ブランズ川口元郷 【旧 川口元郷タワーマンション計画】

[匿名さん]

埼玉高速鉄道川口元郷駅徒歩5分圏内に19階建のタワーマンションです。人気が高そうですが、情報交換よろしくお願いします。

所在地：埼玉県川口市青木1丁目448-86（地番）
交通：埼玉高速鉄道 「川口元郷」駅 徒歩5分
施工会社：埼玉建興株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー
売主：東急不動産株式会社

【物件情報の追加と修正しました　2016.7.11　管理担当】


[スムログ 関連記事]
マンションマニアが買いたい！～エリア別おすすめマンション～2017年2月編
https://www.sumu-log.com/archives/5593/

坪単価200万円台前半で購入できるおすすめ新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8352/

[221: マンション検討中さん]

確かに部屋のタイプは好みになりますね。
Fタイプは人気があると営業さんに聞きました。
私自身はBタイプが好みです。
基本的な田の字ですが、部屋同士が並んでくっ付いてないのが良いですね。
キッチンも悪くないと思いますよ。

[222: 住民板ユーザーさん7]

Fタイプは間取りと向き、金額でいったら1番いいと思いますよ。

売れ行きはどうなのかな。
二期って売れてるのかな。

[223: 評判気になるさん]

二期の販売はやたらと時期を延ばして行きますよね？
2月·3月·4月と少しずつ先延ばしになってるので、売れてるのかどうか気になります。
条件の良いマンションだと思うので、竣工前には完売すると思ってるんですが•••。

[224: 通りがかりさん]

数週間前MRいったときは盛況そうな印象を受けましたよ。私はここの修繕積立金を見て一気に気持ちが萎えましたがね。
これからの売れ行き私も気になってますw

[225: 住民板ユーザーさん7]

今日、営業さんに聞いたら、半分は売れたみたいですよ。

修繕積立金は高いですよねー。
でも、途中で予定外に徴収されるよりはいいと思います。

[226: 周辺住民さん]

修繕積立金(月額) 7,600円～9,800円 ってこれだけ高さのあるマンションだと標準的に思えます。

50階建て超のマンションとしては日本初の大規模修繕となったエルザタワー55は
総工費１２億円後期２年というまさに大規模修繕工事がつい最近行われました
https://mansion-wa.com/community/article/num801.html
どうしても背の高い建物は足場の構築が難しいため、それが修繕積立に影響してきますね。

ただ、ブランズ元郷に関しては修繕積立よりも管理費の高さの方が気になります。
　管理費(月額) 14,800円～19,200円
共用施設は少なく、平置き駐車場で、コンシェルジュもいない、各界ゴミ捨てサービスもなく、
植栽もほどほどという環境でそんなに必要とは思えないんですけどね。
病院連携サービスとかに使われてるのかな？

[227: 評判気になるさん]

管理費の金額は確かに気になります。
やっぱり高いですよね。
共用施設も少なく、サービスらしいのも特にありません。共用施設が少ないので余計な経費が将来的に掛からないはずです。
何の為にここまで管理費が高いのか？
今度営業さんに聞いてみますよ。
それかどなたか知ってる方が居られたら教えて下さると、マンションを検討するのに助かります。
誰か居られますか？

[228: 口コミ知りたいさん]

>>226 周辺住民さん
>>227評判気になるさん
購入者です。


駐車場は平置きはわずかで
ほとんどは機械式です。
これの維持費が高く、駐車場の使用率も半分程度と低めに見積もったうえでの管理費、修繕積立金なので高めになってます。

[229: 評判気になるさん]

>>228口コミ知りたいさん。
>>227です。
理由を教えて頂きありがとうございます。
駐車場が管理費が高い理由ですか。
平置きが僅かしかなく、後は機械式がメインなんですね。
それと使用率を見積もった上での金額。
納得しました。
もし宜しければですが、管理費や積立金が高いのが分かってて、それでも購入に踏み切った理由は何でしょうか？
購入を検討してますが、まだ踏み切れてません。
宜しければ参考までにお聞かせ頂けたら幸いです。

[230: 周辺住民さん]

配置平面図
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/motogo/landplan/img/shikichi.png
これを見ると上の方にある平置き駐車場で40台分ありますね。
そこと建物の間（バーゴラの左側）の駐車場は1，2階の来客用かな？
機械式駐車場はどこなんだろう？

建物の北東部分は駐輪場で、エントランスの北部分はメールボックス、さらにその北はゴミ置き場、それらの右側はたぶん屋内の駐輪スペース
この図だと機械式駐車場がどこにあるかわからないですね・・・

[231: マンション検討中さん]

>>230 周辺住民さん
マンション北側の駐車場のうち、建物側の区画だけ線がくっきりしている箇所があるのですが、そこが機械式です。
向かい側の区画が平面駐車場ですが、半数程度はテナント用の駐車場になります。

ちなみにマンションとバーゴラを挟んで病院との間にある駐車場は川口工業総合病院の既存の駐車場です。

[232: 口コミ知りたいさん]

>>229 評判気になるさん

管理費が高いのは当初の(東急指定の系列の)管理会社のだしてきたいわば東急お手盛りのものにすぎず
二、三年したら別の管理会社に変えるよう理事になって働きかけるつもりです。
駐車場が住戸数の半分程度で、さらにその半分程度しか使用されないというのはかなり堅めな見積もりなのかなとも思いました。川口元郷駅近くに住む人の自動車保有率がわからないのでなんともいえませんが。最悪、機械式駐車場を大規模メンテナンス(12年でパーツ交換、24年で完全新しいのに交換 という計画だったと思います)の前に撤去するという選択肢もあるかなとか思います。ほんとそれくらい機械式駐車場の維持費は高いです。
１、2階の病院の分を住民が余計に負担してるのでは？
と少し前の方が感じてらっしゃったかと思いますが
その辺はきちんと、費用区分して算出してます。

積立金が高いのは仕方ないというか

他のマンションに比べると、より早期に積立金の上昇が打ち止めになるようにしてるだけと感じました。
積立金の今後の上昇見積もりを営業さんに見せてもらうとよいと思います。

とりあえずこんな感じです。

[233: 周辺住民さん]

>>231 マンション検討中さん
なるほどなるほど、機械式駐車場の位置理解しました！
ありがとうございます。
119戸に対し駐車場62台なら埋まりそうな気がします。
これが川口駅前だと状況変わってくると思いますが。
駐車場の運営が順調ならば管理費を下げることもできるかもしれませんね。

[234: 評判気になるさん]

>>232口コミ知りたいさん
詳しい説明ありがとうございます。
管理費が高いのは東急側のお手盛りですか？
何か世知辛いですね。
でも、理事になって働きかけてくれるのは何とも心強いです。
私はマンション購入を検討する自体が初めてで、右も左も分からない状態です。
今、色々と勉強している所です。
機械式駐車場のコストが高いとは友人が機械式駐車場設置のマンションに住んでるので聞いたことがありますが、私の想像以上に維持費とか高そうです。駐車場の話題で皆さん話されてるのを読んで、元郷のマンションの駐車場が配置がより詳しく分かりました。
駐車場の利用率の話もされてましたが、実際どうでしょうか？月費用が¥15,000程と営業さんに聞きました。マンション内に設置されてる駐車場で住人が使用する金額として、これは妥当なんでしょうか？

[235: マンコミュファンさん]

青木1〜2丁目で月極駐車場を借りると、13000-16000円位でしょうかね。市役所など車で通勤する人も多く、便利な所を借りるのは一苦労と聞きます。大規模マンションだと数千円で借りられるなんて話も聞きますが、機械式であれば維持費含めると妥当かなと。
今は車が無いけれど、子供が増えて（大きくなって）将来的には必要という世帯が多いのではと予想してます。マンション建設計画の際、川口市よりある一定量の駐車場設置を求められているとも聞きました。

[236: 周辺住民さん]

連結バスによるBRTの試験走行、今年の秋にも実施するそうです。
https://twitter.com/Mr_Tarinn/status/849308271685120000
４案のうち（１）のルートはブランズ川口元郷の前を通りますね。

[237: 口コミ知りたいさん]

>>235 マンコミュファンさん
>川口市よりある一定量の駐車場を求められる
http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/Files/1/40159999/attach/2504012706...
この条例の7条と

http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/Files/1/40159999/attach/270401kiso...
この規則の4条ですね
あくまで建築主の努力義務なんですけどね
中高層建築物建てるときはこういう努力義務がたくさんあるんだなぁと初めて知りました

駐車場北側の平置きには
頭から駐車するというルール？管理規約？は
北側の戸建て住宅の住民との約束らしいですが
これは法的な拘束力？はあるのでしょうかね

[238: 口コミ知りたいさん]

>>236 周辺住民さん

なんだかユニークなバスですね

病院前にあるバス停の時刻表みるとほんと頻繁に走ってるから
バス便の需要はすごいあるんでしょうねあのあたりは。

なんにせよ利便性向上はありがたい話ですので
川口市には頑張って欲しいです

[239: 匿名さん]

かなりコスパがいい

[240: 評判気になるさん]

連結BUS、確かにユニークです。
川口市も色々と考えますね。
デザインとかどんな感じなんでしょう？
大きさ的にはマイクロBUSを連結するイメージでしょうか？