MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
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大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[201: マンション検討中さん]

恐ろしい時代です。庶民には中古マンションしか買えないってことですね。

[202: 匿名さん]

２Ｌなら３０００前後３Ｌで４０００万前後４Ｌで５０００万前後
の時代になってますね。
郊外戸建が３０００万以下
市街地ハウスメーカー注文住宅で６０００万
庶民は賃貸から抜け出せないな。

[203: スノリマ]

トーフクボール跡地は綺麗に何も無い状態になりましたね。何が出来るのでしょうか？

[204: 匿名さん]

>>203 スノリマさん

ニシムタが出来る予定でしたが統計してるみたいです。

[205: 匿名さん]

>>204 匿名さん
すみません、凍結の間違いです。

[206: 匿名]

>>203 スノリマさん

他スレでマンションになる計画があるとか出てました。真偽の程はさておき、気になるところですね。

[207: スノリマ]

そうなんですね！！
個人的には飲食店希望です。 何が出来るか分かるまで、まだ時間がかかりそうですね。

[208: マンション検討中さん]

良い物件だと思いました。

[209: 匿名さん]

事前案内会予約してる人多いみたいですね。

[210: 不動産購入勉強中さん]

棟外モデルルームも完成まじかです。そろそろ売り出しでしょうか。
参考になりそうな記事がありましたのでご紹介します。少し長いですが。

分譲マンションの“経済的な価値”を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という便利な指標があります（※）。「マンションPBR」は、株価資産倍率（Price Book-value Ratio）をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR＝資産倍率が1倍を超えていれば新築当時の価格が割安だったことになり、売却差益も期待できるという意味でオトクですから、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
 一方「マンションPER」は、株価収益率（Price Earnings Ratio）をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料（賃貸マンションの賃料ではないことにご注意下さい）の何年分に相当するかを示したものです。数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、賃料見合いで短期間に購入資金を回収することができるという意味で専ら収益性の良し悪しを示しています。なお、分譲マンションの賃料を採用しているのは、分譲と賃貸物件との仕様や設備の違いが比較的大きいためです。
 一口にマンションを購入すると言っても、そのきっかけは様々です。価格が安定しているとか、住宅ローン金利が低いからとか、親から資金贈与が受けられるからなどの理由もあれば、頭金がある程度貯蓄できて購入の目処が立ったということもあるでしょう。また、転勤や出産、子供の入学・卒業を機に購入するケースもありますし、こういったライフステージの変化とは別に投資目的で購入する場合もあります。ちなみに首都圏のPBR＝０．９　　PER＝２４　くらいだそうです。

[211: 匿名さん]

２１０さんへ
毎回、興味深いネタ提供有難うございます。
この数値は、首都圏のマンションだけ公表されてるのでしょうね。
あるサイトで、マンション偏差値なるものが公開されてますが、
資産運用ならともかく住み心地は、このような数値データでは、
測れないものがありますね。

[212: 匿名さん]

他の地区のMJRを買ったものだけど
ここは駐車場はどうやって決めるのでしょう？
自分たちが買ったところはくじ引きでした
契約順でもなく、部屋の値段順でもなく
公平と言えばそうかもしれないけど、不本意な場所になったものとしてはたった1回のくじ引きでずっと決まるのかと思うと納得できないものがあります
せめてくじ引きなら、最初に数年後の再度くじ引きくらいは決めて置いてほしかった

[213: 匿名さん]

契約順が妥当だと思いますが、売る側としては
くじ引きの方が最初から最後まで売りやすいと
思います。駐車場も広いので、棟ごとの区割り
は当然あると思いますよ。
他でも駐車場揉めたようなんで、ちょっとは
デべさんも学習してんじゃなかろうか？

[214: 匿名さん]

これだけ大規模で、駐車場を数年毎にくじ引きで決め直すって考えただけでゾッとします。モンスター住民が暴れる絶好の機会でしょうね…

[215: 匿名さん]

でも不本意な場所に決まった場合は？
最初のくじ引きで希望の場所になった方はいいでしょうけど
うちは立体駐車場の上の階でした
今は良くても年をとったときどうなるのか、それまでに１階にうつれる可能性があるのか
たった１回のくじ引きでずっとそこと決められたのはとても不本意です
こちらは公平な駐車場わりになるといいですね

[216: 匿名さん]

価格高い部屋順に希望場所にする。
これが公平じゃないですかね？
価格高い部屋＝修繕積立金高いですし。
お金払わないで好き勝手言うのは筋違いかと。

[217: 匿名さん]

でも、完売するのが絶対条件になりますね。難しいですね…

[218: 匿名さん]

>>216
こちらはそうなのですか？
もしその決め方ならうちは間違いなく希望場所でした

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん

ここはどうなるかわかりませんが、218さんかわいそうですね。心中お察しします。

[220: 匿名さん]

>>219
ありがとうございます
他山の石として、住まわれる方皆さんに公平な駐車場わりの仕組みになりますように

自分も管理組合にせめて数年ごとの場所変更など申し出てみますが、最初に決まっていない事をきめるのはなかなか難しいように思います（最初に希望場所になったら当然維持したいと思いますし）

[221: 匿名さん]

駐車場はマンション入口に住民以外の進入規制する手法なんですかね。これだけ大きな駐車場だと勝手に駐車する住民以外の人もでてくるかもしれませんね。

[222: 不動産購入勉強中さん]

駐車場の使用はどこも揉めます。国土交通省の標準管理規約のコメントでは
「駐車場の使用者の選定は最初は抽選、２回目以降は抽選又は申し込み順など公平な方法によりおこなうこと。例えば駐車場使用契約書に使用期間を設け期間終了時に公平な方法により入れ替えを行う｛定期的な入れ替え制｝が考えられる」　と書かれています。
ここの場合は広いですし、２連縦列もあり、また１期分譲、２期分譲と分譲時期も分かれていますので契約順にすると後で揉めるでしょう。管理規約や駐車場使用細則は出来上がっていると思いますので購入しようと思っている方はぜひ営業マンにご確認ください。ただ、チェーンゲートがありますのでリモコンを持たない外部からの違法駐車はできないと思います。

[223: 匿名さん]

駐車場は利用頻度高いので、いろいろと考えますね。
大規模なりの設備の充実はいいのですが、敷地内
渋滞とか、ゲート故障とか頻繁にあると思いますよ、
毎日５００台の車が出入りを繰り返しますからね。
出入り口３か所以上あってもいいかも。

[224: 不動産購入勉強中さん]

近隣住民との協議会で、「鹿児島は火山灰が降るのでよくチェーンゲートは故障します。また大雨の場合もスイッチ類が不具合を起こしますのでチェーンゲートはない方がよいですよ」と申し上げましたが聞き入れる様子はありませんでした。当初の計画では出入り口は西側１ヵ所（ピロティ部分）でしたので近隣住民から２か所以上にするよう申し入れましたらようやく東側に１か所作ることになりました、東側の３か所目は聞き入れませんでした。
７月８日からモデルルームの事前案内会がありますので（予約制）是非ご利用くだい。

[225: マンション検討中さん]

モデルルームってどのタイプの部屋なんでしょうね。

[226: 匿名さん]

明日からですね。

[227: 買い替え検討中さん]

場所みてきたけど悪すぎるわ
よっぽど安くない限りとても買う気がしない

[228: 匿名さん]

軌道越えないと行けない場所なので市街地からみると行きにくい所のイメージがありますね。
地図上で見れば駅も近いし実質距離もそんなないとこなんですが。
お値段は平均的価格で共用施設充実の物件ですね。モンスターマンションなのが好み判れると思いますよ。
買い換え層は躊躇しますね。

[229: 匿名]

昨日行かれた方、どうでした？

[231: 匿名さん]

価格出たんですか？

[232: 匿名さん]

唐湊より高いんですか？

[233: 匿名さん]

唐湊より高いよ〜〜

[234: マンション検討中さん]

事前説明会に行かれた方、販売価格はいくら程度とのお話しでしたか？大まかでよいので、教えて頂きたいです。

[235: 匿名さん]

いやべ

[236: 匿名]

しょうもなっ

[237: 匿名さん]

唐湊より高いとは。MJRやっぱり強気ですね

[238: 匿名さん]

何を考えてこんな奥詰まりの変な場所にこんなデッカイ物件を建てようと思ったのか知りませんが、値段まで張るとは強気というか無謀の域

[239: 匿名さん]

MBC不動産の人間
住友不動産の人間

格差があるので…

[240: 匿名さん]

価格は平均3500万くらいかな。
好条件の部屋は低層から4000万超えてきます。
間取りは色々ありましたよ。
やはり周辺道路とJR騒音がネックとなりますね。

[241: 匿名さん]

高いですね。幾ら平置き駐車場と南向きとはいえ…

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん

南向きは1、2号棟と3号棟の一角のみです。

[243: 匿名さん]

１号楝の西角が一番人気かな？それとも３号の南角が眺望的に人気でしょうか？

[244: マンション検討中さん]

平均3500万⁉︎
正気ですか…
有り得ないこの場所で

[245: 匿名さん]

平均価格は唐湊より1割〜2割高い感じですね。でもここはコンシェルジェやジム付いてなかったかな？

[246: 匿名さん]

唐湊より高いのは当然ですよ。共用施設と土地仕込み代が唐湊より厚く乗ってますから、他の市街地マンションよりは安いんじゃないかな？

[247: 匿名さん]

共用施設も想像してたより魅力ありませんね。
あとは早期に完売することはありえないと思われるので管理費・修繕費が当初予定より上がるのは確実でしょう。

[248: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[249: 買い替え検討中さん]

あの場所でこの値段で500個近い分譲で半分も売れるの？
呆れて心配になるレベル

[250: 匿名さん]

半分でも普通のマンション4～5棟分くらい戸数ありますからね
相当大変だと思いますよ