ブランズ川口元郷 【旧 川口元郷タワーマンション計画】

[匿名さん]

埼玉高速鉄道川口元郷駅徒歩5分圏内に19階建のタワーマンションです。人気が高そうですが、情報交換よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東急不動産株式会社

【物件情報の追加と修正しました　2016.7.11　管理担当】


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[423: マンション掲示板さん]

資産だからリセール、リセールという方は、借りれる金額目一杯借りて都心の駅近を購入されるのが一番だと思いますよ。
間違えても川口元郷エリア、川口エリアの狭い世界にとらわれない方が良いかと。。。目くそ鼻くそですから笑

私は419さんが仰るように川口元郷は良い所たくさんあると思います。また川口エリア使いができることもこちらの魅力ですね。生活はしやすいでしょう。
リセール力だけを見るのでなく、価格が抑えられている為に購入後の生活に経済的余力を持ちやすいなども含め、マンマニ氏はじめ評価されているのだと思いますよ。

最後にほとんどの方はお気付きと思いますが、羽田行きバスは川口元郷駅前も停車しますね。

[424: 口コミ知りたいさん]

立地命マンは恵比寿とか白金とか無理して買っときゃいいんじゃない？川口か川口元郷かなんてたしかに目くそ鼻くそですし

市況が下がり始めたら、都心と郊外、どっちがより値下がるんでしょうか？価格に土地の分が多く含まれてる都心？それともやっぱり郊外？

[425: マンション検討中さん]

リセールを求めるのなら初めから検討しない方が良い。
シティでは東京隣区なんて川口を謳ってますが、所詮は埼玉県。
リセールを期待する自体が間違ってると思います。逆に東京隣区と言う立地で、ここまで金額を抑えて、これだけコスパに優れてるマンションが建つ事に、私は逆に感動さえしてます。
JRまで徒歩17分の距離で元郷は良くない！とか、近距離の場所を見下して住み難いとか川口自体を悪く言ってる様にしか思えません。

リセールにそこまで拘るなら>>423さんの言われる通り、目一杯まで借りて都心の駅近のマンションを購入した方が良いですし、都心のマンションのスレで意見交換した方が良いと思います。

少なくとも、こちらのスレに書き込むよりは有意義でしょう。

[426: 匿名さん]

川口駅近辺と元郷は全然違うと思います。
目糞鼻糞と言いますが、それは違いますね。
本気で言っているのなら、マンション購入に無知すぎる方だと思いますが。
なぜ安いのかを、感動する前に考えた方が良いと思います。

[427: 匿名さん]

>>426 匿名さん
私は425ではないですが「リセール力だけに強くこだわるなら、都心の駅近マンションと比べたら」大差ない。
という例えだと思います。

「川口駅前と川口元郷駅前は目糞鼻糞」と勘違いして捉えるとそれは話がおかしくなります。

[428: 口コミ知りたいさん]

まだ バスの路線図も調べてない、立地命マンが必死に自己の正当性を主張してマウンティングしようとしてるみたいだね。

「都心のマンション買えないから必死に川口と川口元郷で比較してます」

っていうスタンスならもっとウェルカムなのにねぇ、、

[429: 口コミ知りたいさん]

>>426 匿名さん

具体的に数値で川口駅前と川口元郷駅前のリセール力について調べてるんだろうね？

今の相場で中古は築10年くらいで坪単価いくらが相場なの？

それと新築マンション(わかりやすくブランズ川口幸町とブランズ川口元郷のふたつ)の坪単価がいくらでギャップがどれくらいあるとか知ってるんなら教えてくださいよ

[430: 匿名]

東京までの20キロ圏内ではどのマンションもバブリーな値段になったけど、SR沿いはあらゆる沿線より相対的に安い。スーモの雑誌がソースなので悪いけどたぶん一番安い。
今後マンション価格が落ちたとしても元が割安なので、売れなくて困るようなことはないと個人的に思います。
あと昔より綺麗になったとはいえ、ピンク街的なイメージが残ってて川口駅近はリセール力あっても住みたくないですね。

[431: 匿名さん]

人それぞれ考え方は違うので仕方ないと思いますが、川口市は元郷は住みやすい所です。
元郷駅から川口駅近隣まで徒歩10分位で歩いて行けます。
歩道の整備等は川口市に期待するしかないですが、住環境もそれ程悪くないと思います。
100%良い環境なんて無いです。
マンションは立地と良く言われますが、余りリセールする事を優先に考えず、こちらの川口元郷と言う場所を見て欲しいです。

[432: 契約者さん]

久しぶりにこちらのスレを読みましたが、川口元郷のリセールの話だけでなく、元郷の良さも語ってるみたいで良いですね。
ですが、少し話を変えさせて下さい。
住宅ローンの話です。
今年の10月からフラットが団信込みになりますよね？
そうなると銀行よりお得になるのでは？と感じます。低金利で固定ですから、考えてしまいます。
皆さんはどう思われますか？

[433: 匿名さん]

>430
>あと昔より綺麗になったとはいえ、ピンク街的なイメージが残ってて
川口駅近はリセール力あっても住みたくないですね。

川口駅近辺は昔からピンク街なんて皆無に等しいのですが、西川口と勘違いしているんじゃないですか？
元郷は工場と倉庫のイメージが強い場所です。実際にそうなのですが。
古くからの川口市民に川口市内でイメージの良い場所としては上がらないようなエリアだと思います。
実際にはここは元郷アドレスではありませんが。
新築分譲価格の低さから、中古で安く出しても問題無いと思われているようですが、
買い手がつけば、のお話ですよね。私はそこが懸念材料です。
駅近物件もここ10年ほどで大量に放出されているのに、駅から離れた物件で値崩れしないとは思えません。
バスの路線網を出されている方がいますが、バスの混雑ぶりをご存じなのかなとちょっと疑問に思いました。
住めば都だとは思いますが。

[434: 口コミ知りたいさん]

>>432 契約者さん
フラットは団信拒否される人のための住宅ローンって位置づけだと思ってるので

込み込みに果たしてどれほどメリットがあるのか、、

安さでいったら
住友信託業務の30年固定でもいいんじゃないかな

[435: 口コミ知りたいさん]

>>434 口コミ知りたいさん
住友信託銀行の。

[436: 匿名さん]

最近、工場が圏央道沿いへ移転する傾向があると聞いたことがある。元郷に、まとまった土地が出てくるかもしれない。大きく発展する余地がありそうだ。

[437: 契約者さん]

>>432です。
やはり、銀行の方でローン組めるならその方が良いですか？
フラットは元々低金利の一生涯固定ではないですか？
そのフラットが銀行と同様に団信と一緒になって、ローンが組めるとあったのでどうかと思い、質問させていただきました。
因みに三井信託銀行のローン審査は厳しいと前に聞いた事があります。
信託銀行は金利が低いですが、通常の銀行はそうでも無いですよね？
その辺りはどう思われますか？

[438: 口コミ知りたいさん]

>>437 契約者さん

団信コミコミになったらその分金利あがるんですよね？まさか、今の水準のままなんて甘いことはないから0.3%くらい上乗せされるとすると
安いところでも1.4%くらいにはなりますよね
これと、銀行の長期固定のものと比較してみたらいいんじゃないですかねぇ
今見たら、住友信託銀行の30年固定は1.05%から1.35%となってましたので、条件悪い人は1.35%になると考えると、フラット35も悪くないかもしれませんね
35Sやら、子育て支援やらが適用できれば最初の5年なり10年なりの金利下がるのもあるし。

10年固定みたいな短期固定は絶対やめたほうがよいです。10年後に残額繰上返済するとかないかぎり。

フラット35を楽天銀行で借りると、融資手数料が安いのはいいですね
普通どこも融資手数料(あるいは保証料一括払)2.16%くらいですけど
楽天のフラット35は条件あるでしょうが1.08%になるのは大きい！

[439: 契約者さん]

>>438さん
丁寧なご説明、ありがとうございます。
長期固定の銀行金利と比較して、後悔のない様に住宅ローンを組めればと思ってます。
フラットだと楽天が良さそうですね。
東急さんはクレディセゾンのフラットを薦めて来ます。
説明会も来月に行われるらしく、参加予定です。
クレディセゾンも条件良ければ検討に入れたいと思います。

[440: 住民板ユーザーさん7]

ＣタイプとＦタイプは完売してました。
あと何戸かな。

[441: マンション検討中さん]

Cも人気だったのですか？

[442: 匿名]

竣工までまだ7〜８ヶ月残してますから販売は順調のようですね。
Cタイプは西向きでかなり価格抑えられてましたし、間取りから夫婦＋子供１人の３人家族などには良さそうでしたよ。
次は同じく西向きで価格抑えられてたBかAが少なくなりそうですね。

[443: マンション検討中さん]

何気に川口元郷、売れてるんですね！
検討する側としては慌てないと行けない感じがして来ました（汗）
人気のFタイプは当然としてCタイプも完売とは•••。
そうなると私的にはBタイプが良い感じがします。
Fタイプを少し手狭にした感じで良さげです。
しかし、購入を決めるには悩んでる事があります。学区の事です。
契約者スレでも悩んでる方が居ましたが、こちらのマンションの学区は青木中央小学校なんですってね！
小さい子供が通うには遠い気がします。
何とか近くの学校に入れて上げられる方法はないものでしょうか？

[444: マンション検討中さん]

市から受け入れがないと言われたら無理だと思います
我が子だけ特別にとはいかないのが行政ですから近くの小学校が希望であればそのような住まいを探すしかないかなと
ただ長い人生のたった6年間のことですから大体は慣れると思います
通学が心配であれば付き添われるのが一番です

[445: マンション検討中さん]

>>444さん
お返事、ありがとうございます。
やはり市から許可が得られなければ無理ですよね！
こちらのマンションは気に入ってるので、前向きには検討して行きたいとは思ってます。
通学路はなるべく子供の負担にならない様にしてると思いたいですが、どうなんでしょう。

どちらにしても、川口市内でこれだけしっかりと建設されるマンションは、これから先中々難しいでしょうから、家族で話し合って何とか出来ればと思ってます。
価格も元郷と言う立地のお陰か安価ですからね。

[446: マンション検討中さん]

>>445さん
どちらにしても、川口市内でこれだけしっかりと建設されるマンションは、これから先中々難しいでしょうから
これはどういう意味ですか…？ 川口元郷はこれ以上大きいマンションが立たない立地だったりするのでしょうか？
ふと疑問に思いまして

[447: 匿名さん]

元郷は腐るほど土地がある。

[448: マンション検討中さん]

>>446マンション検討中さん
>>445です。
疑問を感じさせる様な書き方をしてしまい、すみません。
これだけのスケールのあるマンションでありながらコスパも金額の割にとても良く、川口市内の新築の中でこれ程のマンションは中々無いと思い、ついあのような書き方をしてしまいました。
勿論、感じ方は人それぞれなので気に障ったのなら謝ります。申し訳ありません。

>>447さんの言われる通り空いてる土地が多いなら、それを再開発に活かして欲しいなと思ってしまいます。
そうすれば、元郷はもっと住みやすくなると思うのですが...。

[449: 匿名さん]

開発は難しいんじゃないかな。
スーパーとかあまり無いエリアなのに、あの程度の規模のダイエーも維持できなかった。。。

[450: 通りがかりさん]

ずっと近くに住んでるけどすぐ行ったところに駅前施設があるから大規模スーパーは流行らないんだよね
サミットだったりヤオコーだったり郊外型店舗が生活に馴染むエリアだからね

[451: マンション検討中さん]

良いマンションだなと思って、この口コミ見ましたが、学区はかなりネックですね。慣れとかではなく、距離が離れれば離れるほど事故に遭うなどのリスクは増えていくと思いますので。。

[452: 住民板ユーザーさん7]

一度小学校まで歩いてみましたが、そんなに車通りが多い道でもないですけどね。
私の小学校も1キロ以上は離れてたので、あまり気になりませんでした。

[453: マンション検討中さん]

こちらのマンションでは確かに学区がネックなんでしょう。
100%環境の良いマンションは無いでしょうから、何処かで妥協するしかないですね。
小学生のお子さんの居る親の気持ちとしては心配にもなるのも分かりますが、通学路での通学ですから安全なルートだと思いますよ。

[454: 匿名さん]

中学校の1.75キロもかなりの距離ですね。
毎日部活を終えて、重い荷物を持ってそれだけの距離を歩くのは大変だと思います。

[455: マンション検討中さん]

中学校まで1.75㎞。そこまで距離があると、毎日の事ですしキツそうです。
家からの距離がある子供には自転車通学を許可してくれないのでしょうか？
やはり中学では無理ですか？

[456: 周辺住民さん]

>>341 さん
CDTに住んでます。
だいぶ前のコメントですが、ご参考になれば。。

一定期間毎に見直してますが、修繕積立金は計画通り(+若干の余剰)ですね。
湾岸部のタワマンと違って、豪華設備がないため管理費に関しては規模に対して安いほうかと。

あと、各階にゴミ捨て場があるので便利です。

[457: マンション検討中さん]

>>456 周辺住民さん
駅前立地で規模感もあり、管理も適切ということであれば、安心感がありますね。川口元郷地区では、最も成功しているマンションのように思います。ブランズも同じように価値あるマンションになればよいのですが。

[458: マンション検討中さん]

ブランズも共用施設が少ないのはCDTと同じです。各階にゴミ捨場があるのは良いなと思います。ブランズはこれからなので、CDTを参考に管理とか出来たら、良いマンションになるのではないでしょうか？
今でもCDTが人気あるのが分かる気がします。

[459: 456]

>>457, 458さん
初期の管理組合が相当頑張ったと聞いています。

上の方で資産性について議論されていたので私見を。
最近頻繁に言われる資産性やリセールバリューという
言葉だけに取り憑かれると判断を誤る可能性があります。

年収が同じならローンの金額が大きいほうが、自分の年収にレバレッジを掛けてバランスシートを膨らませているのでリスクが高くなります。
リスクを多く取っている分、リターンが出たときは大きな資産形成効果が期待できますが、
都内の物件は現在すでに十分割高な価格水準で、資産性やリセールといったリターンに直結しない可能性があります。

逆に、値段の割に仕様が高い物件を買って、
バランスシートをあまり膨らませずにキャッシュとQOLを確保する戦略もあります。

幸いなことに金利は低いので、最低限ローン残債割れしない物件で、
自分が気に入った所に住めばいいんじゃないでしょうか？

いくら含み益が出ても、現金化しないと意味ないですし、
住替えも手数料や登記や仮住まいで300万近くかかるので、長く住めることが一番なんですけどねえ。

[460: 匿名さん]

売れればですね。
駅前物件がかなり分譲されましたよね。これから更に供給されていきますね。
駅前で値崩れしていくのに、わざわざ駅から離れた物件を購入する方がどこまでいるのか・・
のリスクを抱える事にはなりますよね。
資産価値は買い手がいるのが前提だと思います。
買い手がおらず現金化できないのが一番困りませんか？

[461: マンション検討中さん]

ブランズ元郷、余り評判良くないのかと思えばそうでもないのかな？
最近は駅近のシティがやたらと話題になってますが、ここも負けてない気がします。

何故そう思うかと言うと、少し前６月位にマンションギャラリー前でイベント案内のチラシがあったので貰ったのですが、その裏にマンションの絵に薔薇が書いてあるのが載ってました。

マンションギャラリーにある御成約住戸を示すやつです。
先日、HPにもありましたがCとFタイプが完売したとありました。
私の手元にあるのは完売する少し前のものです。

この図を信じるなら西向きがかなり人気あります。
Bタイプも遠からず完売しそうで次がAとGと続く感じです。
南がF以外はGが何とか売れてる感じですね。
南は目の前が122号に続くバス通りですから、それがネックになってるのでしょうか？
私も検討してるので焦らなければいけませんね。

[462: マンション検討中さん]

>>461です。
図の写真を添付するのを忘れてました。
見られてる方もお居れるかも知れませんが、ご参照までに...。

[463: 口コミ知りたいさん]

意外と西向きも需要あるんですね。

価格との比で南向きよりコスパよしとされたのか
そもそも西向きの価格帯が限界価格だったのか。

[464: マンション検討中さん]

あくまで私の個人的な意見ですが、西向きが意外に人気あるのは
①西向き側は横道の為、車が然程通らない。
排気ガスとかにそれ程悩まされない。
②眺望が西の方が良い。
南も悪くないですが、前方にデュオタワーがある為、眺望を好まれる方は敬遠されるかも•••。

後は価格的なものでしょうか？

[465: 匿名さん]

物件近くのミエルかわぐち。元ダイエーの店舗とのことですが、
この建物は築何年くらいでしょうか？。
中は綺麗にしてるけど古さを感じました。

[466: 匿名さん]

ダイエーが1985年に開店してるので、
最低でも建物は32年は経過しています。

[467: 周辺住民さん]

北側:(空白)→サンオー→バンドール(～2000)
南側:忠実屋(1978～1994年) → ダイエー(1995～2000)

2001年に建物の間を接続して合体！　→　新生ダイエー
ダイエー撤退後、2006年に現ミエル川口がオープン

[468: 評判気になるさん]

ミエル川口に代わる商業施設が別に駅前に出来たらありがたいと前から思ってます。
ミエル川口は築年数が経ってるので、建て替えて新生ミエル川口としてリニューアルオープンして欲しいと願う次第です。

川口市が元郷にも力を入れてくれたらありがたいのですが...。

[469: 匿名さん]

川口駅に流れていってしまうのでしょうね。
アリオがあるので建て直しは難しそうだけど、どうだろう。
イオンモールあたりが出来てくれると嬉しいですけどね。

[470: 評判気になるさん]

イオンモール、良いですね。
何処か元郷駅付近で空いてる土地、ないでしょうか？
本当に元郷駅付近に出来たら随分とイメージも変わるだろうし、住みやすくなると思うんです。

川口市には是非、検討して欲しいです。

[471: 匿名さん]

>>470 評判気になるさん

そうなると川口市に、イオンモール３つに、アリオ、LaLaガーデンと５つもショッピングモールが出来てしまいますが…

[472: 評判気になるさん]

>>471匿名さん
確かに仰る通りです。
ですが、川口元郷の人気がイマイチなのは「これ！」と言ったものがないからだと思います。
元郷にイオンモールが出来れば駅徒歩何分で利用出来ると謳い文句になると思うし、川口元郷に関心を持ってくれる人も多くなると思います。

皆さん感じてる方は多いと思いますがミエル川口では正直、謳い文句にするには弱いと思います。

川口市全体の再開発を川口市が考えてるなら、川口駅徒歩10分程度で行ける元郷は、しっかり再開発しないといけないと思います。

あくまで私個人の考えですけど、住むのに利便性が良くなれば、見る目も違ってくると思うのです。