ブランズ川口元郷 【旧 川口元郷タワーマンション計画】

[匿名さん]

埼玉高速鉄道川口元郷駅徒歩5分圏内に19階建のタワーマンションです。人気が高そうですが、情報交換よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東急不動産株式会社

【物件情報の追加と修正しました　2016.7.11　管理担当】


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[281: 検討板ユーザーさん]

>>280口コミ知りたいさん
詳しい内訳の詳細、ありがとうございます。
う〜ん、高いですね。
何か納得できないのも幾つかありました。
管理人の単価とかね(^^)
東急コミュニティー、大丈夫なんでしょうか？
マンションの住居人の立場になったら、不安になります。
元郷のマンションが魅力的なだけに残念な気持ちです。
それと追加の所で変えないととありましたが、それは管理会社を変えると言う事ですか？
無知ですみません。
その様な事が可能なのですか？

[282: 口コミ知りたいさん]

>>281 検討板ユーザーさん
管理会社は管理組合総会で議決すれば変えれますよ

そのためにもコスト意識高い人に理事になってもらって頑張ってもらいたいです。もちろん私もやります。

PS
さらに調べたんですがエレベーター保守はPOG契約という、パーツ交換費用を含まない、安い方の契約でこの料金でした。。(パーツ交換費用含んだ高い契約はFM(フルメンテナンス)契約というそうです)

正直、管理会社がエレベーター保守会社と契約した料金よりずっと高い費用を住人に請求して中抜きしてるんじゃないかと疑ってしまいます。。

[283: 名無しさん]

契約者です。

重要事項説明の時から5年に1度の長期修繕積立金などもあるので正直言って高いなと感じていたのでキチンとやっていこうとしている方が多くて助かります。
住民全体でより良い環境を作っていきたいですね。

[284: 検討板ユーザーさん]

>>282口コミ知りたいさん
親切に色々と教えて下さりありがとうございます。管理組合総会で議決すれば管理会社を変えられる。それを聞いて安心しました。
それにマンションでの暮らしを良くしようという意識の高さに感服しています。
>>283名無しさんもより良い生活をと真剣に考えて居られて、元郷のマンションの住民の皆さんの意識の高さに感心させられます。
皆さんの様な方々が同じマンションの住民なら安心して一緒に管理組合で取り組む事が出来ます。
色々と悩みましたが、こちらのマンションで契約しようと思います。
営業の方に連絡したら本当かどうかは分かりませんが、順調に販売は進んでると言ってました。
希望する部屋がなくならなければ良いのですが•••。

[285: 検討板ユーザーさん]

必ず順調と伝えますからね。
売れてないと言われたら、購入意欲を削ぐでしょう（笑）
実際は、販売厳しそうですね。。

担当の方からよく電話あるし、あってきいても販売が進んでないのは明らかです。

妥協事項は多いにせよ、価格とのバランスは悪くないんですが、全体的に新築マンション市況がよくないですね。。

[286: 検討板ユーザーさん]

なるほど。確かに売れてないなんて正直に言う営業の方は居ませんよねf^_^;
でも、>>285さんの言われる通り、価格とのバランスは良いマンションだと思います。
なので、しっかり担当営業の人と話をして契約に進めて行ければと思ってます。
只、少しだけ気になってる事があります。
再来年には本町でもブランズが建つんですよね？
将来のリセールを考慮した時にどちらが良いでしょうか？

[287: 口コミ知りたいさん]

>>286 検討板ユーザーさん

本町も気になりますよね

ただ結構交通量の多い122号のそば過ぎるのと
122号を渡らないと川口駅方面に行けないのはちょっとマイナスですね。

ブランズ川口元郷は川口駅行きのバス停がすぐ目の前にあるのがいいですね
何度か歩いて川口駅まで行きましたが
歩いていけないこともない距離とも思います
毎日通勤で使うには厳しいですが

[288: マンション検討中さん]

>>287 口コミ知りたいさん
自転車ならラクラクですね。

[289: 検討板ユーザーさん]

>>287口コミ知りたいさん
本町の建設場所が確かに122号側で気にされてる方が多いですよね。
私も元郷のマンション建設地には何度か行った事があります。実際に川口駅まで歩いた事も•••。
問題ない距離だと感じました。
通勤時間に歩くのは難しいので、バスか自転車でJR使う人は通勤ですかね。
本町は駅距離はどの位でしょうか？
元郷は元郷駅まで徒歩5分ですが、本町はJRの方が近いんでしょうか？

[290: 周辺住民さん]

>>289
（仮称）川口本町２丁目計画 については
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/595826/res/242-277/
この辺に詳細書いておきましたのでご確認ください。
徒歩3分の距離ですね。
ただし122号と芝川に挟まれています。川口元郷への歩道はあまりいい道ではありません。
ちょっと割り切りが必要です。

[291: 検討板ユーザーさん]

>>290周辺住民さん
詳細の図、貼付して下さりありがとうございます。前にも載せて下さってたんですね。
確かにこの図を見ると微妙な位置です。
元郷駅まで徒歩3分と言っても考えてしまいます。何より122号側、加えて芝川側ですからね。
何気に元郷のマンションは良い立地に建設されるのだと改めて感じました。
後は元郷のマンションの1•2階にどれだけの診療科が入るかです。
まだ、殆ど決まってないんですよね？

[292: 匿名さん]

情報ありがたい

[293: マンション検討中さん]

ここのスレでは、マンションを購入したが、リセールしなければならない状況になった時、どの位になるのか？
そう言った話はないのですね？
他のスレではそう言った話が多いので気になってコメントしました。
皆さんはこちらのマンションの資産性はどの位と考えますか？

[294: 口コミ知りたいさん]

>>293 マンション検討中さん

資産性というか、コスパは非常によいと思いますよ。
東急不動産というメジャーなデベロッパーでこの坪単価はいいとおもいます。マンションマニアさんもおすすめしてるだけあります。

ただいかんせんマンション市況を含めた景気動向は不透明ですし
五輪の後は新築マンション価格もこなれてきて
中古もつられて安くなる

なんていうことが言われてますね

[295: 周辺住民さん]

資産価値について、強度の面では最高ですね。
こちらの物件のコンクリート強度は36N/mm2を上まわってるので「高強度コンクリート」が使われてます。
バブル期はともかくここ最近の物件で、超高層で無いマンションでこの強度のものはほとんどないと思います。
病院が併設されてるお陰ですかね。

(拠点病院は通常のマンションなどよりも高い耐震基準で建てられます)

[296: 検討板ユーザーさん]

ここは、リセールは低いでしょう。購入単価も安いので、川口元郷で不便でない人の永住向けのマンションです

[297: マンコミュファンさん]

このマンションは病院共同開発で総合病院が直ぐ隣。1•2階も病院のクリニックが入る。
現在もそうですが、日本は高齢化社会。
この様なマンションは需要があるのではと考えます。それを踏まえてリセール力はあるのではと私は思いますよ。

[298: マンション検討中さん]

>>293マンション検討中です。
資産価値について、色々とコメント頂きありがとうございました。
資産価値の有無は皆さんそれぞれ考え方があるみたいで参考になりました。
元郷の立地に建つマンションでは資産価値はそれなりにあるのではと、皆さんのコメントと実際に建設地を見に行って感じました。
こちらのマンションも検討候補に入れたいと思います。
話は変わりますが、本日18時前にMRの前を通ったらcloseしてました。
こんなに早く閉めるものなんですか？
これは勝手な憶測ですが、住友•野村対策会議でもしてるんでしょうか？

[299: マンション検討中さん]

修繕積立金の値上がり幅を計算してみました。
7年目から12年目まで2.35倍。13年目から18年目3.33倍、19年目から30年目まで3.474倍。31年目以降3.37倍に少し下がります。
これに加え、12年ごと40万程度の修繕積立基金が必要になるそうです。
マンション探し始めたばかりの人間ですが、普通こんな高いものですか？
1-2階が病院になってて戸数が少ないのは分かるんですが。。

[300: 口コミ知りたいさん]

>>299 マンション検討中さん

修繕積立金 何倍になるか
ではなく
㎡あたりいくらでおちつくか を計算して他のマンションと比較するのがいいと思います

スタートの値しだいでは10倍なんてことも有り得ますからね


私のブランズ川口元郷の修繕積立金の印象は
かなり早い段階から上限になるようにしてるなあという感じですね。
もっとじんわり30年くらいかけて㎡あたり400〜500円で打ち止めなんてのが一般的な気がします

[301: マンション検討中さん]

>>300 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。かなりざっくり計算してみたところ、わずか13年目から400円ちかい金額になりますね。我が家にとってここだけネックですね。。

[302: 口コミ知りたいさん]

>>301 マンション検討中さん

ちなみに、築30年時 修繕積立金400〜500円/㎡ の根拠？は
http://mansion-madori.com/blog-entry-3698.html
こちらのマンションブロガーの記事を参考にしました。
かいつまむと 当初月100円/㎡が30年で安くて3〜4倍、高くて5〜6倍になるとのことです。

また、国土交通省の修繕積立金ガイドライン http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf によれば
当初30年で必要な修繕費用を均等にするとおおむね月200円/㎡(機械式駐車場が無い場合の値)
とも言われています


最初だけ安くて、徐々に上げるより
早い段階で打ち止めの方が公平なのかなとも思いますが、ここは12年につき(大規模修繕にあわせて？)一時金として40万も必要になるというのも考慮すると正直高すぎますよね。そもそも、大規模修繕の費用を毎月積み立てるのが修繕積立金の意義なんじゃないのかと。

多分、多めに見積もってピンハネしてるかなんかのからくりがありそう、、
この辺も、理事になって見直す必要ありますね

[303: 口コミ知りたいさん]

>>299 マンション検討中さん

あと、1.2階の区分所有者である病院も、外壁の塗装だとか屋上の防水だとかの住居と完全に共有する部分の修繕費用は専有面積割合で負担しますので心配なく。

[304: 周辺住民さん]

同じ沿線沿いということでオイコス赤羽志茂あたりも検討対象に入るかなと思いますがいかがです？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620009/

ただしあちらは大きな医療機関もスーパーも気軽に歩いていける距離に無いのがネック

[305: マンション検討中さん]

赤羽志茂に三菱地所がマンション建設しますよね。かなり大規模なマンションになるとか•••。
これは私の意見ですが、ちょっと環境的にどうかと感じます。それと大規模過ぎるのも管理組合とか大変そうです。
私はこちらの元郷の規模くらいが丁度良いと思ってます。
環境的に問題ないですしね。

[306: 匿名さん]

私も100戸規模が一番ちょうどいいとおもいます。

[307: eマンションさん]

営業からよくでんわありますが、売れ行きどーなんですかね？厳しい感じをききますが、安いしここが売れないとマンション市況は悪いですねー

[308: 評判気になるさん]

ここは良いマンションだと思います。
売れ行きが良くなかったとしたら、理由は単純に他デベも含めてアチコチでマンションを建てすぎてるからだと思いますよ。

[309: マンション検討中さん]

毎月の管理費の他に12年毎に40万ってなんで、かかりますか？こちらの営業さんは、他のマンションでも普通にかかると言ってました。ブランズ川口幸町も一緒ですか？ランニングコストが高すぎるて他社で言われて購入を躊躇しております…

[310: 評判気になるさん]

>>309 マンション検討中さん
5件ほど他社見ましたがそんな設定無かったです。16階建以上はここの他には見てませんが。
1,2階分の戸数が少ないからなのか（ただでさえ高層の割に戸数も少ないのに、病院との非共用部修繕費の負担分母が減る）、他に考えられる理由を私も教えて欲しいです。
他社ではここの修繕費ネタにされてました。
修繕費管理費是正に励むという入居予定者？はたまた東急の営業？のコメントもありましたが、あまりに大きな額ですよね。

[311: 周辺住民さん]

40万 12年を月割りして、毎月の修繕積立費が2780円だけ高くなりますよー
って言ってくれた方がまだすっきりするんですけどね。
まとめて40万っていうから、うわー！ってなる。

[312: マンション検討中さん]

ブランズ川口幸町も同じように、12年毎に40万かかるのですか？

[313: 口コミ知りたいさん]

私も恥ずかしながら、修繕一時金というのが(あらかじめ計画的に)大規模修繕にあわせて徴収されることがあるのを初めて知ったくちです。
完全均等方式の方が絶対いいですよね。
あとそもそもの修繕費用の見積が高すぎるんだと思います。一時金も均等にしたら13年目以降、月450円/㎡くらい？
お近くのエルザタワーみたいな超高層でだと外壁塗装できる業者も限られるでしょうから割高になるでしょうが。

病院は住居者専用の共用部(外廊下とか) の修繕費用は負担しませんが
全体共用部は専有面積に応じて負担しますので
これが原因で修繕費用が高いというわけでもないとおもいます。

こんな高く設定してたら売り上げにも悪影響だと思うんですがねぇ、、


適当な甘い見積の修繕計画だして
とにかく売ってしまえばいい！あとあと積立金不足するのは目に見えてるがそんなこた知らん！
っていうデベロッパーではないだけ良心的なのかもしれませんが。

[314: 周辺住民さん]

>>313 口コミ知りたいさん

エルザタワーはすごいですよ。12億円という超大規模修繕！
50階建てマンションの大規模修繕の先駆けということで、SUUMO他あちこちで記事になってますね。
http://suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/

それでも管理組合の頑張りで一時金無し！月当たりの額も国土交通省目安の半分程度で収まってるとのこと。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/news/131269.html

もちろん戸数も650戸とこちらの6倍の規模ですが、頑張ればタワーでもこのくらいに抑えることが出来るという参考になりますね。

[315: 口コミ知りたいさん]

>>314 周辺住民さん

修繕積立金が月100円/㎡以下でこんなにすごい修繕できちゃうんですね！！

それにひきかえブランズときたら(>.<)

[316: 周辺住民さん]

オイコス赤羽志茂スレでもこちらの物件の話がちょこちょこ出てますね。
こちらの方が安いし便利って
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620009/

[317: マンション検討中さん]

修繕積立一時金がなければ迷わず買ってる。。
昇給のペースを修繕積立金の上昇が優ってて、給料増えてもそれを実感できなそう泣
それ以外は文句ない物件です。

[318: 口コミ知りたいさん]

契約したときにもらった修繕計画についての書類だして、高い要素引っ張りだしてきます。

管理費同様に高すぎる項目がたくさんあると思いますので、検討中のかたは参考になさってくださいm(_ _)m

[319: マンション検討中さん]

>>316さん
赤羽志茂のスレ、読ませて頂きました。
南北線沿いなら元郷が良いと話が出てますね。
ガーデンズが完売したら、検討してた方々がこちらに流れて来る様な事も。
このマンションは何だかんだと言われながらも、良い方面で注目されてるマンションだと言うのは分かりました。
後は皆さんの言う修繕積立一時金。
これさえ何とかなれば、かなりのペースで売れるのではないですか？
東急さんには修繕積立一時金の見直しを是非、再検討して欲しいです。

[320: 周辺住民さん]

あらかじめ予想できる出費であれば、わずかながらでも投資に回したり利回り稼ぐとか
もしくは毎月こつこつ3千円貯めていくとか、ですかねー

もしかしたら12年後、そんなに修繕費かからなそうだねーってなって安くなってるかもしれないですし、そしたら差額分いい貯金ができたねってなるかも？

[321: マンション検討中さん]

要は考え方次第と言う事なんでしょうか？
後々に慌てなくても余裕を持って積み立てしておけば、いざと言う時に対応出来ると言う事ですよね？
それにしても高いとはやっぱり思ってしまいますが•••。
私はマンション検討を始めて間もないので良く分かりませんが、契約者の方が何か竣工前に東急から呼び集められての説明会みたいなのは今後ないんでしょうか？
そう言う一同が集まる場でデベに訴えてみると言うのも一つの手だと思ったのですが、やはり難しいのでしょうか？

[322: 口コミ知りたいさん]

>>321 マンション検討中さん

別にデベに訴えなくても、住み始めてから、総会で修繕計画見直して
修繕積立金、一時金の額の減額だったり管理会社変えて管理費削減とかの変更することはできますよ。過半数の賛成でいけるんじゃないかと。

まあ、いつまでも売れ残るのを購入者が引き渡し前からなんとかしたいと思うのであれば、おっしゃるとおりの手段しかないでしょうけど、、、

[323: 口コミ知りたいさん]

>>321 マンション検討中さん

というか、引き渡し前の段階で、契約者に言われたからといって修繕計画見直すなんてのはあり得ないと思います。

過剰な修繕計画だったとゲロっちゃうようなもんですし。

デベがいまから売れ残り対策できるのは本体価格の値下げくらいですよ。

[324: マンション検討中さん]

ここの修繕費が高いのは仕方ないと思う
費用の高くなるタワー型なのに住戸がどれも広めで戸数が少ない
病院が共用している部分については費用を払うとあっても、全て住戸だった場合とおそらくイーブンではないでしょう

[325: 周辺住民さん]

おー、子育て応援認定マンションに認定されてますね。

子育て応援住宅 > 子育て応援マンション認定制度 > 認定を受けたマンション
http://www.pref.saitama.lg.jp/a1107/kosodate-ouen-manshon/kosodate-oue...

[326: マンション検討中さん]

12年毎にかかる修繕積み立て一時金50万は、ここ以外にブランズ川口幸町もかかるのですか？

[327: 名無しさん]

ここって、売れ行きがみえないですがどうなんですかねー
営業にきいても売れてるしか言わないだろうし

[328: マンション検討中さん]

まぁ、川口駅周辺に住友•野村と強豪が来る訳ですから、それは販売状況は厳しいと思いますよ。
営業に聞いてもマイナスになる様な事は言わないでしょうね。
後一時積立金の事でふと思ったのですが、入居者の方の中には12年目が来る前に売りに出して買い替えを考える方も出て来るかも知れませんね。

[329: 検討板ユーザーさん]

維持費だけ心配だけどそれ以外は良い物件。
通勤で南北線を使う私には中古を含めてもベストなマンションでした。
いろんなところに住んできましたが、川口元郷って本当に住み良い！

[330: 匿名さん]

>>329 検討板ユーザーさん

川口元郷の住みよいポイントを教えてください。