MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[301: 匿名]

>>298さん
私はあなたが話していた、大規模マンションの共用部とメリットについて話をしただけですよ。
話を価格だけににすり替えないでくださいね。
物件価格は、土地の取得金額がベースに影響してくることなので、
土地の取得金額が一番の問題と思いますが。
戸数は、物件価格を下げる要因ですよね。
ちなみに、マンションを販売してるデベロッパーではないのであしからず。
皆さん、大規模、小規模に関わらず気に入ったマンションを購入してください。

[302: 匿名さん]

そうですね。戸数は、価格を下げるメリットとなるはずなのよ。
そのメリットの一部を共用施設に注ぎ込み、維持管理は、購入者負担。
土地の取得分も、購入者それぞれ負担なんですが、スケールメリットが
デべさんの、収益に寄与してるだけに思われて残念な物件になってんじゃないの？

[303: 匿名さん]

>>298 匿名さん

押さえではなく、抽選申し込みでした。
事実、購入希望者がいるのです。
説明会行きましたか？

[304: 匿名さん]

盛り上がってますね～
少なくても注目度高い物件です！
他所のデベなのかよく分からんですが妬みつらみが酷いな

[305: 匿名さん]

>>301さん

話を価格だけにすり替えないで下さいと言われても、そもそも価格の話をしていましたが。

それと、この物件は土地の取得があったんでしょうかね。
てっきり場所的にここも破綻した国鉄からの引継ぎでデベの土地かと思いましたが。
記憶違いでなければ城西や南鹿児島も国鉄の寮だか宿舎だかの跡地だったような。
土地の取得金額が最も影響するなら、やはり高いと感じますが。

最後は自己責任なので後から買った後悔、買わなかった後悔をしないように
よく考えて納得できる判断をしたいものです。

[306: 匿名]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[307: 匿名さん]

ここの土地は確か、ＪＴだったと思いますよ。
土地の購入価格は、公表されてませんが。
元々国の所有地です。
表に出ない以上想像ですが、表に出せない程の価格なんでしょうね。
多分デベの営業すら知らされてないでしょうね。

[308: 不動産購入勉強中さん]

でたらめな情報です。ご参考までに
ＪＲ九州が落札した鹿児島市の日本たばこ産業（ＪＴ）所有地入札。関係者によると、最低落札額１３億５千万円に対してＪＲ九州の落札額は三十数億円とみられ、競合他社とは大差が付いたようだ。　ちなみに３５億円とすると÷２２，１６１㎡=１５８，０００円/㎡



　１１７億円という落札額が話題となった今年２月の九州大キャンパス跡地（福岡市）取得に続く大型投資。悲願の株式上場を前に、収益の柱である不動産開発をさらに「九州全域」で足固めしたい思惑が透けて見える。九州全域で大規模に事業展開する企業は、九州電力を除けばＪＲ九州ぐらい。２０１６年度までの上場を果たし、名実ともに「九州の顔」となる意気込みも伝わる。

[309: 匿名]

あまりのクソスレぶりにようやく
>>308 不動産購入勉強中さん
降臨

[310: 匿名さん]

待ってました。
結局安いね。
上荒田では破格。
唐湊なら納得。

[311: 匿名さん]

建物土地で120億で販売は180億で
利益60億とは凄いな。

[312: 匿名さん]

>>307さん、308さん
あぁ、そうなのですね。この土地は自前ではなく入札で一人相撲をとったのですか。
そうであれば他のデベが建てるより高くて当然ですね。
中央駅周辺で販売がJRなので自前かと勘違いをしていました。訂正感謝です。

[313: 匿名さん]

話題性にとんでます。
他のデベがやっかむのも仕方なしの物件ですよ。購入組は住民予定専用のスレあった方がいいね。部外者も入ってくるが
荒れるのを防げます。

[314: マンション検討中さん]

MJRのギャラリー行くと、「唐湊で良かったかな・・・」と言う声もちらほら
実際のとこ共用施設をそれほど使うわけでもなく、販売価格は妥当なようでも、維持費がけっこうネックですね。
共用施設要らない人は唐湊で充分て感じかもしれません

[315: 匿名さん]

抽選販売となると、客は購買意欲を駆り立てられますね。
唐湊でも売れ残り数戸を最後に抽選販売してましたが、
なんかあざとく感じました。
駐車場も、抽選かもね。
大型マンションは、時代の流れに逆行してるように感じていましたが、ここが成功するかしないかで今後の動向に影響与えますね。
子育て世代には、都合がいいマンションです。賑やかな活気あるマンションゾーンになるでしょう。

[316: 匿名さん]

>>314 マンション検討中さん

唐湊買った客が観てんじゃないの？
興味あるでしょう隣のマンションだし。
自分の選択は、間違いないと思いたいんじゃないの。
間取りの向きぐらいしか変わらないと思うけど。
でもこんだけ暑い夏なんで、東向きがいいかも、
西陽が当たるマンションは、紫外線対策必要ですね。西向き窓は、遮光カーテンでないと床が焼けるよ。

[317: 匿名さん]

>>315 匿名さん

駐車場は契約順で希望かぶったら抽選みたいですよ。あと価格の高い部屋は指定場所が用意されてるみたい。

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん

近いとこは、抽選なのね。結局。
情報有り難う。

[319: 匿名さん]

>>318 匿名さん

少し訂正します。
抽選になる確率は低いみたいです。
原則、契約順です。

[320: 匿名さん]

>>319 匿名さん

原則早いもん勝ちなのね。
情報有り難うございます。

[321: 匿名さん]

知り合いに唐湊買われた方が居ます。
ぶっちゃけガーデン待てば良かったとの声もチラホラ。

[322: マンション検討中さん]

色んな意見がありますがここは人によっては魅力なマンションだと思います。場所がもうちょっと良くてプールもあったら絶対欲しかったな！！ごーじゃす
専業主婦としてはジムも車出さなくても行けるのは有難い！
化粧しないでそのまま部屋に帰れるし、雨の日でも、外が炎天下で公園で遊べない日でも子供が遊べるスペースなど、子育て中の世帯は有難いですね！色々想像が膨らみますね。
これからのマンションに良い影響与えて欲しいな。

[323: 匿名さん]

>>322 マンション検討中さん

ジムは案外しょぼかったです。
月額500円は魅力ですが。

[324: 匿名さん]

>>323 匿名さん

500円でジムいいですね！

[325: 匿名さん]

>>323 匿名さん

私もモデルルームに話し聞きに行きましたけど、やはり月額500円なりのジムです。
器具はあてにならないと思います。
会員制のようなジムを想像していらっしゃる方はガッカリすると思います。

[326: マンション検討中さん]

所詮そんなもん。過度な期待は禁物！
意外と使わないて。金食い虫でしょう

[327: 匿名さん]

月５００円でも、世帯数多いから立派な管理費の収益になりますね。
強制徴収にいた方が、いいのかも、年間２７０万程ですから、修繕維持管理
に使えますよ。共用設備が金食い虫と思われる方は、購入しない方が、無難ですね。

[328: 匿名さん]

>>327 匿名さん

強制徴収はありえないでしょ。

[329: 匿名さん]

共用施設の運営も、利用者の頻度によりますが、維持も管理も
お金が要りますね。最初のうちは、利用者からの徴収も多いので
それなりに、収益も組合に貢献すると思いますが、大分経つと、
使われなくなったりした時に、どうするか？ですね。

[330: 匿名さん]

>>329 匿名さん

そうなれば当然廃止でしょうね。
強制徴収なんて反対多数で即否決。
最悪、廃止継続決められず宙ぶらりん。

[331: 匿名さん]

>>326 マンション検討中さん
営業妨害～性格悪い～どこのデベの方だろ～

[332: 匿名さん]

ガーデンは小さい子供がいる家庭、唐湊は落ち着いた年配者の家庭ってイメージ

[333: 匿名さん]

>>9 匿名さん

８は皮肉を仰ってるんじゃ？

[334: マンション検討中さん]

500戸近くのマンション
まるで団地（笑）高級団地‼️
ある意味凄い？

[335: 匿名さん]

小さいお子さんがいる世帯なら、買いだと思います。そういう方にはストライクゾーンですよ。
他のマンションでもし子育て世代がいないマンションだったらお子さんが伸び伸び出来ないかもしれません。
逆にシニア世帯、子育て卒業世帯には、住みにくいかもしれませんね。
普通の生活音の苦情が上がりにくくなるでしょうから。

[336: マンション検討中さん]

このマンションは今後の市内マンションの売れ行きのバロメーターになるでしょう

[337: 匿名さん]

>>336
ほとんどの人から見て売れ残る感じがするマンションがなぜバロメーターになるのか教えて。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん

同感です！

[339: マンション検討中さん]

>>337 匿名さん　粘着乙

[340: マンション検討中さん]

Mjr鹿児島中央はマンション乱立戦国時代に500戸近く完売できるでしょうか？
鹿児島市内で同時期に1000戸位ありますよね？
最後は投げ売りかな？

[341: 匿名さん]

余計なお世話さんがいっぱい群がってます。
売れ残りも結構なことですよ。
買う方にとっては。
困るのは、中古売りたい方と、周辺デべさんですね。

[342: マンション検討中さん]

>>341 匿名さん

そうですそうです！
買い手にとって有利ですから何も困りませんし、ここまでガーデン敵視する理由はなんなのでしょうかね

[343: 匿名さん]

盛り上がってないスレのデベロッパか購入者関係のやっかみ。
ここスレ以外カキコミ無いし…

[344: 匿名さん]

とにかく話題のマンションです。
買いたい方は、さっさと契約ですよ。抽選ジプシーになりますから。
早い方がいいね駐車場も有利みたいですよ。

[345: マンション検討中さん]

我が家、買いまーす。
そりゃ場所はもっと便利なとこがよいですが・・・
高いの買えないんで・・・将来を期待。

[346: 匿名さん]

第一期販売52戸ですね。多いのか少ないのか、どうなんでしょう。

[347: 匿名さん]

もし、いっぱい売れ残った場合、修繕積立金とかどうなるのですか？

[348: 評判気になるさん]

ガーデンは近隣の物件よりはかなりお安いのでしょうか？家具や電化製品込み込みで2500万位で考えています。

[349: 匿名さん]

広さはないでしょうが、2300万位からあったはずなので、2500万でもいけますね。

[350: マンション検討中さん]

でも2500万位のは2LDKでは？
子供がいると3LDKはほしいかも。。

[351: 匿名さん]

3LDKの最安値は2500万台だったはずです。諸経費、家具家電分予算オーバーかな。

[352: 評判気になるさん]

>>349 匿名さん

ありがとうございます。
ちょっと本腰入れて調べてみます。

[353: 評判気になるさん]

>>351 匿名さん

ありがとうございます。
子供は1人なので2LDKを検討してみようと思います。

[354: 匿名さん]

>>348 評判気になるさん
今時あり得ないよ。

[355: 匿名さん]

３人家族なら２ＬＤＫで十分ですよね。ここは広めの２ＬＤＫですし。
2300万台の部屋は納戸もありましたよ。

[356: 匿名さん]

2戸契約予定です。
修繕費等は売れてない部屋は売り手側が負担でしょ。

[357: 匿名さん]

>>356　匿名さん

いいですね！決め手は何ですか？


私は管理費が安いのと、平置き駐車場に惹かれてます。

[358: 匿名さん]

>>355 匿名さん
ゆとりある2Lならいいですよね！
鹿児島のマンションは納戸のある物件少ないですよねー！

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん

子供は成長したら出ていきますしね。
歳を取ったら、特に中央部がいいですよね。

[360: 匿名さん]

>>357 匿名さん
そうです平置き駐車場は外せません！
後は、広さ間取り、車寄せがあるなど。
二世帯で二戸探してて我が家の条件に一番ヒットしてたのが決め手となりましたね。

[361: 評判気になるさん]

>>360 匿名さん

周辺環境についてはどう思われますか？

私は意外と電車の音が気にならなかったし、中央駅西口の再開発で更に便利になることも期待してます。

[362: 匿名さん]

>>360 匿名さん

平置き駐車場って屋根はあるのですか？

[363: 不動産購入勉強中さん]

どうでもいい情報です。すでに報道されていますが。
鹿児島中央駅西口では、自社グループの事業所がある約８５００平方メートルを再開発する。本年度中に基本構想を固め、１８年度着工。商業・オフィス機能を持つ９階建てビルを新設して医療機関やスーパー、ジムなどを誘致し、２０年春開業を見込む。別棟で１８階建ての高層マンションや立体駐車場を建設する。同駅の約１キロ南方にある鹿児島車両センター周辺の約１万２千平方メートルでは、１７年度に賃貸マンション新設に着手するなど住居を充実させる。このほか鹿児島市内では，老朽化している在来線の鹿児島駅で駅舎の建て替えを行政と協議しており，駅周辺の約14,000平方メートルでマンションや駐車場整備を進める方針である。

[364: 匿名さん]

荒れなくなりましたね。良かったですね。
買いたい方の情報交換の場になればいいですね。

[365: マンション掲示板さん]

>>362 匿名さん

ありますが、数台ですよ。

[366: eマンションさん]

>>363 不動産購入勉強中さん

JR九州勢いありますね。再開発で中央の人気が上がって欲しいです。

[367: 不動産購入勉強中さん]

どうでもよい情報　その２
コンシェルジュ】
ホテルなどでお客様の要望や案内に対応するお世話係というような職務を担う人のことですが、マンションではフロントで居住者向けの生活サポートサービスを提供するスタッフをコンシェルジュと呼んでいます。この場合、どの範囲までコンシェルジュによるサービスがあるのか、また、２４時間常駐の場合とそうでない場合があるのでサービスの内容・受付時間の確認が必要です。高級物件では、コンシェルジュによる入退館時の見送りと挨拶はもちろんのこと、車寄（コーチ・エントランス）ではクルマのドアの開け閉め、手荷物の送り届などまでホテル並みに行っているところもあります。このようなサービスに価値を見いだす方には問題はありませんが、これはダイレクトに管理費に反映されます。
一般にコンシェルジュの行っているサービスは、タクシー・ハイヤーなどの手配、宅急便の預かり、クリーニングの取り次ぎ、共用施設の予約、電球などの交換などですが、工夫次第で代替できるものばかりで、コンシェルジュのサービスは、ありがたいと思う人ばかりではないと思います。ただし（コンシェルジュの必要はなくガードマンの配置でもよいのですが）、入館者の監視を常時、人間が行っている場合は、価値を認めてもよいかも知れません。その理由は、オートロックと監視カメラだけでは、不審者の入館を完全に防ぐことができないからです。不審者が居住者に続いて入館してしまえば、オートロックは無力ですし、防犯カメラに写っても警備員などが駆けつける間に行方をくらまされてしまっては元も子もないのです。
【フィットネス・ジム】
大型物件でよくみる施設です。これらの施設は管理費だけではなく、大きな面積を必要とするので、各住戸の固定資産税・都市計画税にも影響があります（高くなります）。このような施設は、利用者から一定の利用料を徴収することが多いのですが、利用率が悪く、運営が行き詰まっている物件もあります。最初は物珍しさで利用されるようですが、次第に飽きてしまったり、同じマンションの住民の方とは、ある程度の距離を置きいてつき合いたい等の理由で、次第に利用されなくなるそうです。
【ゲストルーム】
客間がなくても来客に泊まっていただけるので便利です。しかし、週末や宿前日には利用希望が多いため、公平の観点から抽選になることが多いようです。すると、いつも利用できるとは限らないので、大きな期待は禁物です。特に、新築マンションで、竣工後しばらく間（概ね1年くらい）は、利用が殺到します。

[368: 口コミ知りたいさん]

>>367 不動産購入勉強中さん さん

充実した共有施設も一長一短ですよね。
ただ、こんなマンションは鹿児島にないでしょうから希少価値からリセールバリューは出ることを期待します。

[369: マンション検討中さん]

>>367 不動産購入勉強中さん さん

ゲストルームもフィットネスジムも最初だけですよね〜コンシェルジェも福山のマンションの様な件もあるしね。
あれは超高級マンションでしたけど！

[370: マンション検討中さん]

ここは道路の改善はあるのでしょうか？
あとボーリング場跡地は何ができますか？

[371: 匿名さん]

>>370

マンションの東側は広くなって、南側は道路を作るそうです。

[372: 匿名さん]

>>368 口コミ知りたいさん
同意です。

[373: 匿名さん]

>>370
ＲＪＲも出来るので、商業施設が出来てほしいですが、マンションもありえますね。
位置的には３号棟の前になりますね。

車両センターにはＲＪＲだけなのか気になります。

[374: 匿名さん]

道路はマンションの前だけ広げてもあまり効果はないですね
目の前が新川なので今以上に道路は拡げられないですし

[375: 不動産購入勉強中さん]

パンフレットから見て、MJRザガーデンの管理費について思うこと
管理費が３，７００円～７，２００円（㎡当たり５７円）と安い（なぜか？）。これを４７２戸あたりに概算すると平均面積９０㎡とすれば９０×５７円＝５，１３０円（１戸当たり月額）これに４７２戸をかけると５，１３０×４７２戸=２，４２１，３６０円（全体月当たり）となります。
次に駐車場使用料を計算（概算）してみますと、３４９台が３，５００円とすれば=１，２２１，５００円/月、１２３台（縦列）を５，０００円とすれば＝６１５，０００円/月となります、これにバイク置場料等を加えると約１，９００，０００円/月（概算）となります。
これがおそらく管理費会計に組み入れられていますので（駐車場使用料等が管理費会計の約４５％を占める）。このため管理費は安く設定されていると思われます。問題は駐車場使用料が全額入ってくるかどうか、又将来、車離れが起きたときにどうなるかでしょう。しかもこの駐車場使用料は管理費会計ですから管理会社に持っていかれてしまい、管理組合に残らないことです。（これはMJR唐湊でも同じ）

[376: 匿名]

>>375さん
管理費収入は、全て管理会社に持っていかれるわけではないですよ。
管理費収入は、色々なメンテナンスや維持などの必要経費や
「管理委託費」等にあてられます。
いわゆる「管理委託費」という予め契約している費用が
管理会社に支払われる契約になってます。
よって、駐車場使用料は管理会社の収入になるわけではなく、
持っていかれませんのでご安心を。
おっしゃる通り、駐車場の稼働状況で、
駐車場収入が減る＝管理費収入が減るのは、
管理組合の問題としてありますね。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん
教えて下さい
管理費は二通りあるってことですか？
管理会社分と管理組合分?
管理組合分=修繕積立金ですか？

[378: 匿名]

>>376さん
管理費会計の収入の部分は、おっしゃるとおり区分所有者が支払う管理費や
駐車場使用料等になります。
その支出(使用用途)が、電気代、保守メンテナンス費用、管理委託費(管理会社への報酬)になります。
管理会社へ支払う報酬(管理委託費)は、毎年の更新時に契約して決定していくものになります。管理費会計の収入額によらず一定です。（もちろん交渉等で更新時に変更可能ですが）
管理費会計の余剰分は管理費の余剰金として繰り越しになります。
管理組合のものですよ。

[379: 匿名さん]

>>375 不動産購入勉強中さん さん

すいません。混乱を招く恐れがありますので、憶測であたかも事実のように語るの止めて貰えませんか？

[380: 匿名さん]

実際、組合費の支出等は住人皆さんで決めていくものです。どこのマンションだって同じです。そんな余計な心配を今からしてるだけ無駄。

[381: 匿名さん]

不動産勉強中さん珍しくアウェイですね。
瞳が薔薇色状態の購入予備軍には耳が痛いのかもしれませんね。
無駄にならない知識は知らないより知ってたほうがいいのに。

[382: 匿名]

376=379
論破されたからって発狂すんなや

[383: 匿名]

誰が発狂してるんでしょうか。
発狂してる文章がどれなのかわからないんですが？？？

[384: 不動産購入勉強中さん]

なかなか詳しい方がおいでになりましたね。ちょっと舌足らずだったようです。おっしゃる通り管理費会計には「一般管理費」（共用部分の電気代、エレベーター経費等）と委託業務費=管理会社に支払うもの（定額管理費）があります。(詳細は標準管理規約「第２７条」）。この標準管理規約では駐車場使用料は駐車場の経費に当てるほか、修繕積積立金に持っていくようになっていますが、管理費を高く設定すると売りにくくなりますので　ほとんどの分譲業者は駐車場使用料で補う形をとっています。駐車場使用料を管理費会計に入れると管理会社に支払う金額も含まれることになります。（おっしゃるとおり使用料全額が使われるではありません。）ですから管理費は+４０００円（駐車場分）で＝概算９０００円以上払っていることになります。
唐湊の方でもお話しがありましたが、マンションの敷地（土地）は区分所有者のものです。自分の土地を使うのに使用料を払う形です。皆さんはどう思われますか。

[385: 匿名さん]

>>382 匿名さん発狂？？？？

[386: 匿名さん]

>>383のようなカキコミはスルーで。
荒らされるだけです。

[387: 匿名さん]

駐車場や共用部は自分の土地ではないのでは？

[388: 匿名]

駐車場は共用部分でしょ。

[389: 匿名]

管理費はマンションライフの必要経費なんだから、別に問題なし。
管理組合(理事会)でしっかりチェックすればよし。

[390: 匿名さん]

>>386間違い。
383じゃなくて382

[391: 匿名さん]

>>389 匿名さん
同意です。

[392: 匿名さん]

駐車場は所有してる訳ではないので利用代払うのは筋ですよ。
共用部もね。共用部まで所有となれば固定資産税など羽上がりますよ。

[393: 匿名さん]

固定資産税は共有部分、駐車場代も乗ってきます。だから、共有施設が充実するほど高くなります。私はキッズルームとかバーラウンジとか池とか要らないですね。

[394: 匿名さん]

不動産勉強中さんって唐湊スレの買いたいけど買えない人さんですか？周辺情報とかもご意見いただけますか？

[395: 匿名]

色んなマンション所有したけど、マンションの固定資産税なんて
そんなに大差でないですよ。専有面積によるところが一番大きいでしょ。
それに共用部分が充実してるのがこの物件の売りでしょ。
色んな商品があって、選ぶのは消費者。
気に入った人が買えばいいだけ。
気に入らなかった人は買わなければいいだけ。
メリット、デメリットの意見は聞きますけど、
個人の価値観を他人に押し付けなくても良いのでは。

[396: マンション掲示板さん]

>>395 匿名さん
大差ないんですね、良かったです。共有施設が充実して固定資産税高いけどスケールメリットで管理費、建築費が、割安なイメージでした。

[397: 匿名さん]

この戸数だから施設充実してても管理費安くで済むのでしょうね。
これが他のマンションなら無理でしょう。

[398: 匿名さん]

こっちにないだけで関東とかだと保育園や託児所、ジム、ラウンジ、カーシェアリング等の共用施設は普通ですよ？？
めっちゃ助かる！

[399: マンション掲示板さん]

一期分譲始まりましたね。

[400: マンション検討中さん]

管理費、駐車場がそこまで高くないのは良いですね。市内で平置きはやっぱり魅力的です