MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[868: 匿名さん]

マンションというより新築の団地にしか見えん

[869: 匿名さん]

これだけ部屋数があればトラブル多いだろうな
モンスターファミリーに主婦の派閥…騒音やマナー等。。。

[870: 匿名さん]

多いとこは、それなりに。
少ないとこもそれなりに。
トラブルはありますよ。
階上が騒音主になる確率は、
どんなマンションであろうが
皆さん平等にリスクあるから
仕方がないし。
それより共用スペースの使い方で
人間関係トラブルは、生まれやすい
ですよ。

[871: 不動産購入勉強中]

マンションのトラブル
居住者間のマナー、建物の不具合、管理会社への不満、など多岐にわたる。
マナー違反では、生活音、　ペット問題、違法駐車、　これをマンションの３大トラブルという。
特に生活音では　上階の騒音６５％、下階からの騒音１７％、隣からが１２％で上階からの騒音が圧倒的に多い。飛び跳ね、走り回り、椅子を引く音、スリッパ等の足音　ピアノ、等　最近多いのがバルコニーでの喫煙である（ホタル族）
次に建物の不具合である。　新築マンションの場合　アフターサービスというものがある。最初の２年間は無償で修理する（構造耐力上主要な部分は１０年間）というもの。不具合は２年目までに修理してもらわないとその後は有償となるので要注意だ。
次が管理会社への不満である。ここもJRの関連会社である。管理委託契約書を精査しないと、契約書通りにやっていないことが多い。特に管理委託費である。おそらく高く設定されていると思う。早急に価格交渉することだ。

[872: マンション検討中さん]

確かにまさしく団地だわ
今住んでいるマンションでも共用スペース(来客駐車場）の使い方で非常に揉めている。
自分が使わない共用スペースでイニシャル＆ランニングコストを取られた上に揉める原因とか最悪だな

[873: 購入経験者さん]

来客用駐車スペースだけじゃなく、ラウンジ、ライブラリー、来客用宿泊部屋などなどトラブルの原因となるうるものはいっぱいあるよね。
これだけマンモスだと、モンスターもそれなりにいるはずだし。
子ども用のプレイルームだったっけ、あそこもマウンティングに躍起になるママとか出てきそうだし。

[874: 不動産購入勉強中]

このマンションを買われた方にはまことに失礼ですが、
ダイヤモンド・オンラインに、「マンションのムダな共用施設はこれだ！ジム・プール・温泉・噴水・キッズルーム…・・・…」という記事が掲載されています。ザイ・オンラインにも同様の記事があります。来客駐車場は４台分しかありませんので、路上駐車になるでしょう。ゴミ置場も２か所しかありませんので、特に年末年始はあふれだすのではないでしょうか。（よけいなお世話かな？）

[875: 通りがかりさん]

富裕層限定マンションじゃない限り、ラウンジとか余分な共有設備はトラブルの元としか思えない。
住民によって、使用頻度に大きく差が出るのは目に見えてるし。
それら設備の維持更新のコストを考えるとぞっとする。
そんなまやかしの付加価値じゃなくて、エレベーターや来客用駐車場・駐輪場の数とか、これまでのマンション住まいの不満を解消するようなプランにして欲しい。

[876: 匿名さん]

契約者は住民スレに書き込みお願いします。

[877: 匿名さん]

契約済みさんは、ネガレス見たくないから
書き込まないんじゃないの？

[878: 匿名さん]

契約検討前にはスレ見て
契約済みになったら見ないよ

[879: 不動産購入勉強中]

あすから５月。　４号棟、５号棟も１４階までできつつあります。おかげで東側の市道も午後３時過ぎると西日が当たらず涼しくて通りやすくなりました。西側にある「朝日印刷」さんの社長室から朝日が全く見えなくなったとかで社名を「夕日印刷」に変えようかと思っているとかいないとか？(ごめんなさい）　８月には１，２，３号棟が出来上がるそうで、今、内装やら植栽工事の真っ最中です。

[880: 不動産購入勉強中]

「まもなく完成」のチラシが入っていましたがホームページを見ると3-B,3-H,5-Dｇ,5-Eｇ、5-Hｇの5タイプのみ完売となっています。MJR唐湊の場合はこの時期にはすべて完売だったように思います。

[881: 匿名さん]

6000万近い部屋があるけど一軒家を買わずにこの部屋を買う人はどんなメリットを見出しているのだろう？
景色かな？煽りとかじゃなくて疑問なんですが。

[882: 匿名さん]

120平米のお部屋ですね。計算しやすくするために、40坪としましょう。この場所で40坪の平屋を建てるとしたら、建ぺい率60％として、70坪の土地が必要ですか。土地単価が60万として（南向きだともっと高くなるかも）土地で4200万、家の単価が80万として、3200万、外構工事で500万等などで一軒家だと8000万はかかると思う。日当たり、眺望、セキュリティーなど総合的に考えると私ならマンションかな。

[883: 匿名さん]

>>882

ちょっと…つっこみどころ多すぎ
すごい強引な計算ですね
全然現実的ではないし魅力を感じませんが

[884: 匿名さん]

鹿児島でも市街地に一軒家だと極狭物件で
5千万ぐらい、それなりにモデルハウス並だと
億越えますからね。
郊外の住宅地で妥協なら5千万でそれなりの家が
建ちますけどね。
高額で贅沢な間取りで6千万は、妥当なんじゃないの？
二部屋分となりますからね。

[885: マンコミュファンさん]

>>881 匿名さん

この値段の層で一軒家じゃない人は、一軒家のメンテナンスのめんどくささを知ってる方でしょう。
庭の広い家を購入したら、手入れがどれだけ大変か……
あと、色々な施設が入ってるなら、本当なら、お金と時間をかけて民間の施設に行かないと行けないのに、そこに行く時間を短縮できて、時間のゆとりを買うというメリットがあると思います。

[886: 匿名さん]

ホームセンターでガーデニング観るの好きなんてすが
マンションなので買ってはいけないと思う様になり
今では、庭がなくて良かったと思う様になった。
庭があるとたぶんずっといじってたと思う。

[887: 匿名さん]

>>886 匿名さん
人によりますよね。
これを掲示板じゃないところで言ったら、庭がないのが不幸だって感じる方もいるし。
自分も庭が無い方が楽です。
庭いじりは実家に帰った時にやるけど、ずっとはやりたくないですね。

[888: 不動産購入勉強中]

戸建てか、マンションかで盛り上がっていますが、ここでひとやすみ。
宮崎に「MJRザガーデン宮崎駅前」を計画しているようですね。宮崎市老松２－１０４－８　５４１１㎡　１８２戸
完成は平成３２年３月（もう平成ではなくなっている？）さすが、JR九州は不動産会社です。

[889: 不動産購入勉強中]

植栽もだいぶん植え付けが終わりました。チェーンゲートも取り付けられています。ピロティ部分が非常に低く感じられます。高さはおそらく２．５ｍしかないでしょう。ワンボックスカーは通れないものもあるのではないでしょうか。ゴミ置場の真ん前が来客駐車場になっています。ゴミ収集車が来たらどうするのでしょうかね。管理人はいつも対応に追われるでしょう。どうして植栽の一部でも来客駐車場にしなかったのでしょうか。おそらく分譲後近いうちに来客駐車場の増設になるかも？

[890: 匿名さん]

鹿児島でも珍しいマンモスマンションだな
見れば見るほど豪華な団地にしか見えん
部屋数が多すぎる

[891: 不動産購入勉強中]

「炉の蔵・ブックオフ」の駐車場にゲートが作られています。今までは外部が無断で駐車していましたが今後は有料となるようです。近隣のマンションの来客者は困るでしょう。MJR唐湊には来客駐車場は１か所ですし、ザ・ガーデンは４か所ありますが２か所は利用制限（ゴミ置場の前）があります。（MJR宮崎（１８２戸）でさえ、５か所あります。）８月の引っ越し時は、大型車はピロティ部分から入れませんので、大変だと思います。

[892: 匿名さん]

来客駐車場は後々トラブルになるでしょうね
改善するか？売りっぱなしで終了か？

[893: 不動産購入勉強中]

投資目的で買われたのでしょう。すでに、２号棟　2階　2Cタイプ　3LDK（2720万）が賃貸に出されているようです。（賃貸価格は14万3千円/月）新築とはいえ、この近辺では少し高いので借り手がいるかどうか？

[894: 匿名さん]

鹿児島で家賃14万払う余裕のある人は家を自分で購入すると思うがなあｗ

[895: マンション検討中さん]

>>894
転勤族がほぼ会社負担で借りますよ、現に私も13万の家を借りてます

[896: マンション検討中さん]

ここは渋滞の心配したほうがいいよ
朝とか道路にすら出れない程混み合ってありえない事になるのが目に見えてる

[897: 匿名さん]

元々住んでる近隣住民は迷惑極まりないだろうな

[898: 不動産購入勉強中]

このマンション建設に当たりJRは交通量調査をしています。
地下入口　北～市電側　朝7時8時423台（1分間7台）　8時9時373台（1分間6台）
　南（唐湊）～市電側　朝7時8時362台（1分間6台）　8時9時317台（1分間5台）
ザガーデンは駐車場区画595台。　そのうち半分の300台が出勤するとして北～市電側に7時8時が423台＋150台＝573台（1分間10台）、8時9時が373台＋150台＝523台（1分間9台）となります。地下入口には信号機がないので北側と南側（唐湊側）は交互通行となっていますが北側の交通量が増えますので、唐湊側からの苦情が出るでしょう。

[899: 匿名さん]

＞＞898 不動産購入勉強中
調査結果と予測については、お疲れ様でした。で、肝心の対策は何かありますか？
予測される唐湊側からの苦情が最小限に収まって、北側にも負荷がからず、周辺住民や往来者にも
負の影響を軽微に止めることが可能な対策を提示して欲しいものです。

[900: 不動産購入勉強中]

私に聞かれても困るのでのですが、なぜトンネル入口が混むかというと、電車道に出るところが混むので、それがトンネルまで続いている状態です。①トンネルを出たところのRJR賃貸マンションへの道を南側への一方通行にする。②新田からトンネルへの道路の一方通行をなくし,トンネルからも電車道へ出られるようにする。
③マックスバリューへのところの道路の一方通行をなくし、電車道からも入れるようにする。
④トンネル入り口に信号機をつける。などなど近隣の町内会でも議論されたようです。
いずれにしてもすべて行政が絡みますのでなかなか難しいと思います。唐湊城ケ平町内会の方々はトンネル入口は相互通行（左優先をなくす）であることを新住民にも理解していただきたいとしています。

[901: 不動産購入勉強中]

今日(２１日）の南日本新聞に「深刻　エレベーター長期停止」という記事があります
今度の大阪北部地震でマンションのエレベーターが停止し２８階まで階段で上がらなければならないとのことです。ザガーデンは１４階ですからまだよい方だと思います。鹿児島でもいつ地震が来るかわかりません。特に年配の方は低い階が良いのではないでしょうか。

[902: 匿名さん]

JR社員の社宅になりそうですね

[903: 通りがかりさん]

5棟をつみあげてタワマンにした方が売れたと思う。熊本にも立派なタワマンあるのに鹿児島にはありません。

[904: 匿名さん]

まあ正直、これだけあれこれ共用施設だの緑の多いザ・ガーデンだのと詰め込んでプレミアム的な価値を付けたかったのだったら
タワマンとまでは言わないけど20階建て2棟とかで抑えて土地に余裕を持たせたつくりにするべきだったとは思うね

[905: 匿名さん]

言うは易し。
仮に、
供給側の市場分析によって、そんな需要があるとの予測が成り立って、
ＪＶ他の経営判断で事業開発が行われるのなら、それらの物件は実現するでしょう。

タワマンは税制の改正や、低中高層及び最上階の階層間の格差と高額な修繕コスト等のネガ評価が
ようやく浸透して来た為に、実質的な需要は減少傾向にあるようですよ。

[906: マンション検討中さん]

皆さまの情報大変勉強になります。
今ホームページに竣工キャンペーンというものをやっていますが
それ以前に契約済みの人は対象ではないのでしょうか？

[907: 買い替え検討中さん]

９０６さん
おそらく無理でしょう。キャンペーンをするということは８月までに早く売りたいということです。
別のマンションで売れの残りを３００万キャッシュバックキャンペーンして完売しましたが,全戸に３００万のキャッシュバックはしていません。
このマンションもそのうち売れ残りキャンペーンで１００万　　２００万　　３００万キャンペーンをするかも？　そこまで待つて買うのか　待っていると完売されてしまうのか、むつかしいところです、

[908: 匿名さん]

共有スペースでボスママによるマウント合戦が行われるであろうことを想像すると主婦の皆さんも大変だなあと思います。

[909: 不動産購入勉強中]

もうすぐ８月だというのに　まだ相当数残っているように見える。１号棟２０２号室（４LDK）
（３９１０万＝近隣のマンションからすると１０００万くらい高い？）を棟内モデルルームにして売り込みに懸命のようです。１号棟７８戸、２号棟９１戸、３号棟１１７戸計　２８６戸だから大変な数だ、入居が始まると管理費等（管理費、修繕積立金）の支払いが出てくる。売れ残りの管理費等はMJRの負担となるので必死でしょう。

[910: 匿名さん]

良くて2割り、悪くて3割り売れ残ってるんじゃないですか？
プレミアムなマンション演出ならワイドスパンで設計だったらまだ魅力あったのにね。もったいない。

[911: マンション検討中さん]

９０７さん
ご返答ありがとうございます。
感謝いたします。
そうですよね、キャンペーンなどは
早めに契約してる方にとっては少し納得いかないところもありますよね。
そこまで待つといい部屋は埋まるという。。
矛盾ですね。

[912: 不動産購入勉強中]

特に１号棟の1-A,1-B（バルコニーが西側）タイプが残っているのでは？西日が当たるし、
「隔て板」がなくコンクリート壁でふさがれていて、しかも避難ハッチがないので防災上、不安です。また眺望も悪い。1-Aタイプは4号棟か5号棟にくっつけばよかったのではないかな。２０２号室を棟内モデルルームにしているということは売れ残っているということですから、そのうち家具付きで安売りキャンペーンするでしょう。

[913: 匿名]

このマンション高くないか？大阪ＵＳＪ近くのマンションのほうが500万円ほど安かったぞｗ

[914: 匿名さん]

＞＞913 匿名
比較はちゃんとした モノサシ をあてないとね。比較が出来ないんだよ。
そのモノサシの あて方 も学ばないと、計り間違えるからね。意味が無いんだよ。

坪単価や地域の実勢坪単価（過去と直近）との比較検証。
物件内の間取り毎の坪単価の分布とかも考慮しないとね。

単純に公開価格が高いぞ、500万円ほど安かったぞｗ って、投稿されてもね～ｗｗ

[915: 不動産購入勉強中]

８月まであと１週間余り。購入者は引っ越しやら転校の準備で大忙しでしょう。家具類、絨毯、カーテン等（不燃のもの）はほとんど買い替えないといけません。４号棟、５号棟はまだ工事中ですし、駐車場入口はまだ１か所ですから、大変だと思います。立派な植栽が出来上がっていますが、もうすでに雑草が生えています。管理員さんはまず草取りが最初の仕事になるかも？このマンションには集会室がないので設立総会はジェイドガーデンパレスあたりでされるのでしょうか。

[916: 匿名さん]

円滑な家財搬入を左右するのは、引越し業者のリーダーの巧みな荷捌きとメンバーへの指示・連携。

そして、各世帯の段取り次第ですね。
これは、既に荷造りと搬出の段階で、決まってしまう点が悩ましい。
　
荷造りと搬出時にバタバタと、非効率で時間ばかりかけている世帯は、
新居での搬入時もバタバタと、非効率で時間ばかりかけてしまう。これ、不可避。

尚、説明会や設立総会で段取りが悪い管理会社は、管理業務もいい加減で杜撰です。