ジオ御所南 二条柳馬場［旧称：（仮称）御所南観音町プロジェクト］について

[物件比較中さん]

ジオ御所南 二条柳馬場についての情報を希望しています。
住戸数が少なめの物件ですが、いかがでしょうか。資産性や利便性なども知りたいです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.geohankyu.com/kannon/

所在地：京都府京都市中京区二条通柳馬場西入観音町94番（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅 徒歩8分
京都市営地下鉄東西線「烏丸御池」駅 徒歩8分、京都市営地下鉄烏丸線「丸太町」駅 徒歩8分
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：アイサワ工業株式会社　大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを正式物件名称に変更しました　2016.4.20 管理担当】

[31: 匿名さん]

１億３，８５０万円ですか。庶民には３８５０万だっておおいに悩む金額ですね。
築一年ともなれば、８５０万は値下げするでしょうが、それ以上安くなりそうにありませんね、阪急だと。

[32: 評判気になるさん]

>>31 匿名さん
3割くらい引いても約1億か、、、、、

[33: 口コミ知りたいさん]

億出せるんなら、二条通りに面したこのマンション、京都街中の新築では個人的に一押しかな。
遠くに東山が見え、私が一番お気に入りの寺町通は目と鼻の先。
駅近ではないが、京都ライフをエンジョイするなら最高の立地だと思う。

[34: 匿名さん]

残りあと1邸でしょうか。
この立地とジオブランドなら当然なのかもしれませんが
とてもとても高級マンション。
憧れますが、物件を購入できるとはすごいなと思います。
庶民にはなかなか手が出せない価格帯です。

[35: 口コミ知りたいさん]

御所東で７億出す人もいるので、そういう人たちは
価値を見出せば金額は関係ないんでしょうね。

[36: 匿名さん]

もうあとは4階のEタイプのみの販売になっています。もっと高かった最上階もあっさり売れていることを思うと、やはり物件によってはかなり人気が出てくるものなのだなぁと思いました。
とにかく広い。居室でウォークインクローゼットが出っ張っているのが若干惜しいように思いましたが、そもそも部屋の広さがあるので、気にならないだろうなと感じました。

[37: 評判気になるさん]

この一戸が竣工後１年になるのに売れないんだよ。中古物件扱いになっても1億③000万より下がらないだろうな。

[38: 閑静なマンション検討中さん]

良い物件だけど高っ！！^^;

[39: 匿名さん]

あと１戸だけなんですけれどね。
高級感を出しているマンションなので、ニーズはどうなのかしら、なんて思いまして。でもここまで売れたということは、こういうタイプがここでは人気だった、ということになってくるとは思います。
最後の１戸は何かしらサービスがあったりするのかしら。

[40: 口コミ知りたいさん]

>>39
最後の一戸、モデルルームになっているようだから、家具付、300万値引きってところじゃないかな。
場所も物件も上々だけれど、1億3千万出してまでほしいかとなると？ですね。

[41: 匿名さん]

鴨川か、送り火か、祇園祭の山鉾巡行が窓から見られるなら億の値打ちあるかもしれないが、
二条通りではねえ・・・

[42: 匿名さん]

鴨川、送り火より、駅近を選ぶ。

[43: 買い替え検討中さん]

どの駅近かにもよるだろう。

[44: 匿名さん]

１階の外観は、京町家風ということでとても落ち着いた造りというところはいいですね。
敢えて京都風にしているのって、逆に他の地域の人向けのアピールにもなりやすいのではないかなぁと思いました。
ここってどのような需要を考えて作られているのでしょうか。
賃貸なのか、実需なのか。

[45: 買い替え検討中さん]

賃貸？？
実需かセカンドに決まってる。

[46: 匿名さん]

価格が買える人と買えない人に分かれる気がしました。3LDK＋Fの95.95㎡だと8000万円台から、1LDKの58.49㎡は4000万円台からだそうです。

京都市役所にも近くて、都心部と言ってもいい地域だからと思います。小学校にも近くて通学もよさそう。

8000万円台の部屋を見ました。専用庭があったり、フリールームがあるので実際は4LDKだったり広さを感じます。ウォークインクロゼット、シューズインクロゼットもあります。バルコニー、テラス、専用庭を含めると114.61㎡で8000万円台もなんとなく納得しました。

[47: ご近所さん]

>>46
富小路の物件と混同してるよ。
こっちの柳馬場のほうはほぼ完売。1億3850万の一戸を残すのみ。

[48: マンション検討中さん]

ひぇぇぇ～たけぇ～。

[49: 名無しさん]

>>48 マンション検討中さん
いくらならたけぇ〜
ないですか？

[50: 匿名さん]

まあ、プレミア住戸だからなあ。
実需で買う人はいないだろうね。お金持ちのセカンドハウス。
それにしても買い手がつかないってのは高すぎるんだろうな。

[51: マンション検討中さん]

5000万円迄だす。

[52: 匿名さん]

1億するのは納得です。高級仕様だし、100平米超えてるし、場所もまずまずだし。
もう3000万安くなればね・・・

[53: 匿名さん]

残りあと1邸とのこと。
京都市内の中心である便利な立地にあると思いますが
この価格帯はちょっと高すぎるのではないかなという印象です。
それでも値下げをしないとはなかなか強気な販売だなと思いました。

[54: ご近所さん]

購入者への配慮やブランド維持のため、表向きはデスカウントしないけれど、
もう新築では売れないから(竣工後1年2か月）、交渉次第で数百万は安くなるはず。
ただ、1億3000万は切らないだろうなあ。

[55: 匿名さん]

>>54 ご近所さん
交渉次第では？
1億キャッシュで今すぐ契約するって言えばわからないぜ！（笑）

[56: 匿名さん]

まあ、そうかもしれんが、、、ローン組んでも阪急には現金がそっくり
入るので、あんまり関係ないような気がする。要するにローン分は銀行が
肩代わりして阪急に払ってくれるわけで、あとは銀行と顧客間の取引だから、
阪急はキャッシュでもローンでも同じなんじゃない？ローンだと審査通らない
リスクがあるだけの話で・・・

[57: 元不動産屋さん]

売り手からするとローン特約がネックなんですな。

だからキャッシュでスパっと決まる方がいいに決まってるし値引きもしやすいから。

[58: 評判気になるさん]

自分がベデ側の人間だとして、ここにキャッシュで買うから１億にまけろという客と、
ローンを組んで１億３０００万で契約しようとしている客がいる場合、後者の客の
ほうがうまみがあると思うんだが。デベも慎重だから、年収・職業、さらに他の
ローンがあるかどうか調査した上で、契約結ぶので、ローン特約が執行される
事態は事前に回避すると思うんだ。
ちなみに私は２０年前戸建てを買って、そのローンがまだ１０年残っている
んだが、去年どうしても欲しいマンションがあって、こっちもローン組んで、
いま二重のローンを払っているけれど、銀行（どちらも同一のメインバンク）は
あっさりローンを認めてくれた。正直だめかと思ったが、案外金融機関はあまい
と感じた。

[59: 評判気になるさん]

ついでに言うと、顧客側からすると現金買いは得じゃないと思う。
たっぷりローンを組んで、ローンを払いながら、貯金を増やしていく方が
賢明な気がする。二番目のマンションは15年満期。定年までに完済できる予定。

[60: 匿名さん]

住宅ローン控除使えば更にお得。

[61: 評判気になるさん]

そうそう。住宅ローン控除使うためにわざわざ住民票移したよ。晴れて中京区の住民になりました。

[62: 匿名さん]

>>58 評判気になるさん
オレがデベならキャッシュで買える奴の方がいい。
特に売れ残ってるなら尚更のこと。

[63: 匿名さん]

キャッシュで買う客はデベのカモだな。
1億あるなら3千万は頭金で、7000万は貯金しておき、
あとはローンを組む。低金利時代は、キャッシュがあっても
ローンを活用し、できるだけ手元に現金残しておいた方がいいよ。

[64: 口コミ知りたいさん]

>>63
最終的に払う金利分の総額って幾らの計算してるのかな？

[65: 匿名さん]

富裕層は手元資金で資産運用します。支払利息より運用益が上回るのは当たり前。

[66: 通りがかりさん]

>>65 匿名さん
世の中には当たり前なんていうものは存在しない。

[67: 匿名さん]

富裕層の資産運用の妙を理解できない層は、借金を早く返済した方がいい。

[68: 通りがかりさん]

>>67 匿名さん
富裕層の資産運用を知らないのに知ったようなデマ書くな！
富裕層は借金なんかして資産運用はせんよ。(大笑)
日本でも今後、富裕層相手にプライベートバンク業務が増えるだろうから。
富裕層は大金が余ってるから借金せんよ。（笑）

[69: 匿名さん]

1億の資金があって、1億の新築マンションを買う場合、富裕層は多くを借り入れを起こして買う。自己資金を半分しか使わない。それが解らない人との間には、やはり壁がある。5億以上持ってる超富裕層は別だけど。

[70: 匿名さん]

法人で買うならわかるが個人でわざわざ利息払って買うなんて、とってもいいお客さんかバカだからだろうね。


>>1億の資金があって、1億の新築マンションを買う場合、富裕層は多くを借り入れを起こして買う。自己資金を半分しか使わない。


↑　どうメリットがあるのか具体的に説明せずに呆れる、、、。

[71: 通りがかりさん]

>>69
プチ富裕層の事言ってるの？（笑）

[72: 匿名さん]

株式投資で運用するだけのこと。

[73: 職人さん]

>>72
バクチ打ちかよ、、、
株で損したらダブルパンチだよ。
解ってる？(笑)

[74: 匿名さん]

株を博打と考える方は富裕層では無いですな。配当は支払利息を超えますよ。あと、富裕層は株価が下がっても追加で株を買えるから値上がりをじっくり待つこともできる。民主党政権の暴落時に株を買った富裕層が一杯いる。

[75: 職人さん]

あなたのロジックはよくわかりましたよ。(笑)
もう結構です。

[76: 通りがかりさん]

という事は、結局キャッシュで買える人が強いって結論ですね。^^;

[77: 匿名さん]

結論が間違い

[78: マンション掲示板さん]

>>77 匿名さん
頑張って！
でも破産しちゃダメだよ！^^;

[79: 周辺住民さん]

「富裕層」「ローン」で検索すると、たしかに富裕層がローンを活用している
話はあちこちに載っていますね。たとえば↓
https://style.nikkei.com/article/DGXMZO89091880Z00C15A7000000?channel=...
ともかく、この最後の一戸、早く売れてほしいなあ。私が買ってしまいそう。余裕ないのに・・・

[80: 通りがかりさん]

↑

アホじゃないか？
こんなのを信用するなんて。
まあいいお客さんになってあげて下さいな。（笑）

[81: 浮遊さん]

>80
失礼いたしました。破産しないよう以後、気を付けます。

[86: 坪単価比較中さん]

[No82～本レスまで、自作自演投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[87: 匿名さん]

マンションでありながらも、
とても京都らしい造りなどになっていてステキです。
外観デザインもエントランスもよく考えらてれいるなと感じました。
価格的には、やはりなかなかお高くはありますが
余裕がある生活をしていたら、住んでみたいと思える内容だと思いました。

[88: マンション検討中さん]

高すぎでしょう。一億三千万

[89: 匿名さん]

御所南を過大評価し過ぎ。御所南に、ここまで高い価格の価値は無い。

[90: 匿名さん]

>>88
3,000万高い。

[91: マンション検討中さん]

おれには一億高いわ

[92: 匿名さん]

Eタイプ、広いけれど、その分お値段しちゃいますよね（汗）最上階のEタイプが売れた事自体ものすごいことだわ、と思います。
最上階のほうが返って売りやすいっていうのがあるのかもしれないですね。
商談ルームに使っているので、
現状だとなんとなくまっさら感がないのですが…値引きなどその分あるんでしょうか

[93: 匿名さん]

もう中古物件だからね、新築の値段では売れないでしょう。
ただ、１憶3000万を割るまでして売るかどうか。
個人的には半値なら買いです。いや、半値でもお金がないなあ

[94: 匿名さん]

たしかに、内装は高級感がありますし、こだわっているなと感じます。
特にキッチンの設備から色合いやドイツ・ジーマティック社を利用していますから、おしゃれな印象を受けました。
このあたりにすまれる方はやはり高所得者が多いのかしら？

マンション価格にしてはかなり高額設定になっているなと思いました。

[95: マンション検討中さん]

この価格は マシンションが趣味の肩が買うれべるですね、

[96: マンション掲示板さん]

落ちたついた立地は好印象でマンションわ高級幹部かまあります。たぶん
価格だけの問題でしょう。8000万円位ならすぐにうれるでしょうね。

[97: マンション掲示板さん]

立地良くて 建物も、高級感があります。8000万円ぐらいなら すぐに売れるてましょうね。

[98: 通りがかりさん]

>>97 マンション掲示板さん
8000は無いわ。

[99: 匿名さん]

そこはたとえ中古になっても1億以下にならないよ。

[100: eマンションさん]

>>99 匿名さん
しかしこれだけ売れないってことは、リセールにも苦労するってこと。資産価値は低い。

[101: 通りがかりさん]

>>100 eマンションさん
地元民で買える人は少ないからなあ。
東京人がここ買うくらいなら、京阪の新築御所東だろね。

[102: マンコミュファンさん]

この辺りは街の雰囲気が良いですよね。気分は高揚します。

[103: 自称京都マンション評論家さん]

場所は確かに良いが、多少の便の悪さと価格が敬遠されてる印象です。個人的な感覚で言うならば、最終戸は1億くらいが妥当かと。

[104: 検討板ユーザーさん]

坪単価が同じくらいなら、御所東や御所西よりこっちの物件選ぶなあ。御所南や寺町通りはいろんな店があって楽しい。

[105: 匿名さん]

住み継ぐことをコンセプトにしています。
例えば賃貸投資とか、そういうことではなくて、実需を想定してこちらは作られていると見て良いのですか？
資産価値を考えられている方がとても多いようにスレッドを見ていて思ったんですけれど。
このあたりだったら、暮らしていく上でもお店が色々とあるので、たしかに飽きないと思いました。

[106: 匿名さん]

堂々と投資マンションとして売り出すのは二流、三流のデベ。
大手は実需として売り出すのが常識。何をばかなこと聞いているのかな～

[107: 匿名さん]

まだ売れ残ってる？安くしてまで売る気がないのかな？

[108: 匿名さん]

「特別商談受付中」って出てるから、相談に応じるということでしょう。
どっちにしても、もう新築では売れないから、モデルルームの家具付で、
さらに200万ばかりダウンか。

[109: 匿名さん]

１億４千万弱。占有面積１０３平米に対して高すぎるな。それだったら夷川の１００平米１億１千万の方がよっぽどいい。インテリアが豪華にできているのかもしれないけど、３千万円の価格差は明らかに不当。と思うけど、まあお金があり余っていれば気にもしないか。

[110: 匿名さん]

貴方の言う通りだと思います。だから長らく買い手がつきませんね。

[111: 匿名さん]

1階部分は特に、意匠に気を使っているのが伝わってきます。とてもわかりやすく京都ということを出してきていますね。
こういうのって京都の人じゃない人たちに
特に受けそうなイメージがあります。

別荘とかセカンドハウスとして使われることはここだとありえるのでしょうか。それとも実際に暮らすためにという人が多いのでしょうか。

[112: マンション比較中さん]

この立地のせいで仕方ないことですが、１階共用部分は狭いし天井も低いので豪華絢爛では全くなく、むしろ控えめすぎるくらいの印象です。京町屋に住む、をテーマにしているので外観内装共に狭くとも意匠へのこだわりは強いと感じますし、それが京都らしいということかもしれません。

ミニマムな共用部分やコンシェルジュがいないことなど、便利な（あるいは無駄な）ものが省かれているので実需メインと感じます。セカンドも立地や質的に十分あり得ます。

[113: ご近所さん]

112
豪華絢爛ごのみの人は別の地区で探してください。

[114: 買い替え検討中さん]

いや、京都の中心部でも大通り沿いなどは共用部分も豪華なつくりのマンションもあるので、億ションとして見た場合のマンションの顔である共用部分の充実度の話を112さんはしているのでしょう。

１５メートル地区ではしかししょうがないですね、こればかりは。

[115: マンション検討中さん]

たしかに御池通沿いのプラウド、グランドメゾン、ネバーランドなど
外観はほれぼれしますね。ジオ寺町御池はそれらに比べると低いせいもあるが、
パッとしないのが残念。場所は一番なんだが（地下鉄前のマンションでも、
エスカレーター使えるのはジオくらいだから。あとのマンションは階段）
この御所南のジオは、駅近じゃないけれど、場所的に落ち着いていて、これはこれで
いいと思います。ただ、億出してまで買いたくはない。

[116: 口コミ知りたいさん]

この御所南ジオの建物は低層なので邸宅といった感じがあってすきです。プラウド、グランドメゾン、ネバーランドはザ・高級マンションといった感じで個性の強さを競い合いすぎて逆に個性を感じません。地味なのに品のあるジオは飽きさせない魅力があるように感じますがどうでしょう？（ジオグランデ寺町御池はプラウド、グランドメゾン、ネバーランドと同じラインですね）。

[117: マンション比較中さん]

京都市内のジオの中で、建物としていちばん好きなのは御所西のジオグランデ。
そのつぎが、この二条柳馬場の物件かな。まあ、ここと夷川富小路は似たり寄ったりだけど。

[118: 匿名さん]

ジオ物件は、割とどこも似た感じな気がします。
ただブランドマンションというのか、設備や間取りだけでなく
安心できる物件ということで選ぶ方が多いのではないでしょうか。
小規模なので個人のパライバシーも守られそうなのも安心だと思います。

[119: 口コミ知りたいさん]

阪急阪神は管理もしっかりしているから、資産価値維持の面で安心できるよ。
ただ、このジオ物件、最後の１戸は竣工後もう2年近く売れないね。
パウダールームに洗面台２つはいらなかったな。あれは目論見をあやまったな。

[120: 周辺住民さん]

このサイズのマンションに洗面台２つは本当に要らないなぁ
１５０m2くらいだとありかもしれないけど
このせいで他の部屋がちょっと手狭になっていて本末転倒の感も

[121: 匿名さん]

残りあと１戸でしょうか。
総戸数が１６戸なので、スローな売れ行きだと思いますが
価格帯を見ると納得かもしれません。
京都らしい街並みの中にあるマンションではありますが・・・。
ジオシリーズのマンションとはいえ、億までいくと売れにくいでしょうね。

[122: 評判気になるさん]

スローどころじゃないんだよ。物件完成後、もうじき2年になってしまう。
阪急も頭抱えてるでしょう。

[123: 匿名さん]

キッチンやパウダールームの設備がとても高級感あります。
ホテル並みかなとも思える感じです。
ジオのマンションは、どの物件もこんな感じなのでしょうか。
なかなか手が届かない価格帯ではありますが、高級なのは納得です。
販売実績があるマンションはやはり違うなぁと思いました。

[124: 坪単価比較中さん]

123さんへ
いや、これは例外。最上級のプレミアム仕様。
ジオグランデでも、大概は普通の仕様。他のデベの物件とあまり変わりません。
トイレもタンクレスじゃないし。

[125: 匿名さん]

トイレは、タンクレスじゃなくても良いと思いますが
億もする物件であれば、何かもう少し他の物件との違いがほしいかもしれません。
京都の中心地という以外に魅力があれは・・・と思っている人多いかも。

[126: 口コミ知りたいさん]

読解力はだいじょうぶ？この最後の一戸は特別仕様。タンクレスだし、
東京の高級マンションに遜色のない設備仕様になってる。パウダールームの
洗面台が２台あるのもその表れ。ただ場所がね、、東京の南青山や麻布とは
違うから。所詮商業地。こういう高級マンションは場違いなんだと思う。

[127: 評判気になるさん]

しかもこの物件、細部にもオプションを投入してプレミアム感を演出している。装備は完全に億ション。しかし幾ら何でもこの価格です。相場から２０００万円くらい高いので、買い手がつかないのでしょう。御所南ど真ん中なので将来的な価値は担保されているにせよ。
お金があるなら悪い物件でないのは間違いがない。

[128: ご近所さん]

完売したそうです。おめでとうございます！

[129: 匿名さん]

>>128 ご近所さん
キリの良い価格までになったのかな。。。

[130: 坪単価比較中さん]

完売おめでとうございます。場所も物件も最高峰という感じでした。
あとは値段が、、、というところでしたが、しかるべきオーナーの方が現れて何よりです。