ブランズ川口元郷 【旧 川口元郷タワーマンション計画】

[匿名さん]

埼玉高速鉄道川口元郷駅徒歩5分圏内に19階建のタワーマンションです。人気が高そうですが、情報交換よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東急不動産株式会社

【物件情報の追加と修正しました　2016.7.11　管理担当】


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[704: 通りがかりさん]

川口っぽい民度ですね

[705: マンション検討中さん]

ここは修繕積立一時金は12年に一度、44万円ぐらいと他のページに書いてあったのですが、そうなのですか？
結構高めなのかなと思っているのですが、一般的でしょうか？

[706: マンション検討中さん]

過去の情報確認しました。
あっめますかね？

修繕積立金推移
１－６年目　　　7,900円
７－１２年目　　18,700円
１３―１８年目　26,300円
１９－２４年目　27,400円
修繕積立一時金
１２年ごとに444,300円

一般的な30年合計が200/mが良いそうですが
ここは、30年合計だと、354円ぐらいになりそうですね。計算違いだと良いのですが。

[707: 匿名さん]

本当は一時金があるマンションは避けた方がいいんですよね。
払えない世帯が出てくる可能性が非常に高くなるので。

[708: 匿名さん]

修繕積立一時金とは！？
長期修繕計画で予定されているマンションの大規模修繕に必要な費用なのでしょうか。
どのマンションでも発生する費用になります？
このような修繕にかかってくる費用はモデルルーム見学時など、事前に説明されますか？

[709: 匿名さん]

>>708
修繕計画を履行するのに必要になるお金です。
どのマンションでも「〇年ごとに〇万円」という徴収方法を取っているわけではありません。
「7年後に値上がり」みたいに、修繕積立金が右肩上がりで上がっていくのは、ほぼすべてのマンションで
やっていると思いますが、プラスで「〇年ごとに〇万円」という徴収の仕方は、
一度に支払わなければならない金額が大きく、支払えない世帯が出てくるリスクがあるので
一般的には良くない手法と言われており、採用しているマンションは少ないと思います。
モデルルーム見学で言われるかどうかですが、サラっと言われることもあれば、
契約をしているわけではないので、何も言われないで終わる事もあると思います。
>>706さんの推移の金額があっているのなら、7年後に一気に1万円の値上げは相当の値上げ幅だと思います。
倍以上ですよね。しかも12年ごとの一時徴収もありますから。
戸数が110戸ちょっとで、地下1階地上19階建ての維持をしなければならないからでしょうね。

[710: マンション検討中さん]

値上げ幅はあってますね。
一時金もあってます。

[711: マンション検討中さん]

>>703 住民さん
あえての共存を選ぶなんてスゴイですね！全く参考になりません

[712: 名無しさん]

>>711
じゃあコメントすんなよ

[713: 匿名さん]

>>712 名無しさん
営業さんですか？契約者ですか？
どっちにしろ下品ですね

[714: 匿名さん]

この板、ずっと張り付いてネガキャンしている人がいるんだよね。他社営業か、値引き狙いなのかな。

[715: 住民さん]

>711 マンション検討中さん
703です。目の前にウェルシアがあることや、駅徒歩5分などのメリットを重視し、こちらの物件を選びました。歩けば分かりますが、その建物の周囲は静かな住宅街ですので、我が家では気にしないことにしたのです。
優先順位は家庭によって異なるのは当然です。711さんにとってベストなお家が見つかると良いですね。参考にならなかったようで、すみませんでした。

[716: 匿名さん]

715さんのおっしゃる通り、各々の家庭にあった家が見つかるといいですね。

我が家は通勤で南北線を使用し、また、設備の充実さからこちらの家を選びました。
我が家もその建物は、普段の生活で通る道でも無いですし気にしないようにしています。

[717: 匿名さん]

皆さんと同じような感じになってしまいますが、例の所は気にならないと言ったら嘘になりますが普段は通らない道ですし、あまり気にしすぎるのもどうかなと思いました。
それよりも駅徒歩5分の好立地と設備がとても良かったので即決しました！

[718: マンション検討中さん]

大人であれば特に気にしないで良いかなと思いました。
子育て世代の方はどう考えられているのか参考にさせていただければと思います。

[719: マンション検討中さん]

なぜか消されてしまいましたが。
暴力団事務所は、なくなることはないですかね？

[720: 住民さん]

>>719 マンション検討中さん
それはマンション掲示板を見ている人には分からないことだと思います。川口警察署に、どのような対策をしているのか、無くなる動きはあるのか聞いてみてはいかがでしょうか？

[721: 匿名さん]

間取りを見ていると、田の字のよくあるごくごく標準的なものではなくて、
なるべく窓が居室に来ることができるようにという配慮がされているなと思いました。
やっぱり風とか光とか、できるだけ家の中に取り入れたいですよね。
暮らしやすさというのをきちんと考えて
計画がされているのだなというのを感じました。

[722: 匿名さん]

最近はマンションに資産性を求める方が増えているようですが、
こちらの立地条件では専有面積は70平米と90平米ではどちらがより
運用に有利になりますでしょう？
70平米はファミリーに適した間取りで平均的に需要がありそうですが、
90平米は稀少性がありそうですよね。

[723: マンション検討中さん]

資産価値を求めるならプラウドタワーを買ったほうがいいのでは？

[724: マンション検討中さん]

90は結構残ってますねー。
立地と設備もいいと思うのですが、なんででしょう。はやり価格が高いのが原因ですかね

[725: 匿名さん]

マンションそのものは結構良いんじゃないの、と思いますが
やっぱりお値段という人が多くなってきているのでしょうか。

あとは埼玉高速鉄道だと、交通費がかかりやすいというのもあるのかなぁ。

便利に子供がいる人が暮らしていくとしたら
この街の中でというところを見ただけだと、とても良いと思いますし、それを評価されている人が購入されているのでしょう。

[726: マンション検討中さん]

あまりファミリー向けでは無さそう。あと価格がそれに折り合っていないというところで検討から外しました。
理由はいくつか出ているので割愛させて下さい。

[727: マンション掲示板さん]

んー、元郷を考えると危険な価格帯

仕様は標準以上あるから、悪くないし、
今の市場を考えると絶対額は安いけど、
ちょっと怖いなっていうのが率直な印象。

だから、けっこう売れ残ってるのでは？

[728: マンション検討中さん]

元郷のもう１つのブランズはどうですか？
あちらも検討に入るかと思いますが。

[729: マンション検討中さん]

向こうもなかなか良さそうですよ

[730: 匿名さん]

販売価格より、修繕積立金がキチガイレベル
買って数年後にはランニングが悪すぎてリセールも出来なくなる

[731: マンション検討中さん]

ブランズってどこもそんな感じで修繕積立金が高くなって行くんですか？

川口幸町とかはどうなんだろう。

[732: マンション検討中さん]

>>730 匿名さん
数年でリセールしたい方は都内の駅徒歩3分以内のマンション買った方が良いですよね。
ここ買った方は長く住む目的の人が多そう。

[733: マンション検討中さん]

基本的には長く住むけど、修繕積立金は気になります

[734: マンション検討中さん]

4LDKがほとんど売れ残ってる
修繕積立金大丈夫？

[735: マンション検討中さん]

売れ残ってる修繕積立金は東急負担では？

[736: マンション検討中さん]

「未販売住戸があった場合、分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨を管理規約に盛り込むことで、分譲業者だけは、管理費や修繕積立金を支払わなくても済む

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

[737: マンション検討中さん]

ここはどうなっているのでしょうか。

[738: 名無しさん]

>>737 マンション検討中さん

調べてこちらに回答します しばしおまちを

[739: マンション検討中さん]

>>738 名無しさん

ありがとうございます

[740: 名無しさん]

>>739 マンション検討中さん

管理規約を見ましたが
売り主の積立金 免責特約のようなものは見当たりませんでした

[741: 匿名さん]

ナイウ

[742: マンション検討中さん]

>>740 名無しさん

ありがとうございます。
参考になります。

[743: 匿名さん]

すごく４LDKをプッシュしているなぁというのを感じるんですが、
３LDKの方が４LDKよりも需要があるということなんでしょうか。

4人家族だったら３LDKか４LDKかで迷うところだと思いますがお値段的なものもあって、ということになってくるのか？？
できれば広いほうが良いでしょうけれど。

[744: 住民]

>>743 匿名さん
pushしている ≒ 販売が芳しくない
と言うことです。

子供３人とかなると ここ最近の3LDKでは手狭です。
ですが 少子化と言うこともあり 子供１人であれば3LDKで充分かと考えます

ここの3LDKを買った身ですが 4LDKの間取りは良かったです。(完成後 わざわざ見に行きました)

竣工してますし 東急側も売りたいでしょうから 値引き交渉には応じてくれるでしょう。

是非 その足で その目で確認してみてください。

[745: 匿名さん]

他の方で3LDKと4LDKを比較して迷っているようですね。4LDKになると月々の返済額が10万円台と間取りページにあり、実際はこれ以外にも管理費があるだろうし、食費や子供の習い事代を考えていくと、地味にお金が足りなくなるような気もしました。

ただ、値引き交渉してもらえるとなると94.21㎡の広さはいいですよね。

間取りでいいと思うのは4LDKはリビングスルーの個室が3部屋。
洋室1を主寝室にするとして、子供部屋を2～4の部屋にするなら、帰宅してリビングを通らないと部屋に行けません。子供の様子を見ながら家事ができるので、泣いて帰ってきたなどちょっとした気づきに応えられる気がしました。

[746: 匿名さん]

リビングインの居室も子どもたちが大きくなると、若干嫌がられるみたいですが…
ただ、反抗期でも必ずリビングは通らないといけないので
家族の顔を全く見ないで暮らすと言うのは不可能になりますから、教育的には良いという話は聞いたことがあります。
あと、何よりも空間効率がとても良いところは素晴らしいんじゃないかなと思いました。

[747: マンション検討中さん]

90平方メートルの物件は割高感ありますね。
元郷で5500万円か…。

[748: 匿名さん]

動線上、それぞれの部屋にリビング経由でないと入れない造りをリビングスルー、リビングインと呼ぶんですね。
家族がそれぞれ帰宅し、すぐに自室にこもられるのは悲しいのでそういう設計の方が良いかもしれません。
掃除や布団干しなど、家事の効率もいいかもしれませんね。

[749: マンション掲示板さん]

>>747 マンション検討中さん

この値段ならプラウドタワーの南向き中低層いけますからね

[750: マンション検討中さん]

>>749
20㎡狭くなるけどね

[751: 検討板ユーザーさん]

公式ホームページから3LDKの記載がなくなってました。西向きのも全部売れてしまったのでしょうか？

[752: 検討中さん]

4ＬＤＫ住戸が残り5～6部屋でしょうか？
一番安い3Ｆで5830万（坪単価204万）、次が6Ｆで5980万（坪単価209万）でこれが適正なのか高いのか？です。
駅徒歩が近いタワーマンションのエルザ32中古（築17年程度）で、坪単価160万程度で売り出されています。
となると10年後にリセールに出さざる負えない場合が来た時には4800万台まで下がってもおかしくないという計算です。
その差が1200万程度のマイナスになる可能性が有ります。
エルザは修繕月費が築古なのに未だ１万円未満のようですが、ブランズは過去レスの通りです。
周辺にマンション建設ラッシュが続き、2020年前半をピークに青木地区は緩やかな人口減少が始まるので
長い目で見ればＪＲ駅側よりも市場価値が下がるスピードが速い可能性があります。
魔法瓶浴槽など仕様は素晴らしいので単純に周辺との比較だけで価値は付けられませんが、それを打ち消す要素として修繕積立金が短期間で一気に上がるので、リスク管理から幾らなら皆さん買いますか？
私なら6Ｆで仮定するなら5380万以下でしょうか。
理由は10年間で仮に川口相場での家賃でかかる自己負担金（会社員で家賃補助が４～５万と仮定した場合）+管理費修繕積立金（一時金も含む）＋固定資産税＋初期費用）の総費用額で物件のリセール時の下落差をマイナスにさせないで済むという評価方法からです。
これが永住目的なら、20年後とかは更に修繕費が上がっているので、無理をしたローン計画になっていると破産する人も出てきそうです。
専門家からよくあるアドバイスとして、良い物件なのに価格が高いから敬遠されるなら、価格が下がるならお買い得だという意見されますが、この物件はそれに該当するならもう少し待ってから交渉するのも手ですよね。
それに東急さんとしても6000万台という物件は希望者がいてもローン審査に落ちる家庭も多いでしょうから、
購買力が明らかにある世帯収入1000万以上で本気で買う気がある人になら利益無しでもこっそり値下げ販売をして、完売御礼を早く打ち出して川口本町に来場する次のお客様へ東急の物件は人気ですよと勢いを付けた方が長い目で見て利益になる気がします。

[753: マンション住民さん]

郊外とまではいわないが埼玉のマンションの売れ残った部屋にわざわざ長文を投稿する目的。
買い叩き目的、あるいはストレス解消目的か。

例えば最後の文章の「長い目で見て利益になる気がします。」という東急に向けた立ち位置不明のアドバイスは、明らかに安く買いたい人物の書き込みであることが伺い知れます。（仮に後者が目的であればもはや読む価値がありません。）

結局のところ、安くなれば買いたいです、と言いたいようです。