MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[141: 匿名さん]

マンションからマンションへの住み替えなんてそんなにいないでしょう？戸建からの住みかえはあっても。今までにない大規模マンションだから普通に売れそうだけど…

[142: 匿名さん]

こんだけ中古が売買されてるのだからマンション住み替えもある程度いますよ。
中古市場が高いから成せる技ですが。
住み替えなら今がいい時期ですね。
今からは中古が売りにくい状態が続きますよ。

[143: 匿名さん]

でも戸数多すぎな気が。鹿児島ってこんなにマンション売れてるの？

[144: 匿名さん]

駐車場面積広すぎてAEONみたい(笑)
買うなら早く買わないと敷地内でも駐車場遠くなるね…

[145: 匿名さん]

毎日が商業施設の駐車場だと思うと萎えちゃうよ。最初から駐車場の区割りも決まってると思うよ高額のところから近いのが普通ですかね。

[146: マンション比較中さん]

>>145 匿名さん
駐車場は恐らく唐湊と同じ方式で購入価額＋購入時期で優先順位をつけていくやり方でしょうね。同じMJRでも南鹿児島の方はかなり揉めたようですし。

[147: 匿名さん]

>>146 マンション比較中さん
駐車場で値踏みされますね。
キャンセル等で揉めるのかな？
情報有り難うございます。
145でした。

[148: 匿名さん]

120%で必ず確保出来る事と、洗車スペースや車横付け出来たりする所は良いですねえ！！

[149: 評判気になるさん]

こんだけ多ければ常に誰か使ってて利用出来なそうだけど…
過剰に期待しすぎじゃない？
意外とね使わないよ共用施設なんて

[150: 匿名さん]

ATMとクリーニング取次店のあるコンビニに賃貸した方が
ずっと便利なんですが。
家賃収入で管理費相殺出来るしね。近くのコンビニ無くなったようだしね。
共用施設は常に管理組合の議題に上がるでしょう。
数年後廃止とかあり得ますね。

[151: 不動産購入勉強中さん]

しばらくぶりに覗いてみました。ずいぶんにぎやかになりました。NO１３６でお問い合わせがありましたので個人の意見を述べ
てみます。
全国のマンション販売落ち込み、23年ぶり低い水準に
テレビ朝日系（ANN） 2月22日(月)19時30分配信
　去年1年間の全国のマンション販売戸数は7万8000戸余りに落ち込み、1992年以来、23年ぶりの低い水準になりました。
　不動産経済研究所によりますと、2015年の全国のマンションの平均価格は、4618万円と前の年よりも7.2％＝312万円上昇しました。建築資材や人件費が上昇し、1973年の調査開始以来、最も高くなりました。このため、販売数は7万8089戸と前の年よりも6.1％減少しました。バブル崩壊後の1992年以来、23年ぶりの低い水準です。今年の販売については、不動産経済研究所は、去年販売を見送った物件が売りに出されたり、消費税が10％に引き上げられる前の駆け込み需要が期待できるとして、7.6％のプラスと3年ぶりの増加を予想しています。
戸建て住宅、人気じわり　マンション価格高騰余波
2016/2/19 10:12

　東京都内で新築戸建て住宅の人気が拡大している。不動産各社は戸建て事業に力を入れ、発売から短期間で完売も相次ぐ。千代田区や中央区、港区といった都心部を中心にマンション価格が高騰し、他の区部の一戸建てに割安感が出ているためだ。戸建てはマンションに比べて価格変動が小さく、今後も住宅購入の選択肢とする消費者が増えそうだ。
全国マンション発売戸数、15年6.1％減　平均価格は最高に
　不動産経済研究所（東京・新宿）が22日発表した全国マンション市場動向調査によると、2015年の発売戸数は14年比6.1％減の7万8089戸だった。前年割れは2年連続。平均価格は4618万円で14年比7.2％上昇し、調査を始めた1973年以降で最も高かった。　最大市場の首都圏では14年比9.9％減の4万449戸だった。このほか、中国地方が15.0％減、九州地方が16.6％減と減少幅が大きかった。東海地方は14.6％増だったが、名古屋圏以外の地方都市での発売が堅調だった。
産経新聞社が発行する「夕刊フジ」の公式サイト「ZAKZAK」に「マンション業界は確実に衰退する。～２０年後は９割減の市場」という記事が掲載されています。「　日本の住宅事情は飽和を通り越し、大幅に余剰している」また平成２７年度は空き家は８００万戸を超える。　マンション市場も問い合わせが極端に少なくなっているとのことです。

鹿児島を見てみると土地価格は全国で３０位だが家賃は７位（福岡の１５位より高い）つまり、マンション価格も高い。ちなみに平均年収は４２０万で２９位です。不動産購入は年収の５倍が限度ですから４２０万×５＝２１００万ということになります。もちろん年収８００万以上の方も５％ほどおられます。
関係者はどう見ているのでしょうか。

[152: 匿名さん]

>>151 不動産購入勉強中さん さん

136です。読みごたえありますね！
有り難うございます。

[153: 匿名さん]

孤立を恐れる子育て層には丁度良いんじゃない？
共用部でママさんや、お子さんもお友達作り出来るだろうし。
子育て層にはメリット有りそうなマンションじゃないかな？
雨の日も敷地内で遊べるし。

[154: 匿名さん]

子育てマンションですね。就学前や小学生のいる世帯ならいい物件ですよ。
新婚さんにもいいですね。にぎやかなマンションで活気もあると思います。
それを嫌う、４０代からシニアはひいちゃうでしょう。
問題は、若い世代が購入できる価格帯に収まるかです。
２５００万から３３００万に収まれば需要はあるでしょう。
建築コストは坪７０万換算で２０００万前後３０％の利益で
２６００万ですからＪＲに勝算あるのでしょうね。
価格がこれより高いとやり過ぎと思ってしまう。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん

>>154
ってことは唐湊はやっぱり割高だったですね。元々社宅で自分の所の土地でしょ？今回のガーデンは買った土地だから…どんな金額になるんでしょうね。

[156: 匿名さん]

唐湊は割高というより、相場みて周りに合したのでしょう。
土地分は自前ですから、コストは安いですよ。
どっかで言ってたが、粗利益４０％以上とか、だから
宣伝バンスカうてるのでしょう。
一般のデべさんは１５％がやっとでしょう。

[157: マンション検討中さん]

間違いなく唐湊よりは高くなります。
ご覚悟を

[158: 匿名さん]

価格気になります。ここが他と比べて安かったらこっちに流れてきそうですよね。470戸以上なのでもしかすると低価格もありえるかも！？それだけ売らないといけないし。唐湊以上なら売れなそうだし。

[159: 匿名さん]

どこと比べるか？だが、シャイニーに比べたら高いし
サンパークと比べたら、どっこいどっこいですかね。
他は、草牟田以外値段が出てこないね。

[160: マンション検討中さん]

シャイニーって伊敷の？
あそこと比較するのは論外でしょ

[161: 匿名さん]

ゼネコンさんの請け負い金額を総世帯数で割ると
確かに2000万きりますね。土地代がなんぼかは
公表されませんが一世帯あたり数百万でしょうね。
気になるのは、建築コスト坪60万円代で出来るのが
不思議です。80万ぐらいが相場と思ってました。
ボリュームの違いでしょうね。
企業努力でコスト削減はいいことですが、
それをユーザーに還元しないとこがこのデベロッパ
の凄いとこです。多分安くないでしょう。
唐湊より5から7%は上げてきますよ。

[162: 匿名さん]

シャイニーかわいそう。

[163: 匿名さん]

あながちシャイニー伊敷の土地代は、ガーデンと
同じぐらいじゃないの？
入札で購入でないし、JTの土地だから40万とかありそうな
金額でないかな？逆に伊敷の方が高かったりして。
草牟田エイルは相場70万ぐらいでしょ。

[164: 匿名]

土地代の分、唐湊よりも高くなる予定って営業マンには言われたよ

[165: 匿名さん]

>>164 匿名さん

1戸あたり14坪ですね、50万であれば700万
60万であれば、840万アップとなりますが
やっぱり唐湊が割高だったんでしょうね
唐湊に土地代プラスしたらとんでもない
価格になるような気もします。

[166: 匿名さん]

唐湊より土地分のっけたら売れないよ。
４７０戸も売るのに高級マンション価格で
売るはずがないよ。
唐湊の想定時価より上荒田の想定時価の差額分
は価格に上乗せするはずです。
あくまでも想定時価であり、取得簿価でないよ
唐湊の取得簿価は限りなく安く
上荒田の取得簿価は、時価より大分安いでしょう。
唐湊で３０００万であれば３２００万ぐらいには
納めないと、売れないよ。
結局仕上がりコストの問題で、唐湊は超収益物件
で、ガーデンは高収益物件なんでしょう。
デべ目線でみるとね。

[167: 匿名さん]

ここはなんとなく下階から売れそう。
子育て世帯低には低層人気だし。安いしね。
市立病院近いしお年寄りもそれなりに来るかも。
高層階は市立病院関係とか、鹿大近いし中学～大学のファミリーとかね。

[168: 匿名さん]

南向きは、なかなか無いから魅力的。鹿児島は桜島の東向きが多いから

[169: 購入経験者さん]

けっこう賃貸物件としてもいいんじゃないかな
小学生くらいの子がいる転勤族には受けそうだけど

[170: 匿名さん]

今期発売は南向きだらけですぞ。
サーパス カーサ サンパーク プレミスト Ｆステージ

[171: 匿名さん]

転勤族の賃貸物件には、いいかもしれませんね。
子育てコミニティーも自然発生する環境ですから
でも賃貸の運用となると肝心なのが利回りです。
２５００万の物件で年１２０万で貸されても
実質3.5％の低利率いい運用とは言えません。

[172: 匿名さん]

賃貸なんて借り手が居るだけマシと思う。
マイナスにならなければ良い。
自分が住まないから貸すだけだし。要らなくなったら売却。
マンモスマンションのデメリットは売却時だとおもう。
戸数多いと売却重なる率も上がるし、そうなった時が売れにくいんだよねー。特に東向とかは要注意。

[173: 匿名さん]

新築時は勢いもあって売れやすいけど、中古の場合はそう簡単にはいかないよ。
そのマンション特有のデメリットもリアルに加わりますし。
中古物件は買う側が慎重になりますし。
向きも環境もかなり大事。東向きと南向きがあるマンションは特にね。
先々を考えるとやはり躊躇います。

[174: 匿名さん]

転勤で鹿児島来た人は桜島が見える部屋希望の人が多い気がする。市内住みは南向きが人気があるのでは？

[175: 匿名さん]

陽当たり大事だね。
陽が当たらない部屋は躊躇される。

[176: 匿名さん]

最初の3棟は、東向だよね。
南向きは、4棟目からかな？
お勧めは、4棟目の東側
次は５棟目の西側かな。
居間から桜島みたい方は、
最初の3棟がお勧めですね。
電車とヘリが気にならない方は

[177: 匿名さん]

確かに電車ヘリ煩そう～。
共有部も煩そう～笑

[178: 不動産購入勉強中さん]

ここは１号棟　２号棟が南側で３号棟、４号棟　５号棟が東側（桜島側）です。まず１，２，３号棟を先工し　竣工は３０年７月頃。４，５号棟が後工　竣工は３１年３月頃だそうです。ただし、杭工事(三谷セキサン)は同時期にやるようです(５月から始まっています。)。棟外モデルルームはほとんどで出来上がりましたし、東側の市道も３ｍ拡張（７ｍ）しました。JRに近い市道(行き止まり道路)も２ｍ拡張(６ｍ)する予定です。その先の第１乾燥場踏切も改良されます。３，４，５号棟が東側(JR側)ですから桜島の眺めはいいですが、列車のディーゼエンジンの音が（夜中の充電等のため）うるさく感じると思います。近隣のマンションでは２重窓にしているところもあります。音を気にされる方は１．２号棟(南側)にされた方が無難です。

[179: 匿名さん]

１７６です。
いい加減なこと
いってしまいました。
１７８さん
有り難う御座います。
これからも宜しくお願いします。

[180: 匿名さん]

南向きグランドエントランス側が良さげですね～
東側の夜中の昼間の電車の音とか夜中のエンジン音？嫌ですね。二重窓になるんでしょうか？
桜島眺望のどこがいいのでしょうかね。
周りに転勤族だらけだけど桜島興味ないよ。
それどころか灰にげんなりしてる

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん

今時ペアガラスは標準でしょう。
桜島は全面でなくても、どこかの窓から
見えればいいね。
風向き気になるからね。

[182: 不動産購入勉強中さん]

ペアガラスにしろ２重窓にしろ閉めておかないと意味がありません。操車場では常に数台の列車が止まったままでエンジンが鳴りっぱなしです。JR側に何度も申し入れをしましたが、解決は難しいようです。特に夏は窓を開けておくと風通しがよく上層階では害虫（蚊）もほとんど入ってきません。おそらく契約のとき容認事項としてJRの騒音があることが書かれていることでしょう。
ここの一番の売りの一つはゲストルームだと思います。４７２戸もあれば来客数も多いことでしょう。知り合い(親戚等)を泊めるのにゲストルームがあれば大変便利です。ただ来客駐車場が４か所しかありませんので、(戸数からすると１０か所以上はいると思います。)近隣のマンション（１３４戸）では４か所でも足りない状態です。また場所が１号棟のゴミ置き場の前で、しかも出入り口近くにありますので来客者には使いにくいと思います。当初の計画では出入り口は１号棟のピロティ部分(高さ制限あり)のみでしたが近隣住民との話し合いの結果、JR枕崎線側５号棟横にも作ることになりましたので、ワンボックスカーなど車高の高い車もOKとなりました。

[183: 匿名さん]

高さ制限のピロティー駐車場の出入り口は、ミニヴァンが多い時代に
ナンセンスですね。屋根こすったらＯＵＴですよ車は。
駐車場入り口は、もう一か所欲しいとこですね。
特に朝は、駐車場からでるのに出口渋滞なんて勘弁してほしい。
電車好きには、たまらない東側眺望ですね。
好きな方は、ディーゼルの音も希少で喜ぶのではないかな？
重要事項説明で、了承済みならＪＲにクレームいえないし、
嫌な方は、我慢ですね。

[184: 通りがかりさん]

嫌な人は買わないべし

[185: 匿名さん]

ここ見に行ってみたけど周りの道路狭すぎませんか？こんなんで500戸近くの世帯が引っ越してきて大丈夫かな、子供が小さいとちょっと不安ですね。

[186: 不動産購入勉強中さん]

No１３４さんと同感です。「嫌な人は買わないべし」です。近隣住民は本音は困っています。
できれば大型商業施設か公園を期待していました。道路はJRさんも住民の要望を聞いて拡張することになりましたが枕崎線.JRトンネル入口は市道ですからJRでは対応できません。マンション建設後、住民の要望を鹿児島市が聞き入れてくれるかどうかでしょう。交通量調査をしたら朝の７時から８時ではガーデン側から約４２０台　　唐湊側から３６０台でした。マンション建設後は５９５台のうち約半分が通勤につかうとして
３００台増えて７２０台。これにMJR唐湊分５０台を加えて７７０台とすると１分間に１３台（４．６秒に１台）という計算になります。唐湊町内会が心配しているのはトンネル入口は交互通行となっいるのが新入者が増えるとこの暗黙の了解が崩れることです。
また、踏切の近くにコミュニティパークと称してマンションの遊び場を作っていることを近隣住民も心配しています。この踏切は依然人身事故が多発していました。

[187: 匿名さん]

まあ、嫌な人は買わないべし。
でも、なんだかんだ言っても
買う人は買う！

[188: 匿名さん]

ここに書き込む大体の日とが買いたいけど買えない人のヒガミだと思って読んでるので大丈夫です

[189: 匿名さん]

珍しく買いたい人登場
近隣住民にはマンモスマンションは迷惑だけな話ですから。
本当に買うならここ見ないで勢いで買うことですね。あとでご指摘あったねでも重大な過ちにはならないよ。

[190: 匿名さん]

でも、マイナス要因をあげてもらえる
って大事な事で、参考になりますよ！
デメリットを含めてそれでも買うと
決断できれば言うことなしですね。