ブランズ川口元郷 【旧 川口元郷タワーマンション計画】

[匿名さん]

埼玉高速鉄道川口元郷駅徒歩5分圏内に19階建のタワーマンションです。人気が高そうですが、情報交換よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東急不動産株式会社

【物件情報の追加と修正しました　2016.7.11　管理担当】


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[623: 口コミ知りたいさん]

>>621 匿名さん

順調かどうかはわかりませんが
竣工前に完売というのは正直難しいのかなと思います。マンション市況的に、買い急ぐ必要はないですからね。


さて、、このマンションのメリット、、

何に重きを置くかは人それぞれだと思いますが
駅も病院もスーパーも近い
都内に出るにもそこそこ近い。。のわりに坪単価抑えめ。

埼玉高速鉄道直通の南北線沿線に職場があるならこの上なくよいと思います。


管理費、修繕積立金が高いとの批判がありますが
それは管理組合でどうとでもなることなので
意識高い系の理事がいればなんとかなります。
というか、なんとかします。

[624: 匿名さん]

>>623

修繕積立金や管理費なんて、そんなに簡単にどうにでもなるわけないですよ。
意識高い系の理事の方は、資産価値をかえないようにちょっとした節約を提案するだけです。
ちょっと安くなるからと管理会社を変えるような事をするマンションがあるようですが、
管理の質の低下など何かしら問題が起こって、替えない方が良かったとなるケースが多いです。
先がわからないのに、修繕積立金や管理費を安くするなんてほぼ無理です。
ただでさえ毎月の支払額を安く見せようとデベはしているのに。
反対されて終わると思いますよ。

[625: 口コミ知りたいさん]

>>624 匿名さん

私は系列の管理会社に丸投げしてる今の管理費、修繕積立金の見積が完璧とは到底思えないんですよね

少なくとも競争原理は働いてない。

コンペなりなんなりやって結局、東急コミュニティが一番。ってことになればそれはそれでいいんですけどね。

[626: 匿名さん]

>>625さん
競争原理が働いていないのはおっしゃる通りだと思います。
私もマンションに住んでいて、そう思う事はあります。
ただ大手デベで購入されている方は、ブランド料にお金を払って、ブランドに信頼を寄せている方が
多いのも事実でしょうから、東急の名前のついているコトからかけ離れるような提案をすると、
反対されてしまうのがオチだと思います。
「変わる」事を嫌がる方は驚くほど多いものですよ。
コストが何万かかっても、木1本替わるのを嫌がる方がいますから。
だからこそ、使用されておらず、維持費だけかかり続けるゲストルームなどがあるマンションが多いのでしょうね。

例えるなら、購入時のパンフレットやHPの内容と同じ状態にし続けようとするのが、
分譲マンションの管理の基本になっているように思います。

[627: 住民予定]

ただ管理費が高いと言う観点で安い方へ 安い方へという動きにはやや反対です。

支払った額に見合った(もしくはそれ以上) 管理がなされてるか？を数年は監視すべきなのかなと思ってます。
(新築なので数年で管理がいい加減な箇所が見えると流石に困りますけど)

ただ >>625 さんが仰ってるように 競争原理が働いてないことは確かな事実ですね。

[628: マンション検討中さん]

モデルルーム拝見して来ました。
川口駅の変わり様にびっくりしました。
ビルが建ち並びタワーマンションが増えましたね。
家族が増えるので広い部屋を探していましたらこちらにたどり着きました。
現在30室位まだ空きがあるようです。

[629: 口コミ知りたいさん]

>>628 マンション検討中さん

完売はほど遠いですね
うっすら、残り13戸なわけないと思ってはいましたが。。

[630: マンション検討中さん]

629様
628です。
担当者が内見出来るようになるとまた反響が増えると言ってましたが完成前に完売は厳しいでしょうね

[631: 住民予定]

>>628 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
30ですか。
そこそこありますね。

D(4LDK)とEが多く、
Gの上の方がちょこちょこと言う感じでしょうか？

[632: マンション検討中さん]

628です。
やはりC.Fは完売してましたが、
広い部屋がまだ多数ありました。
価格提示していない部屋もありますが
比較的高層階が空き多数ですね。
購入時期が年明けの予定なので
しばらく様子をみたいと思います。

[633: 匿名さん]

販売苦戦してますねー
この価格で売れないと今は買い時じゃないんだろうね

[634: eマンションさん]

条件の悪い部屋が割合として増えてきているのに残り30では完成前の完売はかなり苦しいですね。むしろ、その内家具100万円分プレゼントとかオプションが付いてくる部屋も出てくるかもしれないね。

[635: マンション検討中さん]

御近所の方にお聞きします。
川口元郷付近には一度も行った事がなく
駅周辺はこれから発展して行くのでしょうか？
担当者には中々これ以上の開発は厳しいかもと説明を受けました

[636: 匿名さん]

川口元郷駅付近は今の状態になって、まだ時間が経っていないですよ。
あれでも綺麗になったんです。
川口市はお金のかかる事業として、川口市役所の建て替え、市立高校の統合、赤山の自然公園と火葬場建設。
先を見れば川口駅の建て替えも可能性としてはあります。湘南新宿が誘致されれば
西口の公園も手を入れなければならなくなります。川口市はそこまで裕福な市ではありませんし、
大きな開発はないでしょうね。区画整理で少し綺麗になる程度かなと。
区画整理も数十年単位の話なので、今そういう話しが出ている場所でも実際に綺麗になるのは
20年も30年も後になりますよ。

[637: マンション検討中さん]

>>635 マンション検討中さん

検討されているのであれば実際に現地をご覧になったほうがいいですよ。思っている以上に何もないですから。車は必須です。ただし、それが価格に反映されているので優先度をどこに置くかだと思います。川口市に地縁があって予算が出せるのであれば川口を、評判を気にせず利便性を取るのであれば西川口、蕨を、利便性に拘らないのであれば川口元郷、鳩ヶ谷をご検討されてはいかがでしょうか。

[638: マンション検討中さん]

635です
ご丁寧にありがとうございます！
近日中に周辺見てまいります。

通勤は元郷駅を利用した方が便利なので
問題は無いのですがもう少し調べてみます

[639: マンション掲示板さん]

周辺は、閑静な住宅街といった感じです。
かつ、川口駅やアリオに行けば、遊ぶ所には不足なしです。
バランスは、良いと思います。
あとは、好みの問題です。

[640: 匿名さん]

ミエルが建てなおされるような事があれば、周辺も少しは変わるかもしれませんね。
ただ、建て直しても採算が取れるだけの集客を見込めると踏んでいれば・・のお話にはなりますが。
ダイエー時代からたまに行っていますが、スーパーはそこそこ客が入っていると思いますが、
上の階はそうでもないんですよね。

[641: 匿名さん]

バリ風の温泉も近くにありますし、車があると快適ですよ。

[642: 匿名さん]

公式ホームページによるとBタイプ完売しそうですね。
(Bタイプ　17階　4,260万円　いよいよ最終１邸）

[643: マンコミュファンさん]

Bタイプが完売間近ですか、やはり西向きは価格面から早めに売れてますね。Aも残りわずかとモデルルーム前の看板に出ていました。

[644: 匿名さん]

バリ風の温泉ｗ
車でそんなにしょっちゅう行きますか？
その為にここを買う気にはなれません。

[645: 評判気になるさん]

反社会的勢力団体の事務所、凄く近いじゃないか･･･もっと離れてると思ってた･･･こりゃないわ

[646: 匿名さん]

それ言ったら東京には住めないよｗ

[647: 口コミ知りたいさん]

>>646 匿名さん

港区は全滅ですねw

[648: 匿名さん]

>>646 匿名さん

だから埼玉で探してんじゃん
なんで東京とか出てくるか意味がわからん

[649: 匿名]

>>648 匿名さん
川口も東京の繁華街と然程違いは無いかと。
正直 何処にでもあり得るリスクですよね

予め知れてるから回避する人もいれば 許容する人もいます

どの選択も正しいですね

[650: eマンションさん]

>>649 匿名さん
一般的には回避する方が多いと思いますよ。個人的な見解ですが、リスクを考えた時に、許容するという選択は正しいと言えるのか、私は疑問ですね

[651: マンション検討中さん]

新春キャンペーンはじまったね。

[652: マンション検討中さん]

売れ残ってますね

[653: 匿名さん]

再登録住居が3部屋あり、13日に抽選を行うとHPにありました。
これはキャンセル住戸が出たと言う事ですよね。
やはり元郷だと立地的に厳しいんでしょうか？

[654: 匿名さん]

Bタイプ完売しましたね。

[655: 評判気になるさん]

Bタイプ完売ですか。次はAでしょうね。
不動産購入シーズンに入り、販売ペースが上がってくる？？

[656: マンション検討中さん]

>>618 口コミ知りたいさん
自転車通学はできないですよ。
あと、来年度から中学校の選択制度がなくなるので、学区外の小学校に行くと子供はつらいかも。

[657: ご近所さん]

マンションの周りの植栽が増えてきました。
通学といえばこの辺の小学生は集団登校していますが、
青木方面と本町方面に別れて通っているようですね。
今後選択できなくなるのであれば、全員青木中央小学校へ？
学校や先生方の評判は比較的良いようです。

[658: 周辺住民さん]

現在外構工事の真っ最中。あともう少しで竣工ですね。

[659: マンション検討中さん]

ここは値引き待ちが良いと個人的には思ってます。引き渡し前に完売はないでしょうから

[660: 通りがかりさん]

外観は落ち着いた色味でかっこいいですよね

[661: 匿名さん]

カッコいいですね。個人的にベランダの透け感のあるガラスのような感じが好きです。
入居して洗濯物が出るようになると、目立っちゃうんですけどね（苦笑
でもスタイリッシュですね

[662: 匿名さん]

できあがってみると、かなりすらっとしていますね。電柱地中化されればさらにいいかも笑

[663: 名無しさん]

内覧会の日程が決まりワクワクしてきました。

[665: 匿名さん]

[NO.664と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[666: 匿名さん]

>635さん
利便性は勤務場所次第ですよね。
勤務場所が南北線沿いであれば、川口駅より川口元郷の方が利便性は高い（なのに価格は割安）と思って、ここではないですが元郷のマンションに決めました。少し住んでみてからも、元郷はコスパ最高だと感じています。
車はあった方が便利ですね。カーシェア等も近くにあるので、車を持っていなければ、カーシェアの利用できる駐車場を確認しておいた方が良いと思います。

[667: マンション検討中さん]

>>666 匿名さん
あなたがこのスレを見る理由は何ですか？元郷地域起こし協力隊ですか？笑
別のマンションを購入し、ここに元郷の良さを書き込むなんて、よほど親切な方ですね笑

[668: 匿名さん]

揚げ足と取らなくても。。

[669: 口コミ知りたいさん]

残り26戸

[670: 匿名さん]

元郷は割と住みやすい。
特別いい所はないけど、悪い所もない感じ。

たたここの場所だけは…

[671: マンション比較中さん]

20年後の管理費と修繕費合わせて、毎月45,000円以上は、負担大です。
他もそのくらいなのかな?

[672: 匿名さん]

残り２３戸。残り少ないのは、Ｇが３戸、Ａが４戸でした。

[673: 匿名さん]

ラスティウア

[674: 匿名さん]

月々返済額が9万円台、10万円台の間取りが多く、比較的返していきやすいと思いました。中には2LDKの間取りもあります。

Eタイプの2LDKは73.45㎡の広さあるのに2LDKで、LDは17.4畳でした。かなり広いです。民泊でこういった部屋の貸し出しがあったらいいなと思わされる間取りです。

>>毎月45,000円以上は、負担大
住宅ローンの支払いが終わっても、毎月5万円弱を払っていかなくてはいけないのはデメリットですね……。将来的に学費を払わなくてはいけないことを考えると辛そう……。

[675: 周辺住民さん]

http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/2f60c9cb2537835ebb7d9ee3b9be760e
建物良い感じに出来てましたよ。
青空に映えますね。

[676: マンコミュファンさん]

2月24日に棟内モデルルームオープンだそうです。

[677: マンション検討中さん]

そうなんですね。残りどれくらいなんでしょうね。

[678: マンション検討中さん]

竣工前に完売は無理だね。まぁーこの立地だから仕方なし

[679: 名無しさん]

棟内モデルルームできれば多少はブーストかかるでしょ

[680: 匿名さん]

ヴェレーナ川口元郷は完売しましたね。

[681: 匿名さん]

代表的な間取りの隣に、月々の返済額が書かれていました。この感覚だと、賃貸の家賃感覚でマイホームが持てるという意味なのかと思います。高額でも月々は10万円台。

夫婦共働きで払っていけば、子供の学費がかかるタイミングでもなんとか払っていけるかなと思います。

多くが3LDK～4LDKでファミリー物件なので、子育て世帯が多く住みそうです。

[682: マンション検討中さん]

なんだこのあからさま業者
無意味な書き込みですよ

[683: 周辺住民さん]

>>682 マンション検討中さん
まぁいいじゃないですか。おかげで各部屋の眺望なんてのがあるのに気づけて自分は参考になりましたよ。
さすがに19階の眺望はいいですね。11階くらいでもURを超えるので視界がすっきりします。西棟も結構視界開けてるもんですね。

[684: マンション検討中さん]

このマンションは竣工前に完売できない売れ残り確定ですか？

[685: 林]

＞684
間違いなく竣工前に全ては売れません。

もしよければ、
マンション検討中さんが
1戸とは言わず、2戸・3戸といった複数戸を購入して頂いてもよろしいかと、

[686: 林]

＞680
大和地所レジデンスさん　よかったですね、

[687: マンション検討中さん]

まさかヴェレーナの方が先に完売とは思わなかった。戸数や販売時期の違いはあれど、最寄駅が一緒という中での比較となるとこちらの方が良いと思ったけど。20くらい余ってるみたいだし、引き渡し前後ではかなり売れ残ってるでしょうね

[688: 匿名さん]

ヴェレーナの方が安いから手が出やすい。ブランズは4000～6000とかだし。

[689: 匿名さん]

>>681
その10万台のローンの他に、修繕積立＋管理費３万、火災保険・地震保険・固定資産税がかかるんですよ？

[690: 匿名さん]

ですよね。。
月15万は余裕で越えます。

[691: 匿名さん]

川口元郷にしては高いよね。
今にして思えばブランズ川口幸町が狙い目だったなぁ。

[692: 評判気になるさん]

棟内モデルルームオープン！

[693: 匿名さん]

オイイネ

[694: 口コミ知りたいさん]

23も残ってるらしい。
どーすんだここ(^_^;)
値引き２割くらいいけるか？！

[695: 匿名さん]

竣工1か月で23戸なら1年あれば売り切れると思うよ。
値引きはあって1割じゃない？しかも1割も引くのはまだ先の話だと思うな。

[696: 住民板ユーザーさん8]

残20を切ったと聞きましたが。
とりあえず そんな悲観的に考えることでもないですし 引越しが楽しみです♬

[697: 周辺住民さん]

今日から八間通りの一方通行が解除されますね。工業病院の前の通りの車の流れも変わってくると思います。

[698: 匿名さん]

賃貸と違って固定資産税がかかってくるのは痛いですね。
物件概要の費用に固定資産税について表示されていませんでしたが、
事前に確認は可能ですか？
固定資産税の額面は、管理費同様間取りによって異なるのでしたっけ？

[699: マンション検討中さん]

例の施設の説明って最初に受けたりするんですかね？

[700: 名無しさん]

あと1週間！

[701: 住民板ユーザーさん8]

>>699 マンション検討中さん
安心してください言われます。
気になるなら そのついでに、その目で距離や雰囲気を見るといいと思います



***
と言うか 散々そんなコメント出てるのにしつこく書くのも悪意を感じますね(苦笑

このマンションの説明書きに入れといてもらいたいくら位です。

[702: 匿名さん]

何をどう安心しろと言われるのですか？

[703: 住民さん]

>>702 匿名さん
説明はあるから安心してくださいねの意味だと思います。
存在自体がどうしても気がかりという方は、避けた方がいいです。
我が家は、説明を受けたので、自分で場所を確認してきました。確かに近いですが、子供には「逃げたりして変に刺激しないこと、関わりを持つ場面があればきちんと挨拶をすること、なるべく面している道路は通らないようにすること」等を言い聞かせ、乗り切ろうと考えています。

[704: 通りがかりさん]

川口っぽい民度ですね

[705: マンション検討中さん]

ここは修繕積立一時金は12年に一度、44万円ぐらいと他のページに書いてあったのですが、そうなのですか？
結構高めなのかなと思っているのですが、一般的でしょうか？

[706: マンション検討中さん]

過去の情報確認しました。
あっめますかね？

修繕積立金推移
１－６年目　　　7,900円
７－１２年目　　18,700円
１３―１８年目　26,300円
１９－２４年目　27,400円
修繕積立一時金
１２年ごとに444,300円

一般的な30年合計が200/mが良いそうですが
ここは、30年合計だと、354円ぐらいになりそうですね。計算違いだと良いのですが。

[707: 匿名さん]

本当は一時金があるマンションは避けた方がいいんですよね。
払えない世帯が出てくる可能性が非常に高くなるので。

[708: 匿名さん]

修繕積立一時金とは！？
長期修繕計画で予定されているマンションの大規模修繕に必要な費用なのでしょうか。
どのマンションでも発生する費用になります？
このような修繕にかかってくる費用はモデルルーム見学時など、事前に説明されますか？

[709: 匿名さん]

>>708
修繕計画を履行するのに必要になるお金です。
どのマンションでも「〇年ごとに〇万円」という徴収方法を取っているわけではありません。
「7年後に値上がり」みたいに、修繕積立金が右肩上がりで上がっていくのは、ほぼすべてのマンションで
やっていると思いますが、プラスで「〇年ごとに〇万円」という徴収の仕方は、
一度に支払わなければならない金額が大きく、支払えない世帯が出てくるリスクがあるので
一般的には良くない手法と言われており、採用しているマンションは少ないと思います。
モデルルーム見学で言われるかどうかですが、サラっと言われることもあれば、
契約をしているわけではないので、何も言われないで終わる事もあると思います。
>>706さんの推移の金額があっているのなら、7年後に一気に1万円の値上げは相当の値上げ幅だと思います。
倍以上ですよね。しかも12年ごとの一時徴収もありますから。
戸数が110戸ちょっとで、地下1階地上19階建ての維持をしなければならないからでしょうね。

[710: マンション検討中さん]

値上げ幅はあってますね。
一時金もあってます。

[711: マンション検討中さん]

>>703 住民さん
あえての共存を選ぶなんてスゴイですね！全く参考になりません

[712: 名無しさん]

>>711
じゃあコメントすんなよ

[713: 匿名さん]

>>712 名無しさん
営業さんですか？契約者ですか？
どっちにしろ下品ですね

[714: 匿名さん]

この板、ずっと張り付いてネガキャンしている人がいるんだよね。他社営業か、値引き狙いなのかな。

[715: 住民さん]

>711 マンション検討中さん
703です。目の前にウェルシアがあることや、駅徒歩5分などのメリットを重視し、こちらの物件を選びました。歩けば分かりますが、その建物の周囲は静かな住宅街ですので、我が家では気にしないことにしたのです。
優先順位は家庭によって異なるのは当然です。711さんにとってベストなお家が見つかると良いですね。参考にならなかったようで、すみませんでした。

[716: 匿名さん]

715さんのおっしゃる通り、各々の家庭にあった家が見つかるといいですね。

我が家は通勤で南北線を使用し、また、設備の充実さからこちらの家を選びました。
我が家もその建物は、普段の生活で通る道でも無いですし気にしないようにしています。

[717: 匿名さん]

皆さんと同じような感じになってしまいますが、例の所は気にならないと言ったら嘘になりますが普段は通らない道ですし、あまり気にしすぎるのもどうかなと思いました。
それよりも駅徒歩5分の好立地と設備がとても良かったので即決しました！

[718: マンション検討中さん]

大人であれば特に気にしないで良いかなと思いました。
子育て世代の方はどう考えられているのか参考にさせていただければと思います。

[719: マンション検討中さん]

なぜか消されてしまいましたが。
暴力団事務所は、なくなることはないですかね？

[720: 住民さん]

>>719 マンション検討中さん
それはマンション掲示板を見ている人には分からないことだと思います。川口警察署に、どのような対策をしているのか、無くなる動きはあるのか聞いてみてはいかがでしょうか？

[721: 匿名さん]

間取りを見ていると、田の字のよくあるごくごく標準的なものではなくて、
なるべく窓が居室に来ることができるようにという配慮がされているなと思いました。
やっぱり風とか光とか、できるだけ家の中に取り入れたいですよね。
暮らしやすさというのをきちんと考えて
計画がされているのだなというのを感じました。

[722: 匿名さん]

最近はマンションに資産性を求める方が増えているようですが、
こちらの立地条件では専有面積は70平米と90平米ではどちらがより
運用に有利になりますでしょう？
70平米はファミリーに適した間取りで平均的に需要がありそうですが、
90平米は稀少性がありそうですよね。