ウエリス西宮北口シンフォーレ林田ってどう？

[購入検討中さん [ 30代]]

ウエリス西宮北口シンフォーレ林田について情報交換しませんか。

所在地：兵庫県西宮市林田町67番3（地番）
交通：阪急電鉄今津線「門戸厄神」駅 徒歩6分
　　　阪急電鉄神戸線「西宮北口」駅 徒歩17分

公式HP：http://www.w-nishikita.jp/hayashida/
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

[76: 評判気になるさん]

>>75 マンション比較中さん

今頑張って売ってるのは阪急だけだよ。5物件も。予想だけど利益削って売ってるね。プレミストやブリリアとか設備仕様が賃貸並みだけど阪急はむしろ平均より遥かにいいからね。

西北はガーデンズに行くまでの道の途中と、ガーデンズの南の空き地に商業施設がまだできる。住宅地としての火も消したくないのだろうね。6000-8000万のマンションを買えるアッパー層を呼び込みたいのだろう。外からはいろんな人がお金を通すが新興マンション群はこれまで阪神間でむしろ安い部類だからもっと金をおとしてくれる地元民が欲しいんじゃないの。

ネーミングはどうでもいいね。誰も困る人いないから。

[77: 匿名さん]

この辺りは29戸のマンションしか建てれない。将来的なランニングコストに不安あるわ。修繕積立金足りなくなってトラブルになりかねない。

[78: 匿名さん]

マンションの戸数制限みたいなものがあるということなんですか？用途地域見ても「用途地域 第1種中高層住居専用地域」くらいしか書いていないんですが。
ただ敷地の広さとしてはこれくらいが限度なんでしょうね。
戸数が少ないと修繕負担は大きくなりがちにはなるのかな。
個数が少ない分フットワークは軽くなりやすいけれど。
大きなマンションだと、話し合いが紛糾しすぎて決定しなければならないことが決定できなかったりもするそうです。

[79: マンション投資家]

＞＞78
建築基準法とは別の事情やね。
学校の受け入れ能力の関係で市が制限を掛けている。
市のＨＰを見れば分かるが、当地は３０戸以上の共同住宅建築に制限を掛ける
「準受け入れ困難地域」になってると思うぞ。

[80: 匿名さん]

戸数少ないと管理費と修繕積立金が割高になる。29戸だとかなり小規模になるので年々厳しくなるんじゃない。

[81: 匿名さん]

この辺りで考えてたのですが周辺がゴミゴミしてて隣のマンションや建物が近すぎるのと道が非常に狭いので検討から外しました。
あと小規模なのでエントランスも小さくて値段の割に豪華さに欠ける印象です。

[82: 匿名さん]

現在は2戸販売中。
80.52㎡ 5570万円
81.52㎡ 5590万円
1割引で5000万にはなってるだろうが動きは無し。
今の時期なら4000万後半ならいけるでしょう。

最終期じゃないからこれ以外にあと何戸のこってるのでしょうか。

[83: 匿名さん]

残り２戸だよ〜

４０００万後半はどうだろうね、交渉次第では不可能じゃないと思うよ。

[84: 匿名さん]

それにしても売れないね〜
この辺りは中途半端な立地だからそれに価格が見合ってないのかな。
利便性も中途半端で道も狭くて環境も中途半端。
マンション乱立。売れ残ってるのもわかる。

[85: 匿名さん]

いつまで売れ残ってるのかな。個人的にはこの辺りは環境がゴミゴミしてて道狭くてマンションだらけで人口密集しすぎてると感じます。夙川や芦屋あたりの生活環境、教育環境、ほどほどの利便性を重視します。

[86: 匿名さん]

売れてないんですね。
和室が原因でしょうか。価格でしょうか。

テラス付きの住戸見ましたが、そんなに悪い印象はしません。環境で買う買わないはありそうですよね。

夙川と西宮を比べちゃうと夙川かな。マンション価格に差はありませんか？差がないならいいような気がしますが。

[87: 匿名さん]

このエリアの売りは学校区だと思いますが、高木小の評判はこれといって高いわけではないです。特に教師の評判は良くないですね、地元民なら知ってる話なのですが、ブランドイメージが浸透してとりあえず高木なら安心って外からきた人は思うみたい。
小学校もパンパンだし生活環境も窮屈。もっと伸び伸びと子育てするなら夙川などの環境が最適でしょう。
4000万台で購入できるならここでも良いでしょうが。上場企業のサラリーマンでも5000万オーバーで無理して買ってもしんどいだけ。あとで後悔しないようにしないと。

[88: 匿名さん]

地元民ですが校区に関してはその通りですね
あまりここに詳しく書けないですが
校区だけなら西宮で他にも選択肢はあるでしょう

[89: ここは高木北小]

ここは高木北校区です。小学校までは至近距離で、高木小と分離したことで、混雑度も緩和されました。
でも瓦木中は混み混みですね。

[90: 匿名さん]

高木北も高木も同様の状況。小学校までは近いが道は狭くて歩道はないし車も通りにくい。そういった理由でこのエリアでの購入を避ける人もけっこー多い。
この辺りの市場価格や購入層を考えると価格設定も誤ったのだろうね。そうとう値引きしてるみたいだがそれでも売れ残ってるのが現実。

[91: 匿名さん]

残り1戸になってますね。81.52㎡ 5,570万円の間取りです。
夏に先着6戸だったようなので、意外と早かったなという気もします。
残り1戸、値引きはされてないのでしょうか。

竣工写真ギャラリーでマンションの外観が色んな角度から見られますが、
共用部の写真ももう少し詳しく見られたら良かったかなと思いました。

[92: 匿名さん]

エントランスに白いピアノが置いてあるのは素敵ですね。
もしかして自動演奏機能つきのピアノで、日中はホテルのロビーのように
ピアノ演奏が流れているのでしょうか。
そう言えば共用施設の説明がありませんが、竣工写真ギャラリーに
出ている施設のみですか？

[93: 匿名さん]

あ

[94: 匿名さん]

値引きはされています。一般的にお客によって提示する額は違います。ローンが通ることが前提ですが、購入可能性が高くなればなるほど良い条件を提示します。

[95: 匿名さん]

最終一邸、まだ完売していないようです。

値引きの仕組みってそうなんですか。
というか普通にあることのようにも思えますが。
交渉次第な面があるということになるのかな。
購入の意思を示したほうが得ということですか。

最終の一邸はモデルルーム使用住居で一階になるのかな。
広いテラスとＬ型キッチンに和室があるのが特徴。
南向きでスロップシンクもあるからガーデニングには最適かも。

[96: 匿名さん]

間取りも仕様も一般的なものですね。
ローンが通ること、本気の購入意思があること、が値引きの大前提になります。あとは販売担当者との関係が少なくとも悪くないこと。今の時期なら大商談会のチラシも出しているので値引き自体は100%ありますが、提示額は客によって違います。客の懐具合にもよりますが、購入しなさそうな相手にわざわざ良い条件は提示しないですし適当な理由であしらわれるでしょう。大した値引きがないといことは良い客と見なされなかったという事ですね。

このエリアで販売されたウェリスシリーズの中で最も大苦戦していますね。この時期まで売れ残っているのには色々と理由はあると思いますが早く完売すると良いですね。

[97: 匿名さん]

モデルルームの部屋は住宅メーカーによっては完売したいため値引き交渉にも応じてくれるとクチコミで言っていました。
住宅メーカーによって値引き率など違うみたいです。かたくなに値引きしないところもあるようです。

3LDKの間取り、テラスつきの部屋、好みがぴったり合えばいいと思います。テラスにはスロップシンクもついています。植栽もあるから外からは見えないですし、LDKの窓を開け放って過ごすこともできます。廊下の物入も3ヶ所あって、収納をきちんとすればすっきり過ごせそうに思いました。

[98: マンション掲示板さん]

と阪急の営業が申してます。

[99: 匿名さん]

値引き率はメーカーによって違う、のではなく、販売状況によって違います。本物件のようにモデルルームや大商談会のチラシやホームページが出ていれば確実に値引きできるサインです。売れ残り期間が長くなればなるほど値引き率も上がっていきますが、客によって提示額は違います。ここが営業さんの腕の見せ所になりますね。こちらの物件でおそらく良い客には10%程度の値引きを提示、良くない客には諸経費100〜200万値引きを提示してお帰り頂くかと思います。

1階の部屋は個人的には避けています。水害リスクがあるため火災保険も高くなり、リセールしにくく下落率も大きいため費用でのデメリットが1番ですが、その他いろいろとデメリットが多い気がします。ただ植栽の趣味ははずせない人、子供の足跡など下の階には絶対に迷惑をかけたくないという人、階段とエレベーターの時間を短縮したい人、ならニーズはあると思います。

[100: 匿名さん]

ここずっと売れ残ってますね。理由は何ででしょうかね。

[101: マンション検討中さん]

>100
あなたと出会うため。

[102: 通りがかりさん]

西北界隈の物件は、みんな売れ残ってます(笑)
ここの残1は、頑張ってるんじゃないかな。
もう一つのウエリスも終わってるし…
ここより売れてる物件ってどこある⁇

[103: 匿名さん]

いっぱいあるよ

[104: 匿名さん]

いまの西北界隈というかここは門戸厄神です。あと今販売中の他物件と比べるというよりは過去のウェリスシリーズである高木レジデンスやコンフゥール林田、また過去の近隣物件と比べると販売状況は非常に厳しいように見えます。やはり価格設定がこれまでの中で1番高くなっており割高感が高いと判断され敬遠されているのではないでしょうか。またこのエリアもマンション飽和状態ですし最も高い価格設定のこのタイミングで手を出すことには躊躇するかと。最下層である1階で81.52㎡ 5570万ですのでそれをどう受け取るかですね。過去の状況からみてもリセールの際にはある程度の値下がりは覚悟が必要かと思います。

[105: 通りがかりさん]

今、販売中の物件でみると、
プレミスト西宮北口、デュオヒルズ西宮北口、ブリリア西宮北口、ジオ西宮北口…みんな厳しそうやね。
仁川は、問題外やし。
そう考えると、頑張ってるんやな。

[106: 匿名さん]

ここ最近の西北物件はどこも立地も微妙だが、価格だけは過去最高。ここの立地は可もなく不可もなくだが、価格とのアンバランスで売れ残ってる状況。
門戸厄神付近は利便性も環境も可もなく不可もなく。電車は阪急の支線しか使えず、また車なら阪神高速にたどり着くまで30分程度はかかるので、個人的には利便性は良くないと考える。JRや阪神も使えれば何かと便利だし、高速にもある程度近い方が良い。
かといって環境も大きく良いわけではなく、環境や利便性なら夙川周辺には届かない。

[107: 匿名さん]

小さな子供さんがいるファミリーには、１Fは好まれると思います。
しかし、子育てにもお金がかかってくるので、5,570万円は流石に少々重いですね。
5,000万円を切れば、決まるのではないでしょうか？
西宮市は、子育て支援が充実していると聞いたことがあるので、リセール時もそこそこの需要はあると思います。
私も小さな子供がいるので、1Fへの引っ越しを検討中です。

[108: 匿名さん]

営業さんのような書き込みですね。
わざわざ1階への引っ越しを検討中の人が本スレに書き込むこと自体が不自然に思えます。
小さい子供がいるからといってわざわざ1階を選択するような方は非常に珍しいですね。他住民への迷惑を第一に考えて高額な不動産を購入するような人はいません。
ちなみに一般的に1階は不人気のため、リセール価格の下落が大きいです。安いことが1番の売りですので、このように高額の1階住戸はリスクがかなり高いと思います。

[109: マンコミュファンさん]

108さんの書込みの方が不愉快
どこかの営業さん？どこですか？
107さんの書込みに別に違和感を感じませんが。
へぇー、そう思うんやと。

[110: 匿名さん]

107さんは賃貸マンションのことを仰ってるのではないでしょうか。賃貸なら一階はありかと思います。ふつうの分譲マンションのつくりならその辺りは心配する必要はないので子供を理由にわざわざ一階を選ぶことはないかと。1階を購入させるセールストークとしてはよく使われますがね。ここは確か一階と二階の価格差が20万程度と小さかったと思いますので、価格が安いという一階のメリットが活かされてない気がします。

[111: 匿名さん]

108です。私としては営業さんが書き込んだように思いました。文面からしてこのマンションの購入検討をしている様子でもなく、西宮市に住んでるわけでもよく知ってるわけでもなく。。。そんな人がわざわざこのスレに登場しますかね。このエリアや物件のことを何も知らないのに書き込んだ内容は、一階を後押し、 値段が下がれば売れる、リセールも高い、とまるで営業さんのようです。勘違いでしたら失礼いたしました。

[112: 匿名さん]

まだ売れ残ってる〜
門戸厄神で西北ネームをつけても厳しいかな

[113: 匿名さん]

一度モデルルーム見学にいきましたが建物も周辺環境もパッとせず、駅まで徒歩6分と微妙で、価格とのバランスも合っていないと考え、検討から外しました
こちらの価格なら他のマンションや戸建ても視野に入るし、色々な選択肢が出てくるかと思います
ここに拘る理由もありませんでしたので

[114: 匿名さん]

まだ完売してないんですね、長いですね。販売状況が厳しいのか、HPやチラシで大商談会と大幅値引きができるサインが出てます。。。高い価格設定→売れ残り→水面下で値引き→売れ残り→客足が途絶える→チラシやHPで全面アピール→客足少し復活→客選定＆大幅値引き→という流れでしょうか。

[115: マンション検討中さん]

4500くらいいけますかね？

[116: 匿名さん]

これまで1割ほどの値引きは水面下でされてますしそれ以上はいけると思います。大商談会ですしね。

[117: 匿名]

大商談会というDMに惹かれ、11月に行ってみました。モデルルームにも使われてしまってるし、大幅値下げを期待していきましたが、5000を切ることはゼッタイないと営業の女性に鼻で笑われ、所長共々きっぱり言われました。うちが購入者としてふさわしくないと判断されたのでしょうね(笑)。
壁紙を人気のタイプにしているとのことでしたが、まっさらのほうが好きでした。
竣工後1年経とうとしているので、これからはもっと値引きするのでしょうか？
すぐに売り切れるだろうと竣工時に自信満々に言っていただけに、ここまで売れ残っているのはびっくりですね。

[118: 匿名さん]

価格設定が高すぎますね。10パー値引きされても割に合いません。。。当エリアはマンション飽和状態ですしここまで売れ残ってるのも仕方がない気がします。

[119: 匿名さん]

初めて行った人にいきなり大幅値引きは提示しません。ローンが通る、購入意思が極めて高い、この2つの条件は必須です。購入意思の強さは、モデルルームに何度か通う、いくらなら買いますとはっきりと意思表示する、ことが効果的でしょう。いまは大商談会とうたってしまってるので、購入意思が低い人には諸経費くらいの値引きを出してお帰りいただくでしょう。1割程度の値引きならこれまでされてますし、最後の1戸、それも1階になりますので、もう一押し二押しないと完売までまだ時間を要するかも。特に駅に近いわけでも利便性が高いわけでも、特にこれといった強みがないので苦戦しているかもしれません。

[120: 匿名さん]

この辺り、80平米で5000万以下で買えると思ってることに笑える。

[121: 匿名さん]

ちなみにここの前に販売されてたウェリス西宮北口コンフュール林田は80平の上階でも4000万後半の設定部屋も多数あり。その他にもこの辺りで販売されてきたマンションは80平で4000万前半〜後半がほとんど。3000万後半の時期もあったけど。ここは一階で5500万ほど。この辺りで5000万以下で購入できる、したいと思っていることは普通の感覚と思うけど。今が過去最大に高値という事実は間違いない。

[122: 匿名さん]

もしかして完売してる？

[123: 検討板ユーザーさん]

こちらのマンションもちょくちょくと中古で出てきてますね。
中古相場で坪単価220万円ぐらいですね。
すぐ近くの新築も苦戦しているようなので分譲時からの値下がりは顕著ですね。

[124: 検討板ユーザーさん]

今中古で売りに出ている物件って高いですよね？
検討したいのですが、適正価格はいくらなのでしょうか。

[125: 匿名さん]

>>124 検討板ユーザーさん

相当高いと思いますが、近隣の似たような物件の供給が少ないのでなかなか下げてきませんね。