MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

[買い換え検討中 [ 40代]]

MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/kagoshima-chuo/index.html

コンセプトが、
　プレミアムなSTORYを、生きよう

大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。

所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

[747: 匿名さん]

売れ行き鈍そうてすね。毎月十数等ペースらしいが
分母がでかいだけに、竣工まで20ヵ月なので巻いていかないと
大量に売れ残り発生させてしまいます。
ディスカウントねらうならいい物件ですよ。

[748: 匿名さん]

ディスカウント頑張ります！

[749: 匿名さん]

ディスカウント狙いが妥当でしょうね。

[750: 不動産購入勉強中]

久しぶりに覗いてみました。ずいぶんさみしくなりましたね
ある筋からガーデンの価格表を入手しました。総価格は
1号棟78戸　26億6610万円、2号棟91戸29億8930万円、3号棟117戸42億720万円、4号棟64戸22億2170万円　5号棟122戸42億810万円　　合計472戸162億9240万円となりました。(JRはぼろもうけ)　3号棟の売れ行きが良いようです。一番高い、3-Aの13階、14階（6900万？）がすでに売れています。ただ価格のつけかたがおかしい？。階数が上がるごとに価格も上がるのですが、いい加減のようです。

[751: 匿名さん]

そうなんですよ。めっきりレス減っちゃいました。
それにしても利益率たかいですね。
スケールメリットが収益に還元され過ぎの様な気がしますよ。
完売まで数年要するでしょうね。上本町もあと少しですが
竣工してそろそろ１年なんですけどね。
階差額は、ちょっとやり過ぎかな。最低価格を打ち出せるので
コマーシャル効果はありますが値段差額が大きいとマンションカーストも出来上がりそう。
九州最大のマンションですから、しっかり売れて欲しいですよ。ここが売れないと他も大変でしょうから。

[752: 不動産購入勉強中]

分譲会社に怒られるかもしれませんが、管理費と駐車場使用料を調べてみました
管理費27,888,000円（年）、駐車場使用料56,529,600円（年）、この駐車場使用料を管理費会計に入れているとしますと、84,417,600円（年）となります。管理会社は笑いが止まらないでしょう。

[753: 匿名さん]

首都圏で24年ぶりマンション販売低水準と不動産経済研究所
が、昨日発表してますね。
発売した月に、契約成立は、68.8パーセントだって
鹿児島では、30パーセントもいかないわな。
マンション20年問題が17年問題になりそうですね。

[754: 不動産購入勉強中]

日経新聞に載っていたようです。私もそう思います。ここのマンションも近隣のマンションとくらべると数百万高いと思います。特に高いのが駐車場使用料です。平均９６００円/月（縦列含めて）、屋内（ピロティ）縦列では１８，０００円/月です。これが管理費会計に充当されるとすれば、管理費平均４９００円ですがこれに１８，０００円プラスして管理費を２２，９００円払っていることになります。これでは外部の駐車場に借りる人が出るのではないでしょうか。

[755: 匿名さん]

>>754 不動産購入勉強中さん

復帰されて嬉しいてす。
どんどん問題提議おねがいしますね。
スレ盛り上がらなくてもったいないてす。
大病院の存在で周辺駐車場料金は、右肩上がり
です。上荒田の駐車場相場は、税込1万円ぐらいですよね。唐湊辺りは若干下がると思いますが、駐車場は、周辺相場と同等にして、管理組合の修繕積み立てに何割かは、回すべきですよね。こんだけ巨大な構築物なんで修繕も桁違い
でしょうから。

[756: 不動産購入勉強中]

MJR唐湊の内覧会が２１日、２２日とあったようです。２月に入居が始まるでしょう。すでに、１４階の１室が１４．３万/月で賃貸にだされています。この方は投資目的で買われたものと思われます。注意しなければならないことは、民泊です。投資目的で民泊に出されると非常に厄介です。ようやく国(国土交通省)も昨年１１月、標準管理規約に民泊禁止条項を取り入れること認めました。南日本新聞でも昨年この民泊問題が取り上げられていましたが、鹿児島では管理規約で民泊禁止しているところは少ないと思います。

[757: 匿名さん]

賃貸の場合は、管理組合の役員免れるのですかね。？
どうなるんだろう。
4Lの賃貸なんで転勤族の御偉いさん様か、
市立病院関係者の高給取りさんぐらいでしょうね。
タイミングいいのですぐ埋まるかも。

[758: 不動産購入勉強中]

役員の選任規定は、管理規約にどう書いてあるかによります。以前は、標準管理規約では「現に居住する組合員の内から総会で選任する。」となっていて、賃貸に出された、外の組合員（区分所有者）は役員になれませんでしたが、役員のなり手不足対策として、平成２３年に「現に居住する」が削除されて「組合員の内から総会で選任する」と改正されましたので、外部に住んでいても、役員になることができるようになりました。ただ、マンションの近くに住んでいれば別ですが、外部の区分所有者が役員をするのはむつかしいと思います。あるマンションでは外部の区分所有者が役員をしない（逃れる）のは不公平だということで、外部の区分所有者に「組合協力金」を取るようにしているところもあります。

[759: 匿名さん]

なるほど勉強になりますね。
組合協力金とは、免罪符になるんですかね？
表現が不適切かもしれませんが、都市部の
投資マンションでは、問題化しますね。

[760: 不動産購入勉強中]

そうですね、罪（？）を逃れるということよりも、一種の負担金みたいな意味もあるでしょう。外部オーナーには、郵便代など、余計な経費がかかります。ある組合で、この協力金について、裁判になりまして、３０００円/月までならokという判例があります。
また、投資型マンションでは、外部オーナーばかりですから、通常、理事会は開催されず、すべて管理会社任せだと思います。総会はすべて書面決議です。（標準管理規約第５０条「組合員全員の承諾があるときは書面により決議することができる」と規定しています。）

[761: 匿名さん]

投資方マンションは、管理会社のくいもんにされてるかもですね。
3000円の協力金で免れるなら安いかも、まあ価値観は
人それぞれですからね。
それにしても物知りですね、毎回脱帽ですよ。
最近の釣果はどうですか？お寒いからお気を付けて。

[762: 不動産購入勉強中]

私の本業は漁師と百姓です（自称）。　頴娃の大川港から開聞岳～枕崎沖に行きます。狙いは連子鯛です。釣り方はステンレス製の糸車に２２番線の針金２００ｍ（フグから道糸を切られるので）をまいて先糸に７～８号のテグス8はり　針はチヌ針7号　3本しかけ、重り120号です。ここは釣り談義の場ではありませんのでこれくらいにしておきます。

[763: 匿名さん]

すっかり漁師さんですね。
磯釣りでないから安全ですね。スレしばらく無かったから
お怪我でもされたんじゃなかろうかと勝手に心配しておりました。
さてマンションの話です。
24時間換気がこの寒い冬場には、吸気口から冷たい空気を
躊躇なく引き込むのでなんか煩わしく思っております。
一晩止めた場合と稼働の場合2℃ぐらいの差がありました。
高気密が一般的なマンション皆さん24時間換気常時稼働されて
るのか気になります。

[764: 不動産購入勉強中]

換気についての資料がありました。
2003年の建築基準法の改正で「住宅の24時間換気」が義務付けらた。住宅において24時間換気を計画的に行うためには、自然換気では不可となり、3つの方法がある。1) 給気も排気も機械式の第一種換気2) 給気のみ機械式の第二種換気 3) 排気のみ機械式の第三種換気。この中で、マンションでも最も採用されているのが第三種換気です。排気はユニットバスの天井内に設置された機械で行い、給気は居室の壁につけた通気口から行う。冬場、この通気口から直接入ってくる冷気が不快で通気口を閉めてしまう人がいる。本来なら通気口は、そこから入ってくる空気が人に当たらない位置に設けるとよいのですが、設計の段階でそこまできちんと検証されていないケースが多い。また、春先に中国大陸から飛んでくる黄砂やＰＭ2.5、スギ花粉などにアレルギーのある人は、その季節に給気口を開けられないこともある。昔の家屋と比べ、現在のマンションは気密性が高くなっており、隙間風がほとんど入ってこない。従って通気口を閉めてしまうと空気が入ってこないため排気も行われず、24時間換気のスイッチを入れていても規定の換気量が取れない可能性があります。そうなると室内の空気がよどみ、シックハウスの原因となる化学物質が排出されず、室内に結露が発生しやすくなる。給気口から冷気が入ってくる件については、壁の給気口と部屋のドアの下にあるアンダーカット（隙間）の間を風が抜けて寒いと感じるので、その風の流れを止めるよう、間に家具やカーテンを置いてみましょう。空気の流れを変えて、自分のいる場所を空気の通り道にしないようにする。黄砂、ＰＭ2.5、花粉など微粒子対策としては、通気口に粉じん対策用のフィルターを装着してみると、多少の効果は見込めます。フィルターは市販されているのでご自身でも取り付け可能です。

[765: 匿名さん]

24時間換気の目的は、シックハウス対策ですから、
2003年当時とすると建材内装材は、既に対策済み
となれば家具などの化粧板からのものに限定される
のでマンションなどの高気密構造では、石油系暖房
もほとんど使われないのが実状であり、一酸化炭素
中毒も危険性が少ないので、24時間換気は、無用の長物
なのかと思う今日この頃です。
うちでは、風呂、トイレ、ガスレンジ、を使用するとき
だけ換気スイッチいれてますね。

[766: 不動産購入勉強中]

駐車場使用について考える。
ここの駐車場は、１住戸に１区画の平置きの駐車場がある。中には駐車場を使用しない者も出てくるだろう（使用料が高い、高年齢など）。そうなると管理組合に駐車場使用料が入らなくなる。対策としては内部に２台目駐車場として貸し出すか、あるいは外部に貸し出すことが考えられるが、いずれにしても管理規約（駐車場使用細則？）の改正が必要となる。
内部貸し出しの場合は「転貸借契約（また貸し）」となり、外部に貸し出す場合は不動産貸付業となり課税される場合があるので注意が必要だ。