MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[1452: 匿名さん]

駐車場はオーナー持ちかー、売れ残りあるとキツイな

[1453: なまえをかえた]

以前にも書いたと思うけど、管理費が230万/月、駐車場使用料金が470万/月(満額）だから管理費の2倍以上になっているので、この駐車場使用料金を管理費会計に入れていたら、この駐車場使用料金が満額入らないと、破たんすることになる。

[1454: 匿名さん]

早く売れないと大変なんですけど、残り少ないのでは

[1455: なまえをかえた]

しかし、ほんとにJRは管理費をはらっているのかね？もし払っていなければ滞納と同じだよね。滞納が１年以上もあれば、裁判にかけて競売することができ、２００万の安売りどころではないね。

[1456: マンション検討中さん]

清水町は完売御礼ってなってるけど、こっちはどうなの！？？

[1458: マンション検討中さん]

現在200万引きで出ている部屋は、元々モデルルームとして使用していた部屋みたいです。
見たことありますが、細かい部分までしっかり作り込まれていてとても素敵です。
この部屋で、桜島側の高層階なら言うことは無い！という部屋です。

[1459: 匿名さん]

すぐ売れそうですね！

[1460: なまえをかえた]

２００万円安のモデルルームが削除されたね。売れたんだねー。

[1461: 購入経験者さん]

ついに完売ですか？

[1462: なまえをかえた]

いやいや　完売は夢の先じゃろ。

[1463: 通りがかりさん]

すごい。残りが２９戸になってますね。
この調子なら完売しそうです。

[1464: なまえをかえた]

この２９戸をどう見るか。総売上高１６０億円のうち２９戸分(６％売れ残り）約１０億円が残っている。駐車場代４７０万/月のうち　約３０万/月が入らない。JR九州はコロナで大赤字
マンション部門(福岡のマンション傾きの補償問題）も大変だね。

[1465: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1466: なまえをかえた]

クリスマスキャンペーン　1戸100万円（10戸で1,000万）補助とかいってるけど
29戸いっぺんに家具付200万下げると売れるかもね。

[1467: 匿名さん]

何年落ちかな？

[1468: 検討者さん]

空きがいっぱいあると、買いにくいねー
中古で売るときは大変そう

[1469: なまえをかえた]

もうすぐ2年で29戸（約６％　）、100戸当たり6戸売れてないわけだから。かなり多いよね。唐湊（完成前に完売）と比べて立地が良くないもんね。

[1470: 職人さん]

>>1464 なまえをかえたさん
買取とかしてるみたいだから、他で利益を出すつもりでしょうね。

[1471: なまえをかえた]

JRが自ら買い取っているの？　賃貸にでも出すのかな。

[1472: 匿名さん]

まだ、値引きそうですね！

[1473: なまえをかえた]

２０２０年度は３００億くらいの赤字じゃないの。３月決算前に売ってしまいたいじゃろ。

[1474: なまえをかえた]

１号棟　５０２号室　（４LDKを３LDKに少し改造）　価格２００万下げ(家具付き）
それでも４０００万円以上　これはうれるかな。

[1475: 通りがかりさん]

472のうち29戸だから十分な気もする。

[1476: マンコミュファンさん]

200万引きの部屋はストレージそんなにいらないから各居室とリビングを広ければいいのに

[1477: 購入経験者さん]

2年以上残ってるなら、
500万以上値下げを待つ

[1478: 通りがかりさん]

2年落ちで200万引きだとなかなか食指はのびないな

[1479: なまえをかえた]

マンションの下落率が最も大きいのは、「新築直後」だといわれている。一概ではないが、新築から中古になった途端、マンションの価値は10～15％落ちるそうな。それはやはり、「新築」のプレミアが損なわれるとともに、新築分譲価格に上乗せになっていた分譲会社等の利益を、手放すときには乗せられなくなるとのこと。
一度も住んでないとはいえ２年もすると内装も劣化する。４０００万の１０%では４００万だよね。

[1480: 評判気になるさん]

1号棟の1-Aにお住みの方に確認ですが、日当たりはどのような感じですか？

[1481: マンション検討中さん]

>>1475 通りがかりさん
マンションって、売れなくても問題ないんですね！
残り29戸　3年目だけど　よく分からない。

[1482: なまえをかえた]

№１４６４でも書いたけど、約10億回収されてないのよ。小さなマンションだと1棟分。いかにJRでも痛いんじゃないの、しかも本業も大赤字、もっと値下げして売り切った方がいいと思うけどね。

[1483: 匿名さん]

売り切らなくてよいんじゃない？
朽ち果てるまで売れ残ればよいと思う
一流会社のプライドにかけても安くは売らんたっどってね

[1484: マンション検討中さん]

>>1482 なまえをかえたさん
たくさん売れ残っても、
住んでる人は不都合なしですか？
後で負担が増えるとか？

[1485: なまえをかえた]

もちろん影響ある。まず駐車場料が入らない。　472戸中29戸（６％）売れてないので駐車場料470万/月のところ約30万/月がはいらない（マイナス）年間だと360万。これが管理費会計に入れていると、そのうち管理費が上がるかも？
修繕積立金は売れ残り29戸分はJRが負担しているのでよしとしても、初期設定金額が65円/㎡　８０㎡だと5200円　と低いので（おそらく段階的積み上げ方式）徐々に上げていくと思う。国土交通省の試算では、200円/㎡　つまり８０㎡の部屋だと　月、16,000円必要としている。
　総会の時の議決権はJRが29個持つことになるので（1住戸　1議決権）これも問題だろうね。29戸にカーテンなどつけていないと日焼けもあるじゃろね。

[1486: マンション検討中さん]

なんか大変そうですね
新築を検討します！

[1487: 検討板ユーザーさん]

>>1480 評判気になるさん

階数にもよると思いますが、東側からの日当たりは少なく、南側からの日差しはなく、西日は多く入ってくると思います。

[1488: 匿名さん]

もしJRがプライド捨てて値下げしてきても誰も相手すんなよ
部屋が朽ち果てるのを見ようじゃないか

[1489: なまえをかえた]

あんまりたたきなさんな。半額になったら買おうかな。待てば海路の日和あり。

[1490: 匿名さん]

売れ残りの朽ちかけ部屋が半額で売れたらJRは祝杯
ここまで来たら我慢比べ　買ったら負け

[1491: 匿名さん]

最初から安かったが、半額はかわいそうだよ

[1492: 匿名さん]

どこまで下がるかな？

[1493: なまえをかえた]

５０２号室が３月まで売れなければ、ないしょ(交渉しだい）で下げるかもね。しかし、ここは西側だからね。

[1494: 匿名さん]

2～3割は想定内だが
まだ、下げるかな？

[1495: マンション検討中さん]

駐車場を立体にして、各戸２台確保すれば、価値がかなり上がるんだけどな、、、

[1496: 匿名さん]

周りの人に貸駐車場してみたら！

[1497: 匿名さん]

駐車場だけではなくて駐輪場や足洗い場も周りに賃貸しした方が良いよ
そしたら空き部屋多くても維持費の足しになる
がんばれ自営アール

[1498: なまえをかえた]

いろいろご提案ありがとう。まず立体駐車場(機械式）は維持管理費がいまの倍かかるよ。また故障も多い。次に駐車場の外部貸出。これは不動産業になるので所得税がかかる。また会計処理も別にしないといけない。内部に２台目駐車場として貸し出した方がよい。駐輪場は今でも満杯、しかも１台数百円、ほとんど足しにならない。足洗い場などあるの？どうやって金取るの。１４９７さんおしえて。

[1499: マンション検討中さん]

1495です。

mjrの場合は、当然「自走式」立体駐車場だね。
こんな広い駐車場持ってるのに、機械式なんて有り得ないよ。
今、満車だからこそ、立体駐車場にして各戸の割り当てを増やすべきだと思う。
駐車場の需要がそれだけあるってことだから。
もし余れば外部に貸せば良い。
管理費に充当するために、余った駐車場を貸す分には課税されない。
国税庁もその旨を明示してる。

問題は費用だが。
JRが半分くらい持てば？
ずーっと売れ残りよりはマシだと思うけどな、、…。

[1500: なまえをかえた]

４７２戸に５９５台の駐車場スペース
つまり連結駐車場が１２３か所もあるよ。この場所で、それ以上つくって駐車場の需要があるかじゃろう。数十年後、車離れが多くなり、立駐が不要となる日が来るよ。国税庁の見解は３つある、１つは空き駐車場を住民と外部に区別せず使用させる場合
これは内部、外部を問わずすべてが課税対象となる。２つめ　これは内部に新規希望者があると内部優先し外部は出ていく場合、これは外部使用についてのみ、課税対象となる。
３つめ　工事業者等に一時的に外部に貸し出す場合　これは課税対象とはならない。
　　

[1501: マンション検討中さん]

都内居住歴の長かった身としては、車無しの生活を切望しますがね。
残念ながら、公共交通機関の極めて貧弱な鹿児島では、永久に車社会が続くでしょう。
街作りに失敗しとる。
所詮、鹿児島ですな、、、（泣）