MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[51: 匿名さん]

タワマンなんて鹿児島市はないから心配いらない。
津波はちょっと怖いね。海沿いや川沿いは危ないよね…

[52: 匿名さん]

活断層マップ検索で九州は多いが鹿児島市はほとんどない。
津波も南西諸島の海域で大規模地震でなければほとんど津波被害は心配ないですね。政府が煽る南海トラフも鹿児島市は被害なし、
ただ錦江湾を中心とした姶良カルデラが大噴火した場合
錦江湾内の津波はデカイと想定されますね。
鹿児島市は地震よりも水害と台風のほうが毎年なので心配
します。

[53: 不動産購入勉強中さん]

４６さんへ
国土交通省の標準管理規約、第２４条に「区分所有者は、共用部分等に対し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する」という規定がありますので、これに即した規約であれば保険に加入していると思います。保険加入は区分所有法の第１８条で「管理行為」とみなされ、総会決議が必要ですが、「規約で別段の定めができる。」となっていますので新設のマンションでは管理会社の提案で理事会（初代役員）で決議することになるでしょう。地震保険は火災保険とセットだそうです。専有部分（自分の部屋や家財）は各個人で掛けますが共用部分と専有部分の区分けが重要となります。
詳細は管理会社（ここはおそらくJR九州ビルマネジメント）にお問い合わせください。

[54: 匿名さん]

>>53
詳しく有り難うございます。
他スレで、修繕の集金が大変だとかありましたから
気になりまして質問させて頂きました。
ここを購入と決まってませんがじっくり検討したいと
思います。
いつもスレ質あなたのスレであがっている様に感じて
います。引き続き宜しくお願いします。

[55: 匿名さん]

マンションは個人云々で決められないから、
被災マンション法とか勉強しないといけないのかもね。
被災なければ無いにこしたこと無いですが、
こればっかりは、わからないし。

[56: 不動産購入勉強中さん]

上熊本の第２京町台ハイツ（４１戸）　１９７４年建築（築４２年）RC９階建て
ピロティ部分が崩壊していました。旧耐震基準だったようですが、阪神淡路大震災の時もピロティのあるマンションの被害が大きかったようです。唐湊もそうですがここもピロティ部分があります。

[57: 匿名さん]

>>56
一階は駐車場スペース取りたがるから
ほとんどピロティですよね。
セキュリティ考えれば、専有庭でも付かない限り
一階は売りにくくなるし。
ピロティ除けば、購入選択は狭くなりますね。

[58: 匿名さん]

熊本では入居前にこの災害にみまわれた方々がおられる様です。引き渡しは済んでるのですが組合結成されてなく保険もまだ。悲劇としか言いようがありません。未だに販売中なのでデベロッパさんの対応がスムーズにいけばいいのですが
直ぐとなりの隣県の話なので他人事の様に思えません。

[59: 匿名さん]

ピロティにしちゃうと強度悪くなるもんね。
地震来たら柱ガクガクしてジェンガみたいにぐしゃっとぺちゃっといっちゃいそーだよね。恐ろしや。

[60: 匿名さん]

５６さんにご意見伺いします。
５４です。今回の震災で、マンションの地震保険について
ＴＶでも、報道されていますが、共用部分の火災保険の地震特約は
加入者が35％と低めとのデータあり、実際加入しても、査定厳しく
よくて修繕費の頭金を賄うぐらいだと意見が出ています。
もしご意見お持ちでしたら書き込みください。

[61: 不動産購入勉強中さん]

６０さんへ
2011年３月の東日本大震災で大きな被害を受けたが、震災の１年前に管理組合が共用部分の地震保険に加入していた。2500万円の保険金が出て、ひび割れた柱や外壁などを修復できた。管理組合理事長は「地震保険のおかげで迅速に修復ができた」と振り返る。　宮城県マンション管理士会の高橋悦子会長は「東日本大震災での分譲マンションの修復は、管理組合が共用部分の地震保険に入っていたかどうかで大きく左右された」と指摘する。・・・・
また加入は不要とするご意見の方もおられますので
理事会で十分討議されたほうがよろしいと思います。

[62: 匿名さん]

>>52
鹿児島マンションスレ見ましょう。
鹿児島市にも断層は存在します。

[63: 匿名さん]

>>62
御免なさいな。
そうですありますしっかりと！
マンションスレ325も私です。
こっちでスレたものの心配になり
ググったらしっかりありました断層が。
ごめんなさい。地震無いのを祈るのみ！

[64: 匿名さん]

６０です。
被害に遭われた建物を映像で見ると、いろいろと考えてしまって、
リスク考えすぎると、分譲より賃貸かなって思ってしまいますが・・
倒壊された建物は、現行の耐震基準満たされてないのが多そうですね。
家族守るためには、しっかりした鉄筋か戸建ならツーバイかな？と
資産は、崩れるもんですが、また貯めれる物でもあるので、あまり
ナーバスに考えないでいようかな？と
ご意見有難うございました。

[65: 不動産購入勉強中さん]

今回の地震で、鹿児島でもエキスパンションジョイントが破損したマンションがあります。タイルも一部剥がれ落ちました。一部損でしょうが地震保険に入っていたそうで管理会社もこれから確認するようです。

[66: 匿名さん]

>>65
震度４程度で？
欠陥マンションですか？

[67: 不動産購入勉強中さん]

何を基準として欠陥マンションというのか難しいと思います。今回のマンションは昭和５６年以前に建てられた(いわゆる旧耐震基準)ものです。通常１２～１５年周期で大規模修繕をしますが、このマンションは一度もやっていませんでした。また震度４でも地盤の違い(埋立地，盛土等)により差が出るようです。
「耐震基準は、建物が地震の震動に耐え得る能力を定めるもので、関東大震災の次の年の1924年（大正13年）に、世界に先駆けて日本で施行されました。1981年（昭和56年）に耐震基準が大きく改正され、新耐震基準が誕生しました。新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれた。旧基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度６強以上の地震で倒れない住宅』と変わった。」・・・ご参考までに。

[68: 匿名さん]

エキスパジョイントは外れるのが前提なので
外れて良かったわけで
しかしイチイチ修繕しないといけない。
なら繋いでいないマンションを検討対象にすればいいんだよ。
単独ハンペン型かスクエア型ですね。

[69: 匿名さん]

ここつながりそうだねw

[70: 匿名さん]

>>66
欠陥だったら逆に壊れませんね

[71: 匿名さん]

熊本で、あの揺れでマンション倒壊まではいかないから、耐震とれてると勘違いしたらまずいよ。
なんでか、地域によって地震係数が異なり、熊本より鹿児島が低いから、地域で比べたら、
熊本のマンションより鹿児島のマンションが同レベルの耐震性能が保たれてるわけじゃないんだな。

[72: 匿名さん]

ここ広場があって環境良さそう
ただ7,8分と公共交通機関までちょっと遠いですね

[73: 賃貸住まいさん]

こちらのマンション周辺にあまり詳しくないのですが、徒歩で市電側に出るには地下道を通らないといけないですか？鹿児島中央駅まで、楽々歩ける距離でしょうか…？

[74: 匿名さん]

市電側に出るには中洲陸橋まで行かないとたどりつけないのでは？それか地下道
あと、鹿児島中央って名前使ってるけど、はっきり言って、信号待ちとか入れたら中央駅の西口まで15分くらいはかかるね。
中央駅まで遠いから勘違いしないように！

[75: 賃貸住まいさん]

>>74
そうですよね。ありがとうございます。
MJR唐湊は最寄り駅が市立病院前なのに、こちらの最寄り駅は鹿児島中央になっていて少しおかしく感じました。

[76: 匿名さん]

トウフクボウル跡地、何ができるでしょうね〜

[77: 不動産購入勉強中さん]

７４・７５さんへ
少し誤解があるようですから訂正しておきます。ここから中央駅まではパンフのとおり（８８０ｍ、徒歩１１分）で途中に信号はありません。お隣のマンションにはJRさんの職員が歩いて通勤しております。また「第１乾燥場踏切」は近々改装し通りやすくなります。市電は「神田」が近く、地下道を徒歩７分です(実際歩いて確認しました）ﾀｲﾖｰ武町まで６～７分、マックスバリューまで９分くらい。アミュﾌﾟﾗｻﾞまで歩いて行けるのが魅力です。買い物も大変便利になりました。少し足を延ばせば朝市までも行けます。
通学はJR地下道を通ります。第１乾燥場踏切、第２乾燥場踏切は使いませんので安心だと思います。（別にJRの回し者ではありません）

[78: 匿名さん]

実際は駅まで近いのだが、イメージでは近くないんだよね。
なんでかな？車でイメージしてしまうと渋滞もあり近いが
行きにくい、徒歩だと裏道で案外近いのかな。

[79: 匿名さん]

駅までは小学校横線路沿い行けば陸橋の下をくぐって信号なしで行けますね！車ではなくて徒歩の話ですが。
夜はちょっと暗いかもしれませんね。
学生自転車の多そうな気がします。
通学通勤タイムなら歩行者でも気をつけたほうがいいね

[80: 不動産購入勉強中さん]

西駅時代は一時、駐車場は無料でしたが、有料になり、今はこの近辺から中央駅まで車で行く人はまれです。
ただ来客があるときの送迎は（信号が1個もない）裏道から５分です。（知らないタクシーも多い)　JRと近隣住民との協議会で、第1乾燥場踏切(ここは人と自転車のみ)を車両通行できるようにすること。指宿線に新駅(市民病院前)をつくることなども要望しましたが残念ながらこの2つは要求が通りませんでした。私も時々天文館から千鳥足で帰りますが暗いと感じたことはありませんし、朝の通学時も自転車は多くありません。また自転車専用通路もできています。

[81: 匿名さん]

この付近のJRは高架化しないの？
谷山は高架にしたばかりなのに。
踏切をなくしたほうが安全。

[82: 匿名さん]

>>81
高架化はないでしょう。なぜならこのあたりは既に盛り土による立体交差をやってしまっているから。
中州陸橋もそうです、指宿枕崎線も郡元駅までは立体交差です。
鹿児島本線も、第4種踏切などが少し残ってますが、田上郵便局付近までは立体交差です。

[83: 匿名さん]

早くデザインあがって欲しいですね。
五棟の並びが気になりますね。

[84: 買いたいけど買えない人]

デザインはあるようですが、JRさんが公表していませんので、悪しからず。8月までお待ちを。MJR唐湊のモデルルームでお聞きになってはいかがでしょうか。

[85: 匿名さん]

>>84
名前間違ってませんか？
こっちが正解でしたっけ？

[86: 不動産購入勉強中さん]

杭打ち工事が始まったということは図面があるということでしょう。１，２，３号棟から工事を始めています。これは南側　4，5号棟が後から工事。これは東側。構造は唐湊のマンションが５棟できると思ってください。（（２LDK～４LDK）これをL型にして1階部分を渡り廊下で結ぶ。・・・団地型ではなく単棟型にする。(団地型にすると管理が複雑になる　１棟ごとに管理組合ができ、また５棟全体の管理組合もできますので全部で６個の管理組合を作らないといけないが、単棟型だと１個ですむ）ここは準工業地域で容積率は２００％ですから延べ床面積４７３８０．３９㎡４７２戸　(これ以上は造れない)となっているのでしょう。販売開始は７月上旬。モデルルーム(プレハブ２階建て）ももうすぐ完成。詳細は販売準備室　０１２０－９８３－０２２までお問い合わせください。

[87: 匿名さん]

唐湊とここの校区は違うのかな？
唐湊は中郡と鴨池のようなきもしますが遠いですよね。
こっちは武小と武中なので近いですね。
武中の坂で子供は鍛えられますがPTAで親は坂
しんどいね。

[88: 働く女子さん]

ブックオフの近くに友人の家があるけど中央駅まで歩くのはこれから先の季節暑くてキツイと思いますよ
帰りはいいかもしれないけど、買い物の帰りだと荷物が多くてこれまたキツイ
神田の電停からも近いとは言い難いし、重い荷物を持っての移動は大変そう

[89: 不動産購入勉強中さん]

高層マンションの火事は怖い
２６日午前７時前、東京・江東区北砂の１４階建てのマンションの１２階の部屋から火が出ました。消防車２４台が出て火はおよそ２時間後に消し止められましたが、火元となった部屋のおよそ４５平方メートルが焼けました。警視庁によりますと、この部屋に住む３歳の男の子と５歳の女の子を含む家族４人と、上の階に住む男性の合わせて５人が煙を吸うなどしてけがをしました。警視庁と東京消防庁が火事の原因を調べています。

消防はしご車は14階　４５ｍまでとどくのか。唐湊もここのマンションも14階建てです。皆さんはどう思いますか？

[90: 匿名さん]

はしご車だけで消火するわけじゃないですし
1階だろうが14階だろうが火事の怖さは変わりませんし

[91: 不動産購入勉強中さん]

消火活動だけなら連結送水管がありますので問題ないと思います。大事なことは助け出すことができるかどうかです。
東京消防庁によりますと
「はしご車は、主に高所での消防活動を容易にするために製作された車両です。火災時など、ビルの高層階に取り残された人の救出や高所からの放水活動及び警戒活動を行います。なお、当庁のはしご車には、地域の建物特性に応じて３０ｍ級と４０ｍ級があります。４０ｍ級はより高い建物で、３０ｍ級はより離れた建物で活動することができます。また、電線等の障害物（架線障害）やセットバックしている建物に対応するため、先端屈折式はしご車も導入しています」　・・・　とのことです。まことに失礼ながらMJR唐湊もこのガーデンもバルコニーに「隔て板」がありません。（バルコニーがコンクリート壁でふさいでいますので避難通路になっていません・・非常時のとき隣に避難することができませんし避難ハッチもないようです。）市民病院の防災ヘリを期待しているのでしょうか。

[92: 匿名]

>>91
隣への移動はできますよ。目立たないですが隔て板が下の方にちゃんとあります。

[93: 不動産購入勉強中さん]

唐湊の場合はE　F　Gタイプの場合はへだて板がありますが、（ここは2方向避難ができないため）　A　B　C　Dタイプの場合は外階段が2個ありますので(つまり2方向避難ができますので)へだて板を造らなかったとのことです。ザ・ガーデンも同じような設計になっているようです。（設計担当のかたがおっしゃっていました。間違っているといけませんので営業の方に確認してみてください。）

[94: 匿名さん]

3Mは廃れたが3Tは健在。
しかもここのTは子供より親の質が悪いことで有名。
附属中や私立に行かせるならいいかもね。
せめて甲南中校区だったら、私立残念組が近年リベンジに燃えて進学率上がってきてるんだけど。

[95: 匿名さん]

Ｔ中が悪いって思われるのは、一部のやんちゃなお子様が
いるからでしょう。
顧問の先生にもよりますが、部活入れてれば、連帯責任で
やんちゃできなくなりますし、市内ベスト８クラスのそれなりに
力入れてる部活があれば、そこに入部させれば素行は悪くなることは
ないですね。続かなかったり、スポーツ崩れの場合は、素行の
悪いお子様とつるむ確率が高くなるので、用心しますが。
これは、どこにでも有ることで、ここだからって事ではないですね。

[96: 匿名さん]

火災は火だけじゃない。
煙り、化学物質の煙りの臭さは半端でない。
燃えなくてもマンション全体にこの臭いが染み込む。

鍋の取っ手を焼いて閉まった臭いより強烈だし、毒性の高い煙りを吸うと死ぬよ。

毒性の高い煙を吸いそのまま動けなくなり死亡。

[97: 不動産購入勉強中さん]

ここの販売計画では2LDK（６４．２２㎡）～４LDK（１２４．３㎡）です。販売価格は２０００万円台から４０００万円台になるのでしょうか。管理費は唐湊から推察しますと71円/㎡×６４．２２㎡＝４５６０円/月から71円/㎡×１２４．３㎡＝８８３０円/月。修繕積立金は65円/㎡ですから４１７０円/月から８０８０円/月くらいかな。
つまり4Lの方は2Lの方の約2倍管理費等を払うことになります。議決権が4Lの方が2個持てれば問題ないでしょうが、ほとんどの場合　規約では1住戸1議決権になっていると思います。区分所有法第30条第3項では「規約は区分所有者間の利害の衡平(公平ではない)が図られるよう定めなければならない」と規定されていますのでこれが衡平なのかいささか疑問ですね。

[98: 購入検討中さん]

チラシではトレーニングジムの写真が載っていましたが、共用施設にジムができるのでしょうか？

[99: 匿名さん]

ここ、鹿児島中央駅から徒歩11分て嘘でしょ？
結構早歩きじゃないと無理！

誇大広告甚だしいわ。

[100: 匿名さん]

中央駅西口までの道のりが900～1000ｍですから、普通に歩けば徒歩10～15分ぐらいですね。
不動産広告の徒歩所要時間は｢分速80ｍ｣と法律で決められていますから、そもそも誇大も過小もありません。