シティハウス南浦和（旧称：住友不動産 南浦和文蔵計画）

[匿名さん]

人気の浦和エリアに住友不動産の5階建49戸低層マンションです。情報交換お願いします。

住所：埼玉県さいたま市南区　文蔵一丁目260番の一部,261番,262番,265番,266番2
交通：JR京浜東北線「南浦和」駅西口から徒歩10分
　　　JR武蔵野線「南浦和」駅西口から徒歩10分
総戸数：49戸　
完成年月：平成30年1月下旬予定　
入居（引渡）予定日：2018年4月下旬
構造・規模　鉄筋コンクリート造：地上5　階建
駐車場総台数：平置5台　機械式駐車場21台　合計26台　
自転車置場総台数：平置5台　機械式自転車置き場21台　合計26台　
バイク置場総台数：0台　
ミニバイク置場台数：5台　
分譲後の権利形態：建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態：区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
売主：住友不動産株式会社
販売会社：販売代理／住友不動産販売株式会社　
設計：川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所　
施工：川口土木建築工業株式会社

販売スケジュール：平成29年3月上旬販売開始予定

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/minamiurawa/index.html

【物件名を正式物件名称に変更。物件概要を追記しました。2016.9.15　管理担当】

[121: マンション検討中さん]

角部屋も広さは無いですが、5000万円前半で買えるからすぐ売れちゃうかな？売れすぎて値上げされる前に、ここで決めちゃおうかと思ってます。

[122: 匿名さん]

今後南浦和の物件も高くなりそうですよね、子供が大きくなる前にここで決めようかなと思います。

[123: 匿名さん]

プラウドのモデルルームを出ると、住友の営業さんがティッシュを持って追いかけてきます。2回ともだったので、ちょっと笑ってしまいました。時間があればそのままハシゴしたのですが、叶わず…

[124: 匿名さん]

部屋数を重視していないのなら、２LDKの場合は標準タイプよりもメニュープランにした方が、リビングが広々としていいかなと思いました。ただ、収納があるとは言えないので、居室をリビングにくっつけないで、収納部屋にしてしまってもいいかもしれないですけれどね。一応、フレキシブルな使い方は出来るのかと感じます。

気になる点としては、キッチンの換気でしょうかね。ポジション的に通気を心配してしまうので、換気力が若干は問われると思います。

[125: 匿名さん]

いよいよ販売開始

[126: 匿名さん]

プラウドにするか、住友にすべきか

[127: 匿名さん]

スミフ物件てなんで4LDKのラインナップが無いんですか？

[128: 匿名さん]

高くなるから

[129: 名無しさん]

新築マンションで4LDK自体が少なくなりましたよね。4LDK欲しい人は世帯人数も多いでしょうから、今のご時世戸建てになるんでしょうね。

[130: 匿名さん]

3階建ての狭小戸建でよければ、このあたりも4500万程度で買えますからね。

[131: 名無しさん]

南浦和駅利用であれば、ここは穴場かもしれないですね。
所得層が高い地域とは言えないから、落ち着いた住宅街とは言えないけれど、閑静な住宅街ではあります。

[132: 匿名さん]

失礼すぎる…

[133: 匿名さん]

所得層が高い人ばかりではないかもしれないけど、平均取れば埼玉県内、さいたま市内では確実に高い方だと思いますよ。

[134: 匿名さん]

マンションでは珍しい逆梁だし、間取りはこだわったというだけあって工夫されているし、
駅まで近いし、で良い面も多いと思います。
あとはあ基本的に専有面積が気になってしまうというところになってくるかと思います。
若干狭い…なんとなく物足りないという程度です。
一体どこの面積を削ってやりくりしているのでしょうね？リビングダイニング辺りからなのかしら。

[135: 匿名さん]

統計によると周辺の所得層としては600万～1500万円ぐらいが多いみたいです。

[136: 匿名さん]

>>134 匿名さん
内覧会でLDの狭さに初めて気づきそうですよね。
洗面がリビングインなので、廊下にとられて実質的なLDの畳数はもう少し狭くなることに注意です。駅は徒歩10分で近すぎず遠すぎずといったところ。ローレルコート側に出ると南浦和陸橋のふもと付近、信号のない所を横断する人が多くて危なっかしいですが、そこを渡ると信号なしで駅まで行けるようでよく見かけますね。

[137: 匿名さん]

なんというか、東京に住んでたときと比べると明らかに服装が小汚なかったり知性を感じさせない人の割合が激増して、正直なところ埼玉に住むことに辟易としてるんだけど、
浦和、南浦和、北浦和周辺は地価も高いだけあって住人の人のレベルも悪くなさそうと感じる

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[138: 名無しさん]

購入を検討してるものです。
浦和のモデルルーム見ましたがリビングが狭いという印象はなかったですね。南浦和のマンションはモデルルームよりも若干間口が広くリビング畳数もちょっとだけ大きいですし。面積のわりに収納も多くてよく出来てるなぁと思いました。洗面がリビング側にあるのは、うちの妻はなるほど〜 と言ってました。キッチン、洗濯、バルコニーの動線が短くなるので確かにラクかも と言ってました。
地元民ですが、あの辺りだと駅までは線路沿いに出ますね。陸橋の下を通って信号もなく一直線に駅まで行けるので。

[139: 匿名さん]

線路沿いの道は外環近くの学校の生徒がゾロゾロ歩いてて、先生が立ってる時は良いのですが、5〜6人で横に広がって歩いてるのが何とかならないものかなぁと思います。車も抜け道感覚で飛ばしてますしね。

[140: 匿名さん]

>>139さん
朝の通学時間だけのことですよね？それなら大目に見てあげたらいいと思います
自分も子供の時、登下校時は遊びながら帰ってましたし、139さんご自身もそういった時代があったのでは？
もし横に広がって危なかったり気になるのであれば、子供たちに直接危ないよと言ってあげてくださいそれが一番子供たちの為です

[141: 匿名さん]

ここはいくらくらいかな？
そろそろ価格が好評されるだろうし楽しみ

[142: 匿名さん]

はやくう

[143: 匿名さん]

低層レジデンス、期待

[144: マンション検討中さん]

価格出ましたね
最近のなかではお手頃価格な印象です

[145: マンション検討中さん]

>>144 マンション検討中さん
どこに価格出てますか？

[146: 丹野]

全体的にバルコニーが大きく取られている間取りが多いようですね。
これなら洗濯物も乾かしやすいし、眺望も良さそうな感じで、良いと思いました。
ただ全体的に価格が高いですが、この辺りはこれくらいが相場なのでしょうか。
値段はスーモに出てます。

[147: 匿名さん]

雰囲気がいいね

[148: 契約者]

いよいよ契約始まりましたね。
我が家は70平米で契約しました。
駅までの距離はありますが、環境、構造、外観、住友不動産、間取り、何より価格が魅力でした！
他にご契約された方、どうですか？

[149: マンション検討中さん]

>>148 契約者さん
いくらでしたか？

[150: 名無しさん]

>>149 マンション検討中さん
最上階でも5000万円超えませんでした。
第1期も盛況らしく、お客さん沢山いましたよ。早く完売してもらいたいです。

[151: マンション検討中さん]

>>150 名無しさん
最上階でも5000超えないんですか！
プラウドシティと比べてかなり割安ですね。
それは売れそう…
住友は販売が進むと市況や売れ行きによって値上げすることもあるので、気になるなら早めが良いですね。

[152: マンション検討中さん]

すみふも「思いの外、好調です！」といってました。早めがいいのかな。できあがったらカッコ良さそう。

[153: 匿名さん]

キッチンのところに食品庫が標準装備でついているのはうれしい。
缶や粉もの、乾麺等、保存して置く場所って案外なくて、どこに保存しておくか悩む場合が多いですからこういった食品庫があるとキッチン全体がすっきりしそうなのがいいです。
各部屋は多少狭くなってはいますが、これだけの収納力があるのは、いいと思います。

[154: 匿名さん]

戸数が少ないので、機械式駐車場の修繕積立金が心配です

[155: 匿名さん]

わたしはバルコニー側の間口が広いのがいいと思って契約しました。
ほか野村さんとか見ましたけど間口が狭くって住めば住むほど暗くなる気がして...
ずっと住みたいので10年、20年とマンションが多少古くなっても明るい方がいいと思いました。
私実家が細長い野村さんのような間口のマンションなので暮らして結構使いにくい印象でした。
家具は置きにくいし...動線が部屋の大部分になってしまって…
出来上がって入居がとっても楽しみです。

[156: 匿名さん]

長期修繕計画もありましたし、大手ですから大丈夫ではないでしょうか。
それより、野村さんは引渡しの時支払う修繕積立基金はなぜ80万円もするのでしょうか？
住友さんは35万円程です。200世帯とすると差額は約1億円です。そんなにゆくの修繕するお金がかかるマンションなんて父がマンションの役員してて有り得ないっていってました。
お金があるマンションではなくゆくもお金がかかるマンションと検討から外しました。

[157: 匿名さん]

プラウドは3物件ほど見学しましたが、どの物件も最初の修繕積立基金が高かったです。平均的な価格の3LDKでも諸費用が220〜250万弱かかったと思います。
長期修繕計画では5年毎に修繕積立金がどれくらい上がるのか要チェックですね。販売促進のために最初の5年だけ特に低く見積もっているマンションもあるそうなので。

[158: 匿名さん]

ふううむ

[159: 匿名さん]

駐輪場が2段式ラック、総戸数49戸に対し80台分しかない。

そうすると、1戸につき、1台もしくは2台分しか駐輪できないのは残念
抽選になる場合、1台分のみしか利用できない場合、ファミリー世帯にとってはデメリットです。

2段式だと子供乗せ自転車の場合かなり乗せにくいというのもありますよね。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん
子供用自転車は家の前に置くスペースがあるわけでもなく、ファミリー中心の間取りにしては駐輪場が少ないですよね…

[161: 匿名さん]

確かに少ないよう

[162: マンション検討中さん]

勝手なイメージなのですが、専用庭ある方はそこに子供用は置くのかな？と。

[163: 通りがかりさん]

>>162 マンション検討中さん
ここは専用庭ないですよ

[164: 匿名さん]

はやい

[165: 匿名さん]

全体的に洋室が固めて配置されて、リビングが端に寄せられている間取りですね。
一つの洋室はスライディングドアでリビングと連結したような形に出来るので、
必要に応じて間取りを変更できるのも良いとですね。

こんなマンションに住めたらなぁと思いました。

[166: マンション検討中さん]

>>165 匿名さん
私もそう思いました。
横幅？も広いらしく、廊下も短く、その分寝室も広く、やっぱり二重床はいいですね。高級感ありますよ。住友不動産は浦和ではマイナーですが、都内は凄い値段も高く、まったく手が届きません。浦和エリアなら買えそうです。これはチャンスですね。今週末申込に行く予定です。

[167: 匿名さん]

>>166 マンション検討中さん
浦和ではマイナーかな？浦和駅にも東浦和駅にもありますし越谷レイクタウンや朝霞などの郊外も手がけてて、どんどん埼玉でも増えてるなという気がしますが。都内の物件が高いのは当たり前、地価も仕様も違いますよ。

[168: 契約予定者]

>>167 匿名さん
確かにそうですね。浦和＝野村のイメージがありました。南浦和で住友不動産ならより安心出来ますね。ありがとうございます。安心して申込出来ました。来年が待ち遠しいです。

[169: マンコミュファンさん]

マンションはいいですね。住友にしては低コストづくりに見えますが…。
私は南浦和の住民ですが、このマンション周辺は南浦和周辺の他の地域と比べて治安もやや悪い。住民の入れ替わりが激しい安い賃貸アパートも多く、最近は20前後の若い家族と、高齢者が多くなりました。
街の雰囲気としては、蕨、戸田に近く、浦和はもちろん南浦和のイメージとはやや異なります。

[170: 名無しさん]

パパママ30代の幼稚園友だちも近くに住んでますよ。文蔵の中でも1丁目は駅に近くなり中学が岸中になる分いいんじゃないですかね。ママ友たちの話は専ら学区や習い事が中心。。
169さんが何をもって治安が悪いと言ってるか分かりませんが、蕨や戸田のように外国籍の住民も多くないと思いますよ...

[171: マンション検討中さん]

確かに古い賃貸は多いですね。陸橋沿いの大規模マンションを中心に、常に子育て世帯の流入はあるようですので幼稚園や習い事のお友達はたくさんできるかと思います。

[172: 匿名さん]

電車とバス両方利用できるっぽい立地条件という事で、通勤通学や出かけるときは
不便はしなさそうですね ？

コメントでは高いという意見が出ていますが、このあたりは高級住宅街になってくるのでしょうか？
外観イメージを拝見しても高級感があってよさそうですし、
エントランスアプローチも魅力的です 。

[173: 匿名さん]

>>172 匿名さん
残念ながら高級住宅街ではないと思いますよ。
前にも出ていますが古い賃貸が多いですし。
大地主さんはいますが。

[174: マンション検討中さん]

うーん、なんか社員さんみたいな書込み多くないすか？

[175: 仲介不動産屋さん]

住所でいえば高砂か岸町あたりが高い住宅地だし駅でいえば浦和駅。
そもそも南浦和は高級住宅地ではない。治安もまずまずで静かなんだろけど。
ひいき目無しで、三菱や住友や野村のマンションはなんだかんだで場所がどこも悪くない。そしてそれなりの価格。大手以外のマンションはなんだかんだ場所がイマイチ。比べて多少安く感じる。
当たり前でしょうけど。
資金力があって買える人はいいマンションを買うし、頑張っても手が届かない人は大手のそのまわりのマンションを買う。中古も同じこと。言われれば当たり前の話。

[176: 匿名さん]

Dタイプのお部屋ですが、一応南にバルコニーがあるけどこの間取りですと日当たりは微妙でしょうか。

[177: 匿名さん]

ここの3LDKは無駄がない作りですね、ハイサッシですし、広く使えるような気もしますよね。

[178: 住民板ユーザーさん1]

新聞広告しかみてないけど、リビングダイニングは正方形のお部屋が多いんですかね？

正方形なら13畳くらい欲しいけれど、最近どこも11～12畳ですよねぇ

[179: 周辺住民さん]

チラシ入ってました。
最上階Cタイプ4998万円、２階Aタイプ4698万円。

ご参考に。

[180: 匿名さん]

プラウド南浦和根岸が意外と安く出てきた。3000万台の部屋もある。学区重視ならシティハウスだけど。

[181: 匿名さん]

179さん、価格の情報をありがとうございます。
間取りをみていると、ウォークインクローゼットが各部屋にあったり
部屋も広く、収納スペースも広く設計されているので使い勝手が良さそうです。
オープンキッチンもおしゃれで良いなと思いました。

[182: マンコミュファンさん]

営業方の対応:35点
立地環境:20点
設備:40点
間取り:85点

[183: マンション検討者]

>>182 マンコミュファンさん
厳しい評価ですね、、、
私は、
営業さん75点
立地65点
設備70点
間取り90点
価格80点
デザイン80点
事業主100点
ですね。
立地、室内設備はあと一歩ですが、
間取り、価格、構造、デザイン、事業主でカバーできます。

[184: 匿名さん]

>>182 マンコミュファンさん

駅前三菱マンションとプラウドシティにも点数書かれてましたよね…

[185: 匿名さん]

他のマンションの営業さんかな？

[186: 通りがかりさん]

>>182 マンコミュファンさん
営業が35点で足を引っ張っているって、的を得てますね。これを見た営業さんは、心穏やかでないでしょうが。各デベの掲示板で採点してらっしゃるとうことは、接客に関してもデベ間で比較されているのでしょう。
私の主観に近いです。

[187: マンション掲示板さん]

売れ行きは、どうなんでしょうか？

[188: 匿名さん]

点数つけ、シビアですね。そして営業35点って。立地も20点ってあんまりよくないですね。

室内空間がアップされていました。間取り、LDKで引き戸があるので開放して広く使う方法がいいなと思いました。ダークブラウントーンでまとめてあるのは、全部屋同様ですか？壁紙はオプションであることも多いので、どのくらい選べるか知りたいです。子供部屋の壁紙は違う色にしたい人も多そうですし。

天井までの窓は広く感じられそうです。明るい印象です。

[189: 匿名さん]

2期突入してたのね

[190: 匿名さん]

間取り全体の収納力がたっぷり完備されている点やウォールドアになっているので
リビングを広げて利用することが可能なところは、将来夫婦二人になった時に部屋数を変更できるという観点からすると良い。

水回り（トイレ、キッチン、浴室）がまとめられているので家事動線としては家事をしやすそうです。

その他各部屋が５平米以上ありますから子供部屋としても十分利用可能ですね

[191: 匿名さん]

周辺の環境が整っているという事で、個人的には不便しなさそうな環境だと思いますね。

駅までの距離は遠いですが、快適に食生活を遅れそうな気がします。

[192: 匿名さん]

環境は文句なし

[193: 匿名さん]

マンションに住みたい理由に
家全体がフラットで動きやすく、掃除しやすいというのもありますが
上階に住んで眺望を求めているというのがあるかなと思います。

でも、このマンションの１階は
専用の駐車場もあって、戸建の住宅に住んでいる感覚で住めるとのこと。
これはとっても便利で特別感があるので上階へのこだわりは消えるかもと思いました。

[194: マンション検討中さん]

リビングイン洗面って人気ないそうですけど、住友のマンションには多いですよね。廊下面積を削ってリビングの有効面積を大きめに見せられるからですかね。

[195: 匿名さん]

プラウドと迷いますね

[196: 匿名さん]

ここの一階は専用庭ないんだよね…
戸建て感覚で住むなら個人的には欲しかったな。

[197: 匿名さん]

専用庭がなくても、テラスがあるところはありますよ。駐車場が専用でついていたりします。庭だとくさ抜きしないといけなかったりするけれど、テラスだとそういうことをしなくってもいいんじゃないですかね…。
ある意味戸建て感覚、かな。

[198: 匿名さん]

バードウォッチング

[199: 匿名さん]

セキュリティ面を見てみると、かなり災害に対する力は入れているように思いました。
どれほどの地震まで耐えられるかは分かりませんがこういうのも大切ですね。
価格はやや高めと言われておりますが、立地や間取りを含め、それほど強気なようには思いませんが。

[200: 検討板ユーザーさん]

駅徒歩10分ですから、高値掴みはリセール時の残債割れリスクが高いです。
10分圏内のマンション全てが競合相手となるわけですから。

[201: 検討板ユーザーさん]

南浦和駅徒歩10分未満のマンションが増えてるから、尚更、10分以上のマンションはコスパを考慮して検討すべきなのかな。

[202: 匿名さん]

49戸のマンションで機械式駐車場は厳しいものがあるよね。

[203: 匿名さん]

将来的な修繕積立金の上昇は確認しておいた方が良さそうです。

[204: マンコミュファンさん]

>>203 匿名さん
管理組合で決を取って、管理会社を変えた方が良いです。デベのグループ企業に一生吸いとられます。どこのデベでも言える事ですが。

[205: 匿名さん]

>>204 マンコミュファンさん
管理会社変えるってより、長期修繕計画の見直しじゃない？分譲時に売りやすいように傾斜をきつくしている可能性もあるから。

[206: 検討板ユーザーさん]

ここ、売れてんですかね？
駅遠の割に高いみたいですが。

[207: 匿名さん]

駅まで徒歩10分だとギリギリ駅遠には入らないのかなと思います。だからそれでお高く設定されている面もあるのではないか、と。
実際は歩けば10分以上かかってしまいますが、不動産のルールで計測した場合10分以内ならばそういう値段の付け方になってしまうのかなって。それに住友不動産のマンションなんでそうそう安くはできないのでしょう。

[208: マンション検討中さん]

マンションエンジンというサイトで、南浦和周辺のマンションの平均坪単価を確認しました。
駅距離の割に、やっぱり高いですね。
住友物件は、他の大手デベロッパーの物件より大抵は割高ですが、何処からその自信が湧いてくるんですかね？
完成在庫を多く抱え込んでも高い収益を挙げているのは、割高物件を売りさばいているからですよね。

[209: 匿名さん]

シティエア

[210: 検討板ユーザーさん]

スレが閑散としてますが、売れてないんですかね？
この価格は、相場を考えると高いですもんね。

[211: 通りがかりさん]

このスレは他の不動産屋さんのスレばかりですね。スレが多ければ売れてるのですか？ネガティブなスレが増えるだけだと思います。まあ皆さん頑張って下さいね。

[212: 匿名さん]

スミフのスタイルだから
それでも売り切っちゃうんだからマンションが良いのやら営業がすごいのやら

[213: 名無しさん]

実際に売れてるのかね。

[214: マンション検討中さん]

近くのプラウドが大人気で残りわずかだそうなので、南浦和で検討していた人は既に流れていってしまったのかもしれませんね…

[215: マンコミュファンさん]

>>211 通りがかりさん
あなたは、通りがかりじゃないでしょう。

[216: マンコミュファンさん]

小規模マンションは、修繕積立金の上昇が心配。
土壇場で臨時徴収とかありそう。

[217: 匿名さん]

たのすみ

[218: 匿名さん]

修繕積立金のような維持費は、大規模マンションよりも小規模マンションの負担が大きいのですか？
普通に考えるとはじめに長期修繕計画書があり、検討者はその内容を確認できると思いますが、予定外の出費や値上げなど、計画の変更もよくある話なのでしょうか。

[219: 匿名さん]

次が最終期

[220: 匿名さん]

現地ゲストサロンが出来ているということは、実物を見て判断することができるということなのでしょうか。　

１Fの物件は、庭ではなく、少しだけ広めのテラスになっているのですね。あまり子供が遊んだりとかそういうふうにはなっていないのかしら。

総戸数があまり多くない、ということですけれど、低層で作っているのでそれは仕方がないのでしょうね…1戸あたりの修繕費と管理費の負担はたしかに大きくなるけれど。