シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン［旧：住友不動産戸部計画 横浜市西区］

[ご近所さん]

シティテラス横濱サウス ザ・ガーデン
【工事名】（仮称）戸部計画新築工事
【建設地】神奈川県横浜市西区伊勢町３－１３３－１
【建築主】住友不動産
【用途】共同住宅,保育施設
【規模】ＲＣ造１３階建て１５棟延べ２万５０７１㎡
【設計】長谷工コーポレーション
【施工】長谷工コーポレーション
【工事着手】２０１７年１月
【完成時期】２０１９年３月

交通：京浜急行電鉄本線「戸部」駅から徒歩5分
JR京浜東北線「桜木町」駅から徒歩16分、JR京浜東北線「横浜」駅から徒歩19分
総戸数：294戸　
管理会社：住友不動産建物サービス
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tobe/

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.3.2 管理担当】

[1003: 匿名さん]

そうなんですよ。ここは売主が土地を異様な高値で取得しているんですよ。
大手のプロが何故そうしたか解かりますか。
この街に発展性が期待出来るからなんですよ。
つまり現在の価格は将来を考えると「安い」と言う事なんです。
理解できましたか？

[1004: 匿名さん]

>1003 新手のネガ？
このスレ遊ばれてしまってますね•••

[1005: マンション検討中さん]

まあでも、1戸辺り約2000万円の土地代込みとすると、住友だしそのぐらいの値段なのでしょうね。
でも決して割安ではないですよね。

[1006: マンション検討中さん]

ゴミ捨て場が一箇所しかないところで迷ってます。
それと、このマンションの向かい公園側で今工事しているのは建売一戸建てなのでしょうか？

[1007: 名無しさん]

ハウスプランという会社が手掛けてるみたいですね。
http://www.house-plan.co.jp
安い建売業者みたいです

[1008: マンション検討中さん]

>>1006 マンション検討中さん

先月、重要事項説明を受けた中では、
周辺の建築状況は個人宅と2階建てのアパートくらいでした。

私は、至近の財閥系マンションを検討してましたが、敷地内にごみ捨て場がなく、こちらにしました。
確かに、敷地が広いので2箇所欲しいところですね。

[1009: マンション検討中さん]

戸部エリア、マンションPER上昇中ということで、どこかの雑誌で注目エリアになってましたね。まあ、それ以外で利点を見出せなければ買うべきではないと思いますが。
何人か仰っているように、営業スタッフ(1期)は微妙でしたね笑
「売らないといけないところ」には優秀なスタッフ、「売れるところ」にはそうでもないスタッフを配置するらしいので、住友はこの物件を「売れるところ」だと考えているんでしょうか。

[1010: 匿名さん]

戸部周辺に長らく住んでますけど、街の発展性には乏しいですよ。全ての土地に建物が建ってしまっているし、再開発するならもっと横浜駅寄りにするだろうし。藤棚商店街もちょっと規模が小さい。
良くも悪くも完成されているので、慣れれば住みやすいかな？ただ一国沿いはやはり騒がしい。
似たような敷地のつくりやターゲット層として紅葉坂レジデンスが近い印象ですけど元々の資産性が異なりますから、ここは周辺をよく歩いてみて、気に入った人だけが長く実需で住む、それが後悔しない買い方かなと勝手に思ってます。

[1011: 通りがかりさん]

至極ごもっともですね。同感です。

[1012: 匿名さん]

最初から買う気の無い人にいわれてもなあ。
近所に住む人と、検討している人は視点が違うと思うんだよね。

[1013: 名無しさん]

ここに永らく住んでいますが、発展されても困るなぁ。ってか、ここの値段を出せる、ローン組めるなら戸建てにした方が住みやすい土地ですよ。
どなたかが書かれてましたが、北仲を買った方がいいよ。あんま値段変わらなくて、リセールききそうだし。

[1014: マンション検討中さん]

>>1013 名無しさん

北仲と比べること自体おかしいでしょ。
似ても似つかない物件ですよね？

北仲と本気で迷うなら、そりゃ、止めた方がいいわ(爆笑)
ニーズが全く違います。

[1015: 匿名さん]

別に爆笑するほど面白い文でもない。

[1016: 匿名さん]

長谷工施工でも、こちらは二重床ですかね？戸境壁はやっぱり二重壁ですかね？

[1017: 名無しさん]

>>1014 マンション検討中さん
別に爆笑するほど面白い文でもない。

[1018: 匿名さん]

>>1014 マンション検討中さん
マンションのニーズなんざ実需か投資の2択でしょうに比較対象にあげて何がおかしい。
あと、別に爆笑するほど面白い文でもない。

[1019: 周辺住民さん]

紅葉坂とここを一緒にしないでもらいたいですね。

[1020: 通りがかりさん]

ここのマンションはとても良いマンションだと思います。他と比べすぎずファミリー層で埋まれば良いと思います。
ネガで盛りがるのは人気の証拠です。確実に売れると思いますよ。スレ民のみなさん良いお年を〜〜

[1021: 口コミ知りたいさん]

すみませんマンション購入検討初心者なのですが、
第二期（2018年2月下旬開始予定）で、販売戸数 5戸 とは、5物件しか販売しないということなのですか？
どの部屋が売り切れているとか、第二期ではどの部屋が販売されるという情報はありますか？
ご教示ください。

[1022: 匿名さん]

住友は購入希望者に合わせて販売住戸を決めるので、今から行っても第２期を買うことはできません。要するに第２期の購入権利者が５組ということです。
本気で購入意思があるのであればいつでも行って買うことができます。予算を告げるとそれに合わせていくつかの間取りを勧められ、気に入ればローン審査に進んでＯＫとなれば第３期購入者となることができます。他の人がその住戸を欲しいと言ってきてもなんだかんだ言って排除してくれますのであなたは確実にその部屋を購入できます。
ただ、最初の時点で購入能力で選別されますのですべての空き住戸を見せてもらうことは難しいです。

[1023: 口コミ知りたいさん]

>>1022 匿名さん
迅速で分かりやすいご回答をありがとうございます！理解できました。
第一期で何戸契約に至ったのか私は知り得ませんが、総戸数294戸もあるのに、第二期はたった5組なのですね…。
しかし、抽選ではなく早者勝ちで決まっていくということならば、一度早めに足を運んでみます。

[1024: マンション検討中さん]

他の棟はいつ販売開始なのかな？

[1025: 通りがかりさん]

ここのマンションの購入を決めた者です。
本当に検討したい方のお役に立てたらと思いまして。

エリアは職場の関係で品川区、大田区、横浜駅付近、戸塚で予算、通勤の便、駅近、日当り、眺望、駐車場有、地盤、収納、帰り道にスーパー有、大手デベ物件、治安が良い、事故物件でない、お墓が見えない、川の氾濫津波の心配がないという譲りなくない条件（欲張りですが）で探しました。

いくつも見ましたがやはり条件を満たすところがなく、最終、予算は少しオーバーしましたが、ここに決めました。

田舎から出てきたので、治安がよく分からなかったのと、駅付近スーパーは少ないのでOKに車で買出しが必要だったりしますが、他条件は満たしていたのでここに決めました。

あと、まだ施工中なので事故物件にならないことを祈ってます。。。

まだ公開されていない所（南向 公園側ではない方）もありますが、一部を除き売れやすいところから公開しているみたいなので、余計なお世話かもですが、もしご興味があれば早めに行った方がいいと思います。

[1026: 購入経験者さん]

実は私もそうなんですが、この手の掲示板は放っておくとすぐ｢高いの｣｢安いの｣といった投資目線の話題に流されてしまい、本当に住みたい人のための有益な情報交換の場にから乖離していくことが多いです。
実需も投資も経験者である者としては、初めにこのマンションはやや割高だということ(ある程度長く住まないと売却時に残債が多めに残ってしまうという意味で)は承知のうえで、尚それ以外の部分に良いところの多いマンションだと思います。
過剰に割高だの安普請だのいう意見は合理性が無くマンションスレに居付いている典型的なネガですから、反論するのは馬鹿げており一切無視するに限ります。

なお、住友は売り方は秘密主義で評判宜しくないですが、管理は安い割に良質です(三井、三菱、住友、東急に住んだことあります)ので、購入後の問題発生は少ないはずです。

[1027: eマンションさん]

>>1026 購入経験者さん
ご参考までに。

比較検討している者です。
ご経験から三井、三菱、住友、東急で、管理で問題や不満などのご経験があれば教えて頂けないでしょうか？

[1028: 購入経験者さん]

>>1027 eマンションさん
当然その建物ごとに違うとは思うのですが、東急については管理システム的に洗練されていない感じはしましたね。
例えば受付で書類等を提出した際(総会の出席票等ではなく)、三井三菱住友は書面で受領証をすぐ出しますが、東急は笑顔で終わりとか。そんな程度です。
基本的にはどちらもグループ物件でしたから手抜き的なことはありませんでした。その意味では大手の大型物件なら評判に関わるので問題は起こりにくいとおもいますが、その中でも住友が管理は居住者目線に近いように感じました。

[1029: 匿名さん]

「高い」「安い」は投資目線ではなく、購入者目線です。
真の投資ならいちいち投稿などしません。惑わされないでください。

[1030: マンション検討中さん]

ここに決めようと考えている者です。
投資といった考えの面では、マンション購入素人の為言及を控えますが
この周辺の新築物件の中では非常にバランスのいい物件だと実感しています。

ただ、インテリアセレクトがないのが痛い..
床の色がチープなホワイトウッド調でめちゃくちゃ汚れそう。
ご契約を決めた方はインテリアに関し、どういった対策考えていますか？

[1031: 通りがかりさん]

竣工してすぐリフォームする人って時々いますよ。フローリング全面張替えだけならほんの30万くらい。

[1032: 匿名さん]

長谷工でこの価格は強気ですね。
いまの売れ行きどうなんでしょうか…。
今後、値上げするのか値下げするのか気になります。

[1033: 評判気になるさん]

>>1030 マンション検討中さん
こちらのマンションを購入した者です。

床だけ張り替えても扉等絡んでくるので、なかなか難しいですよね。
私もインテリアセレクトが重要で、まだセレクト可能な階を選び、モデルルームよりも濃い色にしましたよ。

[1034: マンション検討中さん]

>>1030 マンション検討中さん
一期の募集初期であれば床材の色を3色から選べたと思います（勘違いだったらごめんなさい

[1035: マンション検討中さん]

>>1034 マンション検討中さん

勘違いではないです。
売り出し当初は、3色から選べました。

現在、カラーを選べる部屋は、ほとんどありません。本当に一部の上層階のみと言われました。
現地を見ると、結構、建物が立ち上がって来てますので致し方ないですね…

[1036: マンション検討中さん]

ここ、価格を上げて来てますよね？

この掲示板の価格のページを見ると、
1期は『C棟6階 70.52平米 5790万円』。
同じく、掲示板の見学期に最新の価格表の画像が出てます。『C棟6階 70.44平米 5990万円』。

全く同じ間取りではないですが、
どちらも角部屋でないし環境に差があるとも思えないし、
高い部屋の方が気持ち狭いし…

スミフらしいね。

[1037: マンション検討中さん]

>>1036 マンション検討中さん
一期が一番安くて二期三期と募集が進むにつれて値上げして行く傾向が強いみたいですよ。
住友不動産は売れなくても値下げしないらしいので、もし購入を検討されているのでしたら早めに決めてしまった方がいいかもしれませんね。

[1038: マンション検討中さん]

>>1037 マンション検討中さん

結構、露骨に上げますね(笑)
200万ですもんね…

[1039: 匿名さん]

まあスミフは価格変えることを公言しているからね。
文句も言えない。

[1040: 匿名さん]

第一期のときは値下げした部屋があったんですけどね。

[1041: マンション検討中さん]

竣工前に売り切ることを目標にしないスミフ的に、販売は順調なんだろうね。

『順調です。毎月10～15戸くらい売れてますから』だとさ。

[1042: マンション検討中さん]

住友は足元見てるよね。ボッタクリバーと同じだわ。

[1043: 匿名さん]

これだけ広いと、固定資産税も高くなりそうですが、いくらくらいになるのでしょう。お詳しい方いらっしゃいませんか。

[1044: マンション検討中さん]

同じ横浜でも700戸瞬間蒸発するマンションもあれば、ここみたいに10-15戸じとーっと売るとこもあるわけね。200万くらい値上げしとかないと、後半売れ残りの値下げ交渉に耐えられないから、これくらいは当たり前のことだと思うが。

[1045: 匿名さん]

まあ住友とゴクレだけですよ。こんな特殊な売り方は。

[1046: 評判気になるさん]

単純に人気薄で申し込みが少ないから小出しにするんでしょ。これはスミフ に限ったことではなく、物件そのものの特性上仕方ないこと。

[1047: マンション検討中さん]

あー。ここがスミフじゃなかったらなー。買い方の足元見るのすごく嫌です

[1048: 匿名さん]

>>1046 評判気になるさん
全くちがいますよ。
この２社は利益最大化が社是なので、余程の好況期以外最初に大量供給することはありません。もっと儲けられたはずの利益を失うことになるから。要するにマーケティングの延長です。
値段を上げそうなときは一期一次買いが正解ですし、市況全般が悪い方向に向かっているときは様子見もありです。
ただ、それでも住友は一期一次の価格より下げることはしないので(下げることがあっても基準は少しずつ値上げしていったときの最高価格で下限が一期一次の価格)、気に入っているのならば待っても意味はありません。良い部屋からなくなりますので。
ただし販売効率の観点からブロック単位あるいは棟単位では固めて売りますので、魅力の無い部屋ばかりを残すわけでもありません。それを待つ場合あるいは他物件との比較であれば様子を見ても良いのでは。

[1049: 匿名さん]

人気物件でも値上げ。
人気無くても値上げ。
つまり早い者勝ちということですね。
現在、南側の公園を造成工事中。
この物件は、間取り図でけでは語り尽くせない価値がありますね。

[1050: 匿名さん]

>>1049 匿名さん
｢勝ち｣かどうかは知りませんが、待っても特に良いことはないでしょう。

[1051: マンション掲示板さん]

買って悪し、待って悪しの物件ですな

[1052: 匿名さん]

全然違います。
環境よし。利便よし。お値段安し。
買ってよし。住んで良し。リセール高し。
そーゆー物件です。

[1053: 匿名さん]

>>1052 匿名さん
｢お値段安し、リセール高し｣はどうしても嘘になってしまいますね。他はいいんですが。
あなたネガでしょ？

[1054: 匿名]

>>1053 匿名さん
お値段は安くないですよね。笑
リセールバリューは実際どうなんでしょう。実需ですが購入検討してますので気になってます。

[1055: 匿名さん]

みなとみらいの一部のマンションなどと異なり少しづつ減価することは避けられないとは思いますが、ブランド価値や周辺に同規模、同プランニングの物件がないことからは、相場まで落ちることはないと思います。地域ではトップバリューで取引され続けるのではないでしょうか。
少なくとも１０年間住めば含み損が出る心配はないのでは？

[1056: 匿名さん]

いえいえ、お安いですよ。ここの価格はね。
このクラスの予算で西区に新築マンションをさがしてごらんなさい。
隣接境界線キッチキチの物件しかありませんよ。
ここは緑も余裕で有。敷地も広くて整備された公園も隣接。
この豊かな空間と優れた環境は、西区では希少ですよ。この価格なら安い。

あまり横須賀や平塚と比較しても意味が無いですよ。
リセールも安心です。西区は中古市場でも強いんですよ。

[1057: 通りすがりさん]

駅徒歩5分とはいえ、戸部駅
ここで7590万円か・・・
リセールバリュー考えるなら東京23区

[1058: マンション検討中さん]

社員が必死になってるとしか思えない書き込みが相次ぎ、不覚にも笑ってしまいました
土地の仕入れ値がわかってしまってる上に、想定より高く出せって言われて困ってるんでしょうけどね…
良い場所なんですけど…ああスミフ…

[1059: マンション検討中さん]

桜木町やみなとみらいまで地図上だと近く見えるが、歩くと遠すぎるしバスもないし、結局電車で横浜駅経由するかマイカーか、、になる？複数路線つかえそうに見えて、実際は戸部駅しか使えないのだろうか。マイカーが無いと不便かな。どうしよう。

[1060: 匿名さん]

日常的には戸部駅しか使えません。
そうでなくても横浜は坂が多いので、何するにも車はあった方がいいです。タクシーだと少し使い勝手が悪いこともありますので。

[1061: 通りがかりさん]

必死になってるのは社員ばかりでなく、ここを購入してしまった人です。

[1062: マンション掲示板さん]

その通りです。社員ではなく契約者かもしれません。
必死になってるかどうかはわかりませんが…

[1063: 匿名さん]

妬みや嫉妬のようなマイナスの気を吐く人
そのような人の方が懸命連投感が強いですね。

検討して購入してのだから、ケチ付けるのはやめてください。
そもそも検討たるスレ趣旨から大きく逸脱してますよ。

[1064: マンション検討中さん]

このマンション購入者に妬みや嫉妬する奴なんていないと思うが。

[1065: マンション検討中さん]

妬みはないですよ笑
高いなって思うだけです
そもそも買ってないんで

[1066: マンション掲示板さん]

>>1047 マンション検討中さん
確かにこういう売り方は違和感を感じました。
寿司屋で言う時価みたいな。でも、不動産の業界ってこういう売り方なのかなって納得せざるを得ませんでしたね。

[1067: 匿名さん]

そうそう上がったり下がったりを繰り返すわけではないので時価そのものというわけではないんですけどね。
初めての人は面食らうのは確か。何度か住友物件を買って慣れましたけど。
一度客になってしまえば管理はしっかりしてるので特に不満はありませんが。

[1068: マンション検討中さん]

明らかに初期の販売価格より値上げして来ているので、ご注意くださいませ

[1069: 匿名さん]

それだけ人気があるという事なんですね。
早いもの勝ちマンションなんて素晴らしいですね。

[1070: マンション掲示板さん]

やはり、1次1期が買いなんでしょうね。人気があってもなくてもそうなんですよね？住友はブランドを重視するらしいので値引きだけは勘弁してもらいたいですね。
管理が良質ならば安心してまかせられますかね。

[1071: 匿名さん]

値上げをしても売れるマンションとはさすがですね。
いやあ、また妬まれちゃう。

[1072: 匿名さん]

初期の販売価格よりも上げているということは
それ相応に人気があるからという風に見てよろしいのでしょうか。
たくさん間取りが掲載されていて、それが驚きました。これらは一部なのでしょうか、それともほぼ全部なのかしら？なんてくらい、とても多い。
1階住戸とそれ以上の階の住戸についてもきちんと掲載されているんだな、と感じました。

[1073: 匿名さん]

>>1072 匿名さん
一般にはそうなんですが、こと住不に関してはそうとも言えないところがあって。。。
｢人気があればたくさん上げる｣、｢人気がなけれぱ少し上げる｣といった具合で、要は、入居までの期間が短くなればなるほど購入者は見極めができ変動リスクも減るからその分高くて当たり前という考え方ですね。
なかなか理解し難いですが、それが住不の考える販売者と購入者間、初期購入者と後期購入者間の｢公平｣ということです。

[1074: 通りがかりさん]

近場のスミフ物件購入したとき、営業マンからスミフは値上げすることはあっても値下げすることはないとせかされましたが、結局値上げはなかったです。
最後はモデルルーム使用住戸という名目で実質値下げしていましたよ。
必ずしも一次一期が買いということもないかと。

[1075: マンション検討中さん]

>>1074 通りがかりさん

しかしこの物件は現に値上げしてますよね

[1076: 匿名さん]

>>1074 通りがかりさん
まず物件規模にもよりますね。
値上げするのは基本的に完成まである程度の期間があることが前提になりますので。
あと最初の価格設定をミスって高く付けすぎた見込み違い物件とか。
ここは現に上げているということは予定どおりなんでしょう。

[1077: マンション検討中さん]

スミフは時価で有名ですよ。検索したら出てきますよ。

[1080: 匿名さん]

戸部牢屋敷の場所はここの敷地内ではない。近くではあるけど。遊郭に至っては全然違う場所。新横浜通りの雪見橋から斜めに入った通り。元々は横浜公園内にあったし。
ネガるにしてももう少し正確に。
そもそも時代が違いすぎる。現にまだドヤ街として存在する寿町とかでなければ誰も気に留めもしない。むしろ官舎が長くあったおかげで地位が上がってる。

[1082: 匿名さん]

＞＞１０８０
地位が上がるって何だ？地盤がせり上がっているのか。本当なら大事件だ。

[1083: eマンションさん]

>>1082 匿名さん

1080さんは地位(じぐらい)と書いたんだと思いますよ。

[1084: 匿名さん]

だから、「地位が上がるって何だ？」という質問ですよね。
官舎廃屋の跡地で、何が上がったんですか？何と比較しての上昇なんですか？


そうゆう質問です。

[1085: 匿名]

>>1084 匿名さん
官舎があったおかげで治安が良くなったんでは？

[1086: 匿名さん]

何故官舎の存在が治安良化の証になるのですか。
官舎跡地の廃屋棟ですよ。
草は伸び放題。ゴミは投げ込み放題。南側隣接アパートの建設業者が
勝手に資材置き場にしたり、居住者が車止め放題にしたり。
カラスが巣作り産卵して、通行人に危害を与えて警察沙汰になったり。

官舎だったために近隣は迷惑でしたよ。

[1087: 匿名さん]

近隣の方なら綺麗になって文句ないはずですが？おかしな突っ込みですね(笑)

[1088: 匿名さん]

つまり官舎でなくなって土地の価値が上がったという話ですね。
だから官舎のおかげで「地位」や「治安」がよくなったというのは嘘でしたね。

[1089: 匿名さん]

何故、わざわざネガティブキャンペーンする性格悪い人がいるのでしょうね。
官舎は、売却に向けて徐々に退去しただけで、廃墟でもないし、ゴミ屋敷でもなかったですけどね。
横浜都心部に隣接した住みやすい場所ですよ。

[1090: 匿名さん]

[No.1078～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1091: 匿名さん]

>>1088 匿名さん
いやいや間違いなく、長期に渡る官舎の存在は、直近の地歴として地位の向上に貢献してるでしょう。
そういった上書きを繰り返しながら歴史は積み重ねられて行くものです。あたり前のことですよね。

[1092: マンション検討中さん]

重要事項説明会では
この辺りに戸部刑場があった記録はあるが、
場所の特定までは至らない
と説明され事項説明書にも明記されていましたよ。

既に購入された方は必ず聞いているはずですし、住友の対応に特に問題ないのでは！？

[1093: 通りがかりさん]

刑場の詳細な場所は別として、このマンションの敷地に江戸時代の終わりから明治の途中まで牢屋敷が有ったのは間違いの無い事実です。
信じられない方は横浜中央図書館資料室の古地図でお確かめ下さい。
しかし、100年ちょっと前に監獄が有った事なんて気にする事無いですよ。

[1094: マンション検討中さん]

はい。何人も処刑されてることも、気にしないことにします。

[1095: 匿名さん]

ここの敷地ではないですよね？戸部刑場は
くらやみ坂近辺らしいですよ。

[1096: 匿名さん]

はい、刑場は、今のもくせい公園のあるところだと思います。

[1097: 通りがかりさん]

刑場の場所はその様ですね。
ですので、住友の重要事項説明は本来「このマンションの敷地は監獄の跡地ではあるが刑場の場所ははっきりとしない」とすべきところをはっきりとしている監獄の存在を抜き取ったとても上手い論点のすり替えだなと思うのです。
しかし、監獄があったからと言って心霊現象や祟りの噂なども聞いた事がないので気にする事は無いですよ。

[1098: 匿名さん]

緑地が2800㎡もあるなんて素敵です。特に気になるのが、「菜園テラス」というところです。管理人さんの管理下に置かれるのだろうなという気もしますが、希望者の家庭菜園として利用できたら、いいなあと思っています。

[1099: 匿名さん]

緑地が多いのです。菜園もあります。公園も２か所隣接です。
建物も、周辺環境あってこその資産価値なんですよ。
駐車場が不便とか、保育園がうるさそうとか、間取りがどうこうと
思われる人もいるでしょうけれど、ここは街の縮図なんです。
街あっての生活。ならば緑は多い方が良いでしょうね。

[1100: 通りがかりさん]

菜園の維持費は共益費からだけどね

[1101: 匿名さん]

当然でしょ。
固定資産税も居住者分担対象です。

[1102: 匿名]

区分所有でございます。