メガシティテラスについて

[買い換え検討中 [男性 40代]]

メガシティテラスってどうでしょうか。
大規模プロジェクトでいろいろ気になることがあります。
どんなマンションになるのでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/tokai/chayagasaka/

所在地：愛知県名古屋市東区砂田橋4丁目110-1(地番)　
交通：名古屋市営地下鉄名城線「茶屋ヶ坂」駅から徒歩4分
名古屋市営バス基幹2「茶屋ヶ坂」バス停から徒歩8分
売主：住友不動産株式会社、近鉄不動産株式会社、住友商事株式会社 、東急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1305: 通りがかりさん]

>>1298 評判気になるさん

契約した方の生の声ではなくて？
写真見る限りマンションが出来上がる前のものでは？？

[1308: 匿名さん]

どこのマンションも不平不満はでるもの。入居者の方、こちらのマンションを気になっている方、気にすることはないですよ。

[1310: マンション掲示板さん]

>>1308 匿名さん
>気にすることはないですよ

100％満足するマンションは存在しませんよね。
気に入らない点を含めて購入を決めるのだから良いところも悪いところも気にしますよ。
気にするなという人の心情は、欠点を隠そう隠そうとしているのか、100％気に入ってるのか変に勘ぐってしまいます。

[1313: マンション検討中さん]

この地域って地盤が心配なのですが、大丈夫なのでしょうか？
地震の際に液状化するかもしれないと言われました。
詳しい方教えてください。

[1314: マンション検討中さん]

液状化は自分も聞いてないです。不発弾があったのは聞きました。水害は矢田川の南より北の方が危険とのことでした。

[1315: 住人です]

3月後半にB棟に越してきたものです。
今のところとても快適でなんの問題もありません。
質が悪いとも全く思いません。
コノミヤとコーナンに囲まれ、コンビニも駅も近く本当に便利です。
幼稚園、小学校も近く、子供の入学した私学もバスで15分程度、
他にも私立中高たくさんの選択肢あり、とても良い環境と思います。
ご検討されている方、お勧めです。

[1317: マンション検討中さん]

買って後悔する人もいるみたいだから決断するには勇気いりますね

[1318: 匿名さん]

地盤と液状化に対する不安があります。
購入は控えることにしました。
外観は気に入っていたのですが
家族で安心して暮らせない物件は
見送っていきたいです。

[1319: 名無しさん]

>>1318 匿名さん

名古屋市のハザードマップによると、メガシティの土地の液状化の可能性については「低い」「ほとんどない」です。ご参考まで。
http://www.city.nagoya.jp/bosaikikikanri/cmsfiles/contents/0000003/350...

[1321: 匿名さん]

そう言えば、このマンションって大曽根のドームでイベントがあると道路が滅茶苦茶混むって話だったと思うのですが
実際のところはどうなのでしょうか？
今日もONE OK ROCKのイベントがあったと思うのですが

[1322: 名無しさん]

>>1321 匿名さん

よく混んでますよ。全く動かないってほどじゃないですけど。昨日のoneokイベントの時間帯が分かりませんが、夜７時過ぎにメガシティの前の市道走ったら流れてました。

[1323: 匿名さん]

ここで騒いでるのは購入しようとしたがローン組めなかった人たちじゃないか？

いい場所で価格安いからいいと思うよ

[1324: マンション検討中さん]

安いから審査は通るが、組めなかった人達が正解

ふわっとステキなマンションですね

[1325: マンコミュファンさん]

>>1316 匿名さん

どうぞご自由に

[1326: 匿名さん]

ハザードマップで液状化の可能性が「低い」網掛けになってますが、近くに「高い」があるのは気になりますね。
丘陵地でも無く川も近いので、地盤カルテで50点なのも納得です。
災害に敏感な人は気になりますが、利便性の割には土地代は安いので、気にしない人にとってはお得な買い物てすよ。

[1327: 匿名さん]

土地の取得費はしっかりとリリースされています。

http://www.rengo.co.jp/news/2014/img/pdf/2014_news_029.pdf

[1328: マンション検討中さん]

支出
土地：96億
宣伝費：8億（5年）
売主人件費：50億（5年：1000万×委託含50人）
建設費一般：36億（3棟）
計：190億

収入
平均：210億（552戸×3800万？）

利益
計20億（10%儲け）

過去コメの価格情報
2017/1/10：3398~4998万円
2017/1/24：3398~6598万円
2018/3/24：3598~4698万円
2018/4/17：3398~4698万円
3398万円が消えないってことは、客寄せ用の物件かな
値付けミスった後は、安値に戻したんだろうな
早めに売るか値上げしないとウマミが無さげ
物件仕様はともかく、安く買うチャンスではあるかな

さて、誰か適切な数字の訂正よろ

[1329: 匿名さん]

>>1328 マンション検討中さん
購入した土地の半分くらいしか使ってないみたいだけど。

[1330: マンション検討中さん]

>>1328 マンション検討中さん

ごめん、超ハズいんすが、人件費25億に訂正。
よって支出が▼165億、収支が△45億でよろ。

[1331: 匿名さん]

>>1330 マンション検討中さん
気にすんな。
全体的にクチャクチャだから。

[1334: マンション検討中さん]

>>1331 匿名さん

あ、否定するなら修正を頼むよ

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1335: 匿名さん]

>>1334 マンション検討中さん
ほーい。
まず、おかしいだろ。
という指摘から。
・土地の費用
96億で4.9万平米を取得した。
とあるが、全てを今回の553戸で使用したと思えない。
使用したとしたら、売価における土地の比率が5割近くなる。
この比率は東京都心の超一等地のタワマン。
ないし高級住宅地の低層小規模物件くらいしか出現しない。
そもそも平均グロス4000万程度の物件でそんな比率は見たことない。
また、物件概要で敷地面積2.2万平米とあり整合しない。

・建築コスト
建築床面積4.8万平米を分母とすると、36億なら建築費の平均坪単価25万。
RCをローコスト木造住宅の水準で建てられる訳がない。

・人件費
直課費用なの？これ。
その前提で話を進めると。
対応期間5年なら5億/年。
@1000万/人・年で試算されているようだから、50人体制で5年間へばりつくなんてありえん。

まずはこんなところで。

[1336: 匿名さん]

>>1334 マンション検討中さん
じゃ、試算してみるね。

<前提>
敷地面積2.2万平米
建築面積4.8万平米
総戸数553戸
平均販売価格4000万/戸
平均占有面積75平米/戸
平均坪単価@175万
販売管理費 売上の15%
建築コスト80万/坪
販売に関する対応期間5年


<概算結果>
売上221億
土地・建築コスト166億
販売管理費 33億
営業利益相当額22億

販売管理費の内訳イメージ
直課人件費(プロパー):9億
1800万円/人・年(10人体制)
本社管理費:11億(売上高の5%を配賦)
販売促進費(含む外注費):13億

もう少し販売管理費は少ない気もする。
また、建築費ももう少し圧縮されるかもね。

ま、余興ということで。

[1337: マンション検討中さん]

>>1335 匿名さん
>>1336 匿名さん

純粋に、ありがとうございます。
失礼な発言でした。

気になったのは3棟で70億、1人1800万円、外注13億。
勿論、裏打ちなく受け取りませんが、それだけ捌けた机上ということで。

とてもイメージ湧きました。

[1338: 匿名さん]

>>1337 マンション検討中さん
何かの役に立ったなら何より。

その上で。
3棟の建築費は大体116億で試算しているよ。
付帯も含め70億でできるなら、圧倒的な競争力があると思う。

人件費1800万は安かった？
平均年収900万で試算したけど。
現場は若手が多い前提で。
退職金積立、厚生年金会社負担分、福利厚生費。などで原価は年収の1.8〜2倍くらいで算出するからね。

販売促進費が高いと感じるなら、本社管理費が低めなのでそこで調整するだけ。
5%の配賦で賄えるなら筋肉質だなぁ、と思える。

その辺りには我々門外漢では見えない費用一式が混じっているのもあるけどね。

[1339: 匿名さん]

場所としてはいいと思うのですが、大規模マンションなので色々な人が入居しそうな予感がします。元は同じような大規模マンションでしたよね……？

この前コノミヤがテレビ取材を受けていました。確かお肉の取材だったかな。BBQ用のお肉で、小分けパック、中パック、大パックと分けて戦略的に売ってる内容でした。なぜコノミヤが取材を受けたのかはナゾですが。

売れ行きはどうなんでしょう？ここのマンション、完売までどのくらいかかりそうですか？？

[1340: マンコミュファンさん]

>>1332 マンション検討中さん

賛成です

[1341: マンション検討中さん]

>>1339 匿名さん
元はダンボール工場です。

[1342: 評判気になるさん]

凄く住みやすい地域じゃないですか❗

[1343: 口コミ知りたいさん]

>>1342 評判気になるさん

是非、ご購入を。

[1344: 匿名さん]

名城線の茶屋が坂駅ができて、住みやすくなったと思います。市バスもありますが最寄りは茶屋が坂駅ですよね？

元がダンボール工場ということは隣に工場が建設されてもおかしくない地域なので、それだけ気になります。

近くに名古屋学院の中学校、高校があります。それ以外だと愛知教育大学の付属中学があったと記憶しています。自転車でナゴヤドーム付近まで行けると計算すると、明和高校や旭丘高校も行けます。

イメージとしては大規模団地のような気がしてしまいますが、高校も自転車で通学範囲のところが多く、他の人が住みやすい地域と言うのもわかります。

[1345: ご近所さん]

コノミヤに買い物行った今日（このスーパーもデベロッパーが仕掛けたようですが（その割には規模小さいけど・・・））で、今日そこの駐車場から見える一番手前の（駅から一番近いと思われる）棟を正面から見たところ、2/3位はまだ空室かな・・・・やばし！？　でもって店の前でお姉さんが二人風船配って頑張ってました。
GWも終わり、なんとなく悲壮感が・・・漂ってきてるのは・・・気の・・せいでしょうか？
あっ、コノミヤは使い安くていいスーパーですけどね。

[1346: マンション検討中さん]

>>1345 ご近所さん

だから、まだ売り出してないって。
レス読め。

[1347: 匿名さん]

>>1345 ご近所さん

道路沿いに入居した者ですが、真ん中の棟はほとんど入居済みかなという印象ですよ。
それにしても道路沿いの棟は実際あとどのくらい販売開始待ちなのでしょう？
引っ越し屋のカバーいつまで付いているのかな...年単位？
少し気になったんですが、これから販売される部屋の方が安くなるんですか？

[1348: マンション検討中さん]

>>1347 匿名さん
希望の間取りと階数がなかったのでC棟を待つことにしましが、C棟は価格維持か値上げの可能性もあるとのことでした。3月の話ですが垂幕かかっていた3列以外はほぼ供給済でしたよ！

[1349: 匿名さん]

>>1348 マンション検討中さん

なるほど。
入居してからこの掲示板で売れていないとひどく書かれているのを見て、ふと、もう少し待てばこれから売り出される価格は安くなるのかと思って少し後悔というか早まったかなと思ったので変に安心しました。

[1350: マンション検討中さん]

>>1349 匿名さん
同タイプであれば場所による価格差の少ない物件なので値引きなどあるとしても不人気の売れ残り箇所だけだと思いますよ！真っ先に埋まるようなとこへの下げはまずないでしょう