談合を誘導する悪質なコンサルタントがいると聞いたのですが

[働くママさん [女性 40代]]

大規模修繕工事が近づいており、輪番制で理事になる予定なのですが、知人から悪質な設計会社がいるので注意したほうが良いとアドバイスを受けました。安い金額で設計業務を受注し、施工会社からマージンをもらい談合を誘導するような設計会社が多いと聞きましたが本当なのでしょうか？
大規模修繕工事を経験した管理組合の方からアドバイスをいただければ幸いです。
おすすめの設計会社、逆に評判の悪い会社があれば教えてください

[208: 匿名さん]

設計コンサルタントがいればそのコンサルタント、いなければ
施工会社がやります。

[209: 匿名さん]

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が一番
いいと思います。

[210: マンコミュファンさん]

>>209 匿名さん

設計管理方式はバックマージンが問題。責任施工で複数の管理会社から見積りとるのが合理的

[211: 匿名さん]

>>210さん
責任施工方式は、最初から１社に絞るやり方では
ないんですか。
相見積はとれないでしょう。同じ条件ではないんですから。

[212: 匿名さん]

施工方式は随意契約ともいいます。

[213: 一般人]

HPで責任施工を標榜する営繕業者もおりますし、下請けに徹している営繕業者もあります。
二回目の大規模修繕で初回の優良な下請け営繕業者に直接もアリかもしれません。
但し、住民（理事会、委員会）が相当詳しくないと難しいと思います。

皿菅は一級建築士事務所やNPO法人が、リスク無く（自分たちに）行いますが、大規模修繕期間に通常管理、施工監理（皿菅）、施工管理が全て別会社と言う携帯すら認識が無い場合が多いです。
アフター（期をまたぐ）も施工管理と相対で話してね！皿菅は、バイバ～イ！もあります。
結局、設計監理による仲介業（大規模修繕支援業務委託契約）となり、公募（建築新聞等）から仕組まれれば、現説談合、キックバックとなります。素人住民達には到底判りません。

皿菅は、劣化診断、基本設計（数量表特記仕様書）、業者選定（公募して競争入札の形の営繕業者契約）とドンドン進みますので、途中でクビ（解約）にするのは、臨時総会が必要です。

[214: 匿名さん]

設計コンサルタントを選定するのは大切なことですが、
そのコンサルが談合をするかどうかは分かりません。
評判を聞くしかない。しかし、その評判をだれから聞くかだけど。

[215: 匿名さん]

悪質なコンサルタントというのが分っていれば、契約
することはしないでしょう。

[216: 匿名さん]

>>213　一般人さん
大規模修繕工事のやり方として、設計監理方式を採用するには
コンサルタントをいかに募集していかに選定するかにかかっています。
問題は、選定した業者との契約内容を明確にすべきです。
普通、設計コンサルタントや施工会社とは契約書を交わしてから
工事にとりかかりますけどね。

[217: 一般人]

213です。
皿菅は基本設計（コンサルタント）と施工（営繕業者）は同時にしません。

皿菅は、設計監理で、1.劣化診断　2.基本設計「数量表（材料×㎡、×?、と特記仕様書）」3.営繕業者公募、現説（金抜き基本設計で）、競争入札で契約（営繕業者と管理組合が契約）で竣工まで。コンサルタント（皿菅）は、この一連の流れ全てセットの業務委託契約締結をしなければ何もしません。（ウマミありませんから）

設計監理と施工管理（営繕工事）を同時に契約するのは責任施工で、当初から一社で、公募、現説、競争入札はありません。

マンション住民（理事会、委員会）が、別途発注で設計監理（劣化診断から）のみを選定し契約、その基本設計を各々営繕業社に持ち込み（管理組合の見積もり依頼ならやります。）選定し、その営繕業者と契約が出来る高度な管理組合なら、皿菅（コンサルタント）はそもそも不要です。

[218: 某コンサル社員]

>>217 一般人さん

一連の流れではなく、分割でも受託するコンサルはいますよー

[219: 一般人]

一連の流れは、途中解約は臨時総会が必要で、住民が知らず談合され、営繕業者からコンサルへキックバック発生の恐れはありますので、分割受託コンサルが、
1.劣化診断から基本設計（数量表）の成果物で受託終了。
2.その設計者を伏せ、他コンサルへ公募し競争入札までを受託終了。
3.入札結果の上位から下位までの営繕業者を呼び、選定する理事会・委員会のアドバイスをする他コンサルが受託し営繕業者と契約すれば、全て分離発注で本当に安心ですね！

[220: 匿名さん]

>>219 一般人さん
入札以降を受託したコンサルが談合を誘導するなら無意味だよ。

[221: 匿名さん]

>>219さん
途中解約をすれば違約金が取られるよ。
はっきりした談合が証明できればいいけど、それは難しいのでは
ないでしょうか。

[222: 匿名さん]

裁判にもっていく場合は、原告も被告も証拠等を
掴んでいなければならないよ。

[223: 匿名さん]

>>219さん
談合談合といっていますが、本当に談合されているんですか。
談合の証拠もないんでしょう。
憶測だけでいうのではなく、それができないシステムづくりを
考えていかなければならないのでは。

[224: 匿名さん]

談合の証拠はまず掴めません。
業者とコンサルが薄情しなければ絶対分からないでしょう。
それをいう者はいませんよ。

[225: 匿名さん]

しかし、そこの事務所の者とか社員が白状するというか
告れば分かりませんよ。

[226: 匿名さん]

どの業界においても、多少の談合はあるでしょうね。
それが分らないから指摘のしようがないんです。

[227: 匿名さん]

設計コンサルタントにとっては、談合をしているという
感覚はないんではないでしょうか。
単なる御礼程度、お中元やお歳暮とかの感覚と思っているかもですね。

[228: 某コンサル社員]

>>227 匿名さん

それは違うかなー
バックマージンがないと、会社を維持出来ないんです。
多くの管理組合が、とにかく値段でコンサルを選ぶので、業務委託費たけでは成立しないんです

[229: 某コンサル社員]

>>227 匿名さん

それは違うかなー
バックマージンがないと、会社を維持出来ないんです。
多くの管理組合が、とにかく値段でコンサルを選ぶので、見積金額を下げないとならなくなる。
でも、その金額ではやっていけないので、バックマージンをもらう必要があるんです。

管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。

[230: 一般人]

1.入札以後、談合疑義あれば、積算（建築士事務所、他営繕業者積算）に有料で再見積もりは有り。
但し、理事会からの依頼で無いと積算を受けませんし、その費用も管理組合から出ません。

2.談合の証拠は、一社以上から具体的な自白が無ければ成り立ちません。
公共入札の場合は、バレれば即！指名停止、逮捕もありますが、民間マンション管理組合で談合がバレでも臨時総会で業務委託契約の解除以外ありませんので、コンサルは住民を怖がらず理事会をシメてきます。

3.競争入札見積後、営繕施工契約前なら断っても営繕業者から違約金請求無し。
例）一億の見積もり入札結果が出て、談合の疑義で断り、違約金25％の話をしてくる設計監理あれば、それは詐欺コンサルです。
そもそもコンサルとの業務委託契約に違約金は無く、成果物の全額が最大金額なので、1.劣化診断、2.基本設計を成果物、3.業者選定業務は、談合の疑義があるので成果物と言えないとなりますが、これが成果物か否かは、地裁の話となり、最大でもその成果物の金額です。

以上より、住民が勉強しエキスパートなら皿菅せずに、責任施工もありますし、
興味のある住民が少ないなら工事中は通常管理＝設計監理（下請）＝施工管理（下請）＝期が変わりアフター。の一任が向いているでしょう。
一任ならキックバックは存在せず、元受にいくら抜かれるか（冠代で）となります。

220、221、223、224ご意見：修繕工事未経験故の不安は理解できます。
224ご意見：積算結果を住民が判断する努力とやる気がなければ致し方ありません。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。

私は、この板を離れます。

[231: マンコミュファンさん]

>>230 一般人さん

キミはHNコロコロ変えるいつもの荒らしだろ？
もうバレバレだよw

[232: 匿名さん]

228.229ご意見：概ねその通りでしょう。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。

某コンサル社員 =一般人

分かりやすいねw

管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。
管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。
管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。

計画に対して値段で選ぶのは資本主義では当たり前。バックマージン取れるなら、取るに決まってるよw 十分もらっていめからバックマージンいりませんなんてないよw
商売だから貰えるもの貰わなかったら逆に背任だよw

[233: 匿名さん]

談合談合といっていますが、その証拠をどうやって
掴むんですか。

[234: 匿名さん]

談合の証拠はつかめないのが普通だよ。
談合しているというけど、マンションで本当にあるの。

[235: 匿名さん]

私どものマンションでも、現在大規模修繕工事がはじまったところです。
修繕委員長としていろいろ経験をしました。
設計監理方式を採用していますので、その選定には気を使いました。
まず候補業者の選定ですが、ＮＰＯ法人やマンション管理士会の所属
しているコンサルタント、建設新聞での公募等で募集しました。
応募してきたコンサルタントに対して、項目別に相見積もりをとりました。
そして３社に絞り、説明会を開催し、専門委員が評価をしました。
最終的には、見積もり金額と日養花天で選考しました。
管理会社からの推薦はカットしました。

[236: 匿名さん]

設計コンサルタントと施工会社の談合ですが、やってるか
どうかは分かりません。
ただ、できないようにすることも必要です。
コンサルタントの選考説明会の時に、談合は絶対だめということを
くぎを刺しておくことも少しは影響があるのかもしれません。
設計コンサルタントには、設計監理業務という重要な役割が
ありますが、どういう監理をするかということを、具体的に
説明してもらうのもいいでしょう。
例えば、塗装に関してですが、仕様書どおりの数量を使用しているか
のチェックに関しては、使った塗料缶を通しナンバーで撮影して
おくとかの方法があります。

[237: 匿名さん]

ただ、設計コンサルタントが選定され、施工会社の選定を
する場合、管理会社やコンサルタントに施工会社の推薦を
してもらうことはやめるべきですね。
少なくとも、専門委員会で候補業者は選ぶべきでしょう。

[238: 匿名さん]

設計コンサルタントや施工会社の候補業者を選ぶ場合は、
管理会社やコンサルタント、マンションの住民とかからの
推薦は受けないようにすべきです。
談合を心配するのなら、それぐらいの努力を専門委員会としては
やるべきでしょう。

[239: 匿名さん]

マンションの住民からの推薦も受け付けないのは何故かといいますと、
顔見知りの住民から推薦があると、どうしてもその人の顔色をみて
判断することもありますからね。

[240: 匿名さん]

それでも設計コンサルタントと施工会社の現場代理人とは
どこかで仕事を一緒にしたことがあるので、どうしても胡散臭い
ところが見受けられるね。

[241: 匿名さん]

それはあるでしようね。
一緒に仕事をすれば、現場代理人としては、監理を行う
設計コンサルタントには気を遣うだろうから。
少しでも仕様書と違うからやり直しを命じられると困るからね。

[242: 匿名さん]

設計コンサルタントの収容な役割の一つが、監理業務です
から、厳しくチェックをされると利益にも繋がります。
その点を考慮して、コンサルタントに対しては、丁重な
扱いが必要なんです。

[243: 匿名さん]

設計コンサルタントも、施工会社が嫌がる監理業務を
厳しくはやらないしね。
適当にやっているような気もする。

[244: 匿名さん]

監理のやり方としては、塗装工事でいえば、塗料缶の
空になったものを通しナンバーを書いてカメラに収めておくとか。

[245: 匿名さん]

要するに、仕様書通りの材料を使用し、仕様書通りの数量を
使っているかをチェックするんだけどね。

[246: 匿名さん]

業者は日養花天で選考したんだけどね。

[247: 匿名さん]

設計コンサルタントと施工会社の談合ですが、やってるか
どうかは分かりません。
ただ、できないようにすることも必要です。
コンサルタントの選考説明会の時に、談合は絶対だめということを
くぎを刺しておくことも少しは影響があるのかもしれません。
設計コンサルタントには、設計監理業務という重要な役割が
ありますが、どういう監理をするかということを、具体的に
説明してもらうのもいいでしょう。
例えば、塗装に関してですが、仕様書どおりの数量を使用しているか
のチェックに関しては、使った塗料缶を通しナンバーで撮影して
おくとかの方法があります。

要するに、仕様書どおり工事がされているか、手抜き工事がされて
いないかをチェックするのが設計コンサルタントなんです。

[248: 匿名さん]

談合ができにくい環境づくりは大切だね。
ここの専門委員は厳しいようだということを
相手に植え付けることが大事。

[249: 匿名さん]

談合がされるのが嫌なら、自分たちでコンサルタント
候補を選ぶことだね。
建設新聞とかで公募するのもいいと思うけどね。

[250: 匿名さん]

談合をする悪質なコンサルタントということですが、
悪質な談合とは具体的にはどんなことですか。

[251: 匿名さん]

談合ということは、設計コンサルタントが施工会社に対して
見積額を指示するんでしょうね。
他の施工会社に対しては、条件を厳しくするとか、材料や
平米数を調整とかして見積額を高く誘導するとかね。

[252: 匿名さん]

そして、その上乗せした工事費の一部をコンサルタントが
頂戴するという仕組みかな。

[253: 匿名さん]

談合はあるかもしれないが、その証拠はつかめない。
それが分らなければ談合とはいえないし、追及もできない。
建設業界は、奥が深い。

[254: 匿名さん]

他スレなんですが、談合とかの不正の証拠を掴んでいるが
それでも提訴等ができないで悩んでおられる方もおられます。

[255: 匿名さん]

いくら証拠を掴んでいても、同じ住民との戦いになるので
躊躇されるんでしょうね。
それに時間とお金も必要になりますので。

[256: 匿名さん]

談合ができにくいシステムづくり、募集の仕方の研究も
必要です。
公募でまず募集することはお薦めです。

[257: 匿名さん]

設計コンサルタントの募集をする際は、管理会社の推薦は
受けない方がいいと思います。
別に管理会社推薦のコンサルタントが談合をするという
訳ではないんですが。