メガシティテラスについて

[買い換え検討中 [男性 40代]]

メガシティテラスってどうでしょうか。
大規模プロジェクトでいろいろ気になることがあります。
どんなマンションになるのでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/chayagasaka/

所在地：愛知県名古屋市東区砂田橋4丁目110-1(地番)　
交通：名古屋市営地下鉄名城線「茶屋ヶ坂」駅から徒歩4分
名古屋市営バス基幹2「茶屋ヶ坂」バス停から徒歩8分
売主：住友不動産株式会社、近鉄不動産株式会社、住友商事株式会社 、東急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1319: 名無しさん]

>>1318 匿名さん

名古屋市のハザードマップによると、メガシティの土地の液状化の可能性については「低い」「ほとんどない」です。ご参考まで。
http://www.city.nagoya.jp/bosaikikikanri/cmsfiles/contents/0000003/350...

[1321: 匿名さん]

そう言えば、このマンションって大曽根のドームでイベントがあると道路が滅茶苦茶混むって話だったと思うのですが
実際のところはどうなのでしょうか？
今日もONE OK ROCKのイベントがあったと思うのですが

[1322: 名無しさん]

>>1321 匿名さん

よく混んでますよ。全く動かないってほどじゃないですけど。昨日のoneokイベントの時間帯が分かりませんが、夜７時過ぎにメガシティの前の市道走ったら流れてました。

[1323: 匿名さん]

ここで騒いでるのは購入しようとしたがローン組めなかった人たちじゃないか？

いい場所で価格安いからいいと思うよ

[1324: マンション検討中さん]

安いから審査は通るが、組めなかった人達が正解

ふわっとステキなマンションですね

[1325: マンコミュファンさん]

>>1316 匿名さん

どうぞご自由に

[1326: 匿名さん]

ハザードマップで液状化の可能性が「低い」網掛けになってますが、近くに「高い」があるのは気になりますね。
丘陵地でも無く川も近いので、地盤カルテで50点なのも納得です。
災害に敏感な人は気になりますが、利便性の割には土地代は安いので、気にしない人にとってはお得な買い物てすよ。

[1327: 匿名さん]

土地の取得費はしっかりとリリースされています。

http://www.rengo.co.jp/news/2014/img/pdf/2014_news_029.pdf

[1328: マンション検討中さん]

支出
土地：96億
宣伝費：8億（5年）
売主人件費：50億（5年：1000万×委託含50人）
建設費一般：36億（3棟）
計：190億

収入
平均：210億（552戸×3800万？）

利益
計20億（10%儲け）

過去コメの価格情報
2017/1/10：3398~4998万円
2017/1/24：3398~6598万円
2018/3/24：3598~4698万円
2018/4/17：3398~4698万円
3398万円が消えないってことは、客寄せ用の物件かな
値付けミスった後は、安値に戻したんだろうな
早めに売るか値上げしないとウマミが無さげ
物件仕様はともかく、安く買うチャンスではあるかな

さて、誰か適切な数字の訂正よろ

[1329: 匿名さん]

>>1328 マンション検討中さん
購入した土地の半分くらいしか使ってないみたいだけど。

[1330: マンション検討中さん]

>>1328 マンション検討中さん

ごめん、超ハズいんすが、人件費25億に訂正。
よって支出が▼165億、収支が△45億でよろ。

[1331: 匿名さん]

>>1330 マンション検討中さん
気にすんな。
全体的にクチャクチャだから。

[1334: マンション検討中さん]

>>1331 匿名さん

あ、否定するなら修正を頼むよ

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1335: 匿名さん]

>>1334 マンション検討中さん
ほーい。
まず、おかしいだろ。
という指摘から。
・土地の費用
96億で4.9万平米を取得した。
とあるが、全てを今回の553戸で使用したと思えない。
使用したとしたら、売価における土地の比率が5割近くなる。
この比率は東京都心の超一等地のタワマン。
ないし高級住宅地の低層小規模物件くらいしか出現しない。
そもそも平均グロス4000万程度の物件でそんな比率は見たことない。
また、物件概要で敷地面積2.2万平米とあり整合しない。

・建築コスト
建築床面積4.8万平米を分母とすると、36億なら建築費の平均坪単価25万。
RCをローコスト木造住宅の水準で建てられる訳がない。

・人件費
直課費用なの？これ。
その前提で話を進めると。
対応期間5年なら5億/年。
@1000万/人・年で試算されているようだから、50人体制で5年間へばりつくなんてありえん。

まずはこんなところで。

[1336: 匿名さん]

>>1334 マンション検討中さん
じゃ、試算してみるね。

<前提>
敷地面積2.2万平米
建築面積4.8万平米
総戸数553戸
平均販売価格4000万/戸
平均占有面積75平米/戸
平均坪単価@175万
販売管理費 売上の15%
建築コスト80万/坪
販売に関する対応期間5年


<概算結果>
売上221億
土地・建築コスト166億
販売管理費 33億
営業利益相当額22億

販売管理費の内訳イメージ
直課人件費(プロパー):9億
1800万円/人・年(10人体制)
本社管理費:11億(売上高の5%を配賦)
販売促進費(含む外注費):13億

もう少し販売管理費は少ない気もする。
また、建築費ももう少し圧縮されるかもね。

ま、余興ということで。

[1337: マンション検討中さん]

>>1335 匿名さん
>>1336 匿名さん

純粋に、ありがとうございます。
失礼な発言でした。

気になったのは3棟で70億、1人1800万円、外注13億。
勿論、裏打ちなく受け取りませんが、それだけ捌けた机上ということで。

とてもイメージ湧きました。

[1338: 匿名さん]

>>1337 マンション検討中さん
何かの役に立ったなら何より。

その上で。
3棟の建築費は大体116億で試算しているよ。
付帯も含め70億でできるなら、圧倒的な競争力があると思う。

人件費1800万は安かった？
平均年収900万で試算したけど。
現場は若手が多い前提で。
退職金積立、厚生年金会社負担分、福利厚生費。などで原価は年収の1.8〜2倍くらいで算出するからね。

販売促進費が高いと感じるなら、本社管理費が低めなのでそこで調整するだけ。
5%の配賦で賄えるなら筋肉質だなぁ、と思える。

その辺りには我々門外漢では見えない費用一式が混じっているのもあるけどね。

[1339: 匿名さん]

場所としてはいいと思うのですが、大規模マンションなので色々な人が入居しそうな予感がします。元は同じような大規模マンションでしたよね……？

この前コノミヤがテレビ取材を受けていました。確かお肉の取材だったかな。BBQ用のお肉で、小分けパック、中パック、大パックと分けて戦略的に売ってる内容でした。なぜコノミヤが取材を受けたのかはナゾですが。

売れ行きはどうなんでしょう？ここのマンション、完売までどのくらいかかりそうですか？？

[1340: マンコミュファンさん]

>>1332 マンション検討中さん

賛成です

[1341: マンション検討中さん]

>>1339 匿名さん
元はダンボール工場です。

[1342: 評判気になるさん]

凄く住みやすい地域じゃないですか❗

[1343: 口コミ知りたいさん]

>>1342 評判気になるさん

是非、ご購入を。

[1344: 匿名さん]

名城線の茶屋が坂駅ができて、住みやすくなったと思います。市バスもありますが最寄りは茶屋が坂駅ですよね？

元がダンボール工場ということは隣に工場が建設されてもおかしくない地域なので、それだけ気になります。

近くに名古屋学院の中学校、高校があります。それ以外だと愛知教育大学の付属中学があったと記憶しています。自転車でナゴヤドーム付近まで行けると計算すると、明和高校や旭丘高校も行けます。

イメージとしては大規模団地のような気がしてしまいますが、高校も自転車で通学範囲のところが多く、他の人が住みやすい地域と言うのもわかります。

[1345: ご近所さん]

コノミヤに買い物行った今日（このスーパーもデベロッパーが仕掛けたようですが（その割には規模小さいけど・・・））で、今日そこの駐車場から見える一番手前の（駅から一番近いと思われる）棟を正面から見たところ、2/3位はまだ空室かな・・・・やばし！？　でもって店の前でお姉さんが二人風船配って頑張ってました。
GWも終わり、なんとなく悲壮感が・・・漂ってきてるのは・・・気の・・せいでしょうか？
あっ、コノミヤは使い安くていいスーパーですけどね。

[1346: マンション検討中さん]

>>1345 ご近所さん

だから、まだ売り出してないって。
レス読め。

[1347: 匿名さん]

>>1345 ご近所さん

道路沿いに入居した者ですが、真ん中の棟はほとんど入居済みかなという印象ですよ。
それにしても道路沿いの棟は実際あとどのくらい販売開始待ちなのでしょう？
引っ越し屋のカバーいつまで付いているのかな...年単位？
少し気になったんですが、これから販売される部屋の方が安くなるんですか？

[1348: マンション検討中さん]

>>1347 匿名さん
希望の間取りと階数がなかったのでC棟を待つことにしましが、C棟は価格維持か値上げの可能性もあるとのことでした。3月の話ですが垂幕かかっていた3列以外はほぼ供給済でしたよ！

[1349: 匿名さん]

>>1348 マンション検討中さん

なるほど。
入居してからこの掲示板で売れていないとひどく書かれているのを見て、ふと、もう少し待てばこれから売り出される価格は安くなるのかと思って少し後悔というか早まったかなと思ったので変に安心しました。

[1350: マンション検討中さん]

>>1349 匿名さん
同タイプであれば場所による価格差の少ない物件なので値引きなどあるとしても不人気の売れ残り箇所だけだと思いますよ！真っ先に埋まるようなとこへの下げはまずないでしょう

[1351: マンション検討中さん]

ホテルライクって、一般的に内廊下で使われているように思いますが、ココのマンションは違いますね。
専有部前や一階共用廊下（コリドー?）を内廊下にすればとてもホテルライクを感じるのに惜しいかな。
専有部分は一時的な玄関扉の開放やモノの放置、通気、居住者層、規模を考慮すれば外廊下で正解なのかも。

ネットから拝見しているのですが、壮観そうな自転車置場は雨晒しではないですよね？

夢と贅はありませんが、安く買えるだけに悩みます。

[1352: マンション検討中さん]

今どれくらい入居されてどれくらい売れているのか気になります。

[1353: 通りがかりさん]

テレビCMがカッコイイなあ

[1354: マンション検討中さん]

>>1353 通りがかりさん
まだそのCM見たことありません。
見てみたいです。

[1355: マンション検討中さん]

売れてなくても供給済等として、来店客に表や会話で売れているように魅せる手法は全国の売主がよくやってる。
販売調整中やキャンセルが出て、後に売れれば事無きことだからね。
定期的に居住実態の有無を事実確認している方は分かるんじゃないかな。

それはそれとして、最多価格帯って3,800万円くらい？
たくさん戸数がある割には、高くないかな？

[1356: マンション検討中さん]

>>1355 マンション検討中さん

購入するか検討していますが、定期的に居住実態の有無を事実確認している方がいるのは怖いです。
どのマンションでも同じなのでしょうか？

価格帯は平均その位だと思います。
3,000万台前半はコノミヤの裏の一部で確か8階より上の階は4,200万〜最上階で4,400万〜だったと記憶しています。
広告につられて見に行きましたが思っていたより4,000万台の部屋が多く驚きました。
たくさん戸数がある割には高い気もしますがお値打ちな方なのかなと。
やはりいいなと思う立地に建っているマンションや高級感のあるマンションは一階で4,500万〜5,000万台で最多価格帯が6〜7,000万台だなという印象なのですが、それを思うとこの物件の価格帯は妥当なのではと思います。

[1357: 匿名さん]

地下鉄車内に貼られた広告に3,398万円～とあったから値下げしたのかと思ったら、目の前がスーパーの部屋が安いんですね。
地下鉄駅からの近さを考えたら、妥当な金額なのかな。

[1358: マンコミュファンさん]

同じ大規模マンションのライバルでららぽーと隣接のパークホームズが公開されていますね。
勝川のバロー複合商業施設隣接の物件も人気みたいなので、ららぽーと隣接も調子良くなりそう。
メガシティのコノミヤ隣接は少し弱くなってくるかな。

[1359: マンション検討中さん]

これからはららぽーとの時代だな。
メガシティ大丈夫か？

[1360: マンション検討中さん]

名古屋市の端から長久手市に徒歩4分のセントシリーズは989戸ある子育て団地だね。
順次建てて5年で700戸は売れてるけど、ココはどうだろう。

セントは駅が遠くてディスポなし、育児・平和堂が入ってる。
リセールはどっちも期待薄で、メガ団地の方に若干軍配。
仕様は、あ、どっちも長谷工か。
総額は同じ広さで600〜700万円違うから、通勤問題をクリアすれは3,398万円を期待した人達は流れることもあるかも。

[1361: 検討板ユーザーさん]

港区の一等地か、東区の僻地か、田舎の住みやすい街か。
立地はどれもいい勝負だなって

[1362: 評判気になるさん]

どんぐりの背比べですか

[1363: マンション検討中さん]

今週までSUUMOは機械式駐車場がハイヤー専用となって、コノミヤ駐車場と比較した違和感が半端無い。

編集会社、SUUMO、広告打った住友の検収が甘いね。
たかだか既存の広告費込みで買っている購入者世帯程度の範囲、問題意識は無いだろうし、大した損害でも無い。
微笑ましいだけのことだが、来週以降で変わっていたら、この掲示板見ている可能性大。

[1364: マンション検討中さん]

>>1363 マンション検討中さん

画像の下の方が編集ミスか何かで伸びてるだけでしょ。

[1365: マンション検討中さん]

>>1363 マンション検討中さん
この車がハイヤーに見えるとか…
プリウスαとかじゃん。
情弱ですか？

[1366: マンション検討中さん]

>>1364 マンション検討中さん

その程度だって。合いの手は要らんよ。

契約によっては、賠償されるものなので、次回は4P特集かな。

[1367: ４４４]

いくらなんでも港区のマンションを検討する人とは層が違うでしょ。
東区の一番東側だけどとにかく東区であることが大切。

[1368: 購入経験者さん]

住んでもうすぐ2か月ですが、

良かったところ
・コノミヤが近くて便利
・ディスポーザー、食洗機初めて使ったけど便利
・宅配ボックスが多い
・郵便受けにDMが無い

悪かったところ
・お湯がでるまでに時間がかかる。
・駅に行くときに信号待ちが長い
・自動ドアの反応が遅い。
・グランドコリドーの水はけが悪く、雨の日に靴の中まで濡れる。
・東山沿線に比べると名城線は不便。

※悪いところはそう大したこと無く、
　コノミヤの近さだけでも買ってよかったと思っています。