MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[828: 匿名さん]

4年での完売を目指すとは言ってたけど
竣工半年前に完売見込みなんて言ってたっけ

[829: 匿名さん]

テレビなんで
思ったよりスローペース
って言えないですよ。
竣工までには無理だと誰でも分かる。
4年間で完売ってのも竣工して2年
たから、新築でなく未入居物件
での販売も与次郎見てたら厳しいよ。

[830: 通りがかりさん]

>>829 匿名さん

住み始めからゴーストタウンですね。管理費や修繕積み立て金はどうならるんでしょうか？

[831: 匿名さん]

>>830 通りがかりさん
そんな言い方は、あんまりですよ。
管理費と修繕積立ては、未入居は、
デベもちだから、心配ないですよ。
デベは、どこのデべよりも潰れる
事のない企業ですから。
それより売れないことで、
マーケットが下がることが心配です。
新築価格が一番大事ですから、
これが崩れてしまうと中古も
必然的に下がり、マンション購入組の
資産も値下がり、買い替え需用も
なくなりますよ。結果的には
限界マンションが産まれやすい
と言うことになりますかね。

[832: 匿名さん]

全然売れてないのですね、、、。
クーリングオフはできるのでしょうか？
これからディスカウントされてしまうのでしょうか・・・

[833: 不動産購入勉強中]

MJR清水町を造るそうな。　９階建て　５１戸　竣工は３１年２月　設計会社が同じなので、ここと同じような建て方でしょう。１１月から売り出すそうで、清水町のほうが早くも売れるかも。

[834: 匿名さん]

>>832 匿名さん

手付け流しでできるのでは、
設計変更してたら、その分は、
ペナルティがあるでしょうね。

[835: 匿名さん]

竣工してもかなり在庫が残るなら、
購入予定者は、待ちたくなりますね。
キャンペーンで実質的値引きが
あるでしょうから。

[836: 匿名さん]

心配ないですよ。
なんだかんだ言っても
売れますから！

[837: 匿名さん]

無頓着の自分ですら、奥詰まりでめんどくさそうな立地ってだけで一歩引いちゃうわ
陸橋なりアンダーパスなりで線路越えてマックスバリュ横まで出られるような道があれば全然違ったんだろうけど

[838: 匿名さん]

購入済みの方は、ここ覗くと不安に
なるよ。
欲しい人は、ここ見ても全然気にならない
でしょうね。

[839: マンション検討中さん]

838に同意
やはり、目の前にマックスバリューや電停がありながら、あの道を歩くのは苦痛かなー
そして、完成してもあかりの灯らない部屋が多いのかなと思うと、微妙ですねー。
渋滞も怖いが、渋滞にならないかもしれない入居率をより心配しますよね

[840: 不動産購入勉強中]

いろんな考え方があると思いますが、私が考える
マンション選びの１０のポイント
１．価格　２．立地条件　周辺環境　３．建設地の経緯、地盤　４．マンションの構造
特に床の構造（スラブ厚　２７ｃｍ以上）,L値　４５以下）５．できれば上階の家族構成、
６．間取り　７．駐車場は１００％平置きか　８．管理体制（管理会社の評判）
９．管理規約、長期修繕計画は適正か　１０．管理費、修繕積立金は適正か　等々です。
いずれにせよ買う人の価値観ですので、どの程度譲歩できるかでしょう。

[841: 匿名さん]

子育てマンションのイメージですから、
防音性能は、ちゃんとしといて欲しいね。
床は、厚いにこしたことない。

[842: 不動産購入勉強中]

今日は管理規約、特に民泊について考えてみます。
去る８月２９日国土交通省住宅局長から「民泊についての管理規約改正」について通達が出されました。（これは６月に「住宅宿泊事業法」が制定され、分譲マンションでも民泊が実施されうることになりましたので、トラブル防止のため、民泊を「可」とするか「不可」とするか管理規約上、明白にしてください）　というものです。おそらく既存のマンションでもザ・ガーデンの管理規約でも、まだそこまで整備されていないと思いますので、早急に規約改正されたらいかかでしょうか。

[843: 不動産購入勉強中]

ようやく１７０戸を超えたそうです。
１号棟のC、D、E、F及び２号棟は南向きですが１号棟のA,Bは西向きなので　躊躇するかもですね。

ガーデンラウンジと称して水槽（池）を造っているようですが、鹿児島は灰が降ることをご存知ないのでは、また周りには植栽がびっしり、落ち葉のこともご存じないようです。管理員は灰と落ち葉の掃除で明け暮れるでしょう。（余計な心配？）

[844: 匿名さん]

数年したら、池は、水張らないかもね。
維持が大変だよ、公共施設のように税金
垂れ流しってわけもいかないんで。
砂利敷いて、枯山水の方が良いかも。
植栽は、今年の様なカメ虫大発生の時
は、困りますね。農薬使うにも、低層階
には、影響有りますよ。
170戸は、前回の150戸から、期間短い
のに進んだようですね。
他のマンションの在庫がはけてきたからかも
しれません。再開発が販売開始したら、
また鈍りますよ。

[845: 匿名さん]

心配しすぎでは？
管理費払ってれば良いだけの話でしょ？
戸建のように自分で管理するわけじゃないしね。

[846: 不動産購入勉強中]

「管理費を払っているからあとはすべて管理会社がやってくれる」そう思っている方が少なからずおられます。はたしてそうでしょうか？　お金に余裕がある方なら別ですが、たいていの方は毎月ローンの支払いに苦労されています。できるだけ管理費は少ない方がいいはずです。全部お任せの組合は、管理会社にとって好都合、いわゆる「おいしい管理組合」です。分譲当初、管理会社は決まっていて、委託管理費も多めに設定されていますので早急に　管理費削減交渉をすべきです。必ず下げてきます。年間数百万単位で下がったところもあります。ゆめゆめ管理会社におんぶにだっこされ、言いなりになりませんように。

[847: 匿名さん]

ビルメンテ、管理会社のクイモノになりますよね。
かなり高収益あげてますよ。

[848: 匿名さん]

ここの管理費始めからそんなに高くないよね。
じゃあ、良いんじゃない。

[849: 不動産購入勉強中]

以前にも書いたと思いますが、ここの管理費は１月当たり、約２３０万/４７２戸
１戸当たり約５，０００円です　また駐車場使用料は１月当たり、約４７０万/５９５台分ですから、管理費の約２倍あります。これがおそらく」管理費会計に組み込まれていると思われますので　２３０＋４７０＝７００万　つまり１戸当たり１４，８００円が管理費ということになります。これが安いと思われるでしょうか？

[850: 匿名さん]

車２台ならもっとやね。
戸数ボリュームも業者側メリットだけに
なる感じですか。

[851: 匿名さん]

管理会社との契約金額はいくらなんですかね～？700万のうちいくらが委託契約費として流れてるかが重要では？？恐らくは修繕費にも回ってると思うので

[852: 不動産購入勉強中]

駐車場使用料は国は修繕積立金会計へ入れるよう指導していますが、これを管理費会計にいれて管理費を安く見せかけています（販売戦略上）また、
管理会社とは管理委託契約を結びます。この中には定額管理費と称して「事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、設備管理業務費（エレベーター点検費、消防設備点検費、貯水槽清掃費等）非常通報業務費,　管理報酬」又　定額以外管理費として植栽管理費　建築設備検査費、雑排水管洗浄費などなどがあり、この中にはほとんど管理会社が上乗せして請求してきますので、（ここが管理会社のおいしいところ）値下げ交渉すれば必ずと言っていいほど　下げてきます。特にここの場合エレベーターが１０基ありますので、フルメンテナンス契約していますと６０万×１０基＝６００万（年間）ですが、これをPOG契約（新品の場合は、POG契約で十分）にしますと約半分で済みます。

[853: 不動産購入勉強中]

どうでもよい、でも少し気になる情報。
｛東京五輪の選手宿舎着工で払い下げマンション大量供給？
　2020年の東京五輪・パラリンピックの選手宿舎の着工が始まった。このため、東京都中央区の2017年1月のマンション着工戸数は前月比20倍以上になった。この施設は大会後、一般住宅として売り出されることになる。
　特定のエリアにおける未曾有の民間大量分譲なので、市場に与えるインパクトは史上最大級になる。発表された情報を総合すると、何が起こるかはほぼ見通すことができるようになってきた。誰もが参加できる「払い下げのお買い得マンション」が大量に出てくる可能性が大きい。｝・・・東京での話。

果たして今は買い時なのか？　

[854: 不動産購入勉強中]

近鉄不動産（株）は、名古屋市昭和区で分譲を予定している「ローレルコート滝川町ヒルズ」の販売拠点「いりなかローレルギャラリー」内に、9月より「VR（仮想現実）体感ルーム」を設置する。
これまでもモデルルームを使用して、専有部分内は立体的に体感することは可能だったが、共用部分や周辺環境、眺望などは、パンフレットやパネルなど平面的な説明ツールでの確認となっていた。
今回設置する「VR体感ルーム」では、専用ゴーグルを付け、自身の目線で自由に室内を歩いたり、手をかざしたりすることで、専有部はもちろん、共用部や上層階からの眺望など、竣工後の様子をリアルに捉えることができるようになる。また、床材、壁材、扉面材などをセレクトできるメニューサービスを選ぶ際にも、好きな位置から室内を眺めながらワンタッチでカラーの切り替えを行い、実際の暮らしのシーンを想像しながら、色の確認をすることができる。
MJRさんも検討されてはいかがでしょうか。

[855: 不動産購入勉強中]

ようやく敷地内の７m道路が完成したようです。
今日は、NO８４２に続いて「民泊」について、続報したいと思います。
住宅民泊事業法の成立により来年３月１５日から、マンションにおいても届け出制により民泊が可能となりました。分譲マンションでは、早急に民泊を「可」とするか「不可」とするか規約上で明確にするようにと、国や鹿児島県からも通知がなされたところです。また新規分譲マンションの原始規約(分譲業者が作った最初の規約）等においては、民泊の可否について使用細則に委任しておくように(つまり後日、使用細則に規定できる）とのことです。

[856: 不動産購入勉強中]

民泊についての情報　第３弾
現在、国土交通省はこの民泊についての管理規約改正を急ぐように全国で説明会を開催しています。既存のマンションでは規約改正は時間がかかりますので、理事会等で民泊の可否について早急に決議しておくように（つまり民泊禁止の場合は理事会等で禁止の決議をしておく）とのことです。また新規マンション(MJRのような）の場合は、原始規約で、禁止しておくか、使用細則に委ねるかを規定しておかないと、分譲後揉めることが懸念されます。
規約等でこの民泊禁止条項がない場合は、民泊は可としてみなされますので、早急な対策が必要です。緊急事態です。

[857: 通りがかりさん]

民泊に関しては規約にはっきり不可と明示してありましたので、心配ないと思います。

[858: 不動産購入勉強中]

しばらく書き込みがなかったのでもう店じまいかと思っていました。MJRの規約に書かれていたのでしょうか。さすがJRさんですね。安心しました。ここの場合、ゲストルームがありますので、これを民泊に利用する者もいるそうですから。　しかし鹿児島の場合　特区に入っていませんので年間１８０日しか民泊ができません。１日１万円としても　年間最大１８０万円（１５万円/月）にしかなりません．手続きや手間を考えると通常の賃貸としたほうがいいのではないかと思いますけどね。

[859: 通りがかりさん]

昨年のクリスマス時点であと残り100戸ぐらいと担当さんに聞きました。

[860: 匿名さん]

けっこう売れてるんですね。8割売れたってことかな？
売れてれば順調ですね。
竣工時に3割ぐらい残ると思ってましたよ。

[861: 匿名さん]

もっと売れ残るかと思っていましたが、結構売れたのですね。
明日から建物内モデルルームの案内も始まりますね。1号棟のようですね。

[862: 不動産購入勉強中]

3-Hタイプが完売したそうですね。3号棟で東向き　2LDK　価格は2310万～14階では2710万です。やはり価格でしょうかね。次に売れそうなのが3-Bタイプでしょうか　３LDKで価格が２５５０万～2970万ですから。

[863: 不動産購入勉強中]

3-Bタイプはもう売れていましたね。それから庭付きも3戸売れてあと２戸、5-Eｇ、と5-Gｇのようです。庭付きも人気がありますね。次に売れるのは、
価格からみると1-D,2-B,2-Cタイプでしょうか。1-A、1-Bは西向きになりますので売れ残るかもしれませんね。

[864: マンション検討中さん]

まだ半分くらいだよ

[865: 不動産購入勉強中]

MJRさんにはよくない情報
「新築マンション市場で今、静かな変化が起きている。「完成在庫」が溜まってきている。通常、新築マンションの販売は建物が完成する1年～1年半前から始まる。建物が完成する時点ですべての住戸の購入契約が締結されることが理想とされている。　しかし最近、目標通りに販売活動を終える物件が少なくなってきている。建物が竣工した後も販売活動が続いている物件を「完成在庫」と呼ぶ。　新築マンションの開発事業を行う場合、デベロッパーは土地の購入費や建物の建築費を支払う資金を銀行からの融資で賄うケースがほとんど。この融資は、マンションの売却が成立して引き渡しが行われた時点で、購入者から支払われる販売代金で返済される。
　販売代金が入ってこない場合は融資を返済できない。その場合は金利を支払い続けることになる。デベロッパーにとっては予定外の出費だ。したがって、ほとんどのデベロッパーが建物が完成するまでにすべての住戸の売買契約を終えようとするのだ。　ところがここ数年、新築マンションの価格は目に見えて高騰してしまった。
　一方、マンションを購入する側の個人所得にはほとんど変化がない。統計的に見た個人の可処分所得は減少気味だ。唯一、住宅ローンの金利は過去最低水準だが、年収の7倍から8倍の融資を受けるというリスクを取る人はさほど多くない。　その結果、価格が上昇した新築マンションの多くが完成在庫となっている。」
　　　

[866: 匿名さん]

もってる人には、買いやすい状況なんですが
ローン審査が厳しくなるんですよね。
今のタイミングがベストなのか
わからない状況ですね。

[867: 不動産購入勉強中]

1.2.3号棟は外観がほぼ出来上がり、足場の解体が始まったようです。私の知る限り、鹿児島の新築マンションは約１７棟。　ここの４７２戸を除くと１棟当たり４７戸です。このマンションがいかに大きいかということです。
ここの良いところは管理費が５８円/㎡　と安いことです。（高いところは１５０円/㎡）スケールメリットもあるでしょうが、おそらく駐車場使用料を管理費会計に繰り込んでいるのでしょう。問題はどこのマンションも修繕積立金が安いことです。ここは６５円/㎡　　１７棟平均でも８０円/㎡です。国土交通省は２００円/㎡ないといけないといっています。マンション購入後近い将来　必ず値上げすることになるでしょう。

[868: 匿名さん]

マンションというより新築の団地にしか見えん

[869: 匿名さん]

これだけ部屋数があればトラブル多いだろうな
モンスターファミリーに主婦の派閥…騒音やマナー等。。。

[870: 匿名さん]

多いとこは、それなりに。
少ないとこもそれなりに。
トラブルはありますよ。
階上が騒音主になる確率は、
どんなマンションであろうが
皆さん平等にリスクあるから
仕方がないし。
それより共用スペースの使い方で
人間関係トラブルは、生まれやすい
ですよ。

[871: 不動産購入勉強中]

マンションのトラブル
居住者間のマナー、建物の不具合、管理会社への不満、など多岐にわたる。
マナー違反では、生活音、　ペット問題、違法駐車、　これをマンションの３大トラブルという。
特に生活音では　上階の騒音６５％、下階からの騒音１７％、隣からが１２％で上階からの騒音が圧倒的に多い。飛び跳ね、走り回り、椅子を引く音、スリッパ等の足音　ピアノ、等　最近多いのがバルコニーでの喫煙である（ホタル族）
次に建物の不具合である。　新築マンションの場合　アフターサービスというものがある。最初の２年間は無償で修理する（構造耐力上主要な部分は１０年間）というもの。不具合は２年目までに修理してもらわないとその後は有償となるので要注意だ。
次が管理会社への不満である。ここもJRの関連会社である。管理委託契約書を精査しないと、契約書通りにやっていないことが多い。特に管理委託費である。おそらく高く設定されていると思う。早急に価格交渉することだ。

[872: マンション検討中さん]

確かにまさしく団地だわ
今住んでいるマンションでも共用スペース(来客駐車場）の使い方で非常に揉めている。
自分が使わない共用スペースでイニシャル＆ランニングコストを取られた上に揉める原因とか最悪だな

[873: 購入経験者さん]

来客用駐車スペースだけじゃなく、ラウンジ、ライブラリー、来客用宿泊部屋などなどトラブルの原因となるうるものはいっぱいあるよね。
これだけマンモスだと、モンスターもそれなりにいるはずだし。
子ども用のプレイルームだったっけ、あそこもマウンティングに躍起になるママとか出てきそうだし。

[874: 不動産購入勉強中]

このマンションを買われた方にはまことに失礼ですが、
ダイヤモンド・オンラインに、「マンションのムダな共用施設はこれだ！ジム・プール・温泉・噴水・キッズルーム…・・・…」という記事が掲載されています。ザイ・オンラインにも同様の記事があります。来客駐車場は４台分しかありませんので、路上駐車になるでしょう。ゴミ置場も２か所しかありませんので、特に年末年始はあふれだすのではないでしょうか。（よけいなお世話かな？）

[875: 通りがかりさん]

富裕層限定マンションじゃない限り、ラウンジとか余分な共有設備はトラブルの元としか思えない。
住民によって、使用頻度に大きく差が出るのは目に見えてるし。
それら設備の維持更新のコストを考えるとぞっとする。
そんなまやかしの付加価値じゃなくて、エレベーターや来客用駐車場・駐輪場の数とか、これまでのマンション住まいの不満を解消するようなプランにして欲しい。

[876: 匿名さん]

契約者は住民スレに書き込みお願いします。

[877: 匿名さん]

契約済みさんは、ネガレス見たくないから
書き込まないんじゃないの？