ブランズ川口元郷 【旧 川口元郷タワーマンション計画】

[匿名さん]

埼玉高速鉄道川口元郷駅徒歩5分圏内に19階建のタワーマンションです。人気が高そうですが、情報交換よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東急不動産株式会社

【物件情報の追加と修正しました　2016.7.11　管理担当】


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[593: 匿名さん]

救急車のサイレンについては人それぞれの感じ方ではないでしょうか？
工業総合病院は救急第2指定病院だそうです。
当然、真夜中に救急搬送されて来る方々も居ると思います。
手前になったらサイレンは消されると思いますが、それでも遠くから近づいて来るまではサイレンは聞こえて来ますよ。
それを踏まえて検討された方が良いかも知れませんね。

[594: 口コミ知りたいさん]

きいてよかった(^_^;)
真夜中の救急車は、電車より嫌だな、、

[595: 匿名]

先日、私の妻が入院していた時は病室まで聞こえてきて何度か起きたと言っていました。窓の防音次第でしょうが、そういったことを気にしない人なら良いかもしれません。ただ、私は夜くらいはゆっくりしたいのでNGです。

[596: eマンションさん]

まぁ、あえて4000万だして元郷に住む自体がいまいちでしょ

[597: 近隣住民]

同感です。川口自体も治安や大気汚染の面で環境も悪いですが、元郷はなかなか不便ですからね。

[598: 匿名さん]

本当にマンション選びは大変だと思います。
川口市で現状、金額やら環境を踏まえて、お薦めのマンションは何処なんでしょう？
正直、分からなくなりました。
西口に出来るプラウドを期待して待ってた方が良いですか？

[599: マンション検討中さん]

川口駅西口や川口元郷は好きだけどなぁ
川口駅東口みたいな殺伐とした感じじゃなくて
のんびり牧歌的な感じがある

[600: 近隣住民]

個人的には西口が静かでありながら便利でおすすめです。東口は他の方も言っているようにすごく殺伐としており、新しいマンションもたくさん立ってくるので日照などの面でもお勧めできません。後、車の音や何かしらの音が一日中結構うるさいです。

[601: 匿名さん]

私も川口なら西口がお薦めです。
現在、西口の賃貸マンションで暮らしてますが、東口とここまで環境が違うかと驚きます。
とても住みやすいです。
勿論、元郷には元郷の良さがあると思うのですが、私は余り行かないので分かりません。
お住まいの方で元郷の良さを伝えて頂けると、私を含めここを検討してる方々の参考になるのかなと思います。宜しければお願いします。

[602: 匿名さん]

マンションマニアさんが

＞川口元郷でも物件よりさらに北側に行くと若干険悪施設もあったりしますが駅までの道のりは平和のためそこまで気にすることもないでしょう

と書いてますが、この嫌悪施設って何でしょうか。

[603: 口コミ知りたいさん]

>>602 匿名さん
暴力団事務所

[604: マンコミュファンさん]

有名な話ですね〜

[605: マンション検討中さん]

マンマニ氏はその辺りは濁して表現してますね。
そういえばこちらのマンション。
今月の23-25日でも2期の3次販売を開始するそうですね！
私は不動産には詳しくないのですが、2期の3次ってこれはどういう意味なんでしょう？
販売が苦戦してると言う事でしょうか？

[606: マンション検討中さん]

Bは残り一戸Aは二戸と聞きました
じわじわ売れてる印象でしたね
しかし南側の大きい部屋は売れてないようなことを営業さんから聞きました

[607: 通りがかりさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[608: マンション検討中さん]

最近のマンションにしては西向きが人気があると言うのは珍しいですね。
確かAもＢも西向きですよね？
南向きは何故苦戦してるのでしょう？

[609: 通りがかりさん]

>>608 マンション検討中さん
Dは4LDK かつ高額
Eは間取りが特徴的
Gも3LDKですがやや広めなので値段も上がる

この辺がA Bタイプ人気とのギャップでしょうか。
私は迷わずGタイプでしたが。

[610: マンション検討中さん]

>>609さん
分かりやすく教えて下さりありがとうございます。AＢ両タイプが残り僅かとなると、接戦になる感じでしょうか？
今回の3次募集、購入を安く抑えたければ決断しないと不味そうですね。
因みにこちらはファミリー層は多いのでしょうか？マンマニ氏のブログに寄ると、購入を見送った方々の大半の理由が学校までの距離だと言われてます。
小さいお子さんが居られる家庭だと心配になりますよね。

[611: 口コミ知りたいさん]

>>610 マンション検討中さん

接戦、、、、、


いやいや
普通に余裕で買えると思いますよ
欲しい人はすでに買ってますからね


広さからして、小さい子どものいる家族
もしくはこれから子ども出来る予定の若夫婦

ってところが買ってるんじゃないですかね。
賃貸用とか、相続税対策に、、って人はそうそういないと思いますよ。

学校距離については
もっと田舎の小学校だったらこのくらいの距離当たり前なので、そのへんの価値観は買う人の育った環境によるんでしょうねきっと。

[612: 通りがかりさん]

>>610 マンション検討中さん

611さんが記載している通り 私も接戦とはならないと思います。
とは言えこう言ったものはなんとも言えないので 気になるようでしたら 足を運んで目で見て決めたら良いかと思います。

学校までの距離もまた611さんと同意見で、この距離感でNGの人はどれだけ近かったんだろう？なんて思います
勿論 近くにあった方が良いのですが。

チョロっと聞いた感じでは 投資目的で購入されてる方は(明言している方)は少なそうな回答でしたね
まぁ これをどこまで信じるかはそれぞれです。

[613: 匿名さん]

川口は分譲価格は高くても、賃貸価格が安いからね。
投資目的で買う人は少ないんじゃない？

[614: マンション検討中さん]

>>610です。
確かに接戦は大袈裟でした。
なんだかんだと売れてるので、そう感じてしまいました。
学校までの距離は人によっての感じ方なんでしょうか？少し過保護過ぎかも知れませんね。
マンション自体は良いので、前向きに検討してみます。現在は覆ってた幕も外し始めて、全体が見え始めて来ました。
見た目は良い感じです。

[615: 匿名さん]

>>614 マンション検討中さん

私は小学校1140ｍ、中学校1750ｍは遠いと思います。
ここまで来ると、1駅分ですよ。
特に冬は部活をして帰りは真っ暗になっていると思います。
娘さんがいらっしゃる方は特にご心配では。

[616: マンション検討中さん]

>>615さん
>>614です。
ご指摘、ありがとうございます。
あれから良く考えてますが、やはり学校迄の距離は気になってしまいます。
近くにマンマニ氏がさりげなく指摘してる施設があるのも躊躇する理由です。
一生に一度の買い物になるかも知れないので、本当に悩みますね。
もう少し良く考えて、結論を出そうと思います。因みに住民版でこちらのマンションの全貌の写真が添付してあったので拝見しましたが、素晴らしいマンションだと思います。
個人的な見解ですが、幸町のマンションよりこちらのマンションの方がデザインは素敵だと感じました。

[617: 匿名さん]

中学校って自転車通学と言うのはできないのでしょうか。歩いて行くには距離は問題ないかもしれないですが、他の方も指摘されているように、部活が終わってからの帰り道、歩く時間が長いのは気になるところ。
自転車OKかどうかというのは営業さんは知っていたりするのだろうか。
基本的知識だったら知っているとは思うのだけど。

[618: 口コミ知りたいさん]

>>617 匿名さん

http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/72010022/72010022.html


これによると、原則、自転車通学はできないとありますね

[619: 匿名さん]

こちらのマンションは現在、全体で何割売れてるのでしょうか？
営業に聞いても売れてるとしか言わないので、ご存知の方居られたら参考までに教えて下さい。
宜しくお願いします。

[620: 口コミ知りたいさん]

残り13戸は最低でもある(物件概要より)


それ以上あるかはわからない。

>>462
が7月末くらいで

現在、A,Bで残り3
C,F完売


この期に及んで売り渋る意味もないので
残り13だと思いたい。

[621: 匿名さん]

>>620口コミ知りたいさん
>>619匿名です。
ご意見ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。
もし、この時期で残り13戸なら順調な方なんでしょうか？
それと検討する上でこちらのマンションを購入するにあたってのメリットと言うのはなんでしょうか？マンション自体は良いと思うのですが...。

[622: 匿名さん]

いたって普通なんじゃないかと。
人気ってわけでもなく、不人気というわけでもないみたいな。
人気物件なら1割以上も先着順があるとは思えないし。
竣工1年以内に売切れれば、問題ないんじゃないかな。

メリットは病院施設が入っているので、
その施設が区分所有者なら、修繕積立金や管理費に一定の負担を得られる所じゃないですかね。
デメリットはチャリンコ置き場が1世帯に2台も無いところや、
地上19階・地下1階建てのマンションを119戸で維持していなかければならないとか、
病院跡地とか、何気に部屋の仕様を落としているところとかかな。
コンロなんて安いホーローだったり、窓のランクetc.わかる人はわかるけれど、わからない人は
バスルームのミストサウナやタンクレストイレに気を取られてしまうみたいな。

だけど、こういうのって価値観の違いだから、人によって違うと思うけど。

[623: 口コミ知りたいさん]

>>621 匿名さん

順調かどうかはわかりませんが
竣工前に完売というのは正直難しいのかなと思います。マンション市況的に、買い急ぐ必要はないですからね。


さて、、このマンションのメリット、、

何に重きを置くかは人それぞれだと思いますが
駅も病院もスーパーも近い
都内に出るにもそこそこ近い。。のわりに坪単価抑えめ。

埼玉高速鉄道直通の南北線沿線に職場があるならこの上なくよいと思います。


管理費、修繕積立金が高いとの批判がありますが
それは管理組合でどうとでもなることなので
意識高い系の理事がいればなんとかなります。
というか、なんとかします。

[624: 匿名さん]

>>623

修繕積立金や管理費なんて、そんなに簡単にどうにでもなるわけないですよ。
意識高い系の理事の方は、資産価値をかえないようにちょっとした節約を提案するだけです。
ちょっと安くなるからと管理会社を変えるような事をするマンションがあるようですが、
管理の質の低下など何かしら問題が起こって、替えない方が良かったとなるケースが多いです。
先がわからないのに、修繕積立金や管理費を安くするなんてほぼ無理です。
ただでさえ毎月の支払額を安く見せようとデベはしているのに。
反対されて終わると思いますよ。

[625: 口コミ知りたいさん]

>>624 匿名さん

私は系列の管理会社に丸投げしてる今の管理費、修繕積立金の見積が完璧とは到底思えないんですよね

少なくとも競争原理は働いてない。

コンペなりなんなりやって結局、東急コミュニティが一番。ってことになればそれはそれでいいんですけどね。

[626: 匿名さん]

>>625さん
競争原理が働いていないのはおっしゃる通りだと思います。
私もマンションに住んでいて、そう思う事はあります。
ただ大手デベで購入されている方は、ブランド料にお金を払って、ブランドに信頼を寄せている方が
多いのも事実でしょうから、東急の名前のついているコトからかけ離れるような提案をすると、
反対されてしまうのがオチだと思います。
「変わる」事を嫌がる方は驚くほど多いものですよ。
コストが何万かかっても、木1本替わるのを嫌がる方がいますから。
だからこそ、使用されておらず、維持費だけかかり続けるゲストルームなどがあるマンションが多いのでしょうね。

例えるなら、購入時のパンフレットやHPの内容と同じ状態にし続けようとするのが、
分譲マンションの管理の基本になっているように思います。

[627: 住民予定]

ただ管理費が高いと言う観点で安い方へ 安い方へという動きにはやや反対です。

支払った額に見合った(もしくはそれ以上) 管理がなされてるか？を数年は監視すべきなのかなと思ってます。
(新築なので数年で管理がいい加減な箇所が見えると流石に困りますけど)

ただ >>625 さんが仰ってるように 競争原理が働いてないことは確かな事実ですね。

[628: マンション検討中さん]

モデルルーム拝見して来ました。
川口駅の変わり様にびっくりしました。
ビルが建ち並びタワーマンションが増えましたね。
家族が増えるので広い部屋を探していましたらこちらにたどり着きました。
現在30室位まだ空きがあるようです。

[629: 口コミ知りたいさん]

>>628 マンション検討中さん

完売はほど遠いですね
うっすら、残り13戸なわけないと思ってはいましたが。。

[630: マンション検討中さん]

629様
628です。
担当者が内見出来るようになるとまた反響が増えると言ってましたが完成前に完売は厳しいでしょうね

[631: 住民予定]

>>628 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
30ですか。
そこそこありますね。

D(4LDK)とEが多く、
Gの上の方がちょこちょこと言う感じでしょうか？

[632: マンション検討中さん]

628です。
やはりC.Fは完売してましたが、
広い部屋がまだ多数ありました。
価格提示していない部屋もありますが
比較的高層階が空き多数ですね。
購入時期が年明けの予定なので
しばらく様子をみたいと思います。

[633: 匿名さん]

販売苦戦してますねー
この価格で売れないと今は買い時じゃないんだろうね

[634: eマンションさん]

条件の悪い部屋が割合として増えてきているのに残り30では完成前の完売はかなり苦しいですね。むしろ、その内家具100万円分プレゼントとかオプションが付いてくる部屋も出てくるかもしれないね。

[635: マンション検討中さん]

御近所の方にお聞きします。
川口元郷付近には一度も行った事がなく
駅周辺はこれから発展して行くのでしょうか？
担当者には中々これ以上の開発は厳しいかもと説明を受けました

[636: 匿名さん]

川口元郷駅付近は今の状態になって、まだ時間が経っていないですよ。
あれでも綺麗になったんです。
川口市はお金のかかる事業として、川口市役所の建て替え、市立高校の統合、赤山の自然公園と火葬場建設。
先を見れば川口駅の建て替えも可能性としてはあります。湘南新宿が誘致されれば
西口の公園も手を入れなければならなくなります。川口市はそこまで裕福な市ではありませんし、
大きな開発はないでしょうね。区画整理で少し綺麗になる程度かなと。
区画整理も数十年単位の話なので、今そういう話しが出ている場所でも実際に綺麗になるのは
20年も30年も後になりますよ。

[637: マンション検討中さん]

>>635 マンション検討中さん

検討されているのであれば実際に現地をご覧になったほうがいいですよ。思っている以上に何もないですから。車は必須です。ただし、それが価格に反映されているので優先度をどこに置くかだと思います。川口市に地縁があって予算が出せるのであれば川口を、評判を気にせず利便性を取るのであれば西川口、蕨を、利便性に拘らないのであれば川口元郷、鳩ヶ谷をご検討されてはいかがでしょうか。

[638: マンション検討中さん]

635です
ご丁寧にありがとうございます！
近日中に周辺見てまいります。

通勤は元郷駅を利用した方が便利なので
問題は無いのですがもう少し調べてみます

[639: マンション掲示板さん]

周辺は、閑静な住宅街といった感じです。
かつ、川口駅やアリオに行けば、遊ぶ所には不足なしです。
バランスは、良いと思います。
あとは、好みの問題です。

[640: 匿名さん]

ミエルが建てなおされるような事があれば、周辺も少しは変わるかもしれませんね。
ただ、建て直しても採算が取れるだけの集客を見込めると踏んでいれば・・のお話にはなりますが。
ダイエー時代からたまに行っていますが、スーパーはそこそこ客が入っていると思いますが、
上の階はそうでもないんですよね。

[641: 匿名さん]

バリ風の温泉も近くにありますし、車があると快適ですよ。

[642: 匿名さん]

公式ホームページによるとBタイプ完売しそうですね。
(Bタイプ　17階　4,260万円　いよいよ最終１邸）

[643: マンコミュファンさん]

Bタイプが完売間近ですか、やはり西向きは価格面から早めに売れてますね。Aも残りわずかとモデルルーム前の看板に出ていました。

[644: 匿名さん]

バリ風の温泉ｗ
車でそんなにしょっちゅう行きますか？
その為にここを買う気にはなれません。

[645: 評判気になるさん]

反社会的勢力団体の事務所、凄く近いじゃないか･･･もっと離れてると思ってた･･･こりゃないわ

[646: 匿名さん]

それ言ったら東京には住めないよｗ

[647: 口コミ知りたいさん]

>>646 匿名さん

港区は全滅ですねw

[648: 匿名さん]

>>646 匿名さん

だから埼玉で探してんじゃん
なんで東京とか出てくるか意味がわからん

[649: 匿名]

>>648 匿名さん
川口も東京の繁華街と然程違いは無いかと。
正直 何処にでもあり得るリスクですよね

予め知れてるから回避する人もいれば 許容する人もいます

どの選択も正しいですね

[650: eマンションさん]

>>649 匿名さん
一般的には回避する方が多いと思いますよ。個人的な見解ですが、リスクを考えた時に、許容するという選択は正しいと言えるのか、私は疑問ですね

[651: マンション検討中さん]

新春キャンペーンはじまったね。

[652: マンション検討中さん]

売れ残ってますね

[653: 匿名さん]

再登録住居が3部屋あり、13日に抽選を行うとHPにありました。
これはキャンセル住戸が出たと言う事ですよね。
やはり元郷だと立地的に厳しいんでしょうか？

[654: 匿名さん]

Bタイプ完売しましたね。

[655: 評判気になるさん]

Bタイプ完売ですか。次はAでしょうね。
不動産購入シーズンに入り、販売ペースが上がってくる？？

[656: マンション検討中さん]

>>618 口コミ知りたいさん
自転車通学はできないですよ。
あと、来年度から中学校の選択制度がなくなるので、学区外の小学校に行くと子供はつらいかも。

[657: ご近所さん]

マンションの周りの植栽が増えてきました。
通学といえばこの辺の小学生は集団登校していますが、
青木方面と本町方面に別れて通っているようですね。
今後選択できなくなるのであれば、全員青木中央小学校へ？
学校や先生方の評判は比較的良いようです。

[658: 周辺住民さん]

現在外構工事の真っ最中。あともう少しで竣工ですね。

[659: マンション検討中さん]

ここは値引き待ちが良いと個人的には思ってます。引き渡し前に完売はないでしょうから

[660: 通りがかりさん]

外観は落ち着いた色味でかっこいいですよね

[661: 匿名さん]

カッコいいですね。個人的にベランダの透け感のあるガラスのような感じが好きです。
入居して洗濯物が出るようになると、目立っちゃうんですけどね（苦笑
でもスタイリッシュですね

[662: 匿名さん]

できあがってみると、かなりすらっとしていますね。電柱地中化されればさらにいいかも笑

[663: 名無しさん]

内覧会の日程が決まりワクワクしてきました。

[665: 匿名さん]

[NO.664と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[666: 匿名さん]

>635さん
利便性は勤務場所次第ですよね。
勤務場所が南北線沿いであれば、川口駅より川口元郷の方が利便性は高い（なのに価格は割安）と思って、ここではないですが元郷のマンションに決めました。少し住んでみてからも、元郷はコスパ最高だと感じています。
車はあった方が便利ですね。カーシェア等も近くにあるので、車を持っていなければ、カーシェアの利用できる駐車場を確認しておいた方が良いと思います。

[667: マンション検討中さん]

>>666 匿名さん
あなたがこのスレを見る理由は何ですか？元郷地域起こし協力隊ですか？笑
別のマンションを購入し、ここに元郷の良さを書き込むなんて、よほど親切な方ですね笑

[668: 匿名さん]

揚げ足と取らなくても。。

[669: 口コミ知りたいさん]

残り26戸

[670: 匿名さん]

元郷は割と住みやすい。
特別いい所はないけど、悪い所もない感じ。

たたここの場所だけは…

[671: マンション比較中さん]

20年後の管理費と修繕費合わせて、毎月45,000円以上は、負担大です。
他もそのくらいなのかな?

[672: 匿名さん]

残り２３戸。残り少ないのは、Ｇが３戸、Ａが４戸でした。

[673: 匿名さん]

ラスティウア

[674: 匿名さん]

月々返済額が9万円台、10万円台の間取りが多く、比較的返していきやすいと思いました。中には2LDKの間取りもあります。

Eタイプの2LDKは73.45㎡の広さあるのに2LDKで、LDは17.4畳でした。かなり広いです。民泊でこういった部屋の貸し出しがあったらいいなと思わされる間取りです。

>>毎月45,000円以上は、負担大
住宅ローンの支払いが終わっても、毎月5万円弱を払っていかなくてはいけないのはデメリットですね……。将来的に学費を払わなくてはいけないことを考えると辛そう……。

[675: 周辺住民さん]

http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/2f60c9cb2537835ebb7d9ee3b9be760e
建物良い感じに出来てましたよ。
青空に映えますね。

[676: マンコミュファンさん]

2月24日に棟内モデルルームオープンだそうです。

[677: マンション検討中さん]

そうなんですね。残りどれくらいなんでしょうね。

[678: マンション検討中さん]

竣工前に完売は無理だね。まぁーこの立地だから仕方なし

[679: 名無しさん]

棟内モデルルームできれば多少はブーストかかるでしょ

[680: 匿名さん]

ヴェレーナ川口元郷は完売しましたね。

[681: 匿名さん]

代表的な間取りの隣に、月々の返済額が書かれていました。この感覚だと、賃貸の家賃感覚でマイホームが持てるという意味なのかと思います。高額でも月々は10万円台。

夫婦共働きで払っていけば、子供の学費がかかるタイミングでもなんとか払っていけるかなと思います。

多くが3LDK～4LDKでファミリー物件なので、子育て世帯が多く住みそうです。

[682: マンション検討中さん]

なんだこのあからさま業者
無意味な書き込みですよ

[683: 周辺住民さん]

>>682 マンション検討中さん
まぁいいじゃないですか。おかげで各部屋の眺望なんてのがあるのに気づけて自分は参考になりましたよ。
さすがに19階の眺望はいいですね。11階くらいでもURを超えるので視界がすっきりします。西棟も結構視界開けてるもんですね。

[684: マンション検討中さん]

このマンションは竣工前に完売できない売れ残り確定ですか？

[685: 林]

＞684
間違いなく竣工前に全ては売れません。

もしよければ、
マンション検討中さんが
1戸とは言わず、2戸・3戸といった複数戸を購入して頂いてもよろしいかと、

[686: 林]

＞680
大和地所レジデンスさん　よかったですね、

[687: マンション検討中さん]

まさかヴェレーナの方が先に完売とは思わなかった。戸数や販売時期の違いはあれど、最寄駅が一緒という中での比較となるとこちらの方が良いと思ったけど。20くらい余ってるみたいだし、引き渡し前後ではかなり売れ残ってるでしょうね

[688: 匿名さん]

ヴェレーナの方が安いから手が出やすい。ブランズは4000～6000とかだし。

[689: 匿名さん]

>>681
その10万台のローンの他に、修繕積立＋管理費３万、火災保険・地震保険・固定資産税がかかるんですよ？

[690: 匿名さん]

ですよね。。
月15万は余裕で越えます。

[691: 匿名さん]

川口元郷にしては高いよね。
今にして思えばブランズ川口幸町が狙い目だったなぁ。

[692: 評判気になるさん]

棟内モデルルームオープン！

[693: 匿名さん]

オイイネ

[694: 口コミ知りたいさん]

23も残ってるらしい。
どーすんだここ(^_^;)
値引き２割くらいいけるか？！

[695: 匿名さん]

竣工1か月で23戸なら1年あれば売り切れると思うよ。
値引きはあって1割じゃない？しかも1割も引くのはまだ先の話だと思うな。

[696: 住民板ユーザーさん8]

残20を切ったと聞きましたが。
とりあえず そんな悲観的に考えることでもないですし 引越しが楽しみです♬

[697: 周辺住民さん]

今日から八間通りの一方通行が解除されますね。工業病院の前の通りの車の流れも変わってくると思います。

[698: 匿名さん]

賃貸と違って固定資産税がかかってくるのは痛いですね。
物件概要の費用に固定資産税について表示されていませんでしたが、
事前に確認は可能ですか？
固定資産税の額面は、管理費同様間取りによって異なるのでしたっけ？

[699: マンション検討中さん]

例の施設の説明って最初に受けたりするんですかね？

[700: 名無しさん]

あと1週間！

[701: 住民板ユーザーさん8]

>>699 マンション検討中さん
安心してください言われます。
気になるなら そのついでに、その目で距離や雰囲気を見るといいと思います



***
と言うか 散々そんなコメント出てるのにしつこく書くのも悪意を感じますね(苦笑

このマンションの説明書きに入れといてもらいたいくら位です。

[702: 匿名さん]

何をどう安心しろと言われるのですか？

[703: 住民さん]

>>702 匿名さん
説明はあるから安心してくださいねの意味だと思います。
存在自体がどうしても気がかりという方は、避けた方がいいです。
我が家は、説明を受けたので、自分で場所を確認してきました。確かに近いですが、子供には「逃げたりして変に刺激しないこと、関わりを持つ場面があればきちんと挨拶をすること、なるべく面している道路は通らないようにすること」等を言い聞かせ、乗り切ろうと考えています。

[704: 通りがかりさん]

川口っぽい民度ですね

[705: マンション検討中さん]

ここは修繕積立一時金は12年に一度、44万円ぐらいと他のページに書いてあったのですが、そうなのですか？
結構高めなのかなと思っているのですが、一般的でしょうか？

[706: マンション検討中さん]

過去の情報確認しました。
あっめますかね？

修繕積立金推移
１－６年目　　　7,900円
７－１２年目　　18,700円
１３―１８年目　26,300円
１９－２４年目　27,400円
修繕積立一時金
１２年ごとに444,300円

一般的な30年合計が200/mが良いそうですが
ここは、30年合計だと、354円ぐらいになりそうですね。計算違いだと良いのですが。

[707: 匿名さん]

本当は一時金があるマンションは避けた方がいいんですよね。
払えない世帯が出てくる可能性が非常に高くなるので。

[708: 匿名さん]

修繕積立一時金とは！？
長期修繕計画で予定されているマンションの大規模修繕に必要な費用なのでしょうか。
どのマンションでも発生する費用になります？
このような修繕にかかってくる費用はモデルルーム見学時など、事前に説明されますか？

[709: 匿名さん]

>>708
修繕計画を履行するのに必要になるお金です。
どのマンションでも「〇年ごとに〇万円」という徴収方法を取っているわけではありません。
「7年後に値上がり」みたいに、修繕積立金が右肩上がりで上がっていくのは、ほぼすべてのマンションで
やっていると思いますが、プラスで「〇年ごとに〇万円」という徴収の仕方は、
一度に支払わなければならない金額が大きく、支払えない世帯が出てくるリスクがあるので
一般的には良くない手法と言われており、採用しているマンションは少ないと思います。
モデルルーム見学で言われるかどうかですが、サラっと言われることもあれば、
契約をしているわけではないので、何も言われないで終わる事もあると思います。
>>706さんの推移の金額があっているのなら、7年後に一気に1万円の値上げは相当の値上げ幅だと思います。
倍以上ですよね。しかも12年ごとの一時徴収もありますから。
戸数が110戸ちょっとで、地下1階地上19階建ての維持をしなければならないからでしょうね。

[710: マンション検討中さん]

値上げ幅はあってますね。
一時金もあってます。

[711: マンション検討中さん]

>>703 住民さん
あえての共存を選ぶなんてスゴイですね！全く参考になりません

[712: 名無しさん]

>>711
じゃあコメントすんなよ

[713: 匿名さん]

>>712 名無しさん
営業さんですか？契約者ですか？
どっちにしろ下品ですね

[714: 匿名さん]

この板、ずっと張り付いてネガキャンしている人がいるんだよね。他社営業か、値引き狙いなのかな。

[715: 住民さん]

>711 マンション検討中さん
703です。目の前にウェルシアがあることや、駅徒歩5分などのメリットを重視し、こちらの物件を選びました。歩けば分かりますが、その建物の周囲は静かな住宅街ですので、我が家では気にしないことにしたのです。
優先順位は家庭によって異なるのは当然です。711さんにとってベストなお家が見つかると良いですね。参考にならなかったようで、すみませんでした。

[716: 匿名さん]

715さんのおっしゃる通り、各々の家庭にあった家が見つかるといいですね。

我が家は通勤で南北線を使用し、また、設備の充実さからこちらの家を選びました。
我が家もその建物は、普段の生活で通る道でも無いですし気にしないようにしています。

[717: 匿名さん]

皆さんと同じような感じになってしまいますが、例の所は気にならないと言ったら嘘になりますが普段は通らない道ですし、あまり気にしすぎるのもどうかなと思いました。
それよりも駅徒歩5分の好立地と設備がとても良かったので即決しました！

[718: マンション検討中さん]

大人であれば特に気にしないで良いかなと思いました。
子育て世代の方はどう考えられているのか参考にさせていただければと思います。

[719: マンション検討中さん]

なぜか消されてしまいましたが。
暴力団事務所は、なくなることはないですかね？

[720: 住民さん]

>>719 マンション検討中さん
それはマンション掲示板を見ている人には分からないことだと思います。川口警察署に、どのような対策をしているのか、無くなる動きはあるのか聞いてみてはいかがでしょうか？

[721: 匿名さん]

間取りを見ていると、田の字のよくあるごくごく標準的なものではなくて、
なるべく窓が居室に来ることができるようにという配慮がされているなと思いました。
やっぱり風とか光とか、できるだけ家の中に取り入れたいですよね。
暮らしやすさというのをきちんと考えて
計画がされているのだなというのを感じました。

[722: 匿名さん]

最近はマンションに資産性を求める方が増えているようですが、
こちらの立地条件では専有面積は70平米と90平米ではどちらがより
運用に有利になりますでしょう？
70平米はファミリーに適した間取りで平均的に需要がありそうですが、
90平米は稀少性がありそうですよね。

[723: マンション検討中さん]

資産価値を求めるならプラウドタワーを買ったほうがいいのでは？

[724: マンション検討中さん]

90は結構残ってますねー。
立地と設備もいいと思うのですが、なんででしょう。はやり価格が高いのが原因ですかね

[725: 匿名さん]

マンションそのものは結構良いんじゃないの、と思いますが
やっぱりお値段という人が多くなってきているのでしょうか。

あとは埼玉高速鉄道だと、交通費がかかりやすいというのもあるのかなぁ。

便利に子供がいる人が暮らしていくとしたら
この街の中でというところを見ただけだと、とても良いと思いますし、それを評価されている人が購入されているのでしょう。

[726: マンション検討中さん]

あまりファミリー向けでは無さそう。あと価格がそれに折り合っていないというところで検討から外しました。
理由はいくつか出ているので割愛させて下さい。

[727: マンション掲示板さん]

んー、元郷を考えると危険な価格帯

仕様は標準以上あるから、悪くないし、
今の市場を考えると絶対額は安いけど、
ちょっと怖いなっていうのが率直な印象。

だから、けっこう売れ残ってるのでは？

[728: マンション検討中さん]

元郷のもう１つのブランズはどうですか？
あちらも検討に入るかと思いますが。

[729: マンション検討中さん]

向こうもなかなか良さそうですよ

[730: 匿名さん]

販売価格より、修繕積立金がキチガイレベル
買って数年後にはランニングが悪すぎてリセールも出来なくなる

[731: マンション検討中さん]

ブランズってどこもそんな感じで修繕積立金が高くなって行くんですか？

川口幸町とかはどうなんだろう。

[732: マンション検討中さん]

>>730 匿名さん
数年でリセールしたい方は都内の駅徒歩3分以内のマンション買った方が良いですよね。
ここ買った方は長く住む目的の人が多そう。

[733: マンション検討中さん]

基本的には長く住むけど、修繕積立金は気になります

[734: マンション検討中さん]

4LDKがほとんど売れ残ってる
修繕積立金大丈夫？

[735: マンション検討中さん]

売れ残ってる修繕積立金は東急負担では？

[736: マンション検討中さん]

「未販売住戸があった場合、分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨を管理規約に盛り込むことで、分譲業者だけは、管理費や修繕積立金を支払わなくても済む

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

[737: マンション検討中さん]

ここはどうなっているのでしょうか。

[738: 名無しさん]

>>737 マンション検討中さん

調べてこちらに回答します しばしおまちを

[739: マンション検討中さん]

>>738 名無しさん

ありがとうございます

[740: 名無しさん]

>>739 マンション検討中さん

管理規約を見ましたが
売り主の積立金 免責特約のようなものは見当たりませんでした

[741: 匿名さん]

ナイウ

[742: マンション検討中さん]

>>740 名無しさん

ありがとうございます。
参考になります。

[743: 匿名さん]

すごく４LDKをプッシュしているなぁというのを感じるんですが、
３LDKの方が４LDKよりも需要があるということなんでしょうか。

4人家族だったら３LDKか４LDKかで迷うところだと思いますがお値段的なものもあって、ということになってくるのか？？
できれば広いほうが良いでしょうけれど。

[744: 住民]

>>743 匿名さん
pushしている ≒ 販売が芳しくない
と言うことです。

子供３人とかなると ここ最近の3LDKでは手狭です。
ですが 少子化と言うこともあり 子供１人であれば3LDKで充分かと考えます

ここの3LDKを買った身ですが 4LDKの間取りは良かったです。(完成後 わざわざ見に行きました)

竣工してますし 東急側も売りたいでしょうから 値引き交渉には応じてくれるでしょう。

是非 その足で その目で確認してみてください。

[745: 匿名さん]

他の方で3LDKと4LDKを比較して迷っているようですね。4LDKになると月々の返済額が10万円台と間取りページにあり、実際はこれ以外にも管理費があるだろうし、食費や子供の習い事代を考えていくと、地味にお金が足りなくなるような気もしました。

ただ、値引き交渉してもらえるとなると94.21㎡の広さはいいですよね。

間取りでいいと思うのは4LDKはリビングスルーの個室が3部屋。
洋室1を主寝室にするとして、子供部屋を2～4の部屋にするなら、帰宅してリビングを通らないと部屋に行けません。子供の様子を見ながら家事ができるので、泣いて帰ってきたなどちょっとした気づきに応えられる気がしました。

[746: 匿名さん]

リビングインの居室も子どもたちが大きくなると、若干嫌がられるみたいですが…
ただ、反抗期でも必ずリビングは通らないといけないので
家族の顔を全く見ないで暮らすと言うのは不可能になりますから、教育的には良いという話は聞いたことがあります。
あと、何よりも空間効率がとても良いところは素晴らしいんじゃないかなと思いました。

[747: マンション検討中さん]

90平方メートルの物件は割高感ありますね。
元郷で5500万円か…。

[748: 匿名さん]

動線上、それぞれの部屋にリビング経由でないと入れない造りをリビングスルー、リビングインと呼ぶんですね。
家族がそれぞれ帰宅し、すぐに自室にこもられるのは悲しいのでそういう設計の方が良いかもしれません。
掃除や布団干しなど、家事の効率もいいかもしれませんね。

[749: マンション掲示板さん]

>>747 マンション検討中さん

この値段ならプラウドタワーの南向き中低層いけますからね

[750: マンション検討中さん]

>>749
20㎡狭くなるけどね

[751: 検討板ユーザーさん]

公式ホームページから3LDKの記載がなくなってました。西向きのも全部売れてしまったのでしょうか？

[752: 検討中さん]

4ＬＤＫ住戸が残り5～6部屋でしょうか？
一番安い3Ｆで5830万（坪単価204万）、次が6Ｆで5980万（坪単価209万）でこれが適正なのか高いのか？です。
駅徒歩が近いタワーマンションのエルザ32中古（築17年程度）で、坪単価160万程度で売り出されています。
となると10年後にリセールに出さざる負えない場合が来た時には4800万台まで下がってもおかしくないという計算です。
その差が1200万程度のマイナスになる可能性が有ります。
エルザは修繕月費が築古なのに未だ１万円未満のようですが、ブランズは過去レスの通りです。
周辺にマンション建設ラッシュが続き、2020年前半をピークに青木地区は緩やかな人口減少が始まるので
長い目で見ればＪＲ駅側よりも市場価値が下がるスピードが速い可能性があります。
魔法瓶浴槽など仕様は素晴らしいので単純に周辺との比較だけで価値は付けられませんが、それを打ち消す要素として修繕積立金が短期間で一気に上がるので、リスク管理から幾らなら皆さん買いますか？
私なら6Ｆで仮定するなら5380万以下でしょうか。
理由は10年間で仮に川口相場での家賃でかかる自己負担金（会社員で家賃補助が４～５万と仮定した場合）+管理費修繕積立金（一時金も含む）＋固定資産税＋初期費用）の総費用額で物件のリセール時の下落差をマイナスにさせないで済むという評価方法からです。
これが永住目的なら、20年後とかは更に修繕費が上がっているので、無理をしたローン計画になっていると破産する人も出てきそうです。
専門家からよくあるアドバイスとして、良い物件なのに価格が高いから敬遠されるなら、価格が下がるならお買い得だという意見されますが、この物件はそれに該当するならもう少し待ってから交渉するのも手ですよね。
それに東急さんとしても6000万台という物件は希望者がいてもローン審査に落ちる家庭も多いでしょうから、
購買力が明らかにある世帯収入1000万以上で本気で買う気がある人になら利益無しでもこっそり値下げ販売をして、完売御礼を早く打ち出して川口本町に来場する次のお客様へ東急の物件は人気ですよと勢いを付けた方が長い目で見て利益になる気がします。

[753: マンション住民さん]

郊外とまではいわないが埼玉のマンションの売れ残った部屋にわざわざ長文を投稿する目的。
買い叩き目的、あるいはストレス解消目的か。

例えば最後の文章の「長い目で見て利益になる気がします。」という東急に向けた立ち位置不明のアドバイスは、明らかに安く買いたい人物の書き込みであることが伺い知れます。（仮に後者が目的であればもはや読む価値がありません。）

結局のところ、安くなれば買いたいです、と言いたいようです。

[754: マンション検討中さん]

むしろ、＞＞752の言っている

家賃でかかる自己負担金（会社員で家賃補助が４～５万と仮定した場合）+管理費修繕積立金（一時金も含む）＋固定資産税＋初期費用）の総費用額で物件のリセール時の下落差をマイナスにさせないで済むという評価方法

から算出される物件は明らかに買いだとは思うけどそんなんあるのか？（ちなみに日本語少し変ですよ。）

[755: 匿名さん]

まあ、１年以上売れ残った場合に守備義務を前提に1割引なら他社で事例があるから損しないで買える場合もあるよ。
それに今のタイミングで来場した人の多くは価格交渉してるんじゃない？
それでも残っている現況を見ると大きな値引きはしていないと予想されるか。
あれだけマンマニさんが押していた物件だから、売り手は強気なのが普通。
黙っていても年内には完売するペース。

[756: 匿名さん]

リセール価値は、概ね立地、見た目、規模と言われている。

最後の規模は、管理費や修繕積立金が安くなるからというのもあるが、ここは明らかにそれらの維持費が高止まりなので、年数を経るほどリセール価値は格段に落ちていく。

76㎡の部屋で
管理費
15,500円程度
修繕積立金推移
１－６年目　　　7,900円
７－１２年目　　18,700円
１３―１８年目　26,300円
１９－３０年目　27,400円
修繕積立一時金
１２年ごとに444,300円
月に換算するとだいたい3,100円

これを合算するとざっくり

１－６年目　　　26,500円
７－１２年目　　37,300円
１３―１８年目　44,900円
１９－３０年目　46,000円

となる。あとは固定資産税と、駐車場借りてる人はその費用もかかる。

これを一年目から30年同額になるようにしても4万ぐらいでしょ？
管理会社を叩いたり安い会社に変えても減って数千円だとすると、相当な負担だね。相当な高級物件。

[757: マンション検討中さん]

>>752さん

✕せざる負えない
○せざるを得ない

ですよ。
それだけ力説しててもこんな間違いされちゃこっちが恥ずかしいです

[758: マンション検討中さん]

>>755 匿名さん
１年程前にモデルルームを見学した物です
（４ＬＤＫを希望して）
先日、営業から電話があり、
１割位の値引きが出来るとの事です。
間取りが希望に合うならお買い得だと思います！

[759: 匿名さん]

その情報が本当なら5980万の部屋は1割引で5380万円じゃないですか。
これで752さんは買うかもね（笑）
天文学的に修繕費が上がる12年前に情弱に転売したらリセール価値論では赤字にならないかもね。
こりゃ早いもん勝ちか？

[760: 匿名さん]

758さんは購入しなかったのですか？
１年前の見学者まで遡って電話してくるので、かなりの人に打診しているということですね。
早く決断した人が格安で入手できそうです。
現在の空き部屋は住人が知っているから、幾らで購入したの？って目で見られそうですが我慢ですよ。

[761: 匿名さん]

マンションは高額なので1割の値引き額が意外と大きく感じますね(^_^;)

ところで、先に契約した住人が残っている部屋を把握し、いくらまで下がるかなど
気にするでしょうか？
管理組合としていつまでも空き部屋であれば心配でしょうが、そのような
チェックをするほど時間を持て余していないように思います。

[762: 検討板ユーザーさん]

少なくともマンコミュの住人板に書き込んでる人なら気になって見てるんじゃない？
さて、月末までに売り切るのか？完売御礼が待たれる。

[763: マンション検討中さん]

公式では下げてる様子ないですが見学に来た人だけに1割の値下げを打診しているんですかね？意味がないような、、

[764: 検討板ユーザーさん]

表立って値下げは言えないよ。
だから、一度見学に来た人に直電してるわけですから。
1割引で果たして心が決まる人がどれだけいるか来月には結果が出る。
それでも残っていたら更にもう一段階？

[765: 匿名さん]

本町とどっちにしよう

[766: マンション検討中さん]

子供がいるなら本町の方が、学校が近くて通学しやすいと思います。

[767: 匿名さん]

完売したの？

[768: 匿名さん]

8月29日最終更新で先着順が6戸残っているみたいですよ。
公式ホームページのトップに建物完成披露記念で総額500万円のキャンペーンを
開催しているようですが、文字が小さすぎて詳細が全く読めません(笑)
限定5邸とあるので100万円ずつ何かの形で分配されるんでしょうか？

[769: 匿名さん]

100万の値引きでは・・・
あれから売れてないのは1割引情報がガセで、実は100万引きしかサービスしないので売れないのかな？

[770: 匿名さん]

2路線2駅利用可能って公式サイトに書いてあって、よくわからなかったんですが
徒歩17分で川口駅も使えますよーということでした
ここからだと、流石に川口駅の方って生活圏内というほどでもないですが、
自転車だったら、まあ行けるかなぁ？という感じかと思います。路線バスとかってあったりするのかな。
あまり停まることは無いと思いますが、
埼玉高速鉄道が停まった時に使えるのかなと思いました。

[771: マンション検討中さん]

ついにプライスダウン

[772: マンション掲示板さん]

川口駅までの路線バスは多いですよ。
マンションの目の前から5〜10分おきに出てます。
自転車だとすぐですね。

[773: マンション検討中さん]

なかなか完売まで苦しい感じですね。

[774: 匿名さん]

物件概要によれば、あと5戸。そのうち値下げされているのは1戸だけのよう。350万円ダウン。中途半端な額ではあるけれど、それだけ浮いたら何かと助かるかもしれない。94㎡で4LDKだから、買う人も限られてくるだろうけれど。間取りとしては縦長のリビングダイニングにリビングインの部屋が2室（3室？）なので、リビングの家具の配置が限られてきそう。

[775: マンション検討中さん]

>>774 匿名さん
350万ダウンってことは更に交渉次第で行けるってことかな？
決算前が勝負だね

[776: 匿名さん]

>>775
>>決算前が勝負だね
決算はいつですか？10月だと駆け込みで間に合うでしょうか。11月ならあと1ヶ月くらいは余裕を持っていけるかな？

販売スケジュール、先着順申込受付中とのことです。他の間取りで気に入ったら値引き交渉可ならいいなと思います。消費税の増税前に駆け込みで購入できたらお得になるのかな。あと、新学期がはじまる3月前に引っ越せたら、新学期を新居で過ごせますよね。

「花火も楽しめる眺望」がいいですね。花火大会って混雑しているので、小さい子供連れだと大変です。家で見ることができるのはときめきます。

[777: マンション掲示板さん]

>>776 匿名さん
先日の赤羽の花火大会は、よく見えて良かったですよ。

[778: マンション検討中さん]

他の間取りも値引き交渉は可だと思いますよ！

[779: マンション検討中さん]

やはりパチンコ前の施設が不人気理由でしょうかね

[780: 匿名さん]

ブランズの雰囲気はいいですね

[781: 匿名さん]

で、完売しました？

[782: マンション検討中さん]

まだ５個残っていそうですね

[783: 匿名さん]

モノ自体はいいのに、やっぱり価格が高すぎると判断されるのかな。

[784: 検討さん]

そりゃ、94㎡を75㎡程度に我慢すれば川口駅前のパークハウスが同じ値段で買えるからね
ＪＲ側が資産価値高いのは事実

[785: マンコミュファンさん]

SUUMOではあと４戸ですね。完売間近でしょうか。

[786: 匿名さん]

雰囲気がいいですから、もう完売近いですね

[787: マンション検討中さん]

資産価値考えた時に、やっぱり元郷がネックだな…
川口自体が資産価値下がるエリアなのに、川口駅じゃなくて川口元郷だからね。

[788: 匿名さん]

ここだと、基本永住目的で購入する人が多いのかな。
川口元郷だと、たしかに地味な感じはするし、地元の人じゃないと、どこだろう？ってあまり次メージ出来ないかもしれないですね。
資産価値が下がると言うよりは、
もともとここの物件価格も高くないのでは？？

[789: 匿名さん]

花火が見える眺望ってあります。何階くらいまでが目安なんでしょうネ。
見えれば嬉しいけれど…

今あるタイプは値下げがされているようなので、これで販売に関しては本当に最後なんだなと思いました。
最後の最後なので、あそこまで下げているのかも？なんて思いまして。

[790: 匿名さん]

完売まであと１

[791: 通りがかりさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[792: 匿名さん]

柱が専有部に入り込む形になってしまっていますが、
柱が目立たないようにうまくクローゼットを設置したりしているので、
図面で見て想像するほどは、家の中では柱の存在感と言うものはないのではないかと思いました。
クローゼットを開けると、奥行きがあまりない部分があったりしてそこで気がつく程度でしょう。