ブランズ川口元郷 【旧 川口元郷タワーマンション計画】

[匿名さん]

埼玉高速鉄道川口元郷駅徒歩5分圏内に19階建のタワーマンションです。人気が高そうですが、情報交換よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東急不動産株式会社

【物件情報の追加と修正しました　2016.7.11　管理担当】


[スムログ 関連記事]
マンションマニアが買いたい！～エリア別おすすめマンション～2017年2月編
https://www.sumu-log.com/archives/5593/

坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8352/

[301: マンション検討中さん]

>>300 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。かなりざっくり計算してみたところ、わずか13年目から400円ちかい金額になりますね。我が家にとってここだけネックですね。。

[302: 口コミ知りたいさん]

>>301 マンション検討中さん

ちなみに、築30年時 修繕積立金400〜500円/㎡ の根拠？は
http://mansion-madori.com/blog-entry-3698.html
こちらのマンションブロガーの記事を参考にしました。
かいつまむと 当初月100円/㎡が30年で安くて3〜4倍、高くて5〜6倍になるとのことです。

また、国土交通省の修繕積立金ガイドライン http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf によれば
当初30年で必要な修繕費用を均等にするとおおむね月200円/㎡(機械式駐車場が無い場合の値)
とも言われています


最初だけ安くて、徐々に上げるより
早い段階で打ち止めの方が公平なのかなとも思いますが、ここは12年につき(大規模修繕にあわせて？)一時金として40万も必要になるというのも考慮すると正直高すぎますよね。そもそも、大規模修繕の費用を毎月積み立てるのが修繕積立金の意義なんじゃないのかと。

多分、多めに見積もってピンハネしてるかなんかのからくりがありそう、、
この辺も、理事になって見直す必要ありますね

[303: 口コミ知りたいさん]

>>299 マンション検討中さん

あと、1.2階の区分所有者である病院も、外壁の塗装だとか屋上の防水だとかの住居と完全に共有する部分の修繕費用は専有面積割合で負担しますので心配なく。

[304: 周辺住民さん]

同じ沿線沿いということでオイコス赤羽志茂あたりも検討対象に入るかなと思いますがいかがです？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620009/

ただしあちらは大きな医療機関もスーパーも気軽に歩いていける距離に無いのがネック

[305: マンション検討中さん]

赤羽志茂に三菱地所がマンション建設しますよね。かなり大規模なマンションになるとか•••。
これは私の意見ですが、ちょっと環境的にどうかと感じます。それと大規模過ぎるのも管理組合とか大変そうです。
私はこちらの元郷の規模くらいが丁度良いと思ってます。
環境的に問題ないですしね。

[306: 匿名さん]

私も100戸規模が一番ちょうどいいとおもいます。

[307: eマンションさん]

営業からよくでんわありますが、売れ行きどーなんですかね？厳しい感じをききますが、安いしここが売れないとマンション市況は悪いですねー

[308: 評判気になるさん]

ここは良いマンションだと思います。
売れ行きが良くなかったとしたら、理由は単純に他デベも含めてアチコチでマンションを建てすぎてるからだと思いますよ。

[309: マンション検討中さん]

毎月の管理費の他に12年毎に40万ってなんで、かかりますか？こちらの営業さんは、他のマンションでも普通にかかると言ってました。ブランズ川口幸町も一緒ですか？ランニングコストが高すぎるて他社で言われて購入を躊躇しております…

[310: 評判気になるさん]

>>309 マンション検討中さん
5件ほど他社見ましたがそんな設定無かったです。16階建以上はここの他には見てませんが。
1,2階分の戸数が少ないからなのか（ただでさえ高層の割に戸数も少ないのに、病院との非共用部修繕費の負担分母が減る）、他に考えられる理由を私も教えて欲しいです。
他社ではここの修繕費ネタにされてました。
修繕費管理費是正に励むという入居予定者？はたまた東急の営業？のコメントもありましたが、あまりに大きな額ですよね。

[311: 周辺住民さん]

40万 12年を月割りして、毎月の修繕積立費が2780円だけ高くなりますよー
って言ってくれた方がまだすっきりするんですけどね。
まとめて40万っていうから、うわー！ってなる。

[312: マンション検討中さん]

ブランズ川口幸町も同じように、12年毎に40万かかるのですか？

[313: 口コミ知りたいさん]

私も恥ずかしながら、修繕一時金というのが(あらかじめ計画的に)大規模修繕にあわせて徴収されることがあるのを初めて知ったくちです。
完全均等方式の方が絶対いいですよね。
あとそもそもの修繕費用の見積が高すぎるんだと思います。一時金も均等にしたら13年目以降、月450円/㎡くらい？
お近くのエルザタワーみたいな超高層でだと外壁塗装できる業者も限られるでしょうから割高になるでしょうが。

病院は住居者専用の共用部(外廊下とか) の修繕費用は負担しませんが
全体共用部は専有面積に応じて負担しますので
これが原因で修繕費用が高いというわけでもないとおもいます。

こんな高く設定してたら売り上げにも悪影響だと思うんですがねぇ、、


適当な甘い見積の修繕計画だして
とにかく売ってしまえばいい！あとあと積立金不足するのは目に見えてるがそんなこた知らん！
っていうデベロッパーではないだけ良心的なのかもしれませんが。

[314: 周辺住民さん]

>>313 口コミ知りたいさん

エルザタワーはすごいですよ。12億円という超大規模修繕！
50階建てマンションの大規模修繕の先駆けということで、SUUMO他あちこちで記事になってますね。
http://suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/

それでも管理組合の頑張りで一時金無し！月当たりの額も国土交通省目安の半分程度で収まってるとのこと。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/news/131269.html

もちろん戸数も650戸とこちらの6倍の規模ですが、頑張ればタワーでもこのくらいに抑えることが出来るという参考になりますね。

[315: 口コミ知りたいさん]

>>314 周辺住民さん

修繕積立金が月100円/㎡以下でこんなにすごい修繕できちゃうんですね！！

それにひきかえブランズときたら(>.<)

[316: 周辺住民さん]

オイコス赤羽志茂スレでもこちらの物件の話がちょこちょこ出てますね。
こちらの方が安いし便利って
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620009/

[317: マンション検討中さん]

修繕積立一時金がなければ迷わず買ってる。。
昇給のペースを修繕積立金の上昇が優ってて、給料増えてもそれを実感できなそう泣
それ以外は文句ない物件です。

[318: 口コミ知りたいさん]

契約したときにもらった修繕計画についての書類だして、高い要素引っ張りだしてきます。

管理費同様に高すぎる項目がたくさんあると思いますので、検討中のかたは参考になさってくださいm(_ _)m

[319: マンション検討中さん]

>>316さん
赤羽志茂のスレ、読ませて頂きました。
南北線沿いなら元郷が良いと話が出てますね。
ガーデンズが完売したら、検討してた方々がこちらに流れて来る様な事も。
このマンションは何だかんだと言われながらも、良い方面で注目されてるマンションだと言うのは分かりました。
後は皆さんの言う修繕積立一時金。
これさえ何とかなれば、かなりのペースで売れるのではないですか？
東急さんには修繕積立一時金の見直しを是非、再検討して欲しいです。

[320: 周辺住民さん]

あらかじめ予想できる出費であれば、わずかながらでも投資に回したり利回り稼ぐとか
もしくは毎月こつこつ3千円貯めていくとか、ですかねー

もしかしたら12年後、そんなに修繕費かからなそうだねーってなって安くなってるかもしれないですし、そしたら差額分いい貯金ができたねってなるかも？

[321: マンション検討中さん]

要は考え方次第と言う事なんでしょうか？
後々に慌てなくても余裕を持って積み立てしておけば、いざと言う時に対応出来ると言う事ですよね？
それにしても高いとはやっぱり思ってしまいますが•••。
私はマンション検討を始めて間もないので良く分かりませんが、契約者の方が何か竣工前に東急から呼び集められての説明会みたいなのは今後ないんでしょうか？
そう言う一同が集まる場でデベに訴えてみると言うのも一つの手だと思ったのですが、やはり難しいのでしょうか？

[322: 口コミ知りたいさん]

>>321 マンション検討中さん

別にデベに訴えなくても、住み始めてから、総会で修繕計画見直して
修繕積立金、一時金の額の減額だったり管理会社変えて管理費削減とかの変更することはできますよ。過半数の賛成でいけるんじゃないかと。

まあ、いつまでも売れ残るのを購入者が引き渡し前からなんとかしたいと思うのであれば、おっしゃるとおりの手段しかないでしょうけど、、、

[323: 口コミ知りたいさん]

>>321 マンション検討中さん

というか、引き渡し前の段階で、契約者に言われたからといって修繕計画見直すなんてのはあり得ないと思います。

過剰な修繕計画だったとゲロっちゃうようなもんですし。

デベがいまから売れ残り対策できるのは本体価格の値下げくらいですよ。

[324: マンション検討中さん]

ここの修繕費が高いのは仕方ないと思う
費用の高くなるタワー型なのに住戸がどれも広めで戸数が少ない
病院が共用している部分については費用を払うとあっても、全て住戸だった場合とおそらくイーブンではないでしょう

[325: 周辺住民さん]

おー、子育て応援認定マンションに認定されてますね。

子育て応援住宅 > 子育て応援マンション認定制度 > 認定を受けたマンション
http://www.pref.saitama.lg.jp/a1107/kosodate-ouen-manshon/kosodate-oue...

[326: マンション検討中さん]

12年毎にかかる修繕積み立て一時金50万は、ここ以外にブランズ川口幸町もかかるのですか？

[327: 名無しさん]

ここって、売れ行きがみえないですがどうなんですかねー
営業にきいても売れてるしか言わないだろうし

[328: マンション検討中さん]

まぁ、川口駅周辺に住友•野村と強豪が来る訳ですから、それは販売状況は厳しいと思いますよ。
営業に聞いてもマイナスになる様な事は言わないでしょうね。
後一時積立金の事でふと思ったのですが、入居者の方の中には12年目が来る前に売りに出して買い替えを考える方も出て来るかも知れませんね。

[329: 検討板ユーザーさん]

維持費だけ心配だけどそれ以外は良い物件。
通勤で南北線を使う私には中古を含めてもベストなマンションでした。
いろんなところに住んできましたが、川口元郷って本当に住み良い！

[330: 匿名さん]

>>329 検討板ユーザーさん

川口元郷の住みよいポイントを教えてください。

[331: マンション検討中さん]

>>330 匿名さん

同意見。どこが住みやすいのか全くわかりません、、、
綺麗でないし、便利でないし

[332: 周辺住民さん]

>>331 マンション検討中さん

川口駅周辺とも生活圏被ってるんですからそんなに言わなくとも…
ある程度中心街から距離を置きつつ２駅利用ができる点が気に入ってます。医療も充実してるし

[333: 匿名さん]

悪く言うつもりは無いのですが、川口駅近隣に住んでいて、
川口元郷に行く用事ってありますか？医療充実ってお隣の総合病院ですかね・・・。
工業病院は整形外科はとても有名ですが、キャパオーバーな位に受付・待合エリアが狭いので
他診療科に私は行かなくて。他に元郷方面に行く用事も無いので、メリットがわからないんです。
クリニックは駅前に腐るほどありますし、クリニックって行きつけの所に行くので、
近くにあればいいって感じでもなくて。例えば歯科は私に合うまともなところが無いので、
今は都内まで行っている位なんです。

[334: 口コミ知りたいさん]

>>329 検討板ユーザーさん

維持費に関しては、早期に見直しが必要ですよね！
理事になって頑張りますのでご協力のほどお頼み申し上げます。

固定資産税の評価額についても、川口市に審査の申出するつもりです。そっち系の仕事してるので。

[335: マンション検討中さん]

こればかりは各々の考え方、価値観の違いなんでしょう。
私も川口周辺に在住してますが、申し訳ありません。元郷まで行く機会があるとするなら、JRが事故で止まった時に振替乗車で元郷駅を利用する時位です。
もう少し元郷周辺が整備されて商業施設も充実すれば人気出ると思うのですが•••。
こちらのマンションは魅力的なだけに、勿体無い感じがします。

[336: 匿名さん]

>>334
ここって理事は立候補制なんですか？
普通、持ち回りで理事をすると思いますけど。

[337: 口コミ知りたいさん]

>>336 匿名さん

立候補してまで理事やる人がいないから
やむなく持ち回りにしてるんじゃないですか？

[338: 匿名さん]

>>337 口コミ知りたいさん
ほとんどのマンションは管理規約で決まっている事が多いと思います。
持ち回りにしないと不公平になりますし、同じ方がずっと役員をすると、
不正が出てしまう可能性も否めないので、多くのマンションは規約で決められて持ち回りだと思います。

[339: マンション検討中さん]

そうなんですよねー
マンションは悪くないだけに残念なマンションですよね。
ただ、マンションは立地が9割といわれてるので、個人的には元郷の立地は安くてもなしですね。
なので、元郷の立地を受け入れられる人には、オススメといえますね！

[340: マンション検討中さん]

マンションは立地。その通りだと思います。
ですがこのマンションは総合病院との共同開発として病院が隣接。特に60代以上の方々には需要がある気がします。何が言いたいかと言うと、確かに立地は元郷と言う事でイマイチですが、リセール力はそれほど低くないのではと思うんです。
あくまで私の考えですが•••。

[341: マンション検討中さん]

ブランズ川口元郷かシティデュオタワー川口の中古か迷っています。立地で言えばシティデュオタワー川口は川口元郷ではナンバーワンであり続けると思うのですが、ブランズの仕様の高さにも惹かれており、なかなか決めきれずにいます。

ここにいるみなさんはあまり比較検討されていない感じですか？

[342: 匿名さん]

>>341
シティデュオタワー川口は築10年ですよね。
すでに管理費と修繕積立金の合計が25000円程度になっていると思うのですが、
次にいつ値上げが計画されているのかにもよるのかな～と思います。
修繕計画通りに行っているのかも気になるかな。
あまり管理費や修繕積立金が多くかかるようであれば、新築の方が割が良い事もありますよね。
部屋の中も10年を超えてくると手を入れたり買い換えたりするタイミングが来る頃だと思うので、
それも考えるかな・・・。すでに新しいものに交換されているのなら良いけど。

[343: マンション検討中さん]

>>341さん
私も検討してる1人です。
元郷を限定で言えば、シティデュオタワーは現状No. 1だと私も思います。
しかし、やはり築10年。設備的にはやはりこちらのブランズマンションとでは差があると思います。
これから10年又経過した時にまだシティデュオタワーが元郷No. 1とは思えませんしね。
ブランズとデュオタワーなら私はブランズを選びます。元郷駅まで徒歩５分。JRまでもバスの本数はミエル川口前のバス停より豊富です。朝の通勤電車並みに朝の時間帯は本数があります。
それとデュオタワーでこれから引き継いで掛かる管理費、修繕積立金。
それらの事を良く考えて検討されたら良いのではと思います。

[344: 匿名さん]

近所に住んでるものです
朝のバスは多いですが雨や雪の日は乗客が増える為満員で乗れないなんて事は多々あります
もちろん通常は少し待てば乗れますが上記の様に天気が特に悪い日は次待っても満員なんでいつまでも乗れません
バスは遅延証明もでないので駅まで徒歩か自転車の人が多いエリアですよ

[345: マンション検討中さん]

>>343さん

中古マンションとの比較ということで言えば、
室内設備に関してはリフォームも可能なので、後から変えられない立地を重視すべきか、
「新築」というプレミアム感を重視すべきか、というところですかね。
管理費・修繕積立金に関しては、築年数に応じて上がっていくでしょうから、
現状ではシティデュオタワーの方が高そうですね。
ただ、ブランズも修繕積立金に関しては安くはないようなので、そこが悩ましいところです。

どちらも良いマンションだけに、比較すると迷ってしまいますね。

[346: マンション検討中さん]

リセール力に関してですが、マンションマニア氏に質問された方が居ます。
マンションマニア氏が行ってる各地マンション記事です。
こちらのブランズ元郷も特集してくれてましたが、そちらのコメント欄にて返答されてます。
リセールに関してはこちらも参考にされると良いかも知れませんね。

[347: 匿名さん]

救急車の音が気になります。

[348: 検討板ユーザーさん]

>>347 匿名さん

そうですか。

[349: 匿名さん]

総合病院の隣は安心ですが、救急車が来るってことですもんね。

[350: 周辺住民さん]

なんどか出てる話ですが、救急車は病院のそばまで来るとサイレン消音しますね。
ここもそうですし、帝京大学病院のあたり良く通るのですがそこでも近隣に配慮して消音しています。