MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[767: 不動産購入勉強中]

ザ・ガーデンは１．２．３号棟は３，４階部分。４．５号棟は１階基礎部分のようです。
一方唐湊は、業者はほとんどガーデンの方に引っ越して、日中は一部手直し業者がいる程度で、夜は、電気をつけていないとまるでゴーストマンションのようです（失礼）。そのうち引っ越しが始まり、にぎやかになるでしょう。

[768: 匿名さん]

販売始まってそろそろ半年ですが。
半分は、埋まったかな。
一般的には、販売開始の１ヶ月で
６割位オーダー抱えるみたいだけど
流石にどこさんもこの当たり年には
スロースタートみたいですね。
今期販売のマンションの広告が
出る前に販売弾みがつけばいいな。

[769: 不動産購入勉強中]

風のうわさで聞きました。１００戸を超したそうな。バレンタインキャンペーンで、バームクーヘンをさし上げると言っています。ぜひもらいに行ってください。近くの第１乾燥場踏切も遮断機設置の工事をしているようです。

[770: 匿名さん]

進捗率2割は、キツいな。
売る側も想定外なんじゃないかな？
最近テレビCMも露出多いけど。
最初の勢いが足りなかったですね。
駅裏の次のプロジェクトに　
影響でますね。

[771: 匿名さん]

九州最大級という一番のウリが、
かえって仇になってないかな？
希薄なコミュニティが世の中の流れ
だから、共用施設の充実も余計かも
知れませんね。
数売るには、コスパ高めでオーソドックス
に100戸を5棟の方がリスク少なかった
かも。

[772: 匿名さん]

共用施設は、プレミアム感ありますが、
住居は、昔ながらのウナギ寝床スパン
他のマンションでは、ワイドスパン
が普通になりつつあるのだか、売り手に　
好都合な高効率物件の成れの果てですよ。
土地も贅沢に使える希な物件なのに
収益と戸数稼ぎたいマンモスマンション
でなんとも残念。
プレミアム感演出するなら、
メゾネットタイプや、ジャグジー、
広い玄関のあるタイプを用意する
べきだよね。あの場所で7千万する
んだから。

[773: 不動産購入勉強中]

７７２さん
同感ですね。　ここは、準工業地域で容積率２００％です。敷地面積２２，１６１．１４㎡に対し、最高限度４７２戸（延床面積　４７，３８０．３９㎡）を造ったのでしょう。
又、全くの「ウナギの寝床」（出入り口が玄関だけ　バルコニーに「隔て板」がなくコンクリートでふさがれている）です。

[774: 匿名さん]

>>773 不動産購入勉強中さん
共感頂き有り難うございます。
唐湊同様、避難導線悪いのですね。
各バルコニーからは、避難口が
当然設置されてるのですね。

[775: 不動産購入勉強中]

そうですね。唐湊と全く同じ構造。唐湊の建物が5棟建つようなものです。エレベーターの横に外階段が2個あり、2方向避難としているようです。1号棟、4号棟以外は隣に行くのにいちいち、1階まで下りて別のエレベーターでいかなければならないところもありますので非常に使い勝手が悪いと思います。

[776: 匿名さん]

まあプライバシーは、守れますけどね。
隔て板設置出来ない構造ということは、
アウトフレームがバルコニーの外面に
なってると言うことですね。
施工上のコストダウン工期短縮でも
はかれるのですかね。
これがマンション建築のトレンドなら
嫌だな。狭いスパンでバルコニーの
両側には圧迫感があるフレームだと
したら、東向だと午後から暗くなりますね。

[777: 匿名さん]

ガーデンの南側空き地は、どうなるかで
三号棟の南側眺望は、保たれるか微妙
じゃないですか？けっこうまとまった
形状の良い空き地だから、マンション
ありかも知れませんね。

[778: 不動産購入勉強中]

将来マンションもありでしょう.日影規制などでいくらか離して建てられるとは思いますが。
パンフレットやMBCのコマーシャルではいいことばかり言っています。買われた方やこれから買おうとする方には失礼ですが、いざ住むとなるとなかなか大変だと思いますね。
１－Dタイプは65.52㎡　3-A,や5-Iタイプは１２４．３０㎡で約2倍ありますが議決権は同じ1個だと思います。（本来なら2個持っててもおかしくない）
駐車場も最初決めたらそれっきりで入れ替え無し。（これも後日、揉めるでしょう）
西側出入り口はピロティ部分を通る構造ですから、車の高さ制限（2.5ｍ以上は通れない、もちろん引っ越し時の大型車は通れない）など数えたらきりがありません。

[779: 匿名さん]

本格的に販売始まったら、レスが
過疎化するのって、最初のとびつき
組が冷静になったという事かな？
ギャラリー見学したら、あげあげ
になってかなりの確立で申し込み
すると思いましたが。
プレミアムのプロデュースが、
もう少し住居内であるべきでしたね。
子育てマンションに適した防音、遮音
を配慮したり、ペットに適した高機能　
壁紙と床、高齢者には、床暖房とかね。
共用施設は、争議の種だからホドホド
ていいね。

[780: 不動産購入勉強中]

今日は天気も良いし、MJR唐湊は引っ越しの真っ最中のようです。ここの建物はザガーデンと同じ造りですので使い勝手はよくないと思います。一度入居者に聞いてみましょう。チェーンゲートはピロティ部分を通りませんので、高さ制限の心配はないと思います。

[781: マンション検討中さん]

>>780 不動産購入勉強中さん
唐湊スレの時はお世話になりましたがここでdisられても正直萎えますねぇ
使い勝手はまたレポしますね
住民より

[782: 匿名さん]

既存物件の評価どうのこうのは、
住民さんには迷惑でしょうね。
ガーデンの検討板なんで今入居の
唐湊はそっとしといた方がいいですね。
棲みやすさレポートは、大変有意義ですね。
ガーデン検討組にも役にたつと思います。
是非御願いします。横槍ですみません。

[783: マンション検討中さん]

今までの投稿も全部末尾に

（ま、使いにくくて高いだけなので私は絶対住みたくないですけどね）

を付け足して読めば良かったってことなんでしょう

[784: 匿名さん]

>>781 マンション検討中さん
782です。
ご入居おめでとうございます。
唐湊は、電車通りからも立派なマンション
に見えますね。
バルコニーは、透明板ですよね。
気持ち良さそうですが、怖くはないですか？
宜しければご感想下さい。

[785: マンション検討中さん]

>>784 匿名さん
ありがとうございます。バルコニーは透明というよりは擦りガラスみたいな板なので内側から見た怖さはそうでもないですが、近寄って身を乗り出すとやはり怖いですね。そんなに高さのある板でもないですし。しかし桜島を眺めたい人にはいい景色です。話では二階からでも見えたそうです。

[786: マンション検討中さん]

あと、ガーデンは唐湊とは違うのが付くのかもしれないですが、システムキッチンの蛇口の使い勝手は最悪です。高い位置にあるので水はねがハンパなくて気を付けて使用してもびしょ濡れになります。これは他の入居者も不満に思っていることでしょう。正面にある収納も奥行きがないのであまり置けません。

[787: 匿名さん]

782です。詳しいところまで有り難うございます。
磨りガラスなんですね。遠目では、わからないもん
ですね。
カウンター下の収納は、あれば便利程度ですよね。
奥行ないから、カセットコンロなんか箱に入れて
立てるとかしないと入らないし、ダイニング
テーブル置いてると開けなかったり考えもんですね。

[788: 匿名さん]

>>786 マンション検討中さん

すみません唐湊に入居されておられるようなのでおたずねします。
ガーデンも唐湊も市立病院が近いですが、
ドクターヘリの朝の発着は、気になりますか？
まだ朝肌寒いのでサッシ開けてること少ないでしょうが、レスして頂けたら幸いです。

[789: 匿名さん]

>>788 匿名さん
私の主観ですが、ヘリの音も電車の音もほとんど気にならないです。住む前はうるさいかな？って思ってたのですが、窓を閉めていれば生活音に紛れます。でも窓全開だとさすがに気になりますね。

[790: 匿名さん]

>>789 匿名さん
ほとんど気にならないのなら良かった　
ですね。防音性能高いということですね。
ガーデンも似たような性能でしょうから
気にならないかも。窓開けて昼寝は、邪魔
かもしれませんね。
レス有り難うございました。

[791: 匿名さん]

第三期販売ですね。半年で三桁販売
できたのもたいした数字ですが、
分母がでかいだけに進捗率は、低め。

[792: 匿名]

鹿児島中央といっても唐湊なわけで、JRが周りを走ってるのも気になる。ラッシュ時の自宅へのアクセスが渋滞するのではないかと、いろいろ考えながら様子見です。

[793: 匿名さん]

通勤時間帯は新川沿いは大変な渋滞ですよ。
電車通りへのアクセスも難ありですね。
共用施設に魅力感じる方はここしかないから
迷わず３Ａですね。
コマーシャルの露出多いから気になる方多い
でしょう。モデルルームは豪華なオプション多い
から気を付けて、フルオプションだともう一軒
買えちゃうぐらいだとか。

[794: 匿名]

本当にお買い得なマンションならテレビＣＭしなくても即完売するから。

[795: 匿名]

過剰な植栽は害虫や害鳥を呼び寄せるし管理コストも多くかかる。

[796: 匿名さん]

いろいろなマンションを見学行きましたが
間取りと設備でいえば
本当に安いと思います。
お手頃な物件といえます。

が
無駄なコミュニティースペースで
流行りの宅配ボックスもナシ
ネットは自分で契約
それにより、積立修繕費や管理費が他より少し
お高い気がします。
経過年数立って、本当にコミュニティースペース使うかなぁ？
もし売るときに、一斉に売りに出たら売れるかしら？

と
考える方にはお勧めしない物件ではないかと。
ただ、現状の鹿児島の新築物件では
本当に安いと思います。

[797: 匿名さん]

階差額が大きいので下層は、リーズナブル感
はありますね。
東向だと下層でも上層でも採光は、関係ないから
眺望気にしない方は、東向下層で充分かな。
南向き物件なら採光気にするなら7階ぐらいから。
住みやすいのは、1号棟の南西角がいいかもし
れませんね。

[798: マンション検討中さん]

宅配ボックスは各棟ごとにありますよ。
パンフレットに載ってなかったので、
確認しました。

[799: 匿名さん]

MJRを他のマンション販売社も気にしてましたので
ここの値段が、今後のマンション販売に影響するかもですね。

トウフクボール跡地とか中央駅周辺まだ販売予定地たくさんありますしね。

[800: 匿名さん]

コミュニティースペースの使い方
は、大なり小なり問題ごとは
でるかもしれませんね。
使ってる方は、気にしないけど
使ってない方のほうが気にしたりして

[801: 匿名さん]

ここを持ちながら、清水町と中央駅裏を
販売するのは流石ですね。
清水町のお値段がここと同じぐらいになるか
見ものですよ。ボリュームメリットがあるはず
なのに、コマーシャル様の共用施設に使われて
るんじゃないかと。

[802: 周辺住民]

最近、桜島の火山灰も風向きが良く、天気も良いので
居間の吹き出し窓は、開けてること多いですが、
閉めている時は全然気にならないが
ヘリは、うるさいですね。
もう少し周辺では、高度上げて飛んでほしいと
思います。

[803: あ]

あ

[804: 匿名さん]

東京の問題の二重使用のマンション。
前々から揉めてるのを知ってて
それでもやるんだね。
土地購入する前に重要事項で
わかってるのに、法の束縛がないから
進める姿勢は、いいコマーシャルに
ならないのに。
弱者踏み倒しで株価響かなければ
いいが。

[805: 不動産購入勉強中]

JR九州ともあろう者が、そんなことをしてもよいのでしょうか。
あまり余計なこと言うと
「物言えば唇寒し、…」ですが　やはり建築基準法の不備ということでしょうかね。

[806: 匿名さん]

土地購入前に、全く知らなかったら
被害斜になるんだか、元々
前の地権者と隣地マンションとの
裁判もあったのも事実なんで
その時の地権者も裁判に勝訴
したものの開発出来ないで
売り逃げた形ですね。
ＪＲ九州がババひいたんですね。
なんでそんなところ買ったかな？
裏になんか黒幕いるんじゃないの？
金融機関か政治家さんかな？
これ以上は、マズイですね。終わり。

[807: 匿名さん]

昔は、宅地造成分譲では、悪どい業者が
やってたよね。後で隣地売ってしまうのは。
だから、建ぺい率違反の物件なんてざら
ですよ。
法律の目厳しくなり、建築法違反で
既存建物の撤去が常習化されたら
被害者が増えますね。
ほとんど住人は、違反建築物だと
認知してないからね。

[808: 不動産購入勉強中]

どうでもいい情報

九州旅客鉄道株式会社（福岡市博多区、青柳俊彦社長）はこのほど、東京都北区東十条所在の賃貸マンションを取得した。
同マンションの取得により、同社が東京都内で保有する事業用不動産は7件となる。
同社は現在、不動産事業の積極的な展開による収益拡大に努めており、今後も東京都心部等で優良物件の取得・開発を推進していくという。
取得物件の名称は東十条マンション。
所在地は東京都北区東十条3丁目3-1（住居表示）、交通はJR京浜東北線「東十条」駅より徒歩約4分。
敷地面積は4,756㎡、延床面積は1万9,033㎡。
構造・規模は鉄骨鉄筋コンクリート造・地上12階建。
総戸数は182戸（他に店舗7区画）。
取得日は平成29年6月1日。

[809: 匿名さん]

立派なデベロッパに成長ですね。
連結子会社にすればいいのにね。
九州旅客鉄道なんて都会では、
田舎臭く思われないかな？

[810: 匿名さん]

１階は庭付きなんですね！

[811: 不動産購入勉強中]

庭付きは５号棟の1階部分　5-Dｇタイプ(4LDK）、５－Eｇタイプ(4LDK）、５－Fｇタイプ、(4LDK）５－Gｇタイプ（3LDK）、5—Hｇタイプ（3LDK）の５戸のようです。価格は順に3,060万円、3,160万円、3,000万円、2,950万円、2,760万円だそうです。
植栽の多いあるマンションの管理員がこそっと嘆いておりましたが、植栽がすごくて毎日落ち葉の清掃ばかりしているそうな。ザ・ガーデンの植栽は，そこの数倍ありそうなので、管理員泣かせでしょうか。
あまり言うとたたかれますので、ごめんなさい。

[812: 不動産購入勉強中]

どうでもいい情報

九州旅客鉄道（福岡市博多区、ＪＲ九州）は、大阪・堺筋本町の「帝人ビルディング」跡地に３７階建て、高さ１３７・５㍍の超高層マンション「（仮称）大阪南本町タワー」を開発する。これから既存のビルを解体し、２０１８年７月初旬から新築工事に着手する。帝人は５月に大阪本社を「中之島フェスティバルタワー・ウエスト」（大阪市北区）などに移転、ＪＲ九州は今月３日に帝人ビルの建つ敷地約３０００平方㍍の引き渡しを受けたばかりだった。

[813: 匿名さん]

>>812 不動産購入勉強中さん
お疲れ様です。
現場での建て方は、どのような状況
なんですか？
何階まで上がってるのですか？
階が上がってくれば見物でしょうね。

[814: 不動産購入勉強中]

７月２３日現在、１，２，３号棟は１０階部分、４号棟は３階部分、５号棟は１階部分のようです.Fステージ（マンション）側の道路は３ｍ拡張（鹿児島市に移管する予定）していますが、まだ利用はされていません。第１乾燥場踏切は整備され遮断機がつき、歩行者やベビーカー（車いす）は通りやすくなりました。この踏切のすぐ横にコミュニティパーク（公園）を造るそうですのでお子さんは注意が必要だと思います。Fステージさんは今、大規模修繕工事の真っ最中のようです。

[815: 匿名さん]

>>814 不動産購入勉強中さん

レス有り難うこざいます。
10階まで上がってるのですね。
電車通りからも見えるかも
しれませんね。

[816: 不動産購入勉強中]

販売戸数が１５０戸を超えたといっています。残りは３２０戸ということになります。最近マンションギャラリーには車が少ないように感じますが，気のせいでしょうか。

[817: 匿名さん]

販売約1年ですよね。
通常なら、１年で6割7割売れるのが普通
なんですが、やはり規模が大きいですからね。
竣工まで残り1年なんで残り6割売るには
値引きキャンペーン等いろいろやるでしょう。
次の計画２つは、タイミングみて延期かな？
それにしてもここまで販売鈍いのは、想定外
でしょうね。

[818: 匿名さん]

竣工時、3割売れ残りって前にレスありましたが
4割残りもあるかもしれませんよ。この状況では。
買う側には好都合でしょうが、レイアウト変更
カラーセレクト時限的な問題でいじれなくなるのは
勿体ない気がします。

[819: 匿名]

木は要らない無駄。管理費増と害虫害鳥の温床になるだけ

[821: 不動産購入勉強中]

今日は花火大会です。ここのスカイラウンジで一杯やりながらの花火見物は最高でしょうな
（１号棟、２号棟ではちょっと無理でしょうが。）近隣住民にも解放してもらいたいですね。

[822: 匿名さん]

見えるの？

[823: 不動産購入勉強中]

見えたか見えないか　MJR唐湊の上階の方がご存知でしょう。まあ　買ってからのお楽しみというところでしょうか。（近隣のマンションでは十分見えているそうです）

[824: 匿名さん]

東向なら見えますね。
北東方向ですよ。
ある程度上の階じゃないと見えないと思う。
ベランダからは、エアコンの室外機の
熱風が邪魔でしょうね。部屋暗くして
室内からがいいかも。

[825: 不動産購入勉強中]

今日　MJR唐湊で火災騒ぎがあったようだ。唐湊もザ・ガーデンも同じつくり。隔て板や避難ハッチがないところがある。実際火災があったらどうなるんだろうか。ひとごとながら気になります。

[826: 不動産購入勉強中]

ネットを見てもなかなか１５０超から進まないようです。今日も（日曜）ギャラリーには２台しか止まっておりません。庭付きの５－Dｇタイプ（３０６０万）と５－Eｇタイプ（３１６０万）は売れたといっていますので、残りの庭付きは３戸ですね。専用庭とはいっても２ｍ×８ｍ＝１６㎡くらいですから家庭菜園には物足りないでしょう。それよりも防犯が気になりますね。
現在、前面道路（７m）を工事中（１０月末まで）です。階数は３号棟は１３階に入っています。

[827: 匿名さん]

テレビで契約142と
言ってました。
竣工の半年前には完売見込み
って
突っ込みどころ満載

[828: 匿名さん]

4年での完売を目指すとは言ってたけど
竣工半年前に完売見込みなんて言ってたっけ

[829: 匿名さん]

テレビなんで
思ったよりスローペース
って言えないですよ。
竣工までには無理だと誰でも分かる。
4年間で完売ってのも竣工して2年
たから、新築でなく未入居物件
での販売も与次郎見てたら厳しいよ。

[830: 通りがかりさん]

>>829 匿名さん

住み始めからゴーストタウンですね。管理費や修繕積み立て金はどうならるんでしょうか？

[831: 匿名さん]

>>830 通りがかりさん
そんな言い方は、あんまりですよ。
管理費と修繕積立ては、未入居は、
デベもちだから、心配ないですよ。
デベは、どこのデべよりも潰れる
事のない企業ですから。
それより売れないことで、
マーケットが下がることが心配です。
新築価格が一番大事ですから、
これが崩れてしまうと中古も
必然的に下がり、マンション購入組の
資産も値下がり、買い替え需用も
なくなりますよ。結果的には
限界マンションが産まれやすい
と言うことになりますかね。

[832: 匿名さん]

全然売れてないのですね、、、。
クーリングオフはできるのでしょうか？
これからディスカウントされてしまうのでしょうか・・・

[833: 不動産購入勉強中]

MJR清水町を造るそうな。　９階建て　５１戸　竣工は３１年２月　設計会社が同じなので、ここと同じような建て方でしょう。１１月から売り出すそうで、清水町のほうが早くも売れるかも。

[834: 匿名さん]

>>832 匿名さん

手付け流しでできるのでは、
設計変更してたら、その分は、
ペナルティがあるでしょうね。

[835: 匿名さん]

竣工してもかなり在庫が残るなら、
購入予定者は、待ちたくなりますね。
キャンペーンで実質的値引きが
あるでしょうから。

[836: 匿名さん]

心配ないですよ。
なんだかんだ言っても
売れますから！

[837: 匿名さん]

無頓着の自分ですら、奥詰まりでめんどくさそうな立地ってだけで一歩引いちゃうわ
陸橋なりアンダーパスなりで線路越えてマックスバリュ横まで出られるような道があれば全然違ったんだろうけど

[838: 匿名さん]

購入済みの方は、ここ覗くと不安に
なるよ。
欲しい人は、ここ見ても全然気にならない
でしょうね。

[839: マンション検討中さん]

838に同意
やはり、目の前にマックスバリューや電停がありながら、あの道を歩くのは苦痛かなー
そして、完成してもあかりの灯らない部屋が多いのかなと思うと、微妙ですねー。
渋滞も怖いが、渋滞にならないかもしれない入居率をより心配しますよね

[840: 不動産購入勉強中]

いろんな考え方があると思いますが、私が考える
マンション選びの１０のポイント
１．価格　２．立地条件　周辺環境　３．建設地の経緯、地盤　４．マンションの構造
特に床の構造（スラブ厚　２７ｃｍ以上）,L値　４５以下）５．できれば上階の家族構成、
６．間取り　７．駐車場は１００％平置きか　８．管理体制（管理会社の評判）
９．管理規約、長期修繕計画は適正か　１０．管理費、修繕積立金は適正か　等々です。
いずれにせよ買う人の価値観ですので、どの程度譲歩できるかでしょう。

[841: 匿名さん]

子育てマンションのイメージですから、
防音性能は、ちゃんとしといて欲しいね。
床は、厚いにこしたことない。

[842: 不動産購入勉強中]

今日は管理規約、特に民泊について考えてみます。
去る８月２９日国土交通省住宅局長から「民泊についての管理規約改正」について通達が出されました。（これは６月に「住宅宿泊事業法」が制定され、分譲マンションでも民泊が実施されうることになりましたので、トラブル防止のため、民泊を「可」とするか「不可」とするか管理規約上、明白にしてください）　というものです。おそらく既存のマンションでもザ・ガーデンの管理規約でも、まだそこまで整備されていないと思いますので、早急に規約改正されたらいかかでしょうか。

[843: 不動産購入勉強中]

ようやく１７０戸を超えたそうです。
１号棟のC、D、E、F及び２号棟は南向きですが１号棟のA,Bは西向きなので　躊躇するかもですね。

ガーデンラウンジと称して水槽（池）を造っているようですが、鹿児島は灰が降ることをご存知ないのでは、また周りには植栽がびっしり、落ち葉のこともご存じないようです。管理員は灰と落ち葉の掃除で明け暮れるでしょう。（余計な心配？）

[844: 匿名さん]

数年したら、池は、水張らないかもね。
維持が大変だよ、公共施設のように税金
垂れ流しってわけもいかないんで。
砂利敷いて、枯山水の方が良いかも。
植栽は、今年の様なカメ虫大発生の時
は、困りますね。農薬使うにも、低層階
には、影響有りますよ。
170戸は、前回の150戸から、期間短い
のに進んだようですね。
他のマンションの在庫がはけてきたからかも
しれません。再開発が販売開始したら、
また鈍りますよ。

[845: 匿名さん]

心配しすぎでは？
管理費払ってれば良いだけの話でしょ？
戸建のように自分で管理するわけじゃないしね。

[846: 不動産購入勉強中]

「管理費を払っているからあとはすべて管理会社がやってくれる」そう思っている方が少なからずおられます。はたしてそうでしょうか？　お金に余裕がある方なら別ですが、たいていの方は毎月ローンの支払いに苦労されています。できるだけ管理費は少ない方がいいはずです。全部お任せの組合は、管理会社にとって好都合、いわゆる「おいしい管理組合」です。分譲当初、管理会社は決まっていて、委託管理費も多めに設定されていますので早急に　管理費削減交渉をすべきです。必ず下げてきます。年間数百万単位で下がったところもあります。ゆめゆめ管理会社におんぶにだっこされ、言いなりになりませんように。

[847: 匿名さん]

ビルメンテ、管理会社のクイモノになりますよね。
かなり高収益あげてますよ。

[848: 匿名さん]

ここの管理費始めからそんなに高くないよね。
じゃあ、良いんじゃない。

[849: 不動産購入勉強中]

以前にも書いたと思いますが、ここの管理費は１月当たり、約２３０万/４７２戸
１戸当たり約５，０００円です　また駐車場使用料は１月当たり、約４７０万/５９５台分ですから、管理費の約２倍あります。これがおそらく」管理費会計に組み込まれていると思われますので　２３０＋４７０＝７００万　つまり１戸当たり１４，８００円が管理費ということになります。これが安いと思われるでしょうか？

[850: 匿名さん]

車２台ならもっとやね。
戸数ボリュームも業者側メリットだけに
なる感じですか。

[851: 匿名さん]

管理会社との契約金額はいくらなんですかね～？700万のうちいくらが委託契約費として流れてるかが重要では？？恐らくは修繕費にも回ってると思うので

[852: 不動産購入勉強中]

駐車場使用料は国は修繕積立金会計へ入れるよう指導していますが、これを管理費会計にいれて管理費を安く見せかけています（販売戦略上）また、
管理会社とは管理委託契約を結びます。この中には定額管理費と称して「事務管理業務費、管理員業務費、清掃業務費、設備管理業務費（エレベーター点検費、消防設備点検費、貯水槽清掃費等）非常通報業務費,　管理報酬」又　定額以外管理費として植栽管理費　建築設備検査費、雑排水管洗浄費などなどがあり、この中にはほとんど管理会社が上乗せして請求してきますので、（ここが管理会社のおいしいところ）値下げ交渉すれば必ずと言っていいほど　下げてきます。特にここの場合エレベーターが１０基ありますので、フルメンテナンス契約していますと６０万×１０基＝６００万（年間）ですが、これをPOG契約（新品の場合は、POG契約で十分）にしますと約半分で済みます。

[853: 不動産購入勉強中]

どうでもよい、でも少し気になる情報。
｛東京五輪の選手宿舎着工で払い下げマンション大量供給？
　2020年の東京五輪・パラリンピックの選手宿舎の着工が始まった。このため、東京都中央区の2017年1月のマンション着工戸数は前月比20倍以上になった。この施設は大会後、一般住宅として売り出されることになる。
　特定のエリアにおける未曾有の民間大量分譲なので、市場に与えるインパクトは史上最大級になる。発表された情報を総合すると、何が起こるかはほぼ見通すことができるようになってきた。誰もが参加できる「払い下げのお買い得マンション」が大量に出てくる可能性が大きい。｝・・・東京での話。

果たして今は買い時なのか？　

[854: 不動産購入勉強中]

近鉄不動産（株）は、名古屋市昭和区で分譲を予定している「ローレルコート滝川町ヒルズ」の販売拠点「いりなかローレルギャラリー」内に、9月より「VR（仮想現実）体感ルーム」を設置する。
これまでもモデルルームを使用して、専有部分内は立体的に体感することは可能だったが、共用部分や周辺環境、眺望などは、パンフレットやパネルなど平面的な説明ツールでの確認となっていた。
今回設置する「VR体感ルーム」では、専用ゴーグルを付け、自身の目線で自由に室内を歩いたり、手をかざしたりすることで、専有部はもちろん、共用部や上層階からの眺望など、竣工後の様子をリアルに捉えることができるようになる。また、床材、壁材、扉面材などをセレクトできるメニューサービスを選ぶ際にも、好きな位置から室内を眺めながらワンタッチでカラーの切り替えを行い、実際の暮らしのシーンを想像しながら、色の確認をすることができる。
MJRさんも検討されてはいかがでしょうか。

[855: 不動産購入勉強中]

ようやく敷地内の７m道路が完成したようです。
今日は、NO８４２に続いて「民泊」について、続報したいと思います。
住宅民泊事業法の成立により来年３月１５日から、マンションにおいても届け出制により民泊が可能となりました。分譲マンションでは、早急に民泊を「可」とするか「不可」とするか規約上で明確にするようにと、国や鹿児島県からも通知がなされたところです。また新規分譲マンションの原始規約(分譲業者が作った最初の規約）等においては、民泊の可否について使用細則に委任しておくように(つまり後日、使用細則に規定できる）とのことです。

[856: 不動産購入勉強中]

民泊についての情報　第３弾
現在、国土交通省はこの民泊についての管理規約改正を急ぐように全国で説明会を開催しています。既存のマンションでは規約改正は時間がかかりますので、理事会等で民泊の可否について早急に決議しておくように（つまり民泊禁止の場合は理事会等で禁止の決議をしておく）とのことです。また新規マンション(MJRのような）の場合は、原始規約で、禁止しておくか、使用細則に委ねるかを規定しておかないと、分譲後揉めることが懸念されます。
規約等でこの民泊禁止条項がない場合は、民泊は可としてみなされますので、早急な対策が必要です。緊急事態です。

[857: 通りがかりさん]

民泊に関しては規約にはっきり不可と明示してありましたので、心配ないと思います。

[858: 不動産購入勉強中]

しばらく書き込みがなかったのでもう店じまいかと思っていました。MJRの規約に書かれていたのでしょうか。さすがJRさんですね。安心しました。ここの場合、ゲストルームがありますので、これを民泊に利用する者もいるそうですから。　しかし鹿児島の場合　特区に入っていませんので年間１８０日しか民泊ができません。１日１万円としても　年間最大１８０万円（１５万円/月）にしかなりません．手続きや手間を考えると通常の賃貸としたほうがいいのではないかと思いますけどね。

[859: 通りがかりさん]

昨年のクリスマス時点であと残り100戸ぐらいと担当さんに聞きました。

[860: 匿名さん]

けっこう売れてるんですね。8割売れたってことかな？
売れてれば順調ですね。
竣工時に3割ぐらい残ると思ってましたよ。

[861: 匿名さん]

もっと売れ残るかと思っていましたが、結構売れたのですね。
明日から建物内モデルルームの案内も始まりますね。1号棟のようですね。

[862: 不動産購入勉強中]

3-Hタイプが完売したそうですね。3号棟で東向き　2LDK　価格は2310万～14階では2710万です。やはり価格でしょうかね。次に売れそうなのが3-Bタイプでしょうか　３LDKで価格が２５５０万～2970万ですから。

[863: 不動産購入勉強中]

3-Bタイプはもう売れていましたね。それから庭付きも3戸売れてあと２戸、5-Eｇ、と5-Gｇのようです。庭付きも人気がありますね。次に売れるのは、
価格からみると1-D,2-B,2-Cタイプでしょうか。1-A、1-Bは西向きになりますので売れ残るかもしれませんね。

[864: マンション検討中さん]

まだ半分くらいだよ

[865: 不動産購入勉強中]

MJRさんにはよくない情報
「新築マンション市場で今、静かな変化が起きている。「完成在庫」が溜まってきている。通常、新築マンションの販売は建物が完成する1年～1年半前から始まる。建物が完成する時点ですべての住戸の購入契約が締結されることが理想とされている。　しかし最近、目標通りに販売活動を終える物件が少なくなってきている。建物が竣工した後も販売活動が続いている物件を「完成在庫」と呼ぶ。　新築マンションの開発事業を行う場合、デベロッパーは土地の購入費や建物の建築費を支払う資金を銀行からの融資で賄うケースがほとんど。この融資は、マンションの売却が成立して引き渡しが行われた時点で、購入者から支払われる販売代金で返済される。
　販売代金が入ってこない場合は融資を返済できない。その場合は金利を支払い続けることになる。デベロッパーにとっては予定外の出費だ。したがって、ほとんどのデベロッパーが建物が完成するまでにすべての住戸の売買契約を終えようとするのだ。　ところがここ数年、新築マンションの価格は目に見えて高騰してしまった。
　一方、マンションを購入する側の個人所得にはほとんど変化がない。統計的に見た個人の可処分所得は減少気味だ。唯一、住宅ローンの金利は過去最低水準だが、年収の7倍から8倍の融資を受けるというリスクを取る人はさほど多くない。　その結果、価格が上昇した新築マンションの多くが完成在庫となっている。」
　　　

[866: 匿名さん]

もってる人には、買いやすい状況なんですが
ローン審査が厳しくなるんですよね。
今のタイミングがベストなのか
わからない状況ですね。