MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[351: 匿名さん]

3LDKの最安値は2500万台だったはずです。諸経費、家具家電分予算オーバーかな。

[352: 評判気になるさん]

>>349 匿名さん

ありがとうございます。
ちょっと本腰入れて調べてみます。

[353: 評判気になるさん]

>>351 匿名さん

ありがとうございます。
子供は1人なので2LDKを検討してみようと思います。

[354: 匿名さん]

>>348 評判気になるさん
今時あり得ないよ。

[355: 匿名さん]

３人家族なら２ＬＤＫで十分ですよね。ここは広めの２ＬＤＫですし。
2300万台の部屋は納戸もありましたよ。

[356: 匿名さん]

2戸契約予定です。
修繕費等は売れてない部屋は売り手側が負担でしょ。

[357: 匿名さん]

>>356　匿名さん

いいですね！決め手は何ですか？


私は管理費が安いのと、平置き駐車場に惹かれてます。

[358: 匿名さん]

>>355 匿名さん
ゆとりある2Lならいいですよね！
鹿児島のマンションは納戸のある物件少ないですよねー！

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん

子供は成長したら出ていきますしね。
歳を取ったら、特に中央部がいいですよね。

[360: 匿名さん]

>>357 匿名さん
そうです平置き駐車場は外せません！
後は、広さ間取り、車寄せがあるなど。
二世帯で二戸探してて我が家の条件に一番ヒットしてたのが決め手となりましたね。

[361: 評判気になるさん]

>>360 匿名さん

周辺環境についてはどう思われますか？

私は意外と電車の音が気にならなかったし、中央駅西口の再開発で更に便利になることも期待してます。

[362: 匿名さん]

>>360 匿名さん

平置き駐車場って屋根はあるのですか？

[363: 不動産購入勉強中さん]

どうでもいい情報です。すでに報道されていますが。
鹿児島中央駅西口では、自社グループの事業所がある約８５００平方メートルを再開発する。本年度中に基本構想を固め、１８年度着工。商業・オフィス機能を持つ９階建てビルを新設して医療機関やスーパー、ジムなどを誘致し、２０年春開業を見込む。別棟で１８階建ての高層マンションや立体駐車場を建設する。同駅の約１キロ南方にある鹿児島車両センター周辺の約１万２千平方メートルでは、１７年度に賃貸マンション新設に着手するなど住居を充実させる。このほか鹿児島市内では，老朽化している在来線の鹿児島駅で駅舎の建て替えを行政と協議しており，駅周辺の約14,000平方メートルでマンションや駐車場整備を進める方針である。

[364: 匿名さん]

荒れなくなりましたね。良かったですね。
買いたい方の情報交換の場になればいいですね。

[365: マンション掲示板さん]

>>362 匿名さん

ありますが、数台ですよ。

[366: eマンションさん]

>>363 不動産購入勉強中さん

JR九州勢いありますね。再開発で中央の人気が上がって欲しいです。

[367: 不動産購入勉強中さん]

どうでもよい情報　その２
コンシェルジュ】
ホテルなどでお客様の要望や案内に対応するお世話係というような職務を担う人のことですが、マンションではフロントで居住者向けの生活サポートサービスを提供するスタッフをコンシェルジュと呼んでいます。この場合、どの範囲までコンシェルジュによるサービスがあるのか、また、２４時間常駐の場合とそうでない場合があるのでサービスの内容・受付時間の確認が必要です。高級物件では、コンシェルジュによる入退館時の見送りと挨拶はもちろんのこと、車寄（コーチ・エントランス）ではクルマのドアの開け閉め、手荷物の送り届などまでホテル並みに行っているところもあります。このようなサービスに価値を見いだす方には問題はありませんが、これはダイレクトに管理費に反映されます。
一般にコンシェルジュの行っているサービスは、タクシー・ハイヤーなどの手配、宅急便の預かり、クリーニングの取り次ぎ、共用施設の予約、電球などの交換などですが、工夫次第で代替できるものばかりで、コンシェルジュのサービスは、ありがたいと思う人ばかりではないと思います。ただし（コンシェルジュの必要はなくガードマンの配置でもよいのですが）、入館者の監視を常時、人間が行っている場合は、価値を認めてもよいかも知れません。その理由は、オートロックと監視カメラだけでは、不審者の入館を完全に防ぐことができないからです。不審者が居住者に続いて入館してしまえば、オートロックは無力ですし、防犯カメラに写っても警備員などが駆けつける間に行方をくらまされてしまっては元も子もないのです。
【フィットネス・ジム】
大型物件でよくみる施設です。これらの施設は管理費だけではなく、大きな面積を必要とするので、各住戸の固定資産税・都市計画税にも影響があります（高くなります）。このような施設は、利用者から一定の利用料を徴収することが多いのですが、利用率が悪く、運営が行き詰まっている物件もあります。最初は物珍しさで利用されるようですが、次第に飽きてしまったり、同じマンションの住民の方とは、ある程度の距離を置きいてつき合いたい等の理由で、次第に利用されなくなるそうです。
【ゲストルーム】
客間がなくても来客に泊まっていただけるので便利です。しかし、週末や宿前日には利用希望が多いため、公平の観点から抽選になることが多いようです。すると、いつも利用できるとは限らないので、大きな期待は禁物です。特に、新築マンションで、竣工後しばらく間（概ね1年くらい）は、利用が殺到します。

[368: 口コミ知りたいさん]

>>367 不動産購入勉強中さん さん

充実した共有施設も一長一短ですよね。
ただ、こんなマンションは鹿児島にないでしょうから希少価値からリセールバリューは出ることを期待します。

[369: マンション検討中さん]

>>367 不動産購入勉強中さん さん

ゲストルームもフィットネスジムも最初だけですよね〜コンシェルジェも福山のマンションの様な件もあるしね。
あれは超高級マンションでしたけど！

[370: マンション検討中さん]

ここは道路の改善はあるのでしょうか？
あとボーリング場跡地は何ができますか？

[371: 匿名さん]

>>370

マンションの東側は広くなって、南側は道路を作るそうです。

[372: 匿名さん]

>>368 口コミ知りたいさん
同意です。

[373: 匿名さん]

>>370
ＲＪＲも出来るので、商業施設が出来てほしいですが、マンションもありえますね。
位置的には３号棟の前になりますね。

車両センターにはＲＪＲだけなのか気になります。

[374: 匿名さん]

道路はマンションの前だけ広げてもあまり効果はないですね
目の前が新川なので今以上に道路は拡げられないですし

[375: 不動産購入勉強中さん]

パンフレットから見て、MJRザガーデンの管理費について思うこと
管理費が３，７００円～７，２００円（㎡当たり５７円）と安い（なぜか？）。これを４７２戸あたりに概算すると平均面積９０㎡とすれば９０×５７円＝５，１３０円（１戸当たり月額）これに４７２戸をかけると５，１３０×４７２戸=２，４２１，３６０円（全体月当たり）となります。
次に駐車場使用料を計算（概算）してみますと、３４９台が３，５００円とすれば=１，２２１，５００円/月、１２３台（縦列）を５，０００円とすれば＝６１５，０００円/月となります、これにバイク置場料等を加えると約１，９００，０００円/月（概算）となります。
これがおそらく管理費会計に組み入れられていますので（駐車場使用料等が管理費会計の約４５％を占める）。このため管理費は安く設定されていると思われます。問題は駐車場使用料が全額入ってくるかどうか、又将来、車離れが起きたときにどうなるかでしょう。しかもこの駐車場使用料は管理費会計ですから管理会社に持っていかれてしまい、管理組合に残らないことです。（これはMJR唐湊でも同じ）

[376: 匿名]

>>375さん
管理費収入は、全て管理会社に持っていかれるわけではないですよ。
管理費収入は、色々なメンテナンスや維持などの必要経費や
「管理委託費」等にあてられます。
いわゆる「管理委託費」という予め契約している費用が
管理会社に支払われる契約になってます。
よって、駐車場使用料は管理会社の収入になるわけではなく、
持っていかれませんのでご安心を。
おっしゃる通り、駐車場の稼働状況で、
駐車場収入が減る＝管理費収入が減るのは、
管理組合の問題としてありますね。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん
教えて下さい
管理費は二通りあるってことですか？
管理会社分と管理組合分?
管理組合分=修繕積立金ですか？

[378: 匿名]

>>376さん
管理費会計の収入の部分は、おっしゃるとおり区分所有者が支払う管理費や
駐車場使用料等になります。
その支出(使用用途)が、電気代、保守メンテナンス費用、管理委託費(管理会社への報酬)になります。
管理会社へ支払う報酬(管理委託費)は、毎年の更新時に契約して決定していくものになります。管理費会計の収入額によらず一定です。（もちろん交渉等で更新時に変更可能ですが）
管理費会計の余剰分は管理費の余剰金として繰り越しになります。
管理組合のものですよ。

[379: 匿名さん]

>>375 不動産購入勉強中さん さん

すいません。混乱を招く恐れがありますので、憶測であたかも事実のように語るの止めて貰えませんか？

[380: 匿名さん]

実際、組合費の支出等は住人皆さんで決めていくものです。どこのマンションだって同じです。そんな余計な心配を今からしてるだけ無駄。

[381: 匿名さん]

不動産勉強中さん珍しくアウェイですね。
瞳が薔薇色状態の購入予備軍には耳が痛いのかもしれませんね。
無駄にならない知識は知らないより知ってたほうがいいのに。

[382: 匿名]

376=379
論破されたからって発狂すんなや

[383: 匿名]

誰が発狂してるんでしょうか。
発狂してる文章がどれなのかわからないんですが？？？

[384: 不動産購入勉強中さん]

なかなか詳しい方がおいでになりましたね。ちょっと舌足らずだったようです。おっしゃる通り管理費会計には「一般管理費」（共用部分の電気代、エレベーター経費等）と委託業務費=管理会社に支払うもの（定額管理費）があります。(詳細は標準管理規約「第２７条」）。この標準管理規約では駐車場使用料は駐車場の経費に当てるほか、修繕積積立金に持っていくようになっていますが、管理費を高く設定すると売りにくくなりますので　ほとんどの分譲業者は駐車場使用料で補う形をとっています。駐車場使用料を管理費会計に入れると管理会社に支払う金額も含まれることになります。（おっしゃるとおり使用料全額が使われるではありません。）ですから管理費は+４０００円（駐車場分）で＝概算９０００円以上払っていることになります。
唐湊の方でもお話しがありましたが、マンションの敷地（土地）は区分所有者のものです。自分の土地を使うのに使用料を払う形です。皆さんはどう思われますか。

[385: 匿名さん]

>>382 匿名さん発狂？？？？

[386: 匿名さん]

>>383のようなカキコミはスルーで。
荒らされるだけです。

[387: 匿名さん]

駐車場や共用部は自分の土地ではないのでは？

[388: 匿名]

駐車場は共用部分でしょ。

[389: 匿名]

管理費はマンションライフの必要経費なんだから、別に問題なし。
管理組合(理事会)でしっかりチェックすればよし。

[390: 匿名さん]

>>386間違い。
383じゃなくて382

[391: 匿名さん]

>>389 匿名さん
同意です。

[392: 匿名さん]

駐車場は所有してる訳ではないので利用代払うのは筋ですよ。
共用部もね。共用部まで所有となれば固定資産税など羽上がりますよ。

[393: 匿名さん]

固定資産税は共有部分、駐車場代も乗ってきます。だから、共有施設が充実するほど高くなります。私はキッズルームとかバーラウンジとか池とか要らないですね。

[394: 匿名さん]

不動産勉強中さんって唐湊スレの買いたいけど買えない人さんですか？周辺情報とかもご意見いただけますか？

[395: 匿名]

色んなマンション所有したけど、マンションの固定資産税なんて
そんなに大差でないですよ。専有面積によるところが一番大きいでしょ。
それに共用部分が充実してるのがこの物件の売りでしょ。
色んな商品があって、選ぶのは消費者。
気に入った人が買えばいいだけ。
気に入らなかった人は買わなければいいだけ。
メリット、デメリットの意見は聞きますけど、
個人の価値観を他人に押し付けなくても良いのでは。

[396: マンション掲示板さん]

>>395 匿名さん
大差ないんですね、良かったです。共有施設が充実して固定資産税高いけどスケールメリットで管理費、建築費が、割安なイメージでした。

[397: 匿名さん]

この戸数だから施設充実してても管理費安くで済むのでしょうね。
これが他のマンションなら無理でしょう。

[398: 匿名さん]

こっちにないだけで関東とかだと保育園や託児所、ジム、ラウンジ、カーシェアリング等の共用施設は普通ですよ？？
めっちゃ助かる！

[399: マンション掲示板さん]

一期分譲始まりましたね。

[400: マンション検討中さん]

管理費、駐車場がそこまで高くないのは良いですね。市内で平置きはやっぱり魅力的です

[401: 不動産購入勉強中さん]

マンションの敷地
パンフレットの記載では、「分譲後の権利形態：敷地は共有（全員で持ち合っている）、建物は区分所有」となっています。建物には専有部分と共用部分しかありません。標準管理規約では窓枠、窓ガラス（ガラスの内側も）、バルコニー、玄関扉の外側　網戸までも共用部分です。（共有ではありません、共用と共有を間違えないように）。又敷地にも法定敷地（マンションが建っている土地）と規約敷地（例：少し離れた場所にある駐車場の土地は規約で敷地としたもの）があります。したがって駐車場のある土地は皆さん全員でもちあっている（共有している）土地ということになると思います。この建物の敷地を利用する権利を「敷地利用権」と言っているようです。反論があればお願いします。

[402: 匿名さん]

平置きって何が魅力なんですか？
料金かな？

[403: 匿名さん]

>>401 不動産購入勉強中さん さん
何がいいたいの？

[404: 匿名さん]

>>402 匿名さん
自走式なので楽。機械式の用に手間がない。
平置き駐車場のあるマンションは敷地に余裕があるマンションだから。

[405: 通りがかりさん]

「平置き駐車場」の長所は？
　平置き駐車場の長所は、使い勝手がよいこと。機械式のように車の出し入れの面倒さがない。2階建て3階建ての自走式駐車場の場合、駐車場内で車までたどり着くのに時間がかかりがちだが、平置き式ならそんなこともない。
　そして、収める車の制限が少ないのも長所のひとつ。長さや幅、重量の制限が緩く、大型の車もとめやすいのだ。

■「平置き駐車場」の最新傾向は？
　平置き駐車場は使い勝手がよいため、それを望む人が多い。しかし、現実的には数が少なく、マンション居住者のうち、身障者の方が優先的に利用できるというケースが多い。
　もう一つのパターンは、1階住戸の居住者だけ平置き駐車場を利用できるというもの。これは、1階住戸に専用庭が付き、その一部が駐車場となっているときに採用されやすい。1階住戸の住人だけがその駐車場を利用できるという仕組みだ。
　それ以外の人も利用できるくらい、平置き駐車場が多いマンションもある。しかし、その場合も、平置き駐車場は、毎月の利用料が高く設定されるのが普通。機械式ならば毎月1万円だが、平置きなら1万5000円といった差が生じるわけだ。
　使いやすいが、なかなか借りにくいのが平置き駐車場ということになる。

[406: 匿名さん]

通勤などで毎日車を使う人には平置きがいいですよね。すぐ出れるのは魅力です。
メンテ費用もかからないし。

[407: 匿名さん]

平置きのメリットは機械式と違って出し入れのしやすさとか時間の掛からなさですかね
逆にいうと部屋から遠いと意味ないですね

[408: 匿名さん]

>>407 匿名さん
多少遠くても機械式より断然マシ。
機械式なんていつ壊れるか分からない、他人が車の出し入れしてたら余計に待たないと行けない、車も制限されるし、断然平置きでしょう。

[409: 不動産購入勉強中さん]

マンションでの収支予算書例
科目 　 　前年度決算額 　本年度予算額 比較増減 摘要
管理費 　　１０００万 １０００万
駐車場使用料 　　　 ８００万 　８００万
その他 　　　　 ２００万 　１００万
収入の部合計 　　　２０００万 １９００万
委託管理費 　　　８００万 ８００万　
その他の経費 　　　 １１００万 １０００万
予備費（修理費）　　　　８０万 　 １００万
支出の部合計 　　　１９８０万 １９００万
当期繰越金 　　　 ２０万 　　　　０
マンションの場合損益計算書ではなく収支計算書となります（損益は関係ない）
予算を組む場合繰越金はほとんど残りません（余りは予備費に計上します）
したがって管理組合にはほとんど残らないことになります。委託管理費（定額管理費）は残りませんので、残ったということはその他の経費が残ったということです（予算に挙げたが使わなかった）、だから標準管理規約では、駐車場使用料は管理組合に残るように修繕積立金にすることにしています。（管理会社にほとんど持っていかれるようなことを書いて管理会社の方から反論がありましたが、管理費としてほとんど消費されると訂正しておきます。）見ずらい表になり申し訳ありません

[410: 匿名さん]

>>408 匿名さん

これだけの車の数があるから機械式の待つ時間より敷地外に出る時間の方が長いかも…

[411: マンション検討中さん]

利便性の高い場所ほど機械式はやむを得ない。
利便性大したところじゃないのに機械式は終わってる

[412: 匿名さん]

当て逃げとか心配ですね。
あと子供の事故とか。
心配したらきりがありませんが。

[413: 匿名さん]

>>410 匿名さん

同感です！

[414: 匿名さん]

>>412 匿名さん

同感です！

[415: 匿名さん]

>>411 マンション検討中さん

そうですよね。
不便なところなら土地もいっぱい余ってるでしょうから平置きにできますよね。
それで機械式なんて！
ありえないですよね。

[416: 匿名さん]

ガーデンを機械式にしろってどなたか言ってるの？皆さん変に敏感になってませんか？

[417: 匿名さん]

比較してるだけなんだが機械式でこんなにくどいのも変ですね。
ここは平置きなんで、それだけの話なんです

[418: 匿名さん]

402さんが、平置きの魅力を聞いてますよね？
どーして荒れるの。

[419: 匿名さん]

アンチが多いねー。皆さん敵対心持ちすぎ。見てて見苦しいよ。そろそろやめたら？

[420: 匿名さん]

せっかくの不動産勉強中さんのレスをなじったりする。民度低いと思われますよ。紳士的な情報交換の場にしたいですね。

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん
民度とか言ってる奴の人格を疑うわ…。
民度って…。

[422: 匿名さん]

>>421 匿名さん

だからそういうのやめましょうよ。
420さんの言ってるのは正論ですよ。

[423: 名無しさん]

良いところもあればいまいちなところもあるのが不動産ですよね。自分にとってどうなのかを冷静に判断するためにも、色んな意見を交換していきませんか?

[424: マンション検討中さん]

あきらかに業者が紛れてますね。

[425: 匿名さん]

分譲が始まりましたが、安い低層から売れて行くのか注目です。普通に高層階から人気で、抽選ならわかりますが、低層人気で抽選ならちょっと考えてしまいます。賃貸投資物件が多いとか無ければいいのですが。

[426: 匿名さん]

>>421 匿名さん

同感です！

[427: 匿名さん]

>>420 匿名さん

そうですよね。

[428: 匿名さん]

賃貸投資で下層押さえは、無いと思うよ。
逆に、一般住人が下層から買っていく状態の
方が、民度低いとか言われそうです。
注目マンションなのでアンチ群がるね。

[429: 匿名]

賃貸投資物件が多いと、何か問題があるのでしょうか？

[430: 匿名さん]

>>428 匿名さん

お金無くてもエムディア欲しい人は下層買うしかないでしょう。

[431: 匿名さん]

顰蹙かってますから、やめたらいいのにね。
マンションの話しよう。

[432: 匿名さん]

賃貸のデメリットは、無いとは思うが、
民泊の危険性、シェアハウス、反社会集団の絡み
ぐらいです。
場所的に、民泊は無いと思うよ。鹿児島はホテルも
まだ足りてますし。

[433: eマンションさん]

南向きか東向きか迷う。

[434: 匿名さん]

>>432 匿名さん
新築マンションを民宿はしないでしょう。ちょっと笑えました。これだけの大型な規模になると、投資物件多くてもあまり気にもならないとおもいますよ。

[435: 評判気になるさん]

ゴミ置き場の上は臭い気になりますかね

[436: 匿名さん]

東向きか南向きは、生活スタイルでチョイスですよ。
住みやすいのは、南向きかな、ベランダ干しが短縮です。

[437: マンコミュファンさん]

>>436 匿名さん
ありがとうございます。桜島も捨てがたいけど長い目で考えると南がいいですね！

[438: 匿名さん]

東向きは４、５棟でも、選べますから、
南向きに人気が集まると思いますよ。４３６でした。

[439: 匿名さん]

鹿児島市のごみ収集時間は、地域によってタイムラグありますから、
昼過ぎからとかざらにありますね。世帯数が多いことで量もありますし、
臭いは個人差もありますから、気になる方は、避けた方がいいかもしれませね。

[440: 通りがかりさん]

>>439 匿名さん
ありがとうございます。
間取りが多くて迷います。

[441: 匿名さん]

桜島は見慣れているから自分は南向きかな
やっぱり日当たりが一番重要かも

[442: 匿名さん]

眺望より陽当たりですよね。選べるなら迷わず南向きです。

[443: eマンションさん]

433です。南向きが人気ですね。
参考になりました。ありがとうございます。

[444: 匿名さん]

いやいや、桜島はみえたほうがいいよ！ うちはここを買ったものではありませんが見えるマンションなのに見えないとこを買って今更後悔してます

[445: 匿名さん]

下層から陽当たりも良さそうですよね。向きもだし間取りも多くて悩みますね！しかし選べる事は良いですね。

[446: 匿名さん]

３Ａの間取りなら桜島見えて南向き確保ですね。一番人気かな？

[447: 口コミ知りたいさん]

>>446 匿名さん
お高いですけどね…

[448: 匿名さん]

>>447 口コミ知りたいさん

まあ、この物件では1番の場所ですからしょうがありませんね。

[449: 口コミ知りたいさん]

3Aはモデルルームですね。
お医者さんとかが
買うんですかね

[450: 匿名さん]

>>447 口コミ知りたいさん
いくら位しますか？