MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[707: 匿名さん]

倒産デベは過去凄かったけど、デベ倒産で資産堕ちたとこないと思うが、あったら知りたい。
管理会社も潰れるパターンがありそっちの方が大変なんじゃないかな？
住人にとっては。

[708: 匿名さん]

鹿児島のこれまでの大型物件はデベ倒産なり民事再生している物件多いけどイメージ悪いかな？
中古も値崩れないよ。
最終的に場所が良くなるか廃れるかでしょうね。

[709: 名無しさん]

請負額ベースの坪単価って原価だからそりゃ安く見えるでしょ。比べるなら、販売価格か消費税からの推察で建物の売価でやるのが適正化かな。

[710: 匿名さん]

単に建築請け負い金額安いから、そんな安いコストで
鉄筋コンクリートのマンションが建つので、前のMJRの
物件より、ローコストの為になんか施行努力してんじゃ
ないのかな？と思ったまでよ。資材、人件費あがってるから
坪当たり80万以上は、するでしょ。スラブ厚さ変えて生コンへらせば、または、ボイドのお容積を膨らませたりして、厚さ上げたり、なんかしてないとスケールメリットで安くあげるのは
限界じゃないかと。

[711: 苺]

トーフクボール跡地は何が出来ますかね？

[712: 匿名さん]

気になりますね。

[713: 名無しさん]

売れ行きどうなんでしょう

[714: 匿名さん]

そろそろ抽選会あるんじゃないの？３次販売締め切り間近でしたよ。
これで２割は売れるんじゃないのかな？

[715: 坪単価比較中さん]

鉄道付近って鉄粉が飛ぶって聞いたんですけど、どうなんでしょうか？

[716: 匿名さん]

確かに、とびますね、鉄分は。
軌道回りは、デンショクもありますね。
気にすれば切りないよ。

[717: 匿名さん]

三次受付今日までだよ。はよせんと駐車場遠くなるよ。
って上手くいきましたかね？
下層階がある程度はけたら、販売順調ですよ。
どこも下層階は、最後まで残っちゃうし、
先に販売出来たら旨い販売計画ですね。

[718: 匿名さん]

へー鹿児島でも下層階の方が残るんだ。下の方が楽なのに。

[719: ご近所さん]

マックスバリュー前のトーフクボール跡地はず～っと工事中断のように見えますが、何ができるのかご存知の方教えていただけませんでしょうか。

[720: 匿名]

>>719 ご近所さん
このスレ以外でも何度も出てくるその話題に明確な回答が無いのは誰も知らないから。ニシムタとか噂はあったけど実際はまだ買い手が決まってないんじゃないのかな。

[721: ご近所さん]

720さんありがとうございます。
そうなんですね。
確かにニシムタスカイマートが立ち消えになったという噂は聞いたのですが、
マックスバリューの目に前にスカイマートとだと共倒れかなと心配したのですが
まだ買い手がついてないのですね。

[722: 匿名さん]

売るとも決まってないよ。
トーフクの子会社で一部分割保有してるみたい。
なんでかは？わからんね。
売却ならマンションもありえます。
可能性低いけど。
今や一等地ですね。市立病院前なんで。

[723: 匿名さん]

三次販売まだやってますね。33戸が売り切れなかったのかな？
お客様が都合良く下から買ってくれなかったんかな？
どうせマンション住むなら、眺望は、上の階が気持ちいいし
階差の御値段も馬鹿にならないし、8階ぐらいがいいのかもね。

[724: 匿名さん]

販売行き詰まりだしましたね。

[725: 匿名さん]

下層階の33戸が埋まらなかっただけでしょう。
上狙いの方は、ストックされてんじゃないのかな？
後の抽選会の為にないと困ります。

[726: 匿名さん]

>>724 匿名さん
新聞に載った65戸の時点で行き詰まってた感はありましたね。
何年で完売かなー。

[727: 匿名さん]

今年になって急にユーザーが増えるわけでは無いわけで、供給量が２倍以上になったから単純に考えたら二年間はかかるがこれからの供給量も考慮すれば竣工しても売れ残りはあるね。

[728: 匿名さん]

7割売れますかね？

[729: 匿名さん]

それぐらいいけば御の字。

[730: 匿名さん]

駐車場は毎月抽選になるようです。
特定間取りのとこだけ駐車場確定して後は受付順で希望する場所でいいような気もしますが、
抽選会がしたいのかもしれませんね。抽選ってだけで人気物件と連想させますから。

[731: 名無しさん]

>>730 匿名さん
毎月抽選とは入居後 毎月駐車場の場所が変わるということでしょうか？
セールスからは駐車場の場所は部屋の価格、広さ順との説明があったのですが。

[732: 匿名さん]

>>731 名無しさん
購入前の、今の販売での話です。

[733: 匿名さん]

駐車場もめますね。

[734: 匿名さん]

納得なり妥協して申し込みだから、モメでしょう。

[735: 匿名さん]

株価最初の日の午前中で勝負つきましたね。
２割は儲からせてくれるんじゃないかと淡い期待がはずれました。
また塩漬けが増えたんで、マンションのオプションに充てられなく
なったよ。

[736: 匿名さん]

コメント延びないね。
人気ないんだねー

[737: 匿名さん]

ご紹介キャンペーンだよ。買う方見つけて名前入れたら
おカネもらえるらしい。ちょっと早い気がしますが、
普通売れ残り物件でやる手だよね。

[738: 匿名さん]

他より安いし、共用施設充実で大人気なんだと思ったが、
場所と規模がネックなんですかね。？
新婚だったら、マジに検討してたと思うが、
子育て一段落なんで、この充実設備は、
なんか億劫になります。
子育ておわれば、回りのお子様の元気な姿も煩く
感じたりして勝手なもんですね。
数年後には、巨大なマンションがそびえ立つ姿は
圧巻でしょうね。楽しみです。

[739: 匿名さん]

朝夕の出入りで渋滞しそうですよね、高速に乗るのも国道に出るのも不便。戸数が多いといざという時手放しにくそうだし。豪華な共用施設だって管理費高い割に使わなくなりそう。よっぽどの理由がない限り買いじゃないですね、今は他にも選び放題だし。

[740: 匿名さん]

子育て層には、大人気でしょう。
敷地内公園とキッズルームは、修学前は必ず使われる
もんですから。
購入年齢層も30代が多いんじゃないでしょうか。
3Aなどの高額物件は所得の関係上40代以上が占める
と思いますよ。
2000万前半から7000万近くの物件なのでタワマンの様な
酷いカーストは、無いとはおもいますが。

[741: 匿名さん]

JR、ドクターヘリ騒音、朝夕の渋滞がなければ良いのに…

[742: 匿名さん]

近頃のサッシは性能いいのでヘリ音も中居れば全然聞こえないよーv(o´ з｀o)

[743: 匿名さん]

そうですか。
住んでみればわかりますね。

[744: 匿名さん]

冬場は、窓開けないから問題なし、窓開ける時期は
うるさいかもね。

[745: 匿名さん]

ヘリコプターの発着見えるのは、価値だと思えばいいかも。
確かにうるさいですよ。ルートでも違うと思いますが、
赤ちゃんのお昼寝は、窓開けてれば邪魔してしまうと思います。私は、今日も出動ご苦労様と思うだけにしてますよ。
後からヘリポートできたわけでないし、ガーデン買うなら
気にしないことですね。遮音性能体感出来ますよ。今のサッシ
は。

[746: 匿名さん]

小さなお子さんは市立病院の屋上にヘリが着地したりするのをみるととても興奮して喜びますよ。

[747: 匿名さん]

売れ行き鈍そうてすね。毎月十数等ペースらしいが
分母がでかいだけに、竣工まで20ヵ月なので巻いていかないと
大量に売れ残り発生させてしまいます。
ディスカウントねらうならいい物件ですよ。

[748: 匿名さん]

ディスカウント頑張ります！

[749: 匿名さん]

ディスカウント狙いが妥当でしょうね。

[750: 不動産購入勉強中]

久しぶりに覗いてみました。ずいぶんさみしくなりましたね
ある筋からガーデンの価格表を入手しました。総価格は
1号棟78戸　26億6610万円、2号棟91戸29億8930万円、3号棟117戸42億720万円、4号棟64戸22億2170万円　5号棟122戸42億810万円　　合計472戸162億9240万円となりました。(JRはぼろもうけ)　3号棟の売れ行きが良いようです。一番高い、3-Aの13階、14階（6900万？）がすでに売れています。ただ価格のつけかたがおかしい？。階数が上がるごとに価格も上がるのですが、いい加減のようです。

[751: 匿名さん]

そうなんですよ。めっきりレス減っちゃいました。
それにしても利益率たかいですね。
スケールメリットが収益に還元され過ぎの様な気がしますよ。
完売まで数年要するでしょうね。上本町もあと少しですが
竣工してそろそろ１年なんですけどね。
階差額は、ちょっとやり過ぎかな。最低価格を打ち出せるので
コマーシャル効果はありますが値段差額が大きいとマンションカーストも出来上がりそう。
九州最大のマンションですから、しっかり売れて欲しいですよ。ここが売れないと他も大変でしょうから。

[752: 不動産購入勉強中]

分譲会社に怒られるかもしれませんが、管理費と駐車場使用料を調べてみました
管理費27,888,000円（年）、駐車場使用料56,529,600円（年）、この駐車場使用料を管理費会計に入れているとしますと、84,417,600円（年）となります。管理会社は笑いが止まらないでしょう。

[753: 匿名さん]

首都圏で24年ぶりマンション販売低水準と不動産経済研究所
が、昨日発表してますね。
発売した月に、契約成立は、68.8パーセントだって
鹿児島では、30パーセントもいかないわな。
マンション20年問題が17年問題になりそうですね。

[754: 不動産購入勉強中]

日経新聞に載っていたようです。私もそう思います。ここのマンションも近隣のマンションとくらべると数百万高いと思います。特に高いのが駐車場使用料です。平均９６００円/月（縦列含めて）、屋内（ピロティ）縦列では１８，０００円/月です。これが管理費会計に充当されるとすれば、管理費平均４９００円ですがこれに１８，０００円プラスして管理費を２２，９００円払っていることになります。これでは外部の駐車場に借りる人が出るのではないでしょうか。

[755: 匿名さん]

>>754 不動産購入勉強中さん

復帰されて嬉しいてす。
どんどん問題提議おねがいしますね。
スレ盛り上がらなくてもったいないてす。
大病院の存在で周辺駐車場料金は、右肩上がり
です。上荒田の駐車場相場は、税込1万円ぐらいですよね。唐湊辺りは若干下がると思いますが、駐車場は、周辺相場と同等にして、管理組合の修繕積み立てに何割かは、回すべきですよね。こんだけ巨大な構築物なんで修繕も桁違い
でしょうから。

[756: 不動産購入勉強中]

MJR唐湊の内覧会が２１日、２２日とあったようです。２月に入居が始まるでしょう。すでに、１４階の１室が１４．３万/月で賃貸にだされています。この方は投資目的で買われたものと思われます。注意しなければならないことは、民泊です。投資目的で民泊に出されると非常に厄介です。ようやく国(国土交通省)も昨年１１月、標準管理規約に民泊禁止条項を取り入れること認めました。南日本新聞でも昨年この民泊問題が取り上げられていましたが、鹿児島では管理規約で民泊禁止しているところは少ないと思います。