管理費で専有部分の洗浄を行うことについて

[もやし]

排水管洗浄時にバスタブ内（前面エプロンを外して）の洗浄を行っていますが、洗浄費用も管理費から支払われています。これについて問題が無いか教えてください。

（現状）
1.バスタブ内洗浄は年１回の排水管洗浄時と同時に行われ、費用は管理費から支払われている。
2.上記方法は数年前より変更された。変更前は各世帯で個別に洗浄費を支払いオプションとして行われていた。
3.管理会社の見解はバスタブ内洗浄は専有部分と認識している。
4.洗浄方法の変更に総会決議は行っていない。総会時に理事長の提案で試験施工することとなり、そのままなし崩し的に管理費会計に移行している。
5.洗浄は全数施工できず、施工していない世帯に洗浄費の返却は行っていない。
　（排水管洗浄と同時期施工なので、バスタブ洗浄しない世帯は排水管洗浄も行っていない）

（私の考え）
①バスタブ内洗浄は専有部分であるので、管理費からの支出はできない。
②以前のオプション洗浄とするべき。

管理会社に上記を訴えたところ、話の趣旨はわかるが、絶対に管理費用から支出できない類のものではない。
という見解でした。

私としては現在の強制洗浄から以前の任意洗浄に戻して欲しいと思っているのですが、これは正当でしょうか？お知恵を貸していただけると幸いです。

[1: 匿名さん]

もやしさんの立場は？
理事なら理事会で議案に

[2: もやし]

私の立場は組合員で理事等ではありませんが、理事会に提案することは可能です。
また、理事会にこの話を出して何回か話し合っている状況です。

１．以前の総会で理事長提案した際にアンケートを取っており、洗浄しても良いという意見が多数派であったこと。

２．去年もこの話を出したところ、提案された前理事長が強行に反発してきたこと。

３．管理会社も現状を変更することに積極的でない様子であること。

等があり、一組合員の意見のみでは皆を納得させることは難しいのではないかと思っております。

私は専有部分に係る支出は規約や法の趣旨から認められないと考えているのですが、いろいろ調べても今回のケースのような事案については判らず。ご意見や知見をいただければと思っています。

排水管の横引き管については専有部分ですが、共有縦管と接続されていて一体のものであるため、管理費から清掃費が出せるというのは判りましたが、今回のバスタブ下洗浄についてはこのケースには当てはまらないと私自身は思っています。
しかし、賛成派の方は上記ケースと同様に解釈できると考えているようです。

解釈次第でＯＫという事案であれば、総会議案に上げていない手続き上の不備のみが問題となりますので、議案として成立すれば、私はその結果に従うつもりです。

まずは規約や法に照らしてＯＫかＮＧか？　他のマンションではどうなのか？等の知見をこちらで教えていただければと思っております。

[3: 匿名さん]

法定による共用部分以外は規約による共用部分とすることが出来るを、まず学習しましょう。

それだけ、規約は強制力があり、重要であるという事です、規約に制定できない事項の方が

遥かに多く、制定できない事項（法定による共用部分）のほうが、遥かに少ないのです。


２さんの１は、何処のマンションでも多数派でしょう。ただし、これが法令に反するかは？
　　しかし、私の考えは。この件で告訴する住民はいないでしょうし、告訴しても敗訴でしょ？

※バスタブだけでなく、その他の専有部分内の、主な設備を、規約で共用部分にすれば、
管理費等を見直さなければ、いけないし、規約に設定して、組合の費用負担にできれば、
マンションの永住志向は強まるし、資産価値も、向上すると思います。

問題は管理費等の各区分所有者の負担額に拠ったらクレームが付くかもせれませんが
議決権の４分の３以上の賛成さえ取れれば、規約は制定されます。

この一部の専有部分の設備を、私のマンションでは規約供部分にする予定です。
その前提として、組合員の管理に対する考え方の指導は必要です。

最後に一言、よっぽど法令に反しない限り、住民の為になると判断される事項は規約に制定できます。

[4: 匿名さん]

>>3
>法定による共用部分以外は規約による共用部分とすることが出来るを、まず学習しましょう。

規約共用部分の対象は、専有部分となり得る区分所有建物の部分（区画）であり、規約に定めることにより、専有部分の一部を共用部分にすることができるというものではない。

[5: 匿名さん]

個人的には、清掃費用にもよると思います

例えば、全員施行前提にしているため、清掃代金が安くなり、また変に希望者の管理や費用の別途徴収などもなくなるなら、全員のケースもありかなと思います

つまり、希望者のみにして、管理会社の管理手数料や清掃費が値上がって、希望者は高くなり、希望しない人でも費用が変わらないなら、全員したほうが完全にお得になるからです

[6: 匿名さん]

もやしさんのお考えのとおりです。
管理組合が管理費を使って実施できる業務ではありません。

[7: もやし]

ご意見ありがとうございます。まとめてお答えさせていただきます。

規約共用部分については不勉強もあり、よく理解できていません。
本件が該当専有部分を規約共用部分として対処すればどうなのか？という所まで考えが及んでいませんでした。

最初の質問欄にバスタブ洗浄の実情を記述したつもりなのですが、消えているようなの併せて書かせていただきます。

（現在の状況）
１．排水管洗浄時にバスタブ洗浄が行われている。（一括洗浄）
　　全世帯施工が前提ですが数世帯については行われていない。
　　（洗浄日が合わない等でできていない。不実施世帯は排水管洗浄も行われていない）

２．全世帯施工前提ということで洗浄料金の値引が若干ある（多分500円/世帯くらい）。
　　業者への支払いは施工した世帯数で支払っている。

（現在に至るまでの過程）
３．以前は排水管洗浄は管理費から支出、バスタブ洗浄は希望者が洗浄時に業者に直接支払い施工してもらうオプション形式でした。

４．一括洗浄に移行する際に総会議案として上程、決議はされておらず、試験施工として行ってからそのままなし崩し的に一括洗浄になっている。

５．一括洗浄移行後はバスタブ洗浄も含めて管理費から支出しています。また、不施工の世帯に対してバスタブ洗浄分の返還はありません。管理費である以上返還はしないということのようです。

（私の思う問題点）
６．全世帯が施工できていれば問題ないが、施工できていない世帯がある以上管理費徴収の公平が崩れているのではないか？と思いますが、洗浄日に在室できないのが悪いと言う意見が多いです。
確かに共用部分の排水管とセットにしているので、＜不在＝共用部分の管理に非協力的＞となってしまうのですが、それと専有部分の洗浄を同じくくりにするのも話が違うような気がします。

７．私自身はバスタブ洗浄は２年に１回くらいで良いのではと思うのですが、年１回の配水管洗浄時に強制的に施工され、施工を拒否しても、洗浄費は返還されないため、毎年渋々希望しています。


初めての投稿で不備等ありましてすみません。できるだけ補足等いたしますので、ご意見をお願いいたします。

[8: もやし]

続けて投稿します。
私の持って行きたい方向としては

＜以前の希望者のみのオプション形式に戻したい。＞
　法的、規約的にできないのであれば、その根拠を示して廃案にしたい。
　自分で調べたのですが、以前に書き込んだように横引き管の判例や給湯器更新の判例などは見つかるのですが、この事案に近い形の事案や判例、通達等が見つからず。組合員を説得できる自信が無く、良い事例や判例等ご存知でしたら教えていただだければ幸いです。

No.3さんの仰るように訴訟になったとしても、負ければ丸損ですし、仮に勝ったとしても数千円の事なので訴訟にするような人はいないと思います。

現在、管理費の目的外使用ということで、ネットで調べた事案を出して現理事会や管理会社に元に戻したいという意向を伝えております。理事会の方は好意的に聞いてくださっているのですが、管理会社の見解は横引き管と同じ考えで、「バスタブが汚れていると排水管に影響があるから必要がある」という解釈もできるので管理費からの支出が違法と言うところまでは言えないと消極的です。

ただ、この事案は理事長の鶴の一声で決まった経緯があり、こういう事案が次々に発生すると管理費を圧迫したり、今後も独断で決められる可能性があるので歯止めをかけたいという思いもあります。

[9: 匿名さん]

まず、専有部に管理費が使えないかという点では、共有部への影響および公平性があれば、問題ないとされているケースが多いようです（もちろん総会議決は必要）

例えば、今回のケースでは、バスタブ清掃することにより、共有設備である配管のつまりの抑制期間が延び、かつ費用面においてもほぼ変わらないなど

公平性については、実施日不在については、よほど不条理な日（正月など）にしないのであれば、特に問題ありません
（たとえ共有部でも全員できるケースなんて稀です）予備日などの設定があれば、完璧ですけどね

あと普通は、試験施行の場合、実施年数や回数が最初に決めていると思います。その後、なんの議決もとっていないなら、普通は、もとに戻ります。もし年数の設定がない場合、普通は1回だと思いますので、理事会に言えば良いと思いますよ。

今年の総会で議決を取る前提で、継続なのか、それとも一旦戻すのかを決めてもらう必要があります

[10: 匿名]

あの、そもそも年１回というのが多い気がします。
規模や築年数で変わるものかもしれませんが、うちは小規模で３年に１回です。

また、管理会社が任意に戻すのを嫌うのは、業者との契約が狭まるため、管理会社の利益が減るからですよ。
前理事長さんは、住民の負担軽減を考えて提案されたかもしれませんが、専有部分に管理費からお金を遣うのは、管理費不足に陥る可能性があります。

[11: 4]

排水トラップから共用部分である排水立て管までの排水管は、隠ぺい部分を通っているのが一般的であるため、管理組合が洗浄を実施し、管理費から支払いをしています。
排水トラップまでの部分は個人でも洗浄が可能であるので、自己責任で管理すべきであると思います。
排水トラップまでの部分も管理費で洗浄することができるというロジックが成り立つとすれば、洗濯機の排水ホースが劣化して穴が開きそうだと主張すれば、交換用のホース代を管理費から支払って貰えそうですね。

[12: もやし]

ご回答ありがとうございます。

No.9さん
＞バスタブ清掃することにより、共有設備である配管のつまりの抑制期間が延び、かつ費用面においてもほぼ変わらない
多分管理会社が言った一概にダメとも言えないというのはこのことだと思います。
やはり総会での議決になるんでしょうか？そうであれば私の主張は否決される可能性が高いかもしれません。

＞実施日不在については、よほど不条理な日（正月など）にしないのであれば、特に問題ありません
これは不在にするほうが悪くて、洗浄費の返還請求は不当という解釈でよろしいのでしょうか？

＞試験施行の場合、実施年数や回数が最初に決めていると思います
これがあいまいです。試験施行も議案になっていないので、年数や回数は多分決めていません。
今、試験施行１回して継続して今年で３回目になります。

No.10さん
＞そもそも年１回というのが多い気がします
うちは90世帯程度で築15年です。最初は２年に１回だったのですが、管理組合の不手際？で実施しない年に排水管洗浄議案を出して可決してしまい、そのまま年１回に移行した経緯があります。
（この時はバスタブ洗浄自体を実施せず排水管洗浄のみの時期でした）

＞管理会社の利益が減る
そうなんですか、そこまで考えていませんでした。

＞管理費不足に陥る可能性があります
今のところ管理費不足にはなっていないようですが、今後管理費不足になるのを心配しています。

NO.11さん
はい、私もそういう考えです。
これが通れば、排気管が汚れるからキッチン周りもクリーニングするなど歯止めが利かなくなると思います。
しかし、一見、出費無しで清掃ができるので賛成する方が多いです。


なお、管理会社はバスタブ洗浄の仕切りについては専有部分であるとはっきり言っています。

上手く言えないのですが、例えば年管理費が10万円、バスタブ洗浄費が5000円だと仮定し、管理費を全部消費して繰越がない場合、管理費は全世帯から均等に出すという原則からすると、洗浄しない世帯が支払う管理費の一部は洗浄した世帯の専有部分の維持管理に使われている結果になるのではないか？という疑問があります。
それを洗浄日に不在だから不在しているほうが悪いとか、やらないのが悪いというのは少し乱暴ではないかと思います。
ただ、No.9さんの仰ることも尤もだと思いますので、このまま洗浄しないようにしたいという方向の意見を通そうとすると、我儘な住民と思われるのもイヤなんです。

私はこの一括洗浄が始まるまでは年1回くらい自分でエプロンを外して清掃していました。（業者ほど上手ではありませんが）

[13: 匿名さん]

教えて下さい。

雑排水＝洗面、台所、風呂、の排水

雨水、トイレ。の排水と雑排水は、何処で合流して処理されますか。

[14: 匿名さん]

＞管理会社の利益が減る

この点に関しては、90世帯くらいなら、管理会社の取り分の増減なんておそらくしれています
それ以上に、希望者の確認、別途引き落とし手続きなどの管理工数が面倒なんだと思います
（お金がかかわる手続きなので、そこそこの手間がかかるので）
管理会社からすれば、希望者を募るやり方の場合、工数かかるわ、取り分少ないわで割が合わないのでしょうね

むしろ、2年1回だったものが、年1回になったほうが大問題だと思います

> 洗浄しない世帯が支払う管理費の一部は洗浄した世帯の専有部分の維持管理に使われている

これはちょっと違いますね
洗浄しなかった世帯の費用は、やっていないけど支払われたということで、洗浄した世帯の管理に使われたわけではないです
つまり、お金を払って注文したけど、取りにいっていないので破棄されただけで、他の人の注文分に支払われたわけではないので気にしなくてよいと思います

>ただ、No.9さんの仰ることも尤もだと思いますので、このまま洗浄しないようにしたいという方向の意見を通そうとすると、我儘な住民と思われるのもイヤなんです。

洗浄しないという意見を通すというよりも、試験運用だったので、正式に議論してくださいということと、2年に1回に戻してくださいっていうところじゃないですか？

[15: もやし]

ご回答ありがとうございます。

No.13さん
排水の合流については全然わかりません。
合流場所によって、対応や考え方が変わるのであれば、どのように変わるのか教えていただけないでしょうか？

No.14さん
＞管理会社が割りに合わない
後出しですみません。当地域で担当管理会社が管理しているマンションで一括方式を採用しているのは当マンションだけなんです。
管理会社に対して、他のマンションはなぜ一括方式を勧めないのか？と訪ねたところ、煮え切らない回答というか、なぜ当マンションだけが一括方式なのか？と逆に聞き返されてしまいました。
それなら容易に元に戻せるんじゃないか？と思うのですが、戻すことについては消極的なのです。
多分、住民同士の対立になることを懸念しているのではないかと勝手に邪推しています。

＞洗浄しない世帯が支払う管理費の一部は洗浄した世帯の専有部分の維持管理に使われている。これはちょっと違う。
ここの考え方についてもう少し教えてください。納得できれば私もこだわらなくても良くなるので。
No.14さんの仰ることもなんとなくわかるのですが、
注文したけど破棄やキャンセルされた場合、そのサービスが提供されていなければ料金は（キャンセル料等かかったとしても）戻ってくるのではないでしょうか？
食事や衣服のように提供側が注文者に合わせてサービスを受けられる状態にまでした場合は料金返還は受けられず、代わりに必要なくてもその対価を受け取るしかない訳ですが、そうでない場合は進捗した部分までの費用を支払うのみで良いと聞いたことがあります。ホテル等はキャンセル料の支払いのみで良いし、建築等でも進捗した部分までの費用を支払うだけで良いと思います。
今回の場合、未施行世帯がサービスを破棄したと考えたとして、業者も（強引ですが）未施行世帯に対しては何の作業も行っていないので損害は少ないと考えてもいいのではないでしょうか？。
現に管理会社も業者に未施行世帯分の料金は支払っていません。
それであれば返却を前提とするべきで、管理費会計だから返却できないならば、結果として未施行世帯はその料金分多くの管理費を支払うことになるので、均等に支払うべき管理費に差がついてしまう。という思いがあります。

先の私の発言「洗浄しない世帯が管理費の一部～」を
「未施行世帯は相対的に施行世帯より多く管理費を納めることになる結果になり、管理費均等の原則から外れるのではないか？」
という風に変えたとしたらどうでしょうか？

屁理屈になっているのかもしれませんが、このあたりのロジックに納得さえ出来れば疑問の１つが解消するので、ぜひ教えてください。

＞洗浄しないという意見を通すというよりも、試験運用だったので、正式に議論してくださいということと、2年に1回に戻してくださいっていうところじゃないですか？
提案としてやってみようと思います。ありがとうございます。

[16: 匿名さん]

うちは、３年に一回の雑排水管洗浄をしています。１年、２年は、早いと思います、
３年で十分です、過去には管理会社１０９の提案で１年でしたが、収支報告での支出は毎年で、
実際の洗浄は２年に１回でした。ここでピンハネが発見（誰も知らない）等があり、
現在は３年に一回に落ち着いている。。

最近の話ですが、雑排水管の洗浄終了後に、２から３号の、枡廻り横引き管の不具合が発生。

事情説明を管理員に質問したら、質問に答えられないまま、先日カメラ調査する掲示がなされた。

これ、ウンコが溜まったのか。（”笑”）

[17: 匿名さん]

> それなら容易に元に戻せるんじゃないか？と思うのですが、戻すことについては消極的なのです。

試験運用だったのに、毎年やっていたり、2年に1回のものを1年に一回にしたり、管理会社の管理不備があるので
うやむやにしたいだけではないでしょうか

> それであれば返却を前提とするべきで、管理費会計だから返却できないならば、結果として未施行世帯はその料金分多くの管理> 費を支払うことになるので、均等に支払うべき管理費に差がついてしまう。という思いがあります。

まず共用部の配管清掃費についての未実施でも返却はないです。これは共用部でありむしろ未実施で、できてないので、周りに迷惑をかけているというほうが強いです（配管がつまると他の部屋にも影響がでるので）。簡単にいうと１階の人でもエレベータの維持費は払っているのと同じです。これを返却すると意図的に清掃をしない家庭がでてきてしまう可能性もあるので、返却することは絶対にないでしょうね

でバスタブ清掃について、共用部の配管清掃にまつわる作業として扱うなら同じです

もし管理費を返却するなら、個別で業者を使って清掃するという条件付きでしょうね。まぁ個別だと高くつくでの自腹分がでるので、普通はしないでしょうけど。

[18: もやし]

ご回答ありがとうございます。

No.16さん
当マンションではそのようなピンハネはなく（きちんと洗浄できているかどうかは別として）毎年実施はされています。
洗浄回数の問題は過去に手続き上の不備で年１回になったのだから、元の２年に１回に戻してもいいのでは？という議論が出たのですが、結局安心だからという理由で賛成者が多く年１回になった経緯があります。
なので、例えば行政情報やマンション管理協会などの公的情報で年１回が多いという事例でも挙げなければ、多分何回議案提出しても今のままでは年１回になると思うのが辛いところです。

No.17さん
私自身は管理会社の管理不備や過去の不備をを追及するつもりはなく、専有部分の強制洗浄がダメだとわかればその時点で改めればＯＫだと思っています。

また、共有雑配管の洗浄については仰るとおりで実施していないからといってその分の料金を返還すべきだとは思いません。
不公平だと思うのは専有部分についてのみです。問題は共用部分の工事に専有部分の工事を附帯させているところです。

そこで、No17さんの仰る、バスタブ清掃を共用部清掃にまつわる作業として扱うことが認められるかどうかというのがお教えいただきたい部分です。
認められるのであれば、その根拠と決定要件（理事会決議、総会決議、規約共用部分等）を
認められないのであれば、その根拠や事例を教えていただきたいです。
私は専有部分であるから管理規約や区分所有法の趣旨から認められないと思っていますが、この説明では他の住民の方の理解を得られないと思うので、認められなかった事例や公的情報を教えていただきたいと思っています。

今、私が総会等で言おうとしている意見は規約外、管理組合の責任外だからするべきではないというのはもちろんですが、
・３年前までは共有部洗浄時にオプションで個人で頼んでいた工事で、市内の他のマンションは全てこのオプション施行であるのに当マンションだけ強制徴収となっていること。
・他の事例で専有部分に関わる出費を管理費から支出することは目的外支出となり認められないというマンションサイトや弁護士HPの情報くらいです。

ただ、同じ管理会社の他の部署の方がたまたま来られており、その方からは隣県の担当マンションでは全て一括強制であるとも聞きました。（これは私自身は俄かに信じがたいと思っています）

最初は他のマンションはそういう事に興味がないから一括強制をしないのかと思っていましたが、こちらの掲示板で管理組合の目的等を勉強させてもらい、共有部分以外のところについては、安易に管理組合で決めたり強制できないということを知り、皆様のお知恵を拝借したいと思っています。
一番うれしいのは公的機関の情報でバスタブ洗浄は管理費からの出費は認められない。又は専有部分であるから管理組合では決議できないというのがあればいいですが、私が調べた限りでは見つけられませんでした。

他にもマンション住民や理事の方で、こういう理由で否決した情報もいただければありがたいです。
もちろん、こういう理由や根拠で採用しましたという意見もありがたいです。

うちで強制実施されているバスタブ洗浄とは、バスタブの前面エプロンを外して、バスタブの側面や床に付着した水垢等の汚れをジェット洗浄するという内容です。

私はバスタブ洗浄自体は否定はしません。強制且つ管理費で行い、専有部分なのにその頻度やグレードを選定できない所に疑問があります。

[19: 匿名さん]

雑排水管洗浄工事と同時にバスタブも同時に洗浄し、費用は組合費で支払うとの件ですが。
正直言って、良い事だなと思っております。私もこの案が議案に上がれば両手を挙げて賛成。

私の所は３年に一度ですけど、それでもありがたいです。総会で決めれば、法令にも規約にも
反しないと思います、当マンションでは、消防設備点検時には、点検済専有部分が８０％です。
その処理は、点検業者が、点検済みの住民の捺印で確認します。同様に、雑排水管洗浄も、
バスタブは別にして、雑排水管洗浄の未実施による漏水等を防止する観点から、強制にすればよい。
ついでに、バスタブの洗浄をする案を理事会に提案してみます。おそらく私のマンションではＮＯ。
管理会社は、賛成するでしょう。私が理事の番が来たら、法定共用部分以外は規約で、
共用部分として、費用負担を、細かく規定して、修繕積立計画を練り直します。

一つ提案、雑排水管洗浄工事は、３年に１度にした方が良いです。これでトラブルはありません。
１年に一度では、雑排水管の摩耗が早く、更新工事が早めになると聞いたことがあります。？

金の有り余っているマンションは、どうぞ、色々工事をして下さい。管理会社は大事にしてくれるでしょう。

[20: 匿名さん]

おそらく、法的根拠は難しいと思います。グレーな部分が多いので

今回のケースでは、全戸バスタブ清掃を前提にしていることで公平性の確保。配管工事清掃と一緒にやることにより、時間的費用的にメリットがあり合理的である。バスタブ清掃は、共有設備の配管つまりの抑制につながることで、マンションの維持管理に子意味がある。
他にクレームがでていないということは、ほとんどの人は賛成しているということ

なので、たとえ裁判をしても、管理費として処理しても、問題はないと判断される可能性はあります。

> 今、私が総会等で言おうとしている意見は規約外、管理組合の責任外だからするべきではないというのはもちろんですが、

問題は、これではなく、一括清掃を行うことにより、不利益になる人がいるかどうかです
上でも記載しましたが、マンション管理/維持に少しでも効果があるなら、管理組合実施することには問題がありません
あとは、専有部に関わるなら、効果と費用と公平性と合理性だけです

私が、あなたの立場で交渉するなら、
①２年に一回か、１年に一回かは、もともと２年に一回だったため、１年に一回にするなら正式に総会議決で提出
②バスタブ清掃は、全員ではなく、登録制にして、登録した人は、管理費とは別途引き落とし（駐車場と同じ形式）
　　→一度登録したら、解除するまで、ずっとやる（管理会社の手間軽減）
　　→これなら、最初だけの手間でそれ以降は、一括清掃と手間自体はほとんど変わらないので