MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[201: マンション検討中さん]

恐ろしい時代です。庶民には中古マンションしか買えないってことですね。

[202: 匿名さん]

２Ｌなら３０００前後３Ｌで４０００万前後４Ｌで５０００万前後
の時代になってますね。
郊外戸建が３０００万以下
市街地ハウスメーカー注文住宅で６０００万
庶民は賃貸から抜け出せないな。

[203: スノリマ]

トーフクボール跡地は綺麗に何も無い状態になりましたね。何が出来るのでしょうか？

[204: 匿名さん]

>>203 スノリマさん

ニシムタが出来る予定でしたが統計してるみたいです。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
すみません、凍結の間違いです。

[206: 匿名]

>>203 スノリマさん

他スレでマンションになる計画があるとか出てました。真偽の程はさておき、気になるところですね。

[207: スノリマ]

そうなんですね！！
個人的には飲食店希望です。 何が出来るか分かるまで、まだ時間がかかりそうですね。

[208: マンション検討中さん]

良い物件だと思いました。

[209: 匿名さん]

事前案内会予約してる人多いみたいですね。

[210: 不動産購入勉強中さん]

棟外モデルルームも完成まじかです。そろそろ売り出しでしょうか。
参考になりそうな記事がありましたのでご紹介します。少し長いですが。

分譲マンションの“経済的な価値”を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という便利な指標があります（※）。「マンションPBR」は、株価資産倍率（Price Book-value Ratio）をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR＝資産倍率が1倍を超えていれば新築当時の価格が割安だったことになり、売却差益も期待できるという意味でオトクですから、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
 一方「マンションPER」は、株価収益率（Price Earnings Ratio）をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料（賃貸マンションの賃料ではないことにご注意下さい）の何年分に相当するかを示したものです。数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、賃料見合いで短期間に購入資金を回収することができるという意味で専ら収益性の良し悪しを示しています。なお、分譲マンションの賃料を採用しているのは、分譲と賃貸物件との仕様や設備の違いが比較的大きいためです。
 一口にマンションを購入すると言っても、そのきっかけは様々です。価格が安定しているとか、住宅ローン金利が低いからとか、親から資金贈与が受けられるからなどの理由もあれば、頭金がある程度貯蓄できて購入の目処が立ったということもあるでしょう。また、転勤や出産、子供の入学・卒業を機に購入するケースもありますし、こういったライフステージの変化とは別に投資目的で購入する場合もあります。ちなみに首都圏のPBR＝０．９　　PER＝２４　くらいだそうです。

[211: 匿名さん]

２１０さんへ
毎回、興味深いネタ提供有難うございます。
この数値は、首都圏のマンションだけ公表されてるのでしょうね。
あるサイトで、マンション偏差値なるものが公開されてますが、
資産運用ならともかく住み心地は、このような数値データでは、
測れないものがありますね。

[212: 匿名さん]

他の地区のMJRを買ったものだけど
ここは駐車場はどうやって決めるのでしょう？
自分たちが買ったところはくじ引きでした
契約順でもなく、部屋の値段順でもなく
公平と言えばそうかもしれないけど、不本意な場所になったものとしてはたった1回のくじ引きでずっと決まるのかと思うと納得できないものがあります
せめてくじ引きなら、最初に数年後の再度くじ引きくらいは決めて置いてほしかった

[213: 匿名さん]

契約順が妥当だと思いますが、売る側としては
くじ引きの方が最初から最後まで売りやすいと
思います。駐車場も広いので、棟ごとの区割り
は当然あると思いますよ。
他でも駐車場揉めたようなんで、ちょっとは
デべさんも学習してんじゃなかろうか？

[214: 匿名さん]

これだけ大規模で、駐車場を数年毎にくじ引きで決め直すって考えただけでゾッとします。モンスター住民が暴れる絶好の機会でしょうね…

[215: 匿名さん]

でも不本意な場所に決まった場合は？
最初のくじ引きで希望の場所になった方はいいでしょうけど
うちは立体駐車場の上の階でした
今は良くても年をとったときどうなるのか、それまでに１階にうつれる可能性があるのか
たった１回のくじ引きでずっとそこと決められたのはとても不本意です
こちらは公平な駐車場わりになるといいですね

[216: 匿名さん]

価格高い部屋順に希望場所にする。
これが公平じゃないですかね？
価格高い部屋＝修繕積立金高いですし。
お金払わないで好き勝手言うのは筋違いかと。

[217: 匿名さん]

でも、完売するのが絶対条件になりますね。難しいですね…

[218: 匿名さん]

>>216
こちらはそうなのですか？
もしその決め方ならうちは間違いなく希望場所でした

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん

ここはどうなるかわかりませんが、218さんかわいそうですね。心中お察しします。

[220: 匿名さん]

>>219
ありがとうございます
他山の石として、住まわれる方皆さんに公平な駐車場わりの仕組みになりますように

自分も管理組合にせめて数年ごとの場所変更など申し出てみますが、最初に決まっていない事をきめるのはなかなか難しいように思います（最初に希望場所になったら当然維持したいと思いますし）

[221: 匿名さん]

駐車場はマンション入口に住民以外の進入規制する手法なんですかね。これだけ大きな駐車場だと勝手に駐車する住民以外の人もでてくるかもしれませんね。

[222: 不動産購入勉強中さん]

駐車場の使用はどこも揉めます。国土交通省の標準管理規約のコメントでは
「駐車場の使用者の選定は最初は抽選、２回目以降は抽選又は申し込み順など公平な方法によりおこなうこと。例えば駐車場使用契約書に使用期間を設け期間終了時に公平な方法により入れ替えを行う｛定期的な入れ替え制｝が考えられる」　と書かれています。
ここの場合は広いですし、２連縦列もあり、また１期分譲、２期分譲と分譲時期も分かれていますので契約順にすると後で揉めるでしょう。管理規約や駐車場使用細則は出来上がっていると思いますので購入しようと思っている方はぜひ営業マンにご確認ください。ただ、チェーンゲートがありますのでリモコンを持たない外部からの違法駐車はできないと思います。

[223: 匿名さん]

駐車場は利用頻度高いので、いろいろと考えますね。
大規模なりの設備の充実はいいのですが、敷地内
渋滞とか、ゲート故障とか頻繁にあると思いますよ、
毎日５００台の車が出入りを繰り返しますからね。
出入り口３か所以上あってもいいかも。

[224: 不動産購入勉強中さん]

近隣住民との協議会で、「鹿児島は火山灰が降るのでよくチェーンゲートは故障します。また大雨の場合もスイッチ類が不具合を起こしますのでチェーンゲートはない方がよいですよ」と申し上げましたが聞き入れる様子はありませんでした。当初の計画では出入り口は西側１ヵ所（ピロティ部分）でしたので近隣住民から２か所以上にするよう申し入れましたらようやく東側に１か所作ることになりました、東側の３か所目は聞き入れませんでした。
７月８日からモデルルームの事前案内会がありますので（予約制）是非ご利用くだい。

[225: マンション検討中さん]

モデルルームってどのタイプの部屋なんでしょうね。

[226: 匿名さん]

明日からですね。

[227: 買い替え検討中さん]

場所みてきたけど悪すぎるわ
よっぽど安くない限りとても買う気がしない

[228: 匿名さん]

軌道越えないと行けない場所なので市街地からみると行きにくい所のイメージがありますね。
地図上で見れば駅も近いし実質距離もそんなないとこなんですが。
お値段は平均的価格で共用施設充実の物件ですね。モンスターマンションなのが好み判れると思いますよ。
買い換え層は躊躇しますね。

[229: 匿名]

昨日行かれた方、どうでした？

[231: 匿名さん]

価格出たんですか？

[232: 匿名さん]

唐湊より高いんですか？

[233: 匿名さん]

唐湊より高いよ〜〜

[234: マンション検討中さん]

事前説明会に行かれた方、販売価格はいくら程度とのお話しでしたか？大まかでよいので、教えて頂きたいです。

[235: 匿名さん]

いやべ

[236: 匿名]

しょうもなっ

[237: 匿名さん]

唐湊より高いとは。MJRやっぱり強気ですね

[238: 匿名さん]

何を考えてこんな奥詰まりの変な場所にこんなデッカイ物件を建てようと思ったのか知りませんが、値段まで張るとは強気というか無謀の域

[239: 匿名さん]

MBC不動産の人間
住友不動産の人間

格差があるので…

[240: 匿名さん]

価格は平均3500万くらいかな。
好条件の部屋は低層から4000万超えてきます。
間取りは色々ありましたよ。
やはり周辺道路とJR騒音がネックとなりますね。

[241: 匿名さん]

高いですね。幾ら平置き駐車場と南向きとはいえ…

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん

南向きは1、2号棟と3号棟の一角のみです。

[243: 匿名さん]

１号楝の西角が一番人気かな？それとも３号の南角が眺望的に人気でしょうか？

[244: マンション検討中さん]

平均3500万⁉︎
正気ですか…
有り得ないこの場所で

[245: 匿名さん]

平均価格は唐湊より1割〜2割高い感じですね。でもここはコンシェルジェやジム付いてなかったかな？

[246: 匿名さん]

唐湊より高いのは当然ですよ。共用施設と土地仕込み代が唐湊より厚く乗ってますから、他の市街地マンションよりは安いんじゃないかな？

[247: 匿名さん]

共用施設も想像してたより魅力ありませんね。
あとは早期に完売することはありえないと思われるので管理費・修繕費が当初予定より上がるのは確実でしょう。

[248: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[249: 買い替え検討中さん]

あの場所でこの値段で500個近い分譲で半分も売れるの？
呆れて心配になるレベル

[250: 匿名さん]

半分でも普通のマンション4～5棟分くらい戸数ありますからね
相当大変だと思いますよ

[251: 匿名さん]

後から販売の４号棟５号棟は、東向きオンリーなので、先の南側間取りより、価値がおちます。
よって最初に販売される方は、高め設定でないと後から販売する方の価格の維持が出来ないのでしょう。４号棟から、ワイドスパン採用で、価格維持図る可能性もありますが、唐湊同様利益率高い物件なので、コマーシャル多く連発しそこそこ売れるでしょう。売れ残りもＪＲグループ
特別値引きで後始末なんじゃないかな。

[252: 匿名さん]

4、5号棟も価格設定は1〜3号棟と似たようなものだったと思います。大通りに出る周辺の道路が限られているので渋滞は間違いなく起こるでしょう。また朝の通勤時間にはマンション駐車場出入口から混むのが想定されますね。

[253: 匿名さん]

管理費修繕費って売れるまで売り主が補填するのが当然だと思いますが鹿児島では補填しない無責任な売り主が当たり前なんですか？

[254: 匿名さん]

平均３５００万なら今となっては安いんじゃないかな。Ｆステージもそんぐらいだし。他の市街地マンションはもっとするよ。

[255: 匿名さん]

>>254
すみません、鹿児島市街地とはどこらへんまででしょうか？

[256: 匿名さん]

市街地のマンションといえば、加治屋、中央町、平野町といったところかな。市街地がどこまでか？その質問には答えない方が無難かな。

[257: 匿名さん]

中心市街地ということなら、加治屋、中央町、平之町あたりという認識でいいと思いますが
単に市街地というのであれば、市役所本庁＆谷山支所管轄の平地部分あたりを指すでしょうね

[258: 匿名さん]

ここはギリギリ市街地ですかね
中央駅に近いし
道路がアレですが

[259: 匿名さん]

他の市街地のマンションに比べて土地価格の仕込みが安いと推測されるので価格はもっと抑えて２０００万クラスで一般大衆向けで大量販売のコンセプトで良かったんじゃないかな？
ミドルレベルは４００戸売れ切らないよ。

[260: 匿名さん]

福岡では人気みたいだからJRも強気なんでしょうね。鹿児島では所得も違うから500戸近くは難しいでしょうね。この場所にしては高いもの。

[261: 匿名さん]

アットホームに間取り22タイプ掲載されてました。
売れ行き注目ですね。お得意の抽選販売なんでしょうか？
6000万クラスの客着きは気になりますね。
このような物件が難なく売れたら鹿児島は景気がいいんでしょうね。
市街地マンションは、加治屋町中心に史上最大の販売戸数。
東京オリンピック前にデベロッパ冬の時代に成りそうな感じが
します。今は青田買いがブームですが、三年後には、ディスカウント物件目白押しかもしれませんね。
投資で買うなら今は見送りですね。

[262: 匿名さん]

ここがギリギリ市街地とかどれだけ鹿児島狭いんじゃ笑

[263: 匿名さん]

259さんに完全に同意ですね。
お世辞にもプレミアム感を出して売れるような場所では無いし
2000～3000万の安く広めのファミリー向けとしての需要ならあったような気がします

鹿児島で5000万とか6000万払える層ってかなり限られていますよね
私にはその層がここを検討するとは思えないです

[264: 口コミ知りたいさん]

価格が高いですね…場所を見に行きましたが、道路が狭すぎて右折、離合すら危うかったです。道路はあのままなのでしょうか？

[265: 匿名さん]

2000～3000万なんて図々しいにも程がある。
高い高い文句言ってる人は買わなきゃいいだけじゃん。

[266: 匿名]

安く物件を出したいのは、売主もやまやまでしょうけど、
相場は、日本全国どこも同じトレンド。
265さんの言うとおり買わなきゃいいだけ。
それにしても、2000～3000万円のファミリー向けの広さは無理でしょう。

[267: 通りがかりさん]

谷山なら可能かも

[268: 匿名さん]

このスレッドを見ている感じだと高いっていう意見が大多数ですけど、
売れるか売れないかで価格設定が適正だったのか分かりますね

[269: 匿名さん]

土地の仕込みは、谷山並みの価格ですよ。
ゼネコンの建築コストは、20年ぐらい前の相場
坪60万円台だったかな。
いくらで売るのが、適正なのか？
最近のトレンドで相場上がってるから、とりあえず
合わせてちょい高めで売る。
安く売りたいなんてデベは思ってませんよ。

[270: 匿名さん]

高層階なら早いもん勝ち、低層狙いなら遅いもん勝ちなんでしょう。竣工までに２割は残る物件だと思うよ。

[271: 匿名さん]

草牟田近辺70万、加治屋町近辺3桁、中央町200超え
荒田でも3桁鹿児島市街地土地価格べラボーに高いです。
谷山40万ぐらいなんで、ガーデンはやり過ぎかな？
安いと、他のデベロッパも正直迷惑なんで結局高め設定が
業界の為ですね。

[272: 匿名さん]

そんなに高くも感じませんけどね。
設備充実してるし。ここに住みたいと思う方もそれなりに居ると思うよ。

[273: 匿名さん]

>>268 匿名さん

ネットの意見なんてあてにならないよ。
悪く書くのはだいたい他所の営業。

[274: 匿名さん]

>>265
そんな荒々しい言い方しなくても。
あの場所にしては高いよねって話では？
人それぞれなんだから、色んな意見があっていいと思うけど。

[275: 匿名さん]

ここで高い高い言ってもデベが価格訂正するわけでもないしね。マンション購入なんて妥協の産物のようなもの、こんだけスレ繁盛してるから話題性あるわけで、気に入ったら買われるだろうし。販売始まればあの規模だから販売所も賑うだろうから、お花付けられたポード見せられ早よ買わんといいとこ埋まっちゃう的な感じでハンコ押すんです。

[276: 匿名さん]

>>270
真逆でこのマンションは低層階以外は売れ残るの確実でしょう。
この値段と場所で2割残しで売れるほど甘くないと思っています
しかも完成が2年後だし売れ残りと値引きが怖くて売り出し当初に売れる部屋は極少数じゃないかな

[277: 匿名さん]

ここ売れるよ。ここ以外売れそうな物件は今の所無いし。自分も買ってなかったらここ狙ったのにな。

[278: 匿名さん]

低層から売れるとかあり得ない。子供が小さいからあえて２階っていう世帯もあるみたいですが。その様な現象がここで起きれば、マンション２０年問題の予兆ですね。

[279: 匿名さん]

マンション購入は妥協の産物。
名言ですね(笑)

[280: 匿名さん]

場所で妥協、間取りで妥協、方角で妥協、カラーリングで妥協
グレードで妥協、お値段で妥協、しないとマンションは買えません。妥協点低くするのも器の大きさと思ってハンコ押すべし！
気に入ったと思ってマンション買っても後で不満でるよ、
妥協したと思ってマンション買ったら不満は想定内と思える。
いずれ住めば都と成にけりなんだろうね。

[281: 匿名さん]

>>280 匿名さん

えー。(笑)
妥協妥協でこんなお高い物を購入するなんて皆さん凄いですね。でもそう言う事なんですよね。
既存してる物件内から選ぶ事しか出来ない訳ですから。
デベの思う壷ですね。
なんだか悲しくなってきました…

[282: 匿名さん]

物事に妥協は付きもの。

[283: 匿名さん]

理想を完璧に求める人は家を建てますから
マンションなんて他人が造った時点で妥協しないといけないものです。

[284: 異名]

上荒田に住所はなりますが、現地を見にいったら　唐湊ですね　ある意味

トンネルが、冠水よくするし場所的に厳しいですね　値引きされそうですから
早くに買うと損しますよね？

どちらにしても買いませんが

[285: 匿名さん]

>>284さん
全くもって同感です！
鹿児島中央になってますが現地をみると唐湊か田上という印象でした
戸数も多すぎだし値段設定は高いしで厳しいでしょうね

[286: 匿名さん]

検討中の方は駐車場とか早いもん勝ちかもしれないから急いだ方が良さげでは？
共有部リッチ過ぎるねここ。

[287: 匿名さん]

ラウンジとかホテルみたい。

[288: 匿名さん]

俺には団地にしか見えないんだけどな・・・
ここが高級そうに見える人もいるとは十人十色ですね

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
ここまで共有施設の整ったマンションは鹿児島初じゃ？団地っぽいのは戸数多いからでしょ？
価格もそれなりの層になるし素敵マンションを期待。って、自分は買う予定じゃないけど。

[290: マンション検討中さん]

二千万代は2LDKでしょうか？六千万代って…びっくりですね。どんだけ広いの

[291: 匿名さん]

>>289さん
どれだけ共用施設が充実してもその分を売出価格と共益費や管理費、修繕積立金に上乗せされるのは確実なので意味はないですよね。むしろ、自分が使わない部分まで負担させられるという認識です。

団地という表現は戸数もですが、あまり富裕層が選びそうな立地と条件ではないと思ったからです。
5000万以上の物件がどの程度売れるのか、後学の為に興味深くみていきたいと思っています。

[292: 匿名さん]

>>291 匿名さん

価格の高い部屋は間取り・場所も良いので富裕層が押さえてますね。まあ、何を持って富裕層と言えばよいのか分かりませんが、意見合わせということで（笑）

[293: 匿名さん]

子育て世代が4割しめれば、400人ぐらいのお子様がおられるわけで、
夏休みの、ラジオ体操も圧巻ですね。
愛護会も賑わって役員さんは、やりがいありますね。

[294: 匿名]

共用施設の充実は、大規模マンションの魅力の一つだと思いますがね。
これだけの規模であれば、コストうんぬんはスケールメリットで吸収されるでしょう。小規模マンション、大規模マンション、それぞれメリットデメリットありますし、ある程度規模が大きいほうがマンションはメリットが多いと思います。
今回のような大型物件は、個人の好みで良いのでは。
大規模マンションの共用部分について、うんぬん言う方がいますけど、ニワトリが先かタマゴが先がの問題に似ているようですが、
大規模マンションだから成り立つ魅力の一つと思いますよ。
共用施設の充実していない物件を販売しているデベの営業さんが言いそうな内容ですね。

[295: 匿名さん]

地域子供会もモンスター級なんでしょう。
役員はくじでしょうからなったら大変でしょうね。

[296: 匿名さん]

>>291 匿名さん

敢えて言わせてもらうね！
5000万位富裕層じゃなくても一般サラリーマンでも買える金額だよ(笑)

[297: 匿名さん]

買いたい人は
ここ見ないで買った方がいいですね。

[298: 匿名さん]

>>292　匿名さん
まだ押さえられないのでは。ついでに、私はここを5000万～払える層が検討するとは思えませんけどね・・。

>>294さん
修繕費の事などを考えれば大規模マンションの方が良いことは賛成します。
しかし、スケールメリットで吸収できてないので、あんな場所なのに値段が高いんだと思いますが。
余計な物がゴタゴタついてるマンションを売ってるデベさんが言いそうなことですね（笑）

[299: 匿名さん]

事前説明やってれば、仮押さえ出来るんじゃないの？
人気があれば、お得意の抽選会にシフトできるし。
粗利4割のデべですから、広告料も物凄いですから、
検討組にも、嫌でも目に付く物件ですよ。
最初に、4割　途中3割ぐらい売れれば採算とれる物件
ですから、他のデべからみたら羨ましい物件ですね。


　

[300: 匿名さん]

デべ同士鍔迫り合いの模様ですね。
値引きしないでちゃんと売ってくれよ。
中古の価格に影響与えちゃうんで・・・

[301: 匿名]

>>298さん
私はあなたが話していた、大規模マンションの共用部とメリットについて話をしただけですよ。
話を価格だけににすり替えないでくださいね。
物件価格は、土地の取得金額がベースに影響してくることなので、
土地の取得金額が一番の問題と思いますが。
戸数は、物件価格を下げる要因ですよね。
ちなみに、マンションを販売してるデベロッパーではないのであしからず。
皆さん、大規模、小規模に関わらず気に入ったマンションを購入してください。

[302: 匿名さん]

そうですね。戸数は、価格を下げるメリットとなるはずなのよ。
そのメリットの一部を共用施設に注ぎ込み、維持管理は、購入者負担。
土地の取得分も、購入者それぞれ負担なんですが、スケールメリットが
デべさんの、収益に寄与してるだけに思われて残念な物件になってんじゃないの？

[303: 匿名さん]

>>298 匿名さん

押さえではなく、抽選申し込みでした。
事実、購入希望者がいるのです。
説明会行きましたか？

[304: 匿名さん]

盛り上がってますね～
少なくても注目度高い物件です！
他所のデベなのかよく分からんですが妬みつらみが酷いな

[305: 匿名さん]

>>301さん

話を価格だけにすり替えないで下さいと言われても、そもそも価格の話をしていましたが。

それと、この物件は土地の取得があったんでしょうかね。
てっきり場所的にここも破綻した国鉄からの引継ぎでデベの土地かと思いましたが。
記憶違いでなければ城西や南鹿児島も国鉄の寮だか宿舎だかの跡地だったような。
土地の取得金額が最も影響するなら、やはり高いと感じますが。

最後は自己責任なので後から買った後悔、買わなかった後悔をしないように
よく考えて納得できる判断をしたいものです。

[306: 匿名]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[307: 匿名さん]

ここの土地は確か、ＪＴだったと思いますよ。
土地の購入価格は、公表されてませんが。
元々国の所有地です。
表に出ない以上想像ですが、表に出せない程の価格なんでしょうね。
多分デベの営業すら知らされてないでしょうね。

[308: 不動産購入勉強中さん]

でたらめな情報です。ご参考までに
ＪＲ九州が落札した鹿児島市の日本たばこ産業（ＪＴ）所有地入札。関係者によると、最低落札額１３億５千万円に対してＪＲ九州の落札額は三十数億円とみられ、競合他社とは大差が付いたようだ。　ちなみに３５億円とすると÷２２，１６１㎡=１５８，０００円/㎡



　１１７億円という落札額が話題となった今年２月の九州大キャンパス跡地（福岡市）取得に続く大型投資。悲願の株式上場を前に、収益の柱である不動産開発をさらに「九州全域」で足固めしたい思惑が透けて見える。九州全域で大規模に事業展開する企業は、九州電力を除けばＪＲ九州ぐらい。２０１６年度までの上場を果たし、名実ともに「九州の顔」となる意気込みも伝わる。

[309: 匿名]

あまりのクソスレぶりにようやく
>>308 不動産購入勉強中さん
降臨

[310: 匿名さん]

待ってました。
結局安いね。
上荒田では破格。
唐湊なら納得。

[311: 匿名さん]

建物土地で120億で販売は180億で
利益60億とは凄いな。

[312: 匿名さん]

>>307さん、308さん
あぁ、そうなのですね。この土地は自前ではなく入札で一人相撲をとったのですか。
そうであれば他のデベが建てるより高くて当然ですね。
中央駅周辺で販売がJRなので自前かと勘違いをしていました。訂正感謝です。

[313: 匿名さん]

話題性にとんでます。
他のデベがやっかむのも仕方なしの物件ですよ。購入組は住民予定専用のスレあった方がいいね。部外者も入ってくるが
荒れるのを防げます。

[314: マンション検討中さん]

MJRのギャラリー行くと、「唐湊で良かったかな・・・」と言う声もちらほら
実際のとこ共用施設をそれほど使うわけでもなく、販売価格は妥当なようでも、維持費がけっこうネックですね。
共用施設要らない人は唐湊で充分て感じかもしれません

[315: 匿名さん]

抽選販売となると、客は購買意欲を駆り立てられますね。
唐湊でも売れ残り数戸を最後に抽選販売してましたが、
なんかあざとく感じました。
駐車場も、抽選かもね。
大型マンションは、時代の流れに逆行してるように感じていましたが、ここが成功するかしないかで今後の動向に影響与えますね。
子育て世代には、都合がいいマンションです。賑やかな活気あるマンションゾーンになるでしょう。

[316: 匿名さん]

>>314 マンション検討中さん

唐湊買った客が観てんじゃないの？
興味あるでしょう隣のマンションだし。
自分の選択は、間違いないと思いたいんじゃないの。
間取りの向きぐらいしか変わらないと思うけど。
でもこんだけ暑い夏なんで、東向きがいいかも、
西陽が当たるマンションは、紫外線対策必要ですね。西向き窓は、遮光カーテンでないと床が焼けるよ。

[317: 匿名さん]

>>315 匿名さん

駐車場は契約順で希望かぶったら抽選みたいですよ。あと価格の高い部屋は指定場所が用意されてるみたい。

[318: 匿名さん]

>>317 匿名さん

近いとこは、抽選なのね。結局。
情報有り難う。

[319: 匿名さん]

>>318 匿名さん

少し訂正します。
抽選になる確率は低いみたいです。
原則、契約順です。

[320: 匿名さん]

>>319 匿名さん

原則早いもん勝ちなのね。
情報有り難うございます。

[321: 匿名さん]

知り合いに唐湊買われた方が居ます。
ぶっちゃけガーデン待てば良かったとの声もチラホラ。

[322: マンション検討中さん]

色んな意見がありますがここは人によっては魅力なマンションだと思います。場所がもうちょっと良くてプールもあったら絶対欲しかったな！！ごーじゃす
専業主婦としてはジムも車出さなくても行けるのは有難い！
化粧しないでそのまま部屋に帰れるし、雨の日でも、外が炎天下で公園で遊べない日でも子供が遊べるスペースなど、子育て中の世帯は有難いですね！色々想像が膨らみますね。
これからのマンションに良い影響与えて欲しいな。

[323: 匿名さん]

>>322 マンション検討中さん

ジムは案外しょぼかったです。
月額500円は魅力ですが。

[324: 匿名さん]

>>323 匿名さん

500円でジムいいですね！

[325: 匿名さん]

>>323 匿名さん

私もモデルルームに話し聞きに行きましたけど、やはり月額500円なりのジムです。
器具はあてにならないと思います。
会員制のようなジムを想像していらっしゃる方はガッカリすると思います。

[326: マンション検討中さん]

所詮そんなもん。過度な期待は禁物！
意外と使わないて。金食い虫でしょう

[327: 匿名さん]

月５００円でも、世帯数多いから立派な管理費の収益になりますね。
強制徴収にいた方が、いいのかも、年間２７０万程ですから、修繕維持管理
に使えますよ。共用設備が金食い虫と思われる方は、購入しない方が、無難ですね。

[328: 匿名さん]

>>327 匿名さん

強制徴収はありえないでしょ。

[329: 匿名さん]

共用施設の運営も、利用者の頻度によりますが、維持も管理も
お金が要りますね。最初のうちは、利用者からの徴収も多いので
それなりに、収益も組合に貢献すると思いますが、大分経つと、
使われなくなったりした時に、どうするか？ですね。

[330: 匿名さん]

>>329 匿名さん

そうなれば当然廃止でしょうね。
強制徴収なんて反対多数で即否決。
最悪、廃止継続決められず宙ぶらりん。

[331: 匿名さん]

>>326 マンション検討中さん
営業妨害～性格悪い～どこのデベの方だろ～

[332: 匿名さん]

ガーデンは小さい子供がいる家庭、唐湊は落ち着いた年配者の家庭ってイメージ

[333: 匿名さん]

>>9 匿名さん

８は皮肉を仰ってるんじゃ？

[334: マンション検討中さん]

500戸近くのマンション
まるで団地（笑）高級団地‼️
ある意味凄い？

[335: 匿名さん]

小さいお子さんがいる世帯なら、買いだと思います。そういう方にはストライクゾーンですよ。
他のマンションでもし子育て世代がいないマンションだったらお子さんが伸び伸び出来ないかもしれません。
逆にシニア世帯、子育て卒業世帯には、住みにくいかもしれませんね。
普通の生活音の苦情が上がりにくくなるでしょうから。

[336: マンション検討中さん]

このマンションは今後の市内マンションの売れ行きのバロメーターになるでしょう

[337: 匿名さん]

>>336
ほとんどの人から見て売れ残る感じがするマンションがなぜバロメーターになるのか教えて。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん

同感です！

[339: マンション検討中さん]

>>337 匿名さん　粘着乙

[340: マンション検討中さん]

Mjr鹿児島中央はマンション乱立戦国時代に500戸近く完売できるでしょうか？
鹿児島市内で同時期に1000戸位ありますよね？
最後は投げ売りかな？

[341: 匿名さん]

余計なお世話さんがいっぱい群がってます。
売れ残りも結構なことですよ。
買う方にとっては。
困るのは、中古売りたい方と、周辺デべさんですね。

[342: マンション検討中さん]

>>341 匿名さん

そうですそうです！
買い手にとって有利ですから何も困りませんし、ここまでガーデン敵視する理由はなんなのでしょうかね

[343: 匿名さん]

盛り上がってないスレのデベロッパか購入者関係のやっかみ。
ここスレ以外カキコミ無いし…

[344: 匿名さん]

とにかく話題のマンションです。
買いたい方は、さっさと契約ですよ。抽選ジプシーになりますから。
早い方がいいね駐車場も有利みたいですよ。

[345: マンション検討中さん]

我が家、買いまーす。
そりゃ場所はもっと便利なとこがよいですが・・・
高いの買えないんで・・・将来を期待。

[346: 匿名さん]

第一期販売52戸ですね。多いのか少ないのか、どうなんでしょう。

[347: 匿名さん]

もし、いっぱい売れ残った場合、修繕積立金とかどうなるのですか？

[348: 評判気になるさん]

ガーデンは近隣の物件よりはかなりお安いのでしょうか？家具や電化製品込み込みで2500万位で考えています。

[349: 匿名さん]

広さはないでしょうが、2300万位からあったはずなので、2500万でもいけますね。

[350: マンション検討中さん]

でも2500万位のは2LDKでは？
子供がいると3LDKはほしいかも。。

[351: 匿名さん]

3LDKの最安値は2500万台だったはずです。諸経費、家具家電分予算オーバーかな。

[352: 評判気になるさん]

>>349 匿名さん

ありがとうございます。
ちょっと本腰入れて調べてみます。

[353: 評判気になるさん]

>>351 匿名さん

ありがとうございます。
子供は1人なので2LDKを検討してみようと思います。

[354: 匿名さん]

>>348 評判気になるさん
今時あり得ないよ。

[355: 匿名さん]

３人家族なら２ＬＤＫで十分ですよね。ここは広めの２ＬＤＫですし。
2300万台の部屋は納戸もありましたよ。

[356: 匿名さん]

2戸契約予定です。
修繕費等は売れてない部屋は売り手側が負担でしょ。

[357: 匿名さん]

>>356　匿名さん

いいですね！決め手は何ですか？


私は管理費が安いのと、平置き駐車場に惹かれてます。

[358: 匿名さん]

>>355 匿名さん
ゆとりある2Lならいいですよね！
鹿児島のマンションは納戸のある物件少ないですよねー！

[359: 匿名さん]

>>358 匿名さん

子供は成長したら出ていきますしね。
歳を取ったら、特に中央部がいいですよね。

[360: 匿名さん]

>>357 匿名さん
そうです平置き駐車場は外せません！
後は、広さ間取り、車寄せがあるなど。
二世帯で二戸探してて我が家の条件に一番ヒットしてたのが決め手となりましたね。

[361: 評判気になるさん]

>>360 匿名さん

周辺環境についてはどう思われますか？

私は意外と電車の音が気にならなかったし、中央駅西口の再開発で更に便利になることも期待してます。

[362: 匿名さん]

>>360 匿名さん

平置き駐車場って屋根はあるのですか？

[363: 不動産購入勉強中さん]

どうでもいい情報です。すでに報道されていますが。
鹿児島中央駅西口では、自社グループの事業所がある約８５００平方メートルを再開発する。本年度中に基本構想を固め、１８年度着工。商業・オフィス機能を持つ９階建てビルを新設して医療機関やスーパー、ジムなどを誘致し、２０年春開業を見込む。別棟で１８階建ての高層マンションや立体駐車場を建設する。同駅の約１キロ南方にある鹿児島車両センター周辺の約１万２千平方メートルでは、１７年度に賃貸マンション新設に着手するなど住居を充実させる。このほか鹿児島市内では，老朽化している在来線の鹿児島駅で駅舎の建て替えを行政と協議しており，駅周辺の約14,000平方メートルでマンションや駐車場整備を進める方針である。

[364: 匿名さん]

荒れなくなりましたね。良かったですね。
買いたい方の情報交換の場になればいいですね。

[365: マンション掲示板さん]

>>362 匿名さん

ありますが、数台ですよ。

[366: eマンションさん]

>>363 不動産購入勉強中さん

JR九州勢いありますね。再開発で中央の人気が上がって欲しいです。

[367: 不動産購入勉強中さん]

どうでもよい情報　その２
コンシェルジュ】
ホテルなどでお客様の要望や案内に対応するお世話係というような職務を担う人のことですが、マンションではフロントで居住者向けの生活サポートサービスを提供するスタッフをコンシェルジュと呼んでいます。この場合、どの範囲までコンシェルジュによるサービスがあるのか、また、２４時間常駐の場合とそうでない場合があるのでサービスの内容・受付時間の確認が必要です。高級物件では、コンシェルジュによる入退館時の見送りと挨拶はもちろんのこと、車寄（コーチ・エントランス）ではクルマのドアの開け閉め、手荷物の送り届などまでホテル並みに行っているところもあります。このようなサービスに価値を見いだす方には問題はありませんが、これはダイレクトに管理費に反映されます。
一般にコンシェルジュの行っているサービスは、タクシー・ハイヤーなどの手配、宅急便の預かり、クリーニングの取り次ぎ、共用施設の予約、電球などの交換などですが、工夫次第で代替できるものばかりで、コンシェルジュのサービスは、ありがたいと思う人ばかりではないと思います。ただし（コンシェルジュの必要はなくガードマンの配置でもよいのですが）、入館者の監視を常時、人間が行っている場合は、価値を認めてもよいかも知れません。その理由は、オートロックと監視カメラだけでは、不審者の入館を完全に防ぐことができないからです。不審者が居住者に続いて入館してしまえば、オートロックは無力ですし、防犯カメラに写っても警備員などが駆けつける間に行方をくらまされてしまっては元も子もないのです。
【フィットネス・ジム】
大型物件でよくみる施設です。これらの施設は管理費だけではなく、大きな面積を必要とするので、各住戸の固定資産税・都市計画税にも影響があります（高くなります）。このような施設は、利用者から一定の利用料を徴収することが多いのですが、利用率が悪く、運営が行き詰まっている物件もあります。最初は物珍しさで利用されるようですが、次第に飽きてしまったり、同じマンションの住民の方とは、ある程度の距離を置きいてつき合いたい等の理由で、次第に利用されなくなるそうです。
【ゲストルーム】
客間がなくても来客に泊まっていただけるので便利です。しかし、週末や宿前日には利用希望が多いため、公平の観点から抽選になることが多いようです。すると、いつも利用できるとは限らないので、大きな期待は禁物です。特に、新築マンションで、竣工後しばらく間（概ね1年くらい）は、利用が殺到します。

[368: 口コミ知りたいさん]

>>367 不動産購入勉強中さん さん

充実した共有施設も一長一短ですよね。
ただ、こんなマンションは鹿児島にないでしょうから希少価値からリセールバリューは出ることを期待します。

[369: マンション検討中さん]

>>367 不動産購入勉強中さん さん

ゲストルームもフィットネスジムも最初だけですよね〜コンシェルジェも福山のマンションの様な件もあるしね。
あれは超高級マンションでしたけど！

[370: マンション検討中さん]

ここは道路の改善はあるのでしょうか？
あとボーリング場跡地は何ができますか？

[371: 匿名さん]

>>370

マンションの東側は広くなって、南側は道路を作るそうです。

[372: 匿名さん]

>>368 口コミ知りたいさん
同意です。

[373: 匿名さん]

>>370
ＲＪＲも出来るので、商業施設が出来てほしいですが、マンションもありえますね。
位置的には３号棟の前になりますね。

車両センターにはＲＪＲだけなのか気になります。

[374: 匿名さん]

道路はマンションの前だけ広げてもあまり効果はないですね
目の前が新川なので今以上に道路は拡げられないですし

[375: 不動産購入勉強中さん]

パンフレットから見て、MJRザガーデンの管理費について思うこと
管理費が３，７００円～７，２００円（㎡当たり５７円）と安い（なぜか？）。これを４７２戸あたりに概算すると平均面積９０㎡とすれば９０×５７円＝５，１３０円（１戸当たり月額）これに４７２戸をかけると５，１３０×４７２戸=２，４２１，３６０円（全体月当たり）となります。
次に駐車場使用料を計算（概算）してみますと、３４９台が３，５００円とすれば=１，２２１，５００円/月、１２３台（縦列）を５，０００円とすれば＝６１５，０００円/月となります、これにバイク置場料等を加えると約１，９００，０００円/月（概算）となります。
これがおそらく管理費会計に組み入れられていますので（駐車場使用料等が管理費会計の約４５％を占める）。このため管理費は安く設定されていると思われます。問題は駐車場使用料が全額入ってくるかどうか、又将来、車離れが起きたときにどうなるかでしょう。しかもこの駐車場使用料は管理費会計ですから管理会社に持っていかれてしまい、管理組合に残らないことです。（これはMJR唐湊でも同じ）

[376: 匿名]

>>375さん
管理費収入は、全て管理会社に持っていかれるわけではないですよ。
管理費収入は、色々なメンテナンスや維持などの必要経費や
「管理委託費」等にあてられます。
いわゆる「管理委託費」という予め契約している費用が
管理会社に支払われる契約になってます。
よって、駐車場使用料は管理会社の収入になるわけではなく、
持っていかれませんのでご安心を。
おっしゃる通り、駐車場の稼働状況で、
駐車場収入が減る＝管理費収入が減るのは、
管理組合の問題としてありますね。

[377: 匿名さん]

>>376 匿名さん
教えて下さい
管理費は二通りあるってことですか？
管理会社分と管理組合分?
管理組合分=修繕積立金ですか？

[378: 匿名]

>>376さん
管理費会計の収入の部分は、おっしゃるとおり区分所有者が支払う管理費や
駐車場使用料等になります。
その支出(使用用途)が、電気代、保守メンテナンス費用、管理委託費(管理会社への報酬)になります。
管理会社へ支払う報酬(管理委託費)は、毎年の更新時に契約して決定していくものになります。管理費会計の収入額によらず一定です。（もちろん交渉等で更新時に変更可能ですが）
管理費会計の余剰分は管理費の余剰金として繰り越しになります。
管理組合のものですよ。

[379: 匿名さん]

>>375 不動産購入勉強中さん さん

すいません。混乱を招く恐れがありますので、憶測であたかも事実のように語るの止めて貰えませんか？

[380: 匿名さん]

実際、組合費の支出等は住人皆さんで決めていくものです。どこのマンションだって同じです。そんな余計な心配を今からしてるだけ無駄。

[381: 匿名さん]

不動産勉強中さん珍しくアウェイですね。
瞳が薔薇色状態の購入予備軍には耳が痛いのかもしれませんね。
無駄にならない知識は知らないより知ってたほうがいいのに。

[382: 匿名]

376=379
論破されたからって発狂すんなや

[383: 匿名]

誰が発狂してるんでしょうか。
発狂してる文章がどれなのかわからないんですが？？？

[384: 不動産購入勉強中さん]

なかなか詳しい方がおいでになりましたね。ちょっと舌足らずだったようです。おっしゃる通り管理費会計には「一般管理費」（共用部分の電気代、エレベーター経費等）と委託業務費=管理会社に支払うもの（定額管理費）があります。(詳細は標準管理規約「第２７条」）。この標準管理規約では駐車場使用料は駐車場の経費に当てるほか、修繕積積立金に持っていくようになっていますが、管理費を高く設定すると売りにくくなりますので　ほとんどの分譲業者は駐車場使用料で補う形をとっています。駐車場使用料を管理費会計に入れると管理会社に支払う金額も含まれることになります。（おっしゃるとおり使用料全額が使われるではありません。）ですから管理費は+４０００円（駐車場分）で＝概算９０００円以上払っていることになります。
唐湊の方でもお話しがありましたが、マンションの敷地（土地）は区分所有者のものです。自分の土地を使うのに使用料を払う形です。皆さんはどう思われますか。

[385: 匿名さん]

>>382 匿名さん発狂？？？？

[386: 匿名さん]

>>383のようなカキコミはスルーで。
荒らされるだけです。

[387: 匿名さん]

駐車場や共用部は自分の土地ではないのでは？

[388: 匿名]

駐車場は共用部分でしょ。

[389: 匿名]

管理費はマンションライフの必要経費なんだから、別に問題なし。
管理組合(理事会)でしっかりチェックすればよし。

[390: 匿名さん]

>>386間違い。
383じゃなくて382

[391: 匿名さん]

>>389 匿名さん
同意です。

[392: 匿名さん]

駐車場は所有してる訳ではないので利用代払うのは筋ですよ。
共用部もね。共用部まで所有となれば固定資産税など羽上がりますよ。

[393: 匿名さん]

固定資産税は共有部分、駐車場代も乗ってきます。だから、共有施設が充実するほど高くなります。私はキッズルームとかバーラウンジとか池とか要らないですね。

[394: 匿名さん]

不動産勉強中さんって唐湊スレの買いたいけど買えない人さんですか？周辺情報とかもご意見いただけますか？

[395: 匿名]

色んなマンション所有したけど、マンションの固定資産税なんて
そんなに大差でないですよ。専有面積によるところが一番大きいでしょ。
それに共用部分が充実してるのがこの物件の売りでしょ。
色んな商品があって、選ぶのは消費者。
気に入った人が買えばいいだけ。
気に入らなかった人は買わなければいいだけ。
メリット、デメリットの意見は聞きますけど、
個人の価値観を他人に押し付けなくても良いのでは。

[396: マンション掲示板さん]

>>395 匿名さん
大差ないんですね、良かったです。共有施設が充実して固定資産税高いけどスケールメリットで管理費、建築費が、割安なイメージでした。

[397: 匿名さん]

この戸数だから施設充実してても管理費安くで済むのでしょうね。
これが他のマンションなら無理でしょう。

[398: 匿名さん]

こっちにないだけで関東とかだと保育園や託児所、ジム、ラウンジ、カーシェアリング等の共用施設は普通ですよ？？
めっちゃ助かる！

[399: マンション掲示板さん]

一期分譲始まりましたね。

[400: マンション検討中さん]

管理費、駐車場がそこまで高くないのは良いですね。市内で平置きはやっぱり魅力的です