ブランズ川口元郷 【旧 川口元郷タワーマンション計画】

[匿名さん]

埼玉高速鉄道川口元郷駅徒歩5分圏内に19階建のタワーマンションです。人気が高そうですが、情報交換よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東急不動産株式会社

【物件情報の追加と修正しました　2016.7.11　管理担当】


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[221: マンション検討中さん]

確かに部屋のタイプは好みになりますね。
Fタイプは人気があると営業さんに聞きました。
私自身はBタイプが好みです。
基本的な田の字ですが、部屋同士が並んでくっ付いてないのが良いですね。
キッチンも悪くないと思いますよ。

[222: 住民板ユーザーさん7]

Fタイプは間取りと向き、金額でいったら1番いいと思いますよ。

売れ行きはどうなのかな。
二期って売れてるのかな。

[223: 評判気になるさん]

二期の販売はやたらと時期を延ばして行きますよね？
2月·3月·4月と少しずつ先延ばしになってるので、売れてるのかどうか気になります。
条件の良いマンションだと思うので、竣工前には完売すると思ってるんですが•••。

[224: 通りがかりさん]

数週間前MRいったときは盛況そうな印象を受けましたよ。私はここの修繕積立金を見て一気に気持ちが萎えましたがね。
これからの売れ行き私も気になってますw

[225: 住民板ユーザーさん7]

今日、営業さんに聞いたら、半分は売れたみたいですよ。

修繕積立金は高いですよねー。
でも、途中で予定外に徴収されるよりはいいと思います。

[226: 周辺住民さん]

修繕積立金(月額) 7,600円～9,800円 ってこれだけ高さのあるマンションだと標準的に思えます。

50階建て超のマンションとしては日本初の大規模修繕となったエルザタワー55は
総工費１２億円後期２年というまさに大規模修繕工事がつい最近行われました
https://mansion-wa.com/community/article/num801.html
どうしても背の高い建物は足場の構築が難しいため、それが修繕積立に影響してきますね。

ただ、ブランズ元郷に関しては修繕積立よりも管理費の高さの方が気になります。
　管理費(月額) 14,800円～19,200円
共用施設は少なく、平置き駐車場で、コンシェルジュもいない、各界ゴミ捨てサービスもなく、
植栽もほどほどという環境でそんなに必要とは思えないんですけどね。
病院連携サービスとかに使われてるのかな？

[227: 評判気になるさん]

管理費の金額は確かに気になります。
やっぱり高いですよね。
共用施設も少なく、サービスらしいのも特にありません。共用施設が少ないので余計な経費が将来的に掛からないはずです。
何の為にここまで管理費が高いのか？
今度営業さんに聞いてみますよ。
それかどなたか知ってる方が居られたら教えて下さると、マンションを検討するのに助かります。
誰か居られますか？

[228: 口コミ知りたいさん]

>>226 周辺住民さん
>>227評判気になるさん
購入者です。


駐車場は平置きはわずかで
ほとんどは機械式です。
これの維持費が高く、駐車場の使用率も半分程度と低めに見積もったうえでの管理費、修繕積立金なので高めになってます。

[229: 評判気になるさん]

>>228口コミ知りたいさん。
>>227です。
理由を教えて頂きありがとうございます。
駐車場が管理費が高い理由ですか。
平置きが僅かしかなく、後は機械式がメインなんですね。
それと使用率を見積もった上での金額。
納得しました。
もし宜しければですが、管理費や積立金が高いのが分かってて、それでも購入に踏み切った理由は何でしょうか？
購入を検討してますが、まだ踏み切れてません。
宜しければ参考までにお聞かせ頂けたら幸いです。

[230: 周辺住民さん]

配置平面図
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/motogo/landplan/img/shikichi.png
これを見ると上の方にある平置き駐車場で40台分ありますね。
そこと建物の間（バーゴラの左側）の駐車場は1，2階の来客用かな？
機械式駐車場はどこなんだろう？

建物の北東部分は駐輪場で、エントランスの北部分はメールボックス、さらにその北はゴミ置き場、それらの右側はたぶん屋内の駐輪スペース
この図だと機械式駐車場がどこにあるかわからないですね・・・

[231: マンション検討中さん]

>>230 周辺住民さん
マンション北側の駐車場のうち、建物側の区画だけ線がくっきりしている箇所があるのですが、そこが機械式です。
向かい側の区画が平面駐車場ですが、半数程度はテナント用の駐車場になります。

ちなみにマンションとバーゴラを挟んで病院との間にある駐車場は川口工業総合病院の既存の駐車場です。

[232: 口コミ知りたいさん]

>>229 評判気になるさん

管理費が高いのは当初の(東急指定の系列の)管理会社のだしてきたいわば東急お手盛りのものにすぎず
二、三年したら別の管理会社に変えるよう理事になって働きかけるつもりです。
駐車場が住戸数の半分程度で、さらにその半分程度しか使用されないというのはかなり堅めな見積もりなのかなとも思いました。川口元郷駅近くに住む人の自動車保有率がわからないのでなんともいえませんが。最悪、機械式駐車場を大規模メンテナンス(12年でパーツ交換、24年で完全新しいのに交換 という計画だったと思います)の前に撤去するという選択肢もあるかなとか思います。ほんとそれくらい機械式駐車場の維持費は高いです。
１、2階の病院の分を住民が余計に負担してるのでは？
と少し前の方が感じてらっしゃったかと思いますが
その辺はきちんと、費用区分して算出してます。

積立金が高いのは仕方ないというか

他のマンションに比べると、より早期に積立金の上昇が打ち止めになるようにしてるだけと感じました。
積立金の今後の上昇見積もりを営業さんに見せてもらうとよいと思います。

とりあえずこんな感じです。

[233: 周辺住民さん]

>>231 マンション検討中さん
なるほどなるほど、機械式駐車場の位置理解しました！
ありがとうございます。
119戸に対し駐車場62台なら埋まりそうな気がします。
これが川口駅前だと状況変わってくると思いますが。
駐車場の運営が順調ならば管理費を下げることもできるかもしれませんね。

[234: 評判気になるさん]

>>232口コミ知りたいさん
詳しい説明ありがとうございます。
管理費が高いのは東急側のお手盛りですか？
何か世知辛いですね。
でも、理事になって働きかけてくれるのは何とも心強いです。
私はマンション購入を検討する自体が初めてで、右も左も分からない状態です。
今、色々と勉強している所です。
機械式駐車場のコストが高いとは友人が機械式駐車場設置のマンションに住んでるので聞いたことがありますが、私の想像以上に維持費とか高そうです。駐車場の話題で皆さん話されてるのを読んで、元郷のマンションの駐車場が配置がより詳しく分かりました。
駐車場の利用率の話もされてましたが、実際どうでしょうか？月費用が¥15,000程と営業さんに聞きました。マンション内に設置されてる駐車場で住人が使用する金額として、これは妥当なんでしょうか？

[235: マンコミュファンさん]

青木1〜2丁目で月極駐車場を借りると、13000-16000円位でしょうかね。市役所など車で通勤する人も多く、便利な所を借りるのは一苦労と聞きます。大規模マンションだと数千円で借りられるなんて話も聞きますが、機械式であれば維持費含めると妥当かなと。
今は車が無いけれど、子供が増えて（大きくなって）将来的には必要という世帯が多いのではと予想してます。マンション建設計画の際、川口市よりある一定量の駐車場設置を求められているとも聞きました。

[236: 周辺住民さん]

連結バスによるBRTの試験走行、今年の秋にも実施するそうです。
https://twitter.com/Mr_Tarinn/status/849308271685120000
４案のうち（１）のルートはブランズ川口元郷の前を通りますね。

[237: 口コミ知りたいさん]

>>235 マンコミュファンさん
>川口市よりある一定量の駐車場を求められる
http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/Files/1/40159999/attach/2504012706...
この条例の7条と

http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/Files/1/40159999/attach/270401kiso...
この規則の4条ですね
あくまで建築主の努力義務なんですけどね
中高層建築物建てるときはこういう努力義務がたくさんあるんだなぁと初めて知りました

駐車場北側の平置きには
頭から駐車するというルール？管理規約？は
北側の戸建て住宅の住民との約束らしいですが
これは法的な拘束力？はあるのでしょうかね

[238: 口コミ知りたいさん]

>>236 周辺住民さん

なんだかユニークなバスですね

病院前にあるバス停の時刻表みるとほんと頻繁に走ってるから
バス便の需要はすごいあるんでしょうねあのあたりは。

なんにせよ利便性向上はありがたい話ですので
川口市には頑張って欲しいです

[239: 匿名さん]

かなりコスパがいい

[240: 評判気になるさん]

連結BUS、確かにユニークです。
川口市も色々と考えますね。
デザインとかどんな感じなんでしょう？
大きさ的にはマイクロBUSを連結するイメージでしょうか？

[241: マンション検討中さん]

>>240 評判気になるさん
全長は18mでよくある路線バスの1.5倍くらいの大きさですね。
関東だと幕張メッセ周辺で走ってるのが有名ですかね。

[242: 周辺住民さん]

川口元郷駅徒歩３分
「川口にもう一つのブランズ」
https://twitter.com/Mr_Tarinn/status/850603574631452672

ブランズ川口元郷より、戸数、延床面積ともに一回り大きいです。
ただし国道沿いかつ122号線東側エリアなので住環境に難あり。

[243: マンコミュファンさん]

>>242 周辺住民さん
川口に3棟目のブランズですか。この辺りの122号線は若干狭くて通りにくいので拡幅工事には期待したいです。
この地図のブランズ川口元郷周辺も見たいのですが、公開されていますか？

[244: 周辺住民さん]

>>243さん
こちらで閲覧できます。
http://www.machi-info.jp/machikado/kawaguchi_city2/city_plan/gis-toshi...
（「同意する」を押して進んでください）

ブランズ川口元郷の敷地は「川口工業総合病院地区」として、防火地域、高度利用地区やらの網掛けがかかっていますね。

中の橋の通りを東に進んで122号を超えて十二月田中学校に行く通りは、なんと122号線をも超える27m幅員の４車線道路として計画されています。川口市と草加市とを結ぶ幹線道路ですね。
でも実際のところ塩漬け状態で、歩道と道路の境をフラットにし、歩道をやや広げる改良工事を大々的に行ったので、今の２車線のまま長いこと使っていくつもりでしょう。

[245: 周辺住民さん]

122号線の拡幅予定について埼玉県に問い合わせてみたので返信返ってきたらお伝えしますね。未定ですと返ってくるのがオチかもしれませんが。
（国道となってますが実質的な管理は埼玉県になります。荒川大橋からは東京都管轄になります）

洋服の青山は、看板の塔の部分だけ思いっきり計画線からはみ出てますが、売り場本体は計画線までセットバックして建てられてるように見えますね。
ラ・フォーレ芝川2という2011年築の3階建てマンションもセットバック済みの模様
川口元郷駅の北の交差点に建つ2010年築のアン・ボルヌも植栽は植わってるものの、壁面後退済み。
これらの建物の壁面を結ぶと将来の122号線がどこまで広がるか想像できます。

[246: マンコミュファンさん]

>>245 周辺住民さん
地図の添付ありがとうございます。同じ国道122号でも東京と埼玉で道幅や歩道の整備に差があるのはそういった理由なのですね。３つ目のブランズが建設されるなど開発が進む中で走りやすい綺麗な道路に変わって欲しいです。

[247: 評判気になるさん]

川口に新たにブランズが建つんですね。
しかもブランズ川口元郷より元郷駅に2分近いとなると、正式にHPが立ち上がったら話題になりそうです。
もし3つ目のブランズマンションが建つなら、マンション名はブランズ川口本町になるんでしょうか(^^)

[248: 匿名さん]

70㎡中心ですが、90㎡もあるんですね。ファミリーもいけそうなマンションです。

94.21㎡のDタイプが一番広いでしょうか。4LDKに加えて、納戸（N）にウォークインクローゼットもあります。主寝室1部屋にすれば3人兄弟も1人1部屋ができるのがすごいと思っています。納戸も1.4帖。いろんなものが入りそうです。布団や季節外のスキー、スノボ、タイヤも入りますか？

販売はもうされているんでしょうか。近くに同じような新築マンションは建つかな？期待したいです。

[249: 口コミ知りたいさん]

>>248 匿名さん

ブランズ川口元郷ならもう販売されてますよ(^^)
二期の販売がのびのびになってるところをみると
マンション市況の悪化を受けて、販売苦戦してるのかなとも思いますが
川口元郷駅最寄りのマンションをお探しならここはなかなかいいと思いますのでぜひモデルルームへ足を運んでみてはどうでしょうか。

[250: マンション検討中さん]

病院の跡地って皆さん気にならないですか？
物件自体とても気に入ったのですが、場所がなぁ…

[251: 匿名さん]

病院跡地のデメリットとしてイメージするのは、薬品等での環境汚染、霊的なものでしょうか？

ここのマンションどうこうは分かりませんが、環境汚染については販売者は十分調べていると思いますので営業さんに確認下さい。
（そもそも病院が環境汚染に繋がるのかも私には分かりません。。。）

霊的なものはお気持ちはわからなくはないですが、個人的には言い出すとキリがないと考えています。10年前、50年前、100年前、200年前、、、と考えると不幸と無縁の場所の方が珍しいですよね。
一つの考え方と捉えて下さい。

[252: 名無しさん]

>>250 マンション検討中さん
病院はあくまでも治療の場です。お亡くなりになった方は丁寧にケアされて送り出されています。私個人の考え方としては病院跡地だからといって、忌み嫌うものではないと思っています。

また、人体に用いるような薬品の類によって環境汚染することは一切ありません。普段、病院内を消毒するのに用いるのはアルコールや、次亜塩素酸です。次亜塩素酸はどのご家庭にもあるハイターの成分名ですよ。そんなに恐れるようなものはないかと思います。

[253: 匿名さん]

自分も死ぬときは病院だしね。

[254: 匿名さん]

病院は私達の生活には欠かせない場所。
総合病院に隣接して建設されるマンションに住めるのは中々無いと思います。
霊的なものとか気にされる方は居ると思いますが、それを気にしてたら何処にも住めないですよ。気にし過ぎて後で後悔したりするのはツラいですよ。

[255: 評判気になるさん]

先程、幸町のスレを読ませて頂きました。
検討版は荒れてますね^^;
住民版は引っ越しの事とかオーダーでカーテンとか購入したとか幸せな内容ばかりでした。
幸町の検討版スレも前は色々と意見を言い合ってました。
元郷のスレもその様になれば良いですね。
話は変わりますが、遂に第ニ期販売日が決まりましたね。来週の土日です。
私は登録に行くつもりです。
もしかしたら、この検討版スレで意見をされてる方と知らない内に会うかも知れませんね。

[256: 評判気になるさん]

すみません。販売日間違えました。
再来週の土日、22•23日でした。
大変失礼しましたm(_ _)m

[257: 住民板ユーザーさん7]

1，2階の医療施設には、現在川口工業総合病院に入っているブレストセンター乳腺外科が入る予定みたいですよ。

[258: 評判気になるさん]

>>256です。
すみません。
いきなり謝罪から入りましたが、スレに記載した第2期の販売日が又間違えてました。
21日(金)〜22日(土)でした。
公式HPに載ってます。
今回見送るか契約されるかは検討版スレに意見を言われてる方は考えてると思われますが、私も含めて後悔の無い決断をしていきましょう。

[259: 匿名さん]

医療施設に入る予定の乳腺外科のホームページを探してみました。
原則として予約制で、乳がんの検査、治療が受けられるクリニックだそうで
定期的に公開講座も開かれているみたいです。
乳がん検診は2年ごとに受ける事になるので、近ければ便利ですよね。

[260: 周辺住民さん]

122号線の整備についての回答がきましたので共有します。
H22年度までの整備で止まっている状態とのこと。少なくとも川口元郷駅北の交差点周辺は対策を講じないことには危険な状態ですので（毎度事故の目撃情報をつのる看板が立ってます）、まずは市に陳情して積極的に動いてもらうようにしないと、そのままでは進展しなそうですね。


　国道122号の歩道につきましては、平成22年度までに川口元郷駅周辺整備の一環として、
　川口元郷駅交差点周辺の歩道整備を実施しましたが、一部区間につきましては、
　用地交渉の難航などの理由により、ガードレールなどの交通安全対策を実施し、現在に至っております。

　上の橋の架換えにつきましては、当面の間、架換えの予定はございませんが、
　発光する視線誘導標を設置したり、ガードレールを二重にするなどの交通安全対策を実施しております。

～～～～～～～～～～～～～
埼玉県県土整備部
道路街路課
～～～～～～～～～～～～～

[261: マンション検討中さん]

昨日と今日で第2期の登録会があったみたいですね。どなたか登録会に行った方居ますか？

[262: 通りがかりさん]

これからの物件だというのに書き込み少ないねぇ〜。
川口近辺のマンション探しの参考にしようと思って覗いてみたけど、関心度低い？

[263: マンション検討中さん]

>>257•259さん
それは女性にとっては良い情報です。
乳腺外科、マンションの住居の下に出来るのはありがたいです。
乳がんの発生率は高いです。
芸能人でも沢山の方が乳がんになってしまいました。直ぐ近くで検査や診察が可能なのはこのマンションならではですね。
他にどの様な診療科が出来るのか、期待してしまいます。

[264: 検討板ユーザーさん]

乳腺って。。棟内に外来があるメリット特にないね。
リハビリテーション科があってマンションの住人の高齢者も利用できるとかならいいけど、そうでないなら美味しい所ないじゃん。
いっそのこと二階とくっつけて病棟直結とかにしてしまった方が話題性はあったかも。

[265: 住民板ユーザーさん7]

となりに病院があって、予約をネットからできるだけでも十分メリットがあると思いますけどね。

私としては、マンションに入るのが、小児科だと良かったですが。

[266: マンション検討中さん]

これから色々と入る診療科が決まっていくのではないですか？
私も小児科が入ってくれたらありがたいです。
そう言えば、こちらの検討版で前に小児科の話題が出てました。
儲からないから遣る人が居ないとか•••。
現実は厳しいみたいですが、工業病院には何とかして頂きたいですね。
契約される方は病院との共同開発との事で、期待してると思います。
先ずはどんな診療科が入るのか早く決めてHPに載せるなりして、知らせて欲しいです。

[267: eマンションさん]

浦和、蕨と全体的にマンションの価格がかなり落ちてきてるのをみると、元郷でこの金額ってもしかすると決して安くないかも。。ちょっと焦ってしまったかも。購入された方どー思いますか？仕様は悪くないとは思ってるんですが、

[268: マンション検討中さん]

蕨は元々安いですよね。
川口元郷は駅から五分ってことと設備を考えれば相応だと思いますけどね。

[269: 検討板ユーザーさん]

私もこの価格は妥当だと思いますよ。
>>267eマンションさんは内容を読む限り、契約されてるんでしょうか？
設備や駅距離を考えても良いマンションだと思います。

[270: 周辺住民さん]

今川口駅、元郷駅エリアで売られてる新築物件全てリストアップしてみました。

[物件名] [㎡単価]
サンクレイドル川口 75～100
ブランズ川口幸町 68～88
ガーラ川口市役所前 64～67
ブランズ川口元郷 57～64
ヴェレーナ川口元郷 56～61
プレサンスロジェ 川口元郷 49

（※ガーラ市役所前は最安値が極端に安くなったので最多価格帯からの計算）

ブランズのブランドを考えれば十分お買い得に見えますね。
（プレサンスロジェ川口元郷は仕方ない。2015年築なので）

[271: 周辺住民さん]

あとは次のブランズが気になるけど
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/339682/res/222/
２年以上先の完成ですからタイミングが合わない人は検討外ですね。
住環境は間違いなくブランズ川口元郷の方が良いですし

[272: マンション検討中さん]

周辺住民さんの詳細、とても参考になりました。
ありがとうございます。
こちらのマンションは住環境、ブランド力と言い、やはり良いマンションだと改めて気付かされました。検討する価値は充分にあります。
そう思うと今どの位まで建設が進んでいるのか気になりますね。

[273: 口コミ知りたいさん]

高いと不評？の管理費内訳の表が出てきた(^^)

駐車場の稼働率は36/62 58.1%の見込みでした

最大であと26台の収入の余地がありますね。
ぜひとも皆さんに駐車場使ってほしいものです(*^^*)

[274: マンション検討中さん]

ブランズの次のマンションはまだまだ先でしょうから、元郷か幸町のどちらが良いかでしょうね。
幸町は線路脇、陸橋脇とダブルで騒音に悩まされそうです。そう考えると元郷の方が暮らしやすそうですね。駅距離も5分ですし、出掛け帰りにミエル川口で買い物も出来ます。
マンション前からの川口駅行きのバスの本数も多いですし、悪くない住環境かも知れません。

[275: 検討板ユーザーさん]

<<273さん
管理費の内訳の表って何処で見れたんですか？
仰る通り、管理費が高いと言われてるので内訳は気になります。

[276: 口コミ知りたいさん]

>>275 検討板ユーザーさん

契約者です(^^)


ここにアップしたらさすがにまずいですかね？

気になるところがありましたらおっしゃってください。

[277: 周辺住民さん]

ここでは既出ですけど次のブランズ、ようやくニュース記事でました。

『川口市　東急不動産が１６３戸の共住計画』(建通新聞 2017年05月09日)
　プロジェクト名は「（仮称）川口市本町２丁目計画」
https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20170509:...

[278: 検討板ユーザーさん]

>>276口コミ知りたいさん
管理費の内訳の表は契約された方々にしか掲示されないんですね。
HP見ても載ってないので不思議に思ってました。それではお言葉に甘えてお伺いしたいのですが、管理費が高いのは駐車場だけが原因なのでしょうか？
他にも何かしら理由があるのでしょうか？
差し支えない範囲で良いので、教えて頂けたら助かります。宜しくお願いします。

[279: 口コミ知りたいさん]

>>278 検討板ユーザーさん

ざっくり概要をもうしあげると
支出が月300万、収入(駐車場とか駐輪場とか)が月100万 差し引き純支出の200万が管理費になるわけですが
支出で金額の大きい項目は

管理人が週7、一日8時間勤務で 約月54万
時間あたり2250円くらいというのは高すぎるかなと。
少ししか勤務しないならこの単価でも納得出来なくないですが毎日8時間勤務でこの単価なら私がやりたいですわ(^-^)

清掃人は週4 一日7時間で月17万
時間あたり1500円、、まあこれは妥当かな。。

組合運営業務 という項目がありこれに月20万
これとは別に会計・出納業務という項目もあるので
果たして組合運営業務というのは具体的になにをしてくれるのかよくわからないけれど月20万の内容のものなのか疑問です。

エレベーター2台の保守に月13万
東芝系のメンテナンス会社との契約予定とのことなので、独立系のメンテナンス会社と契約すればちょっと安くなるかも。

植栽維持管理に月13万。 高いですねぇ植栽の維持って。。

[280: 口コミ知りたいさん]

追記

当初管理会社であるデベロッパー系列の東急コミュニティーの評判についてのサイトがありました。

http://www.sutekicookan.com/東急コミュニティー

これを読む限り、早く変えるべきと思ってしまいますね。。

[281: 検討板ユーザーさん]

>>280口コミ知りたいさん
詳しい内訳の詳細、ありがとうございます。
う〜ん、高いですね。
何か納得できないのも幾つかありました。
管理人の単価とかね(^^)
東急コミュニティー、大丈夫なんでしょうか？
マンションの住居人の立場になったら、不安になります。
元郷のマンションが魅力的なだけに残念な気持ちです。
それと追加の所で変えないととありましたが、それは管理会社を変えると言う事ですか？
無知ですみません。
その様な事が可能なのですか？

[282: 口コミ知りたいさん]

>>281 検討板ユーザーさん
管理会社は管理組合総会で議決すれば変えれますよ

そのためにもコスト意識高い人に理事になってもらって頑張ってもらいたいです。もちろん私もやります。

PS
さらに調べたんですがエレベーター保守はPOG契約という、パーツ交換費用を含まない、安い方の契約でこの料金でした。。(パーツ交換費用含んだ高い契約はFM(フルメンテナンス)契約というそうです)

正直、管理会社がエレベーター保守会社と契約した料金よりずっと高い費用を住人に請求して中抜きしてるんじゃないかと疑ってしまいます。。

[283: 名無しさん]

契約者です。

重要事項説明の時から5年に1度の長期修繕積立金などもあるので正直言って高いなと感じていたのでキチンとやっていこうとしている方が多くて助かります。
住民全体でより良い環境を作っていきたいですね。

[284: 検討板ユーザーさん]

>>282口コミ知りたいさん
親切に色々と教えて下さりありがとうございます。管理組合総会で議決すれば管理会社を変えられる。それを聞いて安心しました。
それにマンションでの暮らしを良くしようという意識の高さに感服しています。
>>283名無しさんもより良い生活をと真剣に考えて居られて、元郷のマンションの住民の皆さんの意識の高さに感心させられます。
皆さんの様な方々が同じマンションの住民なら安心して一緒に管理組合で取り組む事が出来ます。
色々と悩みましたが、こちらのマンションで契約しようと思います。
営業の方に連絡したら本当かどうかは分かりませんが、順調に販売は進んでると言ってました。
希望する部屋がなくならなければ良いのですが•••。

[285: 検討板ユーザーさん]

必ず順調と伝えますからね。
売れてないと言われたら、購入意欲を削ぐでしょう（笑）
実際は、販売厳しそうですね。。

担当の方からよく電話あるし、あってきいても販売が進んでないのは明らかです。

妥協事項は多いにせよ、価格とのバランスは悪くないんですが、全体的に新築マンション市況がよくないですね。。

[286: 検討板ユーザーさん]

なるほど。確かに売れてないなんて正直に言う営業の方は居ませんよねf^_^;
でも、>>285さんの言われる通り、価格とのバランスは良いマンションだと思います。
なので、しっかり担当営業の人と話をして契約に進めて行ければと思ってます。
只、少しだけ気になってる事があります。
再来年には本町でもブランズが建つんですよね？
将来のリセールを考慮した時にどちらが良いでしょうか？

[287: 口コミ知りたいさん]

>>286 検討板ユーザーさん

本町も気になりますよね

ただ結構交通量の多い122号のそば過ぎるのと
122号を渡らないと川口駅方面に行けないのはちょっとマイナスですね。

ブランズ川口元郷は川口駅行きのバス停がすぐ目の前にあるのがいいですね
何度か歩いて川口駅まで行きましたが
歩いていけないこともない距離とも思います
毎日通勤で使うには厳しいですが

[288: マンション検討中さん]

>>287 口コミ知りたいさん
自転車ならラクラクですね。

[289: 検討板ユーザーさん]

>>287口コミ知りたいさん
本町の建設場所が確かに122号側で気にされてる方が多いですよね。
私も元郷のマンション建設地には何度か行った事があります。実際に川口駅まで歩いた事も•••。
問題ない距離だと感じました。
通勤時間に歩くのは難しいので、バスか自転車でJR使う人は通勤ですかね。
本町は駅距離はどの位でしょうか？
元郷は元郷駅まで徒歩5分ですが、本町はJRの方が近いんでしょうか？

[290: 周辺住民さん]

>>289
（仮称）川口本町２丁目計画 については
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/595826/res/242-277/
この辺に詳細書いておきましたのでご確認ください。
徒歩3分の距離ですね。
ただし122号と芝川に挟まれています。川口元郷への歩道はあまりいい道ではありません。
ちょっと割り切りが必要です。

[291: 検討板ユーザーさん]

>>290周辺住民さん
詳細の図、貼付して下さりありがとうございます。前にも載せて下さってたんですね。
確かにこの図を見ると微妙な位置です。
元郷駅まで徒歩3分と言っても考えてしまいます。何より122号側、加えて芝川側ですからね。
何気に元郷のマンションは良い立地に建設されるのだと改めて感じました。
後は元郷のマンションの1•2階にどれだけの診療科が入るかです。
まだ、殆ど決まってないんですよね？

[292: 匿名さん]

情報ありがたい

[293: マンション検討中さん]

ここのスレでは、マンションを購入したが、リセールしなければならない状況になった時、どの位になるのか？
そう言った話はないのですね？
他のスレではそう言った話が多いので気になってコメントしました。
皆さんはこちらのマンションの資産性はどの位と考えますか？

[294: 口コミ知りたいさん]

>>293 マンション検討中さん

資産性というか、コスパは非常によいと思いますよ。
東急不動産というメジャーなデベロッパーでこの坪単価はいいとおもいます。マンションマニアさんもおすすめしてるだけあります。

ただいかんせんマンション市況を含めた景気動向は不透明ですし
五輪の後は新築マンション価格もこなれてきて
中古もつられて安くなる

なんていうことが言われてますね

[295: 周辺住民さん]

資産価値について、強度の面では最高ですね。
こちらの物件のコンクリート強度は36N/mm2を上まわってるので「高強度コンクリート」が使われてます。
バブル期はともかくここ最近の物件で、超高層で無いマンションでこの強度のものはほとんどないと思います。
病院が併設されてるお陰ですかね。

(拠点病院は通常のマンションなどよりも高い耐震基準で建てられます)

[296: 検討板ユーザーさん]

ここは、リセールは低いでしょう。購入単価も安いので、川口元郷で不便でない人の永住向けのマンションです

[297: マンコミュファンさん]

このマンションは病院共同開発で総合病院が直ぐ隣。1•2階も病院のクリニックが入る。
現在もそうですが、日本は高齢化社会。
この様なマンションは需要があるのではと考えます。それを踏まえてリセール力はあるのではと私は思いますよ。

[298: マンション検討中さん]

>>293マンション検討中です。
資産価値について、色々とコメント頂きありがとうございました。
資産価値の有無は皆さんそれぞれ考え方があるみたいで参考になりました。
元郷の立地に建つマンションでは資産価値はそれなりにあるのではと、皆さんのコメントと実際に建設地を見に行って感じました。
こちらのマンションも検討候補に入れたいと思います。
話は変わりますが、本日18時前にMRの前を通ったらcloseしてました。
こんなに早く閉めるものなんですか？
これは勝手な憶測ですが、住友•野村対策会議でもしてるんでしょうか？

[299: マンション検討中さん]

修繕積立金の値上がり幅を計算してみました。
7年目から12年目まで2.35倍。13年目から18年目3.33倍、19年目から30年目まで3.474倍。31年目以降3.37倍に少し下がります。
これに加え、12年ごと40万程度の修繕積立基金が必要になるそうです。
マンション探し始めたばかりの人間ですが、普通こんな高いものですか？
1-2階が病院になってて戸数が少ないのは分かるんですが。。

[300: 口コミ知りたいさん]

>>299 マンション検討中さん

修繕積立金 何倍になるか
ではなく
㎡あたりいくらでおちつくか を計算して他のマンションと比較するのがいいと思います

スタートの値しだいでは10倍なんてことも有り得ますからね


私のブランズ川口元郷の修繕積立金の印象は
かなり早い段階から上限になるようにしてるなあという感じですね。
もっとじんわり30年くらいかけて㎡あたり400〜500円で打ち止めなんてのが一般的な気がします

[301: マンション検討中さん]

>>300 口コミ知りたいさん

ありがとうございます。かなりざっくり計算してみたところ、わずか13年目から400円ちかい金額になりますね。我が家にとってここだけネックですね。。

[302: 口コミ知りたいさん]

>>301 マンション検討中さん

ちなみに、築30年時 修繕積立金400〜500円/㎡ の根拠？は
http://mansion-madori.com/blog-entry-3698.html
こちらのマンションブロガーの記事を参考にしました。
かいつまむと 当初月100円/㎡が30年で安くて3〜4倍、高くて5〜6倍になるとのことです。

また、国土交通省の修繕積立金ガイドライン http://www.mlit.go.jp/common/000141884.pdf によれば
当初30年で必要な修繕費用を均等にするとおおむね月200円/㎡(機械式駐車場が無い場合の値)
とも言われています


最初だけ安くて、徐々に上げるより
早い段階で打ち止めの方が公平なのかなとも思いますが、ここは12年につき(大規模修繕にあわせて？)一時金として40万も必要になるというのも考慮すると正直高すぎますよね。そもそも、大規模修繕の費用を毎月積み立てるのが修繕積立金の意義なんじゃないのかと。

多分、多めに見積もってピンハネしてるかなんかのからくりがありそう、、
この辺も、理事になって見直す必要ありますね

[303: 口コミ知りたいさん]

>>299 マンション検討中さん

あと、1.2階の区分所有者である病院も、外壁の塗装だとか屋上の防水だとかの住居と完全に共有する部分の修繕費用は専有面積割合で負担しますので心配なく。

[304: 周辺住民さん]

同じ沿線沿いということでオイコス赤羽志茂あたりも検討対象に入るかなと思いますがいかがです？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620009/

ただしあちらは大きな医療機関もスーパーも気軽に歩いていける距離に無いのがネック

[305: マンション検討中さん]

赤羽志茂に三菱地所がマンション建設しますよね。かなり大規模なマンションになるとか•••。
これは私の意見ですが、ちょっと環境的にどうかと感じます。それと大規模過ぎるのも管理組合とか大変そうです。
私はこちらの元郷の規模くらいが丁度良いと思ってます。
環境的に問題ないですしね。

[306: 匿名さん]

私も100戸規模が一番ちょうどいいとおもいます。

[307: eマンションさん]

営業からよくでんわありますが、売れ行きどーなんですかね？厳しい感じをききますが、安いしここが売れないとマンション市況は悪いですねー

[308: 評判気になるさん]

ここは良いマンションだと思います。
売れ行きが良くなかったとしたら、理由は単純に他デベも含めてアチコチでマンションを建てすぎてるからだと思いますよ。

[309: マンション検討中さん]

毎月の管理費の他に12年毎に40万ってなんで、かかりますか？こちらの営業さんは、他のマンションでも普通にかかると言ってました。ブランズ川口幸町も一緒ですか？ランニングコストが高すぎるて他社で言われて購入を躊躇しております…

[310: 評判気になるさん]

>>309 マンション検討中さん
5件ほど他社見ましたがそんな設定無かったです。16階建以上はここの他には見てませんが。
1,2階分の戸数が少ないからなのか（ただでさえ高層の割に戸数も少ないのに、病院との非共用部修繕費の負担分母が減る）、他に考えられる理由を私も教えて欲しいです。
他社ではここの修繕費ネタにされてました。
修繕費管理費是正に励むという入居予定者？はたまた東急の営業？のコメントもありましたが、あまりに大きな額ですよね。

[311: 周辺住民さん]

40万 12年を月割りして、毎月の修繕積立費が2780円だけ高くなりますよー
って言ってくれた方がまだすっきりするんですけどね。
まとめて40万っていうから、うわー！ってなる。

[312: マンション検討中さん]

ブランズ川口幸町も同じように、12年毎に40万かかるのですか？

[313: 口コミ知りたいさん]

私も恥ずかしながら、修繕一時金というのが(あらかじめ計画的に)大規模修繕にあわせて徴収されることがあるのを初めて知ったくちです。
完全均等方式の方が絶対いいですよね。
あとそもそもの修繕費用の見積が高すぎるんだと思います。一時金も均等にしたら13年目以降、月450円/㎡くらい？
お近くのエルザタワーみたいな超高層でだと外壁塗装できる業者も限られるでしょうから割高になるでしょうが。

病院は住居者専用の共用部(外廊下とか) の修繕費用は負担しませんが
全体共用部は専有面積に応じて負担しますので
これが原因で修繕費用が高いというわけでもないとおもいます。

こんな高く設定してたら売り上げにも悪影響だと思うんですがねぇ、、


適当な甘い見積の修繕計画だして
とにかく売ってしまえばいい！あとあと積立金不足するのは目に見えてるがそんなこた知らん！
っていうデベロッパーではないだけ良心的なのかもしれませんが。

[314: 周辺住民さん]

>>313 口コミ知りたいさん

エルザタワーはすごいですよ。12億円という超大規模修繕！
50階建てマンションの大規模修繕の先駆けということで、SUUMO他あちこちで記事になってますね。
http://suumo.jp/journal/2016/01/15/103918/

それでも管理組合の頑張りで一時金無し！月当たりの額も国土交通省目安の半分程度で収まってるとのこと。
https://messe.nikkei.co.jp/ac/news/131269.html

もちろん戸数も650戸とこちらの6倍の規模ですが、頑張ればタワーでもこのくらいに抑えることが出来るという参考になりますね。

[315: 口コミ知りたいさん]

>>314 周辺住民さん

修繕積立金が月100円/㎡以下でこんなにすごい修繕できちゃうんですね！！

それにひきかえブランズときたら(>.<)

[316: 周辺住民さん]

オイコス赤羽志茂スレでもこちらの物件の話がちょこちょこ出てますね。
こちらの方が安いし便利って
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/620009/

[317: マンション検討中さん]

修繕積立一時金がなければ迷わず買ってる。。
昇給のペースを修繕積立金の上昇が優ってて、給料増えてもそれを実感できなそう泣
それ以外は文句ない物件です。

[318: 口コミ知りたいさん]

契約したときにもらった修繕計画についての書類だして、高い要素引っ張りだしてきます。

管理費同様に高すぎる項目がたくさんあると思いますので、検討中のかたは参考になさってくださいm(_ _)m

[319: マンション検討中さん]

>>316さん
赤羽志茂のスレ、読ませて頂きました。
南北線沿いなら元郷が良いと話が出てますね。
ガーデンズが完売したら、検討してた方々がこちらに流れて来る様な事も。
このマンションは何だかんだと言われながらも、良い方面で注目されてるマンションだと言うのは分かりました。
後は皆さんの言う修繕積立一時金。
これさえ何とかなれば、かなりのペースで売れるのではないですか？
東急さんには修繕積立一時金の見直しを是非、再検討して欲しいです。

[320: 周辺住民さん]

あらかじめ予想できる出費であれば、わずかながらでも投資に回したり利回り稼ぐとか
もしくは毎月こつこつ3千円貯めていくとか、ですかねー

もしかしたら12年後、そんなに修繕費かからなそうだねーってなって安くなってるかもしれないですし、そしたら差額分いい貯金ができたねってなるかも？