MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[1473: なまえをかえた]

２０２０年度は３００億くらいの赤字じゃないの。３月決算前に売ってしまいたいじゃろ。

[1474: なまえをかえた]

１号棟　５０２号室　（４LDKを３LDKに少し改造）　価格２００万下げ(家具付き）
それでも４０００万円以上　これはうれるかな。

[1475: 通りがかりさん]

472のうち29戸だから十分な気もする。

[1476: マンコミュファンさん]

200万引きの部屋はストレージそんなにいらないから各居室とリビングを広ければいいのに

[1477: 購入経験者さん]

2年以上残ってるなら、
500万以上値下げを待つ

[1478: 通りがかりさん]

2年落ちで200万引きだとなかなか食指はのびないな

[1479: なまえをかえた]

マンションの下落率が最も大きいのは、「新築直後」だといわれている。一概ではないが、新築から中古になった途端、マンションの価値は10～15％落ちるそうな。それはやはり、「新築」のプレミアが損なわれるとともに、新築分譲価格に上乗せになっていた分譲会社等の利益を、手放すときには乗せられなくなるとのこと。
一度も住んでないとはいえ２年もすると内装も劣化する。４０００万の１０%では４００万だよね。

[1480: 評判気になるさん]

1号棟の1-Aにお住みの方に確認ですが、日当たりはどのような感じですか？

[1481: マンション検討中さん]

>>1475 通りがかりさん
マンションって、売れなくても問題ないんですね！
残り29戸　3年目だけど　よく分からない。

[1482: なまえをかえた]

№１４６４でも書いたけど、約10億回収されてないのよ。小さなマンションだと1棟分。いかにJRでも痛いんじゃないの、しかも本業も大赤字、もっと値下げして売り切った方がいいと思うけどね。

[1483: 匿名さん]

売り切らなくてよいんじゃない？
朽ち果てるまで売れ残ればよいと思う
一流会社のプライドにかけても安くは売らんたっどってね

[1484: マンション検討中さん]

>>1482 なまえをかえたさん
たくさん売れ残っても、
住んでる人は不都合なしですか？
後で負担が増えるとか？

[1485: なまえをかえた]

もちろん影響ある。まず駐車場料が入らない。　472戸中29戸（６％）売れてないので駐車場料470万/月のところ約30万/月がはいらない（マイナス）年間だと360万。これが管理費会計に入れていると、そのうち管理費が上がるかも？
修繕積立金は売れ残り29戸分はJRが負担しているのでよしとしても、初期設定金額が65円/㎡　８０㎡だと5200円　と低いので（おそらく段階的積み上げ方式）徐々に上げていくと思う。国土交通省の試算では、200円/㎡　つまり８０㎡の部屋だと　月、16,000円必要としている。
　総会の時の議決権はJRが29個持つことになるので（1住戸　1議決権）これも問題だろうね。29戸にカーテンなどつけていないと日焼けもあるじゃろね。

[1486: マンション検討中さん]

なんか大変そうですね
新築を検討します！

[1487: 検討板ユーザーさん]

>>1480 評判気になるさん

階数にもよると思いますが、東側からの日当たりは少なく、南側からの日差しはなく、西日は多く入ってくると思います。

[1488: 匿名さん]

もしJRがプライド捨てて値下げしてきても誰も相手すんなよ
部屋が朽ち果てるのを見ようじゃないか

[1489: なまえをかえた]

あんまりたたきなさんな。半額になったら買おうかな。待てば海路の日和あり。

[1490: 匿名さん]

売れ残りの朽ちかけ部屋が半額で売れたらJRは祝杯
ここまで来たら我慢比べ　買ったら負け

[1491: 匿名さん]

最初から安かったが、半額はかわいそうだよ

[1492: 匿名さん]

どこまで下がるかな？

[1493: なまえをかえた]

５０２号室が３月まで売れなければ、ないしょ(交渉しだい）で下げるかもね。しかし、ここは西側だからね。

[1494: 匿名さん]

2～3割は想定内だが
まだ、下げるかな？

[1495: マンション検討中さん]

駐車場を立体にして、各戸２台確保すれば、価値がかなり上がるんだけどな、、、

[1496: 匿名さん]

周りの人に貸駐車場してみたら！

[1497: 匿名さん]

駐車場だけではなくて駐輪場や足洗い場も周りに賃貸しした方が良いよ
そしたら空き部屋多くても維持費の足しになる
がんばれ自営アール

[1498: なまえをかえた]

いろいろご提案ありがとう。まず立体駐車場(機械式）は維持管理費がいまの倍かかるよ。また故障も多い。次に駐車場の外部貸出。これは不動産業になるので所得税がかかる。また会計処理も別にしないといけない。内部に２台目駐車場として貸し出した方がよい。駐輪場は今でも満杯、しかも１台数百円、ほとんど足しにならない。足洗い場などあるの？どうやって金取るの。１４９７さんおしえて。

[1499: マンション検討中さん]

1495です。

mjrの場合は、当然「自走式」立体駐車場だね。
こんな広い駐車場持ってるのに、機械式なんて有り得ないよ。
今、満車だからこそ、立体駐車場にして各戸の割り当てを増やすべきだと思う。
駐車場の需要がそれだけあるってことだから。
もし余れば外部に貸せば良い。
管理費に充当するために、余った駐車場を貸す分には課税されない。
国税庁もその旨を明示してる。

問題は費用だが。
JRが半分くらい持てば？
ずーっと売れ残りよりはマシだと思うけどな、、…。

[1500: なまえをかえた]

４７２戸に５９５台の駐車場スペース
つまり連結駐車場が１２３か所もあるよ。この場所で、それ以上つくって駐車場の需要があるかじゃろう。数十年後、車離れが多くなり、立駐が不要となる日が来るよ。国税庁の見解は３つある、１つは空き駐車場を住民と外部に区別せず使用させる場合
これは内部、外部を問わずすべてが課税対象となる。２つめ　これは内部に新規希望者があると内部優先し外部は出ていく場合、これは外部使用についてのみ、課税対象となる。
３つめ　工事業者等に一時的に外部に貸し出す場合　これは課税対象とはならない。
　　

[1501: マンション検討中さん]

都内居住歴の長かった身としては、車無しの生活を切望しますがね。
残念ながら、公共交通機関の極めて貧弱な鹿児島では、永久に車社会が続くでしょう。
街作りに失敗しとる。
所詮、鹿児島ですな、、、（泣）

[1502: マンション検討中さん]

地下鉄かモノレールでもできない限り、脱車社会は無理かと、、、

[1503: マンション検討中さん]

数十年後、鹿児島で車離れが多くなり、立駐が不要となる日が来るというエビデンスを示して欲しいものです。

個人的には、そうなる日を待ち望んでいますが、多分無理ですね。

[1504: なまえをかえた]

今　傾斜で問題になっている「べルヴィ香椎６番館」だが１９９５年にJR九州が香椎線に新駅「舞松原駅」を新設したので団地は即完売だった。ここも市立病院ができたことだし、JRだから、新駅「市立病院前駅」造れば、売れるし資産価値も上がると思うよ。

[1505: 匿名さん]

駅使う人少ないし増えないよ
市電が近いし！

[1506: なまえをかえた]

ここのマンションの住民は　市電が遠いので、電車道にでる歩道橋や、新駅を望んでいるようよ。

[1507: 評判気になるさん]

福岡行きの高速バスによく乗るんだけど陸橋からここのマンションが見えるね
へーあんなところに建ってるけどどうやって行くんだろう？
線路伝いかなとか思ってる　思うことはそれだけ

[1508: 匿名さん]

立地が悪いから安いんだよ！
土地取得費ここ安いだろ。

[1509: 評判気になるさん]

近くまでは行ったことないんだけど
遠くから見たら15年ほど前に兵庫で起こった脱線事故を思い出してしまう

[1510: なまえをかえた]

遠くから見るとそう思うかもね。しかし尼崎ほどマンションと線路は近くないし、カーブも緩やか。鹿児島線と指宿線に囲まれているので特に車庫に停車している車両のジーゼルの充電音が気になると思うよ。

[1511: 匿名さん]

どれだけ価格下がりますか？

[1512: 匿名さん]

ここまできたら半額ではお買い得感なかどがな
7割引きで話聞いてあげてもよかどってくらい

[1513: タチション検討中さん]

経済力の無い、民度の低い人が入るくらいなら、売れ残りの方がマシ。

[1514: 匿名さん]

えっ　もともと安くなかったですか？

[1515: タチション検討中さん]

安いなら買えば。
七割引きでしか買えないような人はいらねー。

[1516: 通りがかりさん]

かなり安かったです。しかも安い間取りは売れている。民度や経済力とかいうのがおかしい。

[1517: 匿名さん]

そうそうたくさん売れ残ってるマンションで
民度とか言って何様よっ！て感じ
経済力とか言ってるけどJRをもうけさせる人が経済力のある人なのか
経済力のある人は適正価格で買う人なんだよ
適正価格じゃなかったからここまで売れ残ってるんだろ

[1518: 名無し]

>>1517 匿名さん

適正価格でなかったから売れ残ってるはまあ分かる(厳密には適正価格でない部屋が売れ残ってる)として、経済力のある人＝適正価格で買う人、って発想はぶっ飛んでますね笑

経済力のある人とは、お金持ちまでなくともお金に困ってないような人だと思いますけど…つまりJRを儲けさせるかどうかなんて関係なく、ただ買える額のマンションで何かしらにメリットを感じたから買っただけだと思いますよ。

まあ3000万未満の部屋でもキャッシュで買った人と35年とかのフルローンで買った人の経済力の差は明白ですし、残念ながら民度がどうのこうのと宣っている人は完全に後者でしょうね。

[1519: 評判気になるさん]

経済力の定義は辞書を調べればよいだけなんだが、
経済力差だとか民度とかどんだけ立派な住まいなんだろ？て思う。
洒落た名前がついたアパートじゃないか。

[1520: 匿名さん]

そうそう、それは鹿児島でも東京でも大阪でも一緒です

[1521: 評判気になるさん]

中心地付近80平米を3000万円台で買えるのはかごんまぐらいｗ
福岡中心地でもその予算なら40平米台しか買えない
この程度の買い物で経済力の差とか言ってられるんだから
かごんまに住めて幸せだね

[1522: 匿名さん]

車社会の地域は、11分歩くって感覚ないよね。どこでもすぐ車だから。屋根なし、駅員なしで良いから、駅作ったらよかったなのに。駅作るから、行政に容積率の緩和をお願いしたらよかったのに。まあ、この意見は散々ここで書かれたでしょうけど。

[1523: 名無しさん]

>>1521 評判気になるさん

3000万をこの程度だと思える人が世の中に何%くらいいるのでしょうか？
因みに年収3000万位上は0.2%にも満たないらしいですよ。仮に3000万稼いでいても3000万をこの程度とは思えないと思うけども。
お金持ちで羨ましい限りです笑

[1524: 評判気になるさん]

>>1523 名無しさん
福岡中心地付近なら半分の面積しか買えない
鹿児島と福岡の年収差はどれだけあるのか詳しい資料は見ていないが
一番わかりやすいのは最低時給だろう鹿児島800円くらい福岡850円くらい
大して差はないんだよしかしマンションの価格は相当なものだ
そういう意味で鹿児島の価格はこの程度のものと表現したんだ

[1525: なまえをかえた]

都道府県 平均年収
全体 男性 女性
福岡県 372万円 414万円 314万円
長崎県 370万円 408万円 305万円
熊本県 370万円 406万円 303万円
佐賀県 368万円 398万円 315万円
大分県 367万円 398万円 300万円
宮崎県 360万円 388万円 305万円
鹿児島県 360万円 395万円 296万円
沖縄県 348万円 383万円 291万円

[1526: 口コミ知りたいさん]

売れ残り何部屋ですか？

[1527: マンション検討中さん]

最近ここ賃貸が増えてるみたいですよね。

[1528: 評判気になるさん]

そりゃ時がたつと賃貸増えるよ当然だ
賃貸増えると民度が上がるんだっけ？
良いことじゃないかな

[1529: なまえをかえた]

「尺度が上がる」　意味がわからんが。分譲マンションでは賃貸が多くなるとあまりいいことはないよ。全部が賃貸者になった場合を想定してみてね。資産価値はドーンとさがるじゃろ。一番喜ぶのは管理会社。思い通りに管理できるもんね。

[1531: マンション検討中さん]

>>1529 なまえをかえたさん

それはなんかわかります。
マナー悪い人が少しずつ増えてる気がします。

[1532: 匿名さん]

賃貸人は、嫌なら引っ越せば良いしね！
好き放題できるでしょ

[1533: 評判気になるさん]

分譲マンションも最初は良いけど年々劣化していくから
経済力のある人は住み替えで他を購入かな
そしたら経済力のない古株や中古買いや尺度（笑）があれな賃貸人の集合体となる
みんな協力してMJRの尺度（笑）をあげましょう

[1535: よそもの]

あまりご存じないかもしれないが、国土交通省は「マンション管理適正化法」を改正
一定規模のマンションに「マンションの管理状況届出書」なるものを提出させることになった。届け出先は市町村。「管理費滞納割合」「空き住戸割合」「賃貸化割合」等５０項目以上ある。管理の良いマンションは不動産市場に反映され資産価値が上がるシステムになっている。

[1536: 評判気になるさん]

[No.1530～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1537: なまえをかえた]

（JR九州）は、2月6日から2月28日まで一時帰休を実施するそうな。
駅員や乗務員のほか間接部門を含む社員約8200名を対象、1日あたり約550名の規模として実施。新型コロナウイルス感染症の再拡大に伴い福岡県で緊急事態宣言の延長が決定されたことから、乗客数の減少が続くと判断し今回の施策に至った。
同社では2020年5月～6月にも一時帰休を実施しており、それに続く施策となる。また、JR東海およびJR西日本も2月28日までの予定で一時帰休を実施している。
だいじょうぶだあ？　志村けんもあの世で心配してるかも。

[1538: マンション検討中さん]

賃貸で入ってきた人がマナー悪すぎる

[1539: 評判気になるさん]

マナー悪い人も入居してくれただけでありがたいと感謝の気持ちが大事
その人いなければ所有者の生活が大変でしょうに
好きな言葉
暗いと不平を言うよりもすすんであかりをつけましょう

[1540: なまえをかえた]

また意味がわからんですね。賃貸者は区分所有者(オーナー）の部屋を借りているわけよ。管理費も駐車場料も入ってきているわけだから。賃貸者がいなくても、管理組合はあまり困らんよ。困るのは(オーナー)だと思うよ。

[1541: マンション検討中さん]

>>1540 なまえをかえたさん
さすがですね。
オーナーが損するだけですよね。

なんか、ちょいちょい感謝しろ、JRもっとがんばれみたいな人でてきますよね。

最近も2件賃貸情報に出てましたね。
これから賃貸増えるなー。

[1542: 評判気になるさん]

>>1540 なまえをかえたさん
だから（区分）所有者（オーナー）が大変と言ってるんだけど
そのように読めなかったかな
賃借人がいなくても管理組合があまり困らない？
その部屋の月々の徴収金は賃借人の家賃から支払われてるんだけどね

[1543: なまえをかえた]

１５３８さん　どういうマナーが悪いのでしょうか。管理規約では
区分所有者(オーナー）は第三者に貸与する場合は、規約や使用細則を遵守させなければならないと規定しています。また賃貸借契約書にも規約を遵守する旨の条文を定めなければならないとしています。マナーを守らせるのはオーナーの責任です。それでも守らなければ、理事長は警告や勧告ができますし、最後は総会にかけてその賃貸借契約の解除や部屋の引渡請求ができることになっています。

[1544: マンション検討中さん]

>>1543 なまえをかえたさん

なるほど、勉強になります。
もし自分がそのような立場になったときは
賃貸人は管理組合にも入ってないので
オーナーさんに最終的にお願いもできるということですね。

[1545: 購入経験者さん]

>>1543 なまえをかえたさん
規約に挨拶しろってあるのかな？
夜中に洗濯禁止あるのかな？
共用空間で会話禁止なのかな？
おつかれさん！

[1546: 評判気になるさん]

なんか規約だとか難しい話になってるけど
マンション全体がそんな雰囲気でなければよいけどね
あとついでだから言っておきます
規約とか持ち出すなら使う単語を間違えないほうが良いです
賃貸者（賃貸人）は貸す側つまりオーナーの事
借りる側は賃借人です

[1547: なまえをかえた]

まあ。時どき、変換間違いはあるよ、人間だからね、賃借人は管理費の支払い義務はない。規約にはそのマンションの管理に関することと使用(使い方)に関することしか規定されていない(区分所有法できまっている)。賃借人は使用に関することを守らなければいけない。　管理に関すること(管理費の支払い）は規定されていない。管理費はオーナーが支払い、賃借人は管理費込でオーナーに払うことになっている。だから使用細則(それぞれのマンションの使い方)は賃借人も守らなけらばならない。「夜に洗濯機を使うな」とか細かいことはその使用細則にかかれている。また挨拶しろ、会話するなとかは(常識的）
かかれていない。ご自分のマンションの管理規約や使用細則はしっかり読み込んでおいてください。むつかしくいうと、「共同の利益に反する行為」はだめよ。また「公序良俗に反する」ことはダメよということです。

[1548: よそもの]

[その部屋の月々の徴収金は賃借人の家賃から支払われてるんだけどね]

いまだにそう思っている人がいるんだね。自主管理のマンションだ賃借人が管理費など負担させているところもないわけではない　（この場合はオーナーには部屋の賃借料だけはらう）に。殆どのマンションは管理会社がついているから、賃借人が払うことはないのよ。駐車場使用料も賃借人が車を使用しない場合もある。この場合は車を使用しなくても駐車場料はオーナーが負担しなければいかんのよ。車を使用しなければ駐車場使用契約を解除しておかなければならん。

[1549: 匿名さん]

ここのマンションを検討中の者ですが、初めてここのスレを拝見しました。皆様学識があり、熱いものをお持ちということが分かります。ただ中には入ってはいけないかなって・・・ マンションさがしは難しいですね。

[1550: 評判気になるさん]

>>1548 よそものさん
そんなことわかってますよ
JRの社員さんに支払われる給料は元をたどれば利用者が払ってるようなものだよね？
そうい事です
いまだにって言ってるけど
これくらいのこと想像つかいない人もいるんだね
いまだによい勉強になるわ（笑）

[1551: 匿名さん]

[自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]

[1552: よそもの]

いつまでもべんきょうしてね。

[1553: なまえをかえた]

すでにお分かりとは思いますが、JR九州の社員の給料と此処の管理費は無縁ですよね。
管理費は 管理会社(JR九州メンテナンス)に支払う委託管理費(事務管理費、管理員費、など)と一般管理費(植栽費、設備点検費など)にわかれています。この委託管理費が管理会社の収入となりますのでJR九州にはいかないと思います。。

[1554: 評判気になるさん]

>>1553 なまえをかえたさん
少し意味不明ですがここのマンションは車両をメンテナンスする会社に委託してるんですか？それも今存在しない会社に？
このマンションはJR九州ビルマネジメント株式会社に委託してあるはずですが

[1555: なまえをかえた]

その通りですね。少し端折って書きました。端折ったついでに申しますと、ご存じのとおり、管理委託業務は　事務管理業務、管理員業務、清掃業務、設備管理業務の４つあります。これを「定額委託業務」といいます。これに管理報酬として別途請求してくる管理会社もあります。これ以外に数年に一度の雑排水管清掃費として定額以外の費用もあります。またついでに申しますと、新築マンションでは、この管理委託費が多めに設定されています。つまり管理組合がまだ機能していないため　悪い言葉で言うと「ぼられて」いますので早急に管理会社と交渉し、値下げ要求したら如何でしょうか。

[1556: なまえをかえた]

５０２号室は売れそうですね。削除されました。代わりに１３０６号室が２００万下げででました。ここも和室を改造し、リビングを広げた３LDKとなっています。ここは南むきです。売れるといいですね。

[1557: なまえをかえた]

早いものです。４号棟、５号棟も今月で２年たちます。まだ２１戸残っているようですが　２年目点検でしっかり点検しないと、アフターサービス期間(無料修理期間）がほとんど終わりです。今後不具合が見つかっても自費となりますからね。

[1558: 通りがかりさん]

もう点検の時期なんですね。
住人ですが2年早かったです。

[1559: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1560: なまえをかえた]

コミュニティパークについては使用細則か何かで規定がありませんか？　ここはすぐ横にＪRの線路があります。また踏切ではむかし（新幹線ができてない頃、特急がとおっていたころ)事故が多発していたそうですよ。理事会などで話し合われてはいかがでしょうか。

[1561: なまえをかえた]

MBC不動産が仲介業者だからでしょうかね。さかんにＭＢＣテレビで宣伝してますが
なかなか売れませんね。１３０６号室は良さそうですけどね。２年半たってるから４０００万はちょっと高いかな。

[1562: マンション検討中さん]

提携ローンはどこがあるんでしょうか？どんな感じのメリットがあるか知りたいです。

[1563: デベにお勤めさん]

マンションギャラリーで最初提示されたのは、
かぎん　と　いおん　だった（長期固定希望）。
かぎんは嫌いなので、都市銀行にした。

[1564: eマンションさん]

自分も最初にかぎんを提示されましたが、かぎんは嫌いなので某信託銀行の長期固定にしました。

[1565: 販売関係者さん]

まだ完売しませんか？

[1566: なまえをかえた]

２００万下げの１３０６号室は売れたんでしょうか、ホームページから消えています。
最終分譲　１６戸となっています。なかなか完売しませんね。

[1567: マンション検討中さん]

いおんとかぎんなんですね。かぎんはローンセンターあるので、便利そうですが。
以前から1306は商談中だったので、契約済なのかもしれませんね。

[1568: タチション検討中さん]

利便性「だけ」で言えば、かぎんありかもね。

[1569: タチション検討中さん]

「よかど」の閑古鳥っぷりや強引なアーケードなんかを見てるとビジネスセンスがあるとは思えないが。

[1570: 評判気になるさん]

検討しようかと思って気になってます。すぐ近くにコンビニあると便利なんですけどね。

[1571: マンション検討中さん]

マンション名が鹿児島中央ってのがなんとも素敵ですね
名前を見てあの場所を想像する人はかなり少ないよね

[1572: なまえをかえた]

2Gタイプ　1313号室　200万下げ　2号棟で13階南向き　　中央駅近辺の新築マンションを見るとここが一番いいように見えてきたね。もうすぐ3年になるからもっと価格交渉できるかもね。