シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン［旧：住友不動産戸部計画 横浜市西区］

[ご近所さん]

シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン
【工事名】（仮称）戸部計画新築工事
【建設地】神奈川県横浜市西区伊勢町３－１３３－１
【建築主】住友不動産
【用途】共同住宅,保育施設
【規模】ＲＣ造１３階建て１５棟延べ２万５０７１㎡
【設計】長谷工コーポレーション
【施工】長谷工コーポレーション
【工事着手】２０１７年１月
【完成時期】２０１９年３月

交通：京浜急行電鉄本線「戸部」駅から徒歩5分
JR京浜東北線「桜木町」駅から徒歩16分、JR京浜東北線「横浜」駅から徒歩19分
総戸数：294戸　
管理会社：住友不動産建物サービス
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tobe/

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.3.2 管理担当】

[1501: 匿名さん]

近隣でここと比較できる物件としては平沼橋駅前のタワーリングスクエアがある。
ここは築12年で、230万前後で取引される。これを参考に駅まで徒歩距離の補正(1分伸びるごとに坪単-4万)と、市況調整-10%をすると、ここのD棟70m2 6500万(坪単価300とする)くらいの部屋の10年後の売却想定額は4563万。金利1%の35年フルローンを使うとすると10年後の残債は4868万。つまり残債割れです。
ってか、ここ最近はどこも高くて残債割れしない物件なんて殆どない。新築は趣味のものなんだよ。ここなんて300世帯もあるので、数年もたてば中古がでるだろうし、それを買い叩くのが吉。

[1502: 匿名さん]

この物件に決めました？

[1503: 通りがかりさん]

数年後に値段が下がれば良いですけどね

[1504: 匿名さん]

１０年後の売却予想？１０年後の事なんて得意になって語る姿は珍奇ですよ
残債割れなんてここで書くべきではありません。
マンションの検討版なんですから。
１０年も住んだ挙句、利益を出そうなんてセコいですよ。
「ここに住みたい」と「これで儲けたい」は、根本的に違います。
私は今、ここに住むのは良いと思います。

[1505: 匿名さん]

中古で安く出るのを待つなんて駄目ですよね。
所詮安くしてでも手放したい部屋ばかりなんだから。
良い部屋は安くは出てきません。安く出る中古は所詮その程度のものです。
「残債割れ物件の中古を買い叩くと吉」なんて支離滅裂な意見に騙されないでね。
多少無理してでも、買うなら新築の優れた間取りに限ります。
購入する空間は、自分の未来を決めると思って選択しましょうよ。

[1506: 匿名さん]

実需であってもリスクヘッジの為に残債割れの可能性の有無を検討するのはあたりまえ。
むしろ物件購入検討の主要項目だ。ただ未来を買いまーすなんて舞い上がるのは飛んで火に居る猪武者。

こういう投資マネーが流れ込まない実需エリアのマンションは、人が済んだ途端、冷徹な中古市場の仲間入りをする。
バブルで元値が釣りあげられてるだけに、売却せざるをえなくなったときのリスクは高いものと認識すべきだ。

300世帯もあるので、数年もたてば中古はポロポロ出だす。住み心地がいまいちーなんて理由だけじゃなく
転勤、リストラ、離婚、、理由は様々。故にいい部屋もでてくる。

特に今すぐ買わなくてはならない。新築じゃなきゃだめなんです！という信仰等、
特段の理由があるわけではないのなら、極端に釣り上がった新築プレミアが剥がれた中古を買いたたくのは賢い選択。

[1507: 匿名さん]

中古物件に住んだ人は転勤・リストラ・離婚はしないのですか？変な信仰ですね。

[1508: マンション検討中さん]

これまでのスレにもあったけど、やっぱりこのマンションは周辺戸建に比べても高めでマンション全体が高騰してる中でも、かなり強気な値段だと思います。。場所はそんなに悪くないけど、買い物等考えると車必須になり駐車場代も上乗せするときついです。。機械式駐車場のメンテや一般の人も通れるマンション真ん中を通る通路や広すぎてかつ沢山の植栽等がある公開空地も早い段階で汚されそうで修繕費も結構辛そうです。。

[1509: 通りがかりさん]

買いたい人は買う。買いたくない人は買わない。
それで良いのではないでしょうか。

[1510: 匿名さん]

メンテや修繕費なんて総戸数の多いマンションの場合、個人負担は
僅かなものになります。安心してください。
個人的には、「敷地は居住者専用」としてオートロックのゲートを望みます。

[1511: 評判気になるさん]

中古で買われると困っちゃう人なんているの？

[1512: 通りがかりさん]

確かにこれだけ広い公開空地に木々がたくさんあって、一般人も通行可能な中央通路に修繕費かけるの虚しいので居住者専用にしてほしいてすね。。隣に公園もあるし、近隣の子供たちやマナーの悪い人に雑に使われると嫌なので。。

[1513: マンション比較中さん]

居住者専用にするのは無理だよ。公開緑地や通路を設けることで横浜市から建築上の緩和措置をうけてるみたいだから。で、A棟の売れ行きはどうなのよ？

[1514: 匿名さん]

「建築上の緩和措置」なんて受けている？　本当ですか？

[1515: マンション比較中さん]

>>1514 匿名さん
受けてますよ。高層の建物が建てられない場所に、12階建てが実現しました。

[1516: 通りがかりさん]

>>1515 マンション比較中さん
10階ですね

[1517: 通りがかりさん]

平沼橋計画
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=55701

[1518: 匿名さん]

横浜市内のほとんどのマンションが
居住者以外の人も敷地内に入れるし
出入口が地形上２以上の所は通り抜けできる。
でも、どこも緩和措置など無いよ。
ここだけが緩和の恩恵とは考えられません。
高さも３０．９９メートルを守って規制通りだし。
適当な推測を書くのは不適切だよ。階数も知らない程度の人がね。

[1519: 匿名さん]

＞＞１５１５さんは存在しない階を緩和措置の証拠という主張なんですね。

[1520: 通りがかりさん]

>>1518 匿名さん
確かに適当な推測を書くのは不適切ですね笑
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tobe/public01.html

[1521: マンション検討中さん]

緩和措置を知らないなんて、まともに検討すらしてないのでしょう
調べればすぐわかるし、マンションギャラリーに行けば営業から説明もあります

[1522: 匿名さん]

横浜市市街地環境設計制度の適用を受けて容積率と高さ制限の緩和を受けています。
本来は高さ制限１５ｍ地域です。
　http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/shidou/shigaichi/shigaichi/kan...

[1523: 匿名さん]

>>1518
1518、 1506と1501は同じ人？

[1524: 匿名さん]

1501,1506,1513が同じ人だよ。つまり私。
既契約者には申し訳ないが、A棟の売り上げが渋くなることを望む。
独占でやりたい放題の値付けをするメジャー７には反省してほしい。
その上で、>>1517が反省価格で出てくることがあればいいなー、
ってそんなことはまずないと思うが。。
岡野公園の横の野村の値付けもひどいですな・・・

[1525: マンション比較中さん]

>>1519 匿名さん
1515ですが、すみません間違いました。10階ですね。

[1526: マンション比較中さん]

>>1518 匿名さん
1515ですが、あなたは検討していないのがバレバレなんでこのスレに来るのが不適切ですね。

[1527: 匿名さん]

ズレた非難の執拗な連投はやめましょうよ。
「敷地が住民専用になれば良い」「知らない人の通り抜け道路に不安」と思うのは
このスレに投稿できないほどの問題発言なんですか。

[1528: 匿名さん]

>>1526
>>1527
そう、その通り。

>>1524
おつかれ。

[1529: マンション比較中さん]

1515、1526ですが、ズレた非難の執拗な連投とは何のことですか？
ちなみに、「敷地が…」とか「知らない人の…」は自由に発言されたらいいと思いますよ。
緩和措置のことを知らないレベルの人が、果たしてここを検討中なのか？と疑問を抱いたまでです。検討スレなのでねここは。

[1530: 匿名さん]

話が脱線しているようなので、以下のような検討をしてみる。

1)D棟70m^2　6500万の部屋を35年フルローン(1%)を組んで10年すんで売却する
2)同じような賃貸に10年住む

1)、2)のケースで収支の差額を計算する。

1)
ローン返済18.3万/月
管理修繕約3万/月
固定資産税約1万/月
売買諸経費3.3万/月(月割にした)
ローン控除―3.3万/月(月割にした)
計、22.3万/月

2)
賃料相場8500円/坪
(ほぼ同じ周辺環境の平沼橋駅前タワーリングスクエアの相場)
家賃　70m^2、18万/月
諸経費 　 　2万/月（敷金礼金更新料を月割にした）
計、20万/月

つまり賃貸の方が月あたり2.3万安いので10年では276万安い。
>>1501で計算したように10年売却だと300万残債割れする可能性が高いので
トータル収支では-576万

576万を10年の月割にすると、5万/月。
つまり5万/月をエクストラに出資してでもこのマンションが
欲しいという人は買ってもいい。
グロスであと500万くらい安ければ賃貸と同じくらいになる。
これからみるとデベは生かさず微妙に殺すような値付けをしている。
実需エリアなんだから、もっと庶民の側に立って値付けをしてほしい。
とんでもない値付けはみなとみらいや都心の3Aだけにしてくれ、
それでもあっちなら収支は悪くならないんだから。

[1531: 匿名さん]

否定を連投する人が「自由な発言」を主張しつつ、他人にレベル呼ばわりですか。
煽り発言で、明らかな検討阻害ですよ。管理人さん、よく見てね。

[1532: 評判気になるさん]

A棟の売れ行きが気になりますね

[1533: 匿名さん]

ここは間も無く完売しますよ。外観も整い、素晴らしさがよく伝わります。
南側の公園も毎日賑やかで、環境の良さも解かります。
立地も良好で値段も安い。今日でも完売していない方が不思議です。

[1534: 評判気になるさん]

私もとても良いマンションだと思います。
資産価値というよりも住環境として優れていると思います。
方便かもしれませんがＡ棟も売れ行き良いと営業さんは言ってましたよ。

[1535: 匿名さん]

やたらとA棟の売れ残りををご心配かと存じますが
大丈夫です。何の不安もありません。
ここは優れたマンションなんですから。

[1536: 匿名さん]

南側の「伊勢町もくせい公園」は人気も高く、毎日お子様連れママで盛況です。
週末になると公園西側の道路に路上駐車が連なり、はるばる車で来る人もいるようです。
こんなに素敵な公園も、このマンションを買った人からの市への提供公園です。
これだけでも立派な地域貢献です。ここは素晴らしいマンションなんです。
「10年後の売却を前提に損得計算する」などセコい事考えている場合じゃありませんよ。

[1537: 周辺住民さん]

ここが牢屋敷跡じゃなきゃ売れるんじゃないかな。

[1538: 評判気になるさん]

>>1536 匿名さん

もくせい公園は提供公園ではありませんよ。C棟の南側が提供公園です。

[1539: 評判気になるさん]

現地を見に行った際に立ち寄りましたが、もくせい公園は天気が良いと気持ち良いですね！子供も遊ばせましたが喜んでいました。
私は江戸時代に周辺がなんだったとか気にしないですね。

[1540: 評判気になるさん]

>>1537 周辺住民さん
くだらん

[1541: 匿名さん]

「伊勢町もくせい公園」は、売主が土地購入後に「市」に「提供」して
その予算で作られた公園ですよ。
もちろん「西側」に「売主の提供公園」もありますが
公園のレベルは全然違います。
つまり「伊勢町もくせい公園」は、このマンションがあってこその公園なんです。
ご理解いただけましたか。

[1542: マンション検討中さん]

市に提供して公園だと、土地購入の負担はマンション購入者なのかと思うと、公園以外のとても広い公開空地を含めて近隣の人のためにマンション購入者が負担してるのは虚しい感じがします。居住者専用ならわかるけど。。公園も出来たので隣に建物が出来る不安が消えて資産価値を押し上げてるんだけど、それ以上にかなり割高すぎて、前レスにあったようにリセールは気にするなと言われても不安なので。。西区内にもスーパーや駅にも近いマンションは沢山あるので。

[1543: 匿名さん]

牢屋敷なんかより、この場所に坪単３００つけるスミフの方がよっぽど怖いですｗ

[1544: 評判気になるさん]

>>1541 匿名さん
初耳です。ソースを教えてください。

[1545: 買い替え検討中さん]

江戸時代に何が？

[1546: 通りがかりさん]

久しぶりスレ拝見
近隣の人達に公開空地が荒らされるとか、心配事もある様ですが…
解体工事から始まって毎日地震の連続。
ここまで来るのにどれだけ近隣住民は泣かされたか。
お年寄りの多い古い街
新しい息吹を入れてくれるのは嬉しいですが、逆にマナー違反は程々に。

[1547: 評判気になるさん]

>>1546 通りがかりさん
まぁ近隣住民の方も一軒家を建てるときには多少周辺に迷惑もかけているでしょう。
その300倍の世帯が住むマンションですし、規模の大小に関わらずですがある程度は仕方ないですよね。望まれていなかったり不必要な施設ならまだしも、住居の建設ですから。
もちろん「当然だ！」なんて思ってないですし、私も自宅周辺の解体・建設で最近悩まされてました。

このマンションは落ち着いた住みやすい環境を求める人が購入しそうですし、価格帯的にもマナーの良い落ち着きのある人達が多く住むことを期待しています。
ついでに子供が嫌いな人は保育園が入ってるマンションは避けるでしょうし、ガラの悪い人達はこの価格の緑の豊かさが推しのマンションに惹かれるでしょうか。
モデルルームに来ている人達も穏やかな人が多く感じました。

[1548: 通りがかりさん]

>>1512 通りがかりさん
静かな街にマナーの悪い人達が引っ越してくる方が困ります

[1549: 匿名さん]

もうとっくに工事も終わったようですが、入居は始まらず空き家状態が続いてますね。

[1550: 評判気になるさん]

>>1549 匿名さん
入荷は始まってますよ