とはいえ家賃がほぼ同じでした。同じなら立地や仕様、共有施設や地下駐車場を考えても紅葉坂を選ぶかと。ただ購入時の金額を計算するとギリギリの家賃設定かな。やはりこれまでの検討レス通り、戸部にしては高すぎたかな。。。実際に賃貸という市場にさらされて痛感しました。。

[1586: マンション掲示板さん]

>>1533 匿名さん
戸部駅周辺にスーパーがないのが、かなりマイナスです。
駅の途中あるわけでもない、小さいマイバスケットじゃ不便なんで。
お店はなくてもいいけど、スーパーが近くにないと生活が出来ませんよね。

[1587: 口コミ知りたいさん]

>>1586
一応、マンションの隣の商店街にスーパーはあります。
歩いて、7分くらいの距離にあります。
確かにでかいスーパーがありませんよね。

[1588: マンション検討中さん]

まいばすけっとは便利ですよ。最低限の品揃えはありますし、価格も安いです。普段は、まいばすけっとで、土日はオーケー等で十分かと。
それでも足りない物って何なんですかね。近くにFujiスーパーとコンビニもあります

[1589: 通りがかりさん]

ここら辺は住んでみると分かりますが、食材は商店街が安くて意外と使えますし、Fujiも品揃えが良く感じます。以前は都心に住んでましたが、値段が高く、人が多くてイライラする事も多かったので、私は今の環境で満足です。不便を感じるならネットスーパーの利用をお勧めします。
しいて言えば駅前にお弁当屋さんが無い事かなと思います。

[1590: 匿名さん]

そうですね。おいしい作り立て弁当屋さん、近所に欲しいですね。

[1591: 検討板ユーザーさん]

普段の買い物はフジスーパーやマイバスケットで大丈夫です。ただ、サミットやイオン、オーケー等のまとめ買いは車がないと厳しい場所かな。実際何ヵ月か住むと、近くの物足りない店より大型店に行くことが主になるので。。結局、駐車場料金の契約必須で支払い負担が増えるかなと。西区内でも同じ値段以下で大型店やJR等の主要な駅に近い車が不要なマンションも沢山あるので、このマンションは利便性の面やかなり高めの金額的にきついかな。。小中学校に近くて公園もあるので、資産価値はあきらめて子育てで考えると良いマンションです。

[1592: 口コミ知りたいさん]

>>1591 検討板ユーザーさん
他のマンションと比べて、土地が広くて緑が多いのは魅力ですが、その分植木の手入れ等でお金が掛かって、管理費や固定資産税が、他のマンションよりかなり割高になりそうで心配です。
ビックリなのが、既に完成してるマンションなのに、来年4月末まで入居が出来ないことです。
来年4月に入居したら、新居なのに「築1年」になるって有り得ないです。
スマフは強気な商売しますね。

[1593: 口コミ知りたいさん]

>>1591 検討板ユーザーさん
資産価値があるマンションじゃないのですか？
敷地が広いですし。

[1594: マンション検討中さん]

>>1592 口コミ知りたいさん
スマフ笑

[1595: 匿名さん]

>>1592 口コミ知りたいさん
今販売中の部屋を購入しても入居は来年の4月なんですか？

[1596: 口コミ知りたいさん]

>>1595 匿名さん
4月末らしいですよ。
GW明けになるかもしれないですね。

[1597: 口コミ知りたいさん]

>>1594 マンション検討中さん

誤字があり大変失礼いたしました。

[1598: 口コミ知りたいさん]

>>1596 口コミ知りたいさん

確かに、来年４月入居という記載になってますね。
既に完成しているマンションなのに、早く引っ越したい人を断る意味ってあるのですかね？

[1599: 口コミ知りたいさん]

来年4月入居だと、増税前に買っても消費税が10%ってことですか？

[1600: 匿名さん]

スミフはこれから契約する完成物件の引き渡しをどこも来年の４月以降にしてる。すぐ入居すれば消費税８％にもかかわらず。

[1601: 口コミ知りたいさん]

>>1600 匿名さん
情報ありがとうございます。
スミフ、最悪ですね！！
完成物件なのに、入居できるのが1年弱も先って酷い会社ですね。
他の不動産会社なら、こんな売り方しないのにって思いますね。

[1602: マンション検討中さん]

消費税10%引き渡しってスミフには何のメリットがあるんですか？国への忖度？

[1603: 口コミ知りたいさん]

>>1601 口コミ知りたいさん
新築で家を買ったにもかかわらず、共有部分のゴミ捨て場や、エレベーターは1年前から既に住まれている方が使ってるから、新しくないってことですね。

[1604: 口コミ知りたいさん]

>>1603 口コミ知りたいさん
1年間で、未入居の部屋がホコリだらけになるけどハウスクリーニングでもしてくれるのですかね？
してくれなかったら、絶対嫌ですよね。

[1605: 口コミ知りたいさん]

>>1602 マンション検討中さん

スミフは消費税8%で土地を買ったくせに、スミフ都合で10%で売りつけるって、許せないですね。

[1606: 口コミ知りたいさん]

>>1605 口コミ知りたいさん

これで、客を何組も逃すような？？
良いマンションなのに。

[1607: 口コミ知りたいさん]

>>1606 口コミ知りたいさん
マンションが良くても、売り方がわるいです。

[1608: 匿名さん]

>>1605 口コミ知りたいさん
土地には消費税はかかりません。
勉強しましょう

[1609: 評判気になるさん]

>>1591 検討板ユーザーさん

小中学校に近く公園がある。これも資産価値になると思いました。価格に対して資産価値が妥当になるかどうかは悩みますね。

[1610: 検討板ユーザーさん]

価格に対しての資産価値はこれまでのスレ通り苦しいかな。。実際に早くも賃貸で出てる価格が戸部駅の賃料相場から著しく乖離していることからも、購入価格をペイするために高い賃料設定にしないといけないけど、とても戸部の相場からは高すぎます。。同じ価格なら立地や仕様、地下駐車場もある紅葉坂のマンションに流れるので賃貸に出せるような資産性は非常に厳しいです。。立地はそこそこ悪くないのに値段が高すぎました。。

[1611: マンション検討中さん]

個人的には良いマンションだと思います

[1612: eマンションさん]

周りにスーパーやドンキがないのが痛いね。
あと坂が多い。
周りが寂しいね。
上記の理由でかうのを止めたよ

[1613: 評判気になるさん]

魅力的なスーパーが近くにないのは残念ですが、ドンキがないのはむしろ好材料。
もちろんそれぞれの価値観ですが。

[1614: 購入経験者さん]

週末に車でオーケーでまとめ買い、ウィークデーはまいばすけっとで足りない食材を補充しています。大型スーパーが徒歩圏内にあっても、重いスーパーの袋を下げて歩くのは大変なので、結局車で行くほうが便利かと思います。ということで全く問題なく生活できています。

[1615: 通りがかりさん]

マンション前の道路（横浜駅根岸道路）は比較的交通量が多いですね。騒音は大丈夫ですか。

[1616: 購入経験者さん]

当方　B棟住人ですが、全く静かで車の存在を感じておりません。C棟も同様かと思います。
その他の棟は知りません。

[1617: マンション検討中さん]

幹線道路に面したB棟で静かであれば安心ですね

[1618: 名無しさん]

>>1615 通りがかりさん

夜は、車の通りはほとんど無くなり静かです。
買い物も、不自由というほどではありません。サミットも意外と近いです。

[1619: 検討板ユーザーさん]

幹線道路側はE棟です。BC棟は住宅地側です。住宅地側は確かに静かだと思います。またサミットはJRの線路をまたぐ陸橋の向こう側で車があれば近いですが、徒歩は陸橋隣接の歩行者階段から行けるけど買い物荷物を考えると遠いので歩く人はいないかな。自転車でも近くの陸橋は自動車専用なのでかなり遠回りしないと行けません。車がないと正直苦しい場所かな。。

[1620: マンション検討中さん]

E棟側はうるさそうですね

[1621: 名無しさん]

>>1619 検討板ユーザーさん
サミットまでの道は、西区役所前の道をまっすぐ自転車で行けば10分くらいで
線路を超えるのも皆さん自転車ですね
たしかに徒歩では遠いです

[1622: 検討板ユーザーさん]

西区役者前の陸橋は近所の人は知ってるけど細い片側一車線の陸橋で自転車は危ないので通る人はほとんどいないかな。。サミットに行くとき車で通るけど事実上自動車専用みたいな感じです。いろんな店舗が入居してるサミットより大変劣るけど食料品だけならサミットは諦めて自転車でフジスーパーで良いんじゃないかな。

[1623: 名無しさん]

>>1620 マンション検討中さん

そうでもないですよ

[1624: 評判気になるさん]

車がないとしょぼいスーパーしか行けないのか…急遽薬などを買いたい時はどうしたらいいですか？

[1625: 名無しさん]

>>1624 評判気になるさん
戸部駅前のローソンでは薬を販売してます

[1626: マンション掲示板さん]

>>1624 評判気になるさん
先日風邪を引いたので藤棚商店街のセイジョーで薬を買いました。歩いて10分かからないくらいですね！